Рынок торговой недвижимости: какими будут арендные ставки и что спасет ТЦ старого формата

В первой половине месяца на столичном рынке торговой недвижимости произошло событие, которое не осталось незамеченным. Некогда довольно популярный ТЦ «Столица» снизил арендные ставки. Сейчас снять свободное помещение там можно по цене от 4,02 рубля за «квадрат». Такой ценопад обусловлен, увы, большим оттоком арендаторов. Пустующими магазинами в торговых центрах, которые еще 10—15 лет назад были на пике популярности у минчан и гостей города, сегодня никого не удивить. Старые форматы постепенно изживают себя, уступая место современным. «Р» разбиралась, что будет происходить с арендными ставками в этом году и какие тенденции будут характерны для рынка торговой недвижимости. 

Пустующая «Столица»

В будние дни в торговом центре на площади Независимости немноголюдно. На закрытых павильонах — объявления о сдаче в аренду. Съезжать арендаторы начали отсюда не вчера. Некогда популярный торговый центр со временем стал не выдерживать жесткую конкуренцию. О том, что ситуацию нужно как-то спасать, городские власти говорили еще в прошлом году. И вот совсем недавно принято волевое решение: в попытке вернуть арендаторов ставки серьезно снизили. Например, помещение площадью почти 373 квадратных метра предлагают по цене от 4,02 рубля за метр (под размещение детских аттракционов без денежного выигрыша). В целом арендные ставки на пустующие площади здесь варьируются в размере 10,07—111,64 рубля за «квадрат». 

Руководитель отдела ретейла группы компаний «Твоя столица» Артем Давидович перечисляет некоторые проблемные пункты, приведшие к оттоку арендаторов. Здесь и технические нюансы (недостаточная мощность вентиляции и низкие по сравнению с другими ТЦ потолки), устаревший пул арендаторов, недостаток интересной развлекательной составляющей, неудобные площади помещений (в основном слишком большие). 

По мнению аналитиков рынка, спасти торговый центр сегодня может профессионально выполненная реконцепция, включающая не только обновление пула арендаторов, но и модернизацию технической составляющей ТЦ (как минимум, систем вентиляции и кондиционирования), а также большая работа по обновлению в новом стиле внутренней отделки, коррекции планировочных решений и улучшению навигации для посетителей.

Жизненный цикл любого торгового объекта длится в лучшем случае 10 лет. Далее необходима его модернизация, потому что все вокруг не стоит на месте, а меняется. При грамотно разработанной концепции, в которой должным образом будет выделена уникальность «Столицы», и при ее правильной реализации на практике торговому центру можно подарить вторую жизнь. И он сможет составить достойную конкуренцию своим соперникам. 

Время менять формат

Устаревшие форматы, предназначенные для работы ИП, сегодня окончательно теряют свою привлекательность, это факт. Сейчас определяющими условиями успеха становится наличие не только популярных брендов, но и фуд-кортов, кинотеатров, катков — одним словом, покупателю нужен шопинг, хлеб и зрелища в одном месте.

Управляющий директор Colliers International Belarus Денис Четвериков называет основные причины, по которым пустуют торговые центры. Среди них — устаревание формата, неудачное местоположение (плохие заезды, отсутствие транспортных потоков и проживающего в зоне обслуживания населения), неверная концепция для локального рынка или местоположения. Проблемы с привлечением качественных операторов могут быть связаны с конструктивными или строительными особенностями. Кроме того, традиционно на раскачку даже относительно качественного и удачно расположенного торгового центра в Минске уходит до двух лет: первые год-полтора объекты обычно стоят полупустые. 

Несмотря на то, что в Минске есть ТЦ нового поколения, по-настоящему масштабных и ультрасовременных торговых объектов в стране пока так и не появилось. Впрочем, все ожидают открытия самого крупного в стране мультифункционального комплекса в Гродно общей площадью 85 тыс. «квадратов». 

В Colliers International Belarus называют основные причины того, что объектов мирового уровня у нас пока нет:

— Спрос со стороны брендов в Беларуси очень небольшой: сдать в аренду крупный ТРЦ, скажем, более 60 тыс. «квадратов» общей арендуемой площади, будет весьма непросто. Речь идет при этом как о fashion-сегменте, так и о развлечениях, больших кинотеатрах IMAX и т.д. Кроме того, порог входа инвестора в такой проект (то есть размер инвестиций) достаточно высокий — более 100 млн долларов, и здесь мало местных компаний, которые могли бы вложиться в подобный объект. Зарубежные инвесторы тоже пока не спешат. 

Наши ставки

 Что касается арендных ставок, они, по словам Артема Давидовича, остановили свое снижение на рубеже 2016—2017 годов и до сих пор остаются на стабильном уровне:

— Однако применительно к торговым помещениям будет неправильно говорить о какой-то средней ставке аренды (как, например, по офисам определенного класса качества), потому как каждое торговое помещение имеет свою цену. В первую очередь она зависит от местоположения (близости к трафику потенциальных покупателей). Кроме того, в последние годы рынок современной торговой недвижимости значительно расширился за счет появления новых торговых центров. Сейчас все больший вес влияния на ставку арендной платы имеет набор брендовых уникальных арендаторов в торговом центре — во многом именно он обуславливает его посещаемость.

Что касается конкретных цифр, то ставки аренды на торговые помещения в составе жилых домов могут быть в пределах 5—15 евро за «квадрат» (с НДС), на street-retail-улицах — в промежутке 15—40 евро, в наиболее популярных торговых центрах — от 20 до 100 евро за метр квадратный (с НДС). Однако такую высокую стоимость могут выставить при сдаче малыми площадями — например, если речь идет об островках на проходах.

В целом, резюмируют эксперты, на рынке торговой недвижимости сейчас усиливается конкуренция, обусловленная наличием в том или ином ТРЦ специфических брендов. При этом сложнее всего торговым центрам, которые когда-то строились по схеме долевого строительства, снижение посещаемости они прочувствовали больше всех.

КОММЕНТАРИЙ

Галина МАРТЫНОВА, начальник сектора аренды и имущества главного управления потребительского рынка Мингорисполкома:

— В связи с тем, что арендные ставки в ТЦ «Столица» снизились, звонков сейчас поступает немало. Многие хотели бы арендовать помещения в торговом центре, особенно интересуются большими магазинами, площадью от 600 квадратных метров (стоимость аренды — 17,72 рубля с НДС за 1 кв. м). Но поскольку речь идет о государственной собственности, в тех случаях, когда меняются условия аренды, должен состояться аукцион. Его проведет в конце февраля Минский городской центр недвижимости, именно там будут определены новые арендаторы.

konoga@sb.by