Недвижимая недвижимость

У меня есть две новости. Как водится, одна хорошая, другая - плохая.

Начну с хорошей. Продавцы минских квартир в мае снизили цены. В среднем жилье подешевело на 500 - 600 долларов. Рынок недвижимости, точно маятник, остановившись в конце апреля, начал свое обратнопоступательное движение. По словам председателя совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николая Простолупова, если движение продлится, то квартиры могут стать доступнее на 8 - 10 процентов уже в конце лета. Это хорошие скидки - в эквиваленте 2 - 3 тысячи "зеленых" на каждой сделке.

Но приятность новости несколько омрачается вопросами: каковы объективные причины отката цен на недвижимость и как долго на это можно рассчитывать? Лучшим вариантом решения проблемы цен на жилье было бы увеличение предложения хотя бы до уровня 5 - 7-летней давности, когда на рынке выставлялось до 7,5 тысячи квартир одновременно. Сейчас примерно 2,5 тысячи. Но, увы, продавцов не стало больше, меньше осталось покупателей, готовых или способных выложить за однокомнатную квартиру сумму, в среднем эквивалентную 25 тысячам долларов.

За последние 2 года цены на жилье в столице выросли почти вдвое. Феномен этот объясняют по-разному. Например, мировыми тенденциями роста спроса на жилье как объект выгодного вложения капитала, что обусловлено падением доверия к твердым валютам и ценным бумагам. Говорят, подстегнули рынок и россияне, прикупавшие нашу недвижимость впрок. В числе причин также называют и доступность банковских кредитов на покупку и строительство жилья. Но на самом деле у нас просто обесценивался доллар. Это, пожалуй, основная причина. Все долларовые цены стали расти соразмерно нашей среднегодовой инфляции. Например, в начале 2002 года однокомнатная квартира стоила в эквиваленте 12 тысяч долларов. За год инфляция в стране составила около 35 процентов, и квартира подорожала практически точно так же - до 16,5 тысячи долларов, а к концу 2003-го наша однокомнатная недвижимость уже легко уходила почти за 21 тысячу "зеленых". И опять-таки по той простой причине, что общий уровень цен в стране вырос на четверть. Цифры совпадают настолько, что практически не оставляют повода для сомнения. И теперешнее майское удешевление жилья - не более чем результат сезонного снижения общего индекса цен и сезонного же затишья на рынке недвижимости. Так бывало всегда, когда платежеспособный спрос и предложение почти уравнивались. А сегодня, в один голос утверждают риэлтеры, именно так и есть.

А теперь вторая новость. На днях депутаты приняли в первом чтении поправки в закон о подоходном налоге. Часть из них непосредственно коснется рынка недвижимости и самым что ни на есть неприятным образом. В старом законе существовала льгота: раз в 5 лет житель страны мог продать квартиру, раз в год - машину и при этом не платить подоходный налог с вырученной суммы. В принципе, льготу оставили, но подкорректировали. 5 лет будут отсчитываться с момента наступления права собственности. Иными словами, если вам квартиру подарила или завещала бабушка, то в течение 5 лет вы не сможете ее продать, не уплатив подоходный налог. От какой суммы? Тоже вопрос интересный. Стоимость жилья, построенного в 1900... каком-то году, умножается на коэффициент роста стоимости строительно-монтажных работ и получается так называемая оценочная стоимость. По словам Николая Простолупова, она примерно вдвое ниже реальной рыночной. Так вот: от продажной рыночной цены отнимут эту оценочную и с получившейся, кругленькой между прочим, суммы взыщут подоходный налог. Еще пикантнее ситуация будет выглядеть, если продавать дачу или дом где-нибудь в райцентре. Реальность такова, что большинство этих объектов недвижимости не прошли предусмотренную законом регистрацию с приглашением землемеров и архитекторов. Кроме актов о выделении земли сельсоветом, никаких документов у хозяина зачастую нет. Но вот, допустим, появляется необходимость такой дом продать (кстати, спрос на частные дома в небольших поселках довольно высок). Но как только вы по всем правилам удостоверяете свое право собственности (а без этого дом вообще не продашь) и получаете деньги за недвижимость, вас пригласят в налоговую инспекцию и скорее всего возьмут налог со всей суммы выручки. Почему? Мой отец, например, строил дачу сам с помощью друзей. Ни одного документа на покупку стройматериалов у него с 1980 года не сохранилось. Значит, с точки зрения налоговиков (это я уточнила в Министерстве по налогам и сборам), дача ему обошлась бесплатно. И в случае чего налог придется платить с продажной цены, а это составляет в эквиваленте 2 - 3 тысячи долларов...

Поправки в закон о подоходном налоге еще не прошли второго чтения, но риэлтеры уже делают пессимистические прогнозы. Некоторые даже нынешнее снижение цен связывают с новыми налоговыми перспективами. Многие продавцы, столкнувшись с необходимостью до трети суммы недвижимости отдать государству, не исключено, могут отложить продажу на 5 лет. В результате рынок предложения сузится, а спрос подстегнет цены. Это мы уже проходили, когда была административно ограничена продажа квартир, построенных с помощью льготных кредитов.