Именитый японский архитектор Фумихико Маки сравнил город с лесом, имеющим подлесок, кусты и высокие деревья, растущие сами по себе. Можно ли назвать наш Минск, тоже, кажется, похожий на такой разношерстный лес, комфортным для жизни? Вряд ли ответ будет положительным у жителей «спального» микрорайона, с трудом протискивающихся утром в автобусы и троллейбусы. На окраинах размножились кварталы невзрачных «панелек». А инфраструктура осталась почти без изменений. В детские сады — очереди. Дороги, газоны и лужайки превратились в стихийные парковки. Все это никакого отношения к рациональному градостроительному планированию не имеет. Проектировали от кошелька и возможностей. И теперь перенаселенные районы города сочетаются с одноэтажными усадьбами послевоенной постройки, занимающими 15 процентов самой дорогой центральной столичной земли. Как быть? Оставить все, как есть, или поскорее сносить утлые домишки? В дискуссии на эту тему участвуют: руководитель разработки генерального плана Минска Александр АКЕНТЬЕВ; управляющий ООО «Компания «Юридические технологии» Сергей КАЛИНОВСКИЙ; генеральный директор СООО «ТАМБАЗ» Лев ХАЮТИН; главный архитектор проектов УП «Минскградо» Зоя ЗАБАРОВСКАЯ.
«СБ»: Кто–то говорит: старые полуразвалившиеся частные дома портят вид Минска, их нужно сносить. Другие возражают: пусть уж лучше стоят эти хибары с огородами и садами, чем на их месте появятся мрачные высотки, закрывающие солнце. И полчища машин вокруг — ни проехать, ни пройти. А сады и огороды, по их мнению, наоборот, — это «легкие» города, где зелени не хватает. Что думают на этот счет архитекторы и строители? Лев Исаакович, правда ли, что один владелец усадьбы, планируемой под снос, требует от вашей компании компенсацию миллиард долларов?
Л.Хаютин: Нет, не миллиард, а миллион. Что тоже далеко не соответствует реальной стоимости его жилья.
«СБ»: И законодательство позволяет ему выставлять такие условия?
Л.Хаютин: Нет, не позволяет. Оно скорее позволяет ему блокировать решение городских властей о сносе. Если дом в хорошем состоянии, то очень сложно найти компромисс. Хотя и с развалюхами не меньше проблем. Казалось бы, строение ничего не стоит. Но это собственность. Фактически там проживает не так уж много людей, намного больше зарегистрировано. И всем нужно взамен предоставить жилье.
«СБ»: Даже если доля ничтожна?
Л.Хаютин: Допустим, человеку в сносимом доме или квартире принадлежит одна двадцатая площади. Или, условно говоря, два квадратных метра. На денежную компенсацию он в таком случае никогда не соглашается. Выбирает новое жилье.
«СБ»: Странно как–то получается. Выходит, владелец доли в доме под снос независимо от того, есть у него отдельная квартира или нет, может потребовать взамен доли еще одну квартиру?
Л.Хаютин: Да. Мы, пытаясь как–то упорядочить решение этой проблемы и разобраться, что понимается под долей, направляли запросы и в Минюст, и в прокуратуру, и в Министерство по налогам и сборам. Все ответили: понятие до сих пор законодательно не определено. И только Мингорисполком дал разъяснение: положенные «квадраты» на человека надо дать. В итоге средняя стоимость отселения одного старого дома — около 250 — 270 тысяч долларов в эквиваленте.
С.Калиновский: Отмечу, что судебная практика в последнее время в основном идет по такому пути. Если доля в праве собственности незначительная, не состоит из целой квартиры, то при соблюдении определенных условий допускается выселение всех сособственников в один новый объект недвижимости. Например, в квартиру с передачей им ее в такую же долевую собственность, какая и была у них до сноса. И, на мой взгляд, это абсолютно правильно. Теперь бессмысленно станет дарить, фактически фиктивно, всей родне по 1/10 доли для увеличения размера компенсации.
«СБ»: А если дом добротный?
Л.Хаютин: Этот случай самый сложный. Нужно провести оценку. Гражданин, понимая, что сумма оценки вряд ли его устроит, начинает всячески затягивать этот процесс. Многочисленные суды, неявки по самым разным причинам на заседания, протесты на решения, встречные иски. Все это может длиться годы. Но и когда пройдены все этапы, гражданин просто не пускает к себе оценщика в дом. И все начинается по второму кругу: суды, неявки, протесты. Да и чаще всего такие дома зарегистрированы на каких–то мифических старушек, которых никто не видел и не знает, как и где их найти. Их интересы представляет адвокат. Судья повестку в суд может отправить только на адрес сносимого дома. Результат: время и деньги.
«СБ»: Сколько денег?
Л.Хаютин: Плюс 400 — 450 долларов на квадратный метр, себестоимость которого в пределах 900 — 1.000 долларов. Чтобы отселить и обеспечить сетями площадку на 10 га под застройку, нужно 40 миллионов долларов.
«СБ»: Берете кредит в наших банках?
Л.Хаютин: Нет, под такие проценты нет смысла брать. Это еще больше отразится на цене жилья. Берем внешние займы в валюте.
«СБ»: Вымываем валюту, которой и так не хватает в стране. А реально ли потом вернуть?
Л.Хаютин: У нас уже есть кредит на 10 миллионов долларов, счетчик тикает, а мы годами не можем освободить площадку и строить. Проще и дешевле договориться с самым неуступчивым собственником. Да закон не позволяет. Выплатить надо только ту сумму, которую назначили оценщики. Это предпринято для того, чтобы не было соблазна завысить стоимость и разницу поделить.
«СБ»: В западных странах поступают с несговорчивыми проще. Собственник может назвать любую стоимость жилья, которое хотят снести. Хоть миллиард евро. Пожалуйста, ему оформят договор, выплатят деньги. А потом пересчитают за все годы налоги, которые государство должно было брать с такой дорогой недвижимости.
А.Акентьев: И он будет больше должен государству налогов, чем получил за свою недвижимость! Эта формула безупречная во всех отношениях. Но не для нас. У нас относительно невысокие налоги на недвижимость. Более того, земля и недвижимость не являются полноценным капиталом.
«СБ»: Как не являются?
А.Акентьев: Например, нет такой формулы, которая давала бы объективную оценку стоимости недвижимости в центре и на периферии, с учетом затрат времени на передвижение в городе, других вопросов, связанных с экологией, и так далее.
«СБ»: Но конфликты–то есть. Значит, механизм разрешения их должен быть создан.
С.Калиновский: Давайте прежде определимся. Строительство жилья — явление социальное или экономическое? У нас скорее социальное. По всем нормативным актам, не важно, кто занимается стройкой, он реализует государственные нужды. А раз ты строишь на месте сноса и реализуешь госнужды, будь добр, сделай так, чтобы собственники и жильцы сносимых домов не стали после сноса нуждающимися и не обратились опять к государству с заявлением о постановке на очередь. Отсюда и возникает требование предоставить новое жилье взамен сносимого согласно установленным нормам на каждого зарегистрированного человека или собственника.
«СБ»: Это автоматически снимает жильца с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий.
С.Калиновский: Верно. Если же хочешь дать компенсацию деньгами, то прежде нужно произвести оценку по конкретным стандартам, кодексам и силами конкретных организаций. Хотя, возможно, застройщик готов дать больше, лишь бы быстрее освободить площадку и строить. Но стоимость жилья, даже коммерческого, — это тоже социальный вопрос. Государство же регулирует цену ограничением рентабельности застройщика, если он строит для льготников, да и сама по себе стоимость квадратного метра жилья, пусть и коммерческого, не может не волновать государство.
«СБ»: А почему самым упертым не предложить участок земли, чтобы не менять их образ жизни?
С.Калиновский: Такой возможности в городе практически нет. А из Минска в другой район собственник не поедет. Я вообще считаю, что давно пора все свести к денежному эквиваленту, к выплате компенсации, и пусть уже собственник решает, что ему делать: покупать иное жилье, строиться, арендовать квартиру.
«СБ»: Так мы тут только что выяснили, что рыночного механизма оценки недвижимости в центре и на окраине у нас нет. Какие же деньги вы предложите собственнику, прожившему жизнь в коттедже с собственным садом и огородом в центре города?
Л.Хаютин: Стоимость земли учитывается, только если она в собственности домовладельца.
С.Калиновский: Для закона дома в Лошице и по улице Карла Маркса абсолютно одинаковы, если дело касается метража предоставляемой компенсации, а вот в том случае, если собственник выбрал денежную выплату, — то, естественно, он получит за квартиру в центре гораздо больше, чем за квартиру на окраине.
«СБ»: Вот откуда и возникают конфликты. Они уже заложены в законе. И нормально ли с точки зрения архитектуры сочетание старых хибар и высоток?
А.Акентьев: В Минске проживают 1,9 миллиона жителей на площади чуть более 30 тысяч гектаров. В среднем на гектаре многоэтажной застройки живет в 6 — 7 раз больше минчан, чем в усадебной застройке такой же площади. А количество дорог, инженерных сетей и всего остального требует примерно сопоставимых затрат на обеспечение функционирования этих территорий.
«СБ»: Иначе говоря, развалюхи в центре города — это еще и дорого для городского кошелька.
А.Акентьев: При этом надо обратить внимание, что усадебная застройка, как правило, невысокого качества. В агрогородках есть и центральное водоснабжение, и канализация. В минских домах сельского типа за редким исключением этого нет. Хочу сразу оговориться: я — сторонник коттеджной застройки отдельных районов Минска. Но это должно быть комфортное и красивое жилье. Причем коттеджная застройка может быть и блокированной — с небольшими участками. На рынке жилья все это должно присутствовать.
Л.Хаютин: К слову, все районы усадебной застройки не имеют ни ливневой, ни фекальной канализации. И поэтому, когда идет дождь, вся вода стекает оттуда в самую низкую точку.
А.Акентьев: Когда мы говорим о таких изменениях в застройке города, возникает вопрос: мы это должны сразу и на всех таких территориях сделать или поэтапно? Мы ставили перед собой задачу выбрать сначала наиболее ценные территории и посмотреть, какие из них будут востребованны в ближайший период. Чтобы люди, проживающие там, смогли спланировать свою дальнейшую жизнь, ориентируясь на какие–то сроки. Но на эти площадки придут только частные компании, частные инвесторы и только при благоприятной рыночной ситуации.
З.Забаровская: По заказу Мингорисполкома были разработаны предложения по освоению районов усадебной застройки. Работа выполнялась на основании действующего генерального плана города с учетом решений утвержденных градостроительных проектов и программы развития строительного комплекса Минска. Но это не установление каких–то определенных сроков сноса, это стратегия на будущее. На период до 2020 года и после. Плюс территории в «красных линиях» улиц, подлежащие обязательному сносу. Это коридоры улично–дорожной сети, где прокладываются, кроме проезжей части и тротуаров, все инженерные коммуникации.
«СБ»: А люди все это время будут находиться там в подвешенном состоянии?
З.Забаровская: По конкретным домовладениям жители могут получить информацию официально в районной администрации, а также узнать об ограничениях в пределах «красных линий».
«СБ»: И жить там без воды и канализации?
З.Забаровская: Нет, конечно. Мероприятия по ремонту усадебных жилых домов, а также подключению к инженерным сетям разрешены для всех усадебных территорий. Основное условие — это наличие коммуникаций. Основные транспортные коридоры со сносом в «красных линиях» были определены еще предыдущими генеральными планами города. Например, что улица Богдановича будет расширяться, известно более 20 лет. Поскольку третья линия метро была всегда заложена в генплане и должна была проходить именно здесь. Но сейчас метро повели в южном направлении от улицы Мельникайте к «Минск–Сити».
«СБ»: И теперь сказать, когда метро пойдет на север, сложно.
З.Забаровская: Отмечу, что было выбрано нами в качестве приоритета до 2020 года. Это районы центральной части города — в пределах второго городского кольца, и в первую очередь это ядро города, в котором говорить о сохранении усадебной застройки вообще нельзя.
«СБ»: Это какие улицы?
З.Забаровская: Например, Белорусская, возле стадиона «Динамо». Она расположена там небольшими фрагментами. Самые большие районы усадебной застройки находятся в серединном поясе. Например, в районе улиц Богдановича, Волгоградской, части Орловской, Брестской, проспекта Дзержинского — Грушевки. И вдоль основных направлений транспортного каркаса: проспекты Дзержинского, Победителей, Партизанский, улицы Притыцкого, Маяковского, Долгиновский тракт — там также планируется снос до 2020 года. Но сколько и чего будет реально сделано, зависит от финансовых возможностей.
Л.Хаютин: Мы получили, правда, кусочками, правую сторону улицы Богдановича до улицы Тиражной. Дальше даже пока никаких проектов нет. 2 года назад обратились в Мингорисполком с просьбой получить разрешение на застройку левой стороны Богдановича до улицы Сурикова. Нам ответили, что это возможно. Разработали проект застройки. И вот уже год не можем получить ответ. И каждый день какие–то новые веяния появляются: мол, площадки будут выделяться теперь по конкурсу.
С.Калиновский: Хорошо, если государство назначит оператора, который получит финансирование, подготовит площадки, подведет коммуникации, выполнит снос и так далее, а после этого сам начнет застраивать участок либо передаст его по конкурсу за плату иному застройщику. На это дело можно, например, привлечь средства у граждан через облигации, которые будут либо номинированы в валюте, либо обеспечены в будущем какими–то конкретными метрами жилья. Это позволит удешевить строительство, и у застройщика появилось хотя бы 100 миллионов долларов на первом этапе.
Л.Хаютин: Но у меня нет 100 миллионов. И нет соответствующего законодательства, чтобы ускорить снос.
С.Калиновский: Решить эту проблему можно только одним путем. Вместо трех вариантов компенсации — деньги, квартира или участок — оставить только деньги. И все. Точка. Это даст возможность сделать более простыми и прозрачными правила игры. Представляете, квадратный метр участка земли по кадастру стоит 100 долларов в районе Зеленого Луга. Я не говорю уже о центре. А там — полуразвалившаяся халупа. Это же издевательство над землей и здравым смыслом!
А.Акентьев: Но все равно реальная рыночная цена недвижимости, которая сталкивает потребителя и продавца, всегда выше, чем официальная информация о конъюнктуре цен. Центр или периферия, север или юг, возле парка или возле предприятия — все нужно учитывать и обсчитывать. И еще: остается какая–то доля, которая связана с морально–нравственными и иными издержками, которые у нас всегда отодвигаются на последний план. А их тоже списывать нельзя.
С.Калиновский: С оценкой у нас проблема. У меня есть живой пример двух оценок одного и того же жилья под снос, проведенных с интервалом в три месяца. Две разные организации показали цену в два раза отличающуюся друг от друга. Потому что те данные, которые риэлтеры заносят в базу данных, никто не проверяет. Оценщики не выезжают на место, не смотрят, есть ли такой объект на самом деле и стоит ли он столько. Но самое плохое — оценщики в ответ на упрек в недостаточной объективности говорят, что законодательство разрешает им брать в качестве основы только такие источники информации.
А.Акентьев: Никогда субъективно нельзя оценивать свое имущество. Может получиться самый неожиданный итог.
Л.Хаютин: В основе этой проблемы лежит экономика. Градостроители могут разработать самую идеальную схему территорий, где будут и улицы, и парки, и многоэтажное жилье. С жильем все более или менее понятно. Его построят и продадут. Что касается всех остальных объектов — улиц, парков, школ и детских садов, это построить должно государство. Вопрос в том, есть ли у него средства. Учитывая сказанное, если мы говорим о комплексном освоении территории, значит, эти территории послевоенной застройки никто не тронет. Они, так сказать, будут ждать своего времени.
А.Акентьев: В Советском Союзе Минск был образцом комплексного жилищного строительства. Не хочется думать о превращении сферы жилищного строительства в финансовый институт, в котором «кв. метр — унция золота». Это ведь много лет было у соседей в Москве.
«СБ»: Мы гордимся, что у нас сейчас в Минске приходится в среднем около 20 квадратных метров на каждого жителя. Недавно узнала, что в Пекине 35 квадратных метров на каждого горожанина.
А.Акентьев: Скажу больше: у нас в областных центрах обеспеченность жителей жильем на 2 — 3 квадратных метра больше, чем в Минске. Это при том, что у минчан самые высокие зарплаты. Комфортное жилье, как известно, начинается с 28 квадратных метров на человека, и мы в генеральном плане на перспективу до 2030 года установили планку 30 — 31 кв. метр.
«СБ»: Это европейский уровень?
А.Акентьев: Да. Если исходить из имеющегося жилфонда Минска и больше жилья в черте города массово не строить, то на комфортные 30 квадратных метров на человека у нас могут рассчитывать только 1,3 миллиона минчан. Куда девать остальных 600 — 700 тысяч минчан?
«СБ»: В Колодищи...
А.Акентьев: Мы называем это место Зеленый Бор или Колодищи–2. Но про Колодищи я не хотел бы сегодня говорить. Минск переживает очень сложный этап. Двухмиллионный город строится на Минской возвышенности, на малой воде. В отличие от всех областных городов у столицы ограничены территориальные ресурсы. Мы живем на берегах Свислочи, но воду берем из Вилейско–Минской водной системы, Вилейского водохранилища. Город стоит на малой реке, которая может напоить, сохраняя при этом чистую воду, разве что не самый большой райцентр. А в Минске живут почти 2 миллиона. Это огромная перегрузка природного комплекса.
«СБ»: А почему у нас не строятся все дома с подземными парковками? Вы посмотрите, что делается во дворах: ни проехать, ни пройти.
А.Акентьев: А чему удивляться? Уровень автомобилизации населения вдвое превысил расчетный масштаб транспортного движения, принятый в прошлом для развития улично–дорожной сети. Для одной машины нужно обустроить минимум 25 квадратных метров. На такое строительство ни у кого нет денег.
«СБ»: Зато у населения количество машин растет просто космическими темпами. Мы закладываем бомбу на будущее. Скоро на улицах будут не пробки, а московские пробки.
А.Акентьев: Действительно, у Минска есть очень большие проблемы, связанные с транспортной сетью. К сожалению, у нас слабо развита сеть жилых улиц. И получается эффект ливня, когда масса машин скатывается на магистральные улицы. Отсутствуют и кольцевые магистрали. То есть, чтобы в Минске попасть из одного района в другой, нужно обязательно пересекать центральную зону города. Надо строить массу транспортных узлов в разных уровнях. Такая программа есть. И генплан резервирует возможности ее реализации. Но это очень и очень дорогие и сложные объекты.
«СБ»: Москва забирает территории у Московской области. А Минск не заберет территории Минского района до нового кольца, которое строится?
А.Акентьев: Между Москвой и ее областью очень сложно найти границу. Москва как город — это что–то невообразимо сложное. Это гигантский «ковер» урбанизированной территории. Нельзя сравнивать систему расселения Москвы и Минска. Да, мы говорим о том, что нам нужно внешнее кольцо на расстоянии до 10 км от МКАД, чтобы застраховать город от всех видов транзитного движения.
«СБ»: Проект уже есть.
А.Акентьев: Но что касается строительства жилья до нового кольца, я думаю, что при всем желании мы не найдем столько населения в стране, чтобы застроить все эти площади за МКАД. Для горожан гораздо важнее создание вокруг Минска зеленой лесопарковой зоны.
«СБ»: Как знать. Участки на аукционах раскупаются за МКАД хорошо.
А.Акентьев: Как–то мы были в Стокгольме, посетили 4 района многоквартирной застройки. И знаете, на что обратили внимание? Поколение, которое выросло в одном районе, провело счастливую жизнь, чувствовало себя здесь вполне комфортно. Но их дети, как правило, искали себе другую среду. И я открыл для себя такую истину, что у жилого района период без изменения комфортности, без реконструкции измеряется одной человеческой жизнью. У жильцов меняется восприятие квартиры не как дома, где прожил детство, а как удобного места жизнедеятельности. Комфортнее жить и работать там, где современные технологии, новые условия работы. Кстати, у них первым видом транспорта является велосипед. На втором месте — общественный транспорт, он там очень хорошо работает. И на последнем месте — автомобиль. Вообще–то мы не должны говорить пафосно о жилье в категориях малой родины и так далее. Каждый жилой дом пребывает в ожидании поддерживающего капремонта, модернизации и реконструкции. И пока это происходит — города развиваются.
