Ряды рантье растут. В Минске уже 52 тысячи квартиросдатчиков. Пять лет назад насчитывалось вдвое меньше. Причем, чтобы извлекать прибыль от недвижимости, вовсе не обязательно иметь в собственности несколько квартир. Некоторые пенсионеры уезжают жить на дачу, в другой город, где, предположим, им по наследству достается жилье или готовы принять на постой родственники. Вот тебе и лишняя копейка к пенсии. И сложным бизнес не назовешь. Заключил договор, зарегистрировал в расчетно–справочном центре, заплатил налог — и спи спокойно!
Так думала и минчанка Софья Николаевна Б., уехавшая жить в Бобруйск, предоставив в пользование и владение Жанне Р. свою минскую однокомнатную квартиру. Дело было в 2010 году. А аукнулось в 2014–м, когда собственница решила вернуться домой и попросила квартирантку покинуть помещение. Реакция оказалась неожиданной: дама напрочь отказалась менять место жительства, перестала платить за найм и всячески избегала встреч с хозяйкой, сменив в чужой квартире замки! Возможно ли такое, удивятся скептики? Отвечу коротко: имеет место быть. Только в моей журналистской практике это вторая подобная история, закончившаяся длительными разбирательствами в судах. В обоих случаях причиной неприятностей, стоивших рантье–неудачникам немалых денег, стала их прямо–таки детская доверчивость.
Пенсионерка Софья Николаевна в 2010 году подписала типовой договор найма жилого помещения частного жилфонда, форма которого утверждена постановлением Совмина 6 сентября 2006 года и который ей предложили в администрации Партизанского района Минска. Под документом, кроме автографов сторон, действительно имеется подпись главного специалиста отдела жилищной политики. Что, как утверждает собственница, и придало ей уверенности в правильности своих действий: «В «одном окне» меня не предупредили и не объяснили последствий». Чего? Дело в том, что в документе отсутствуют два важнейших условия: не указана сумма арендной платы и срок действия договора. Более того, пенсионерка добровольно взяла на себя обязательство наведываться в свою же квартиру только в согласованное с нанимателем время и в его присутствии. Таким образом, типовой договор, на то и утвержденный Правительством, чтобы защищать интересы сторон, превратился в бессрочный и бесплатный.
И буквально через три года эти ошибки вышли боком. Жанна Р. съезжать отказалась, как и платить за съем жилья, исправно компенсируя только стоимость коммунальных услуг. А бабушка с начала 2014 года перечисляла в бюджет 170 тысяч налога с доходов, которых фактически не имела. По весне, возмутившись, она подает иск в суд о расторжении договора найма и выселении ответчика. Но... проигрывает. Мотив судьи: поскольку в договоре найма сторонами не было предусмотрено существенное условие — размер платы за пользование жильем, — истицей не представлено достаточных доказательств о нарушении других существенных условий, то оснований для расторжения бессрочного договора в связи с нарушением нанимателем существенных условий не имеется. Следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат. Администрация района тоже не пришла на помощь. «Договор найма жилого помещения заключен бессрочно, — ответил на жалобу ее глава Д.В.Овсяников. — В соответствии с пунктом 12 все споры, возникающие между сторонами по договору, разрешаются в суде. Администрация района не является стороной договора найма жилого помещения, следовательно, не имеет правовых оснований для выселения нанимателя».
Хотя далеко не все так безнадежно, уверен заведующий юридической консультацией № 2 Ленинского района Александр Назаров:— Первое, что нужно было сделать истице, — подать кассационную жалобу на решение суда первой инстанции. Сделать это необходимо в течение 10 дней после вынесения решения либо получения его мотивировочной части. У меня как у адвоката возникают сомнения в обоснованности судебного решения. В частности, ответчица не представила в суде доказательств оплаты аренды. Это, на мой взгляд, достаточное основание для вывода о нарушении ответчиком условий договора, несмотря на различный размер оплаты, который указывали стороны в судебном заседании. В связи с тем, что Жилищный кодекс считает арендную плату существенным условием договора аренды, суд имел право признать договор, в котором отсутствуют данные условия, незаключенным. Правовые последствия такого судебного решения — выселение ответчицы из занимаемого жилого помещения.
Но, как говорят, два юриста — три мнения. Ведь в Жилищном кодексе прямо не указано право наймодателя на расторжение договора найма без оснований, кроме тех, которые в законе перечислены: наниматель нарушает порядок, портит имущество, не вносит коммунальные платежи или использует жилье не по назначению. Судебная практика расторжения договоров в одностороннем порядке по другим основаниям окончательно не сформировалась.
Что делать Софье Николаевне в сложившейся ситуации? Имеются несколько вариантов. Например, обратиться в суд с требованием об установлении факта недействительности сделки по причине ее ничтожности. Основанием для этого будет несоблюдение существенных условий, которые установлены актами законодательства для договоров такого типа, а именно — размера арендной платы за пользование жилым помещением. К сожалению, сторонами в договоре в 2010 году это сделано не было. Существует также практический выход из ситуации: бабушка может подарить квартиру своей дочери. Безусловно, это потребует определенных финансовых затрат на переоформление недвижимости, однако законодательство предусматривает право нового собственника решать, продолжать ли арендные отношения с прежним нанимателем. Дочь как новый собственник будет иметь право отказаться продолжать отношения аренды с квартиранткой. Тогда это будет являться законным основанием для расторжения договора в суде, если не получится по доброй воле.
Бросается в глаза, что в данном случае имеются вопросы и к органам местной власти и управления, которые регистрировали такой договор и не обратили внимания на отсутствие в нем существенных условий, установленных законодательством. А вообще, чтобы так не попасть впросак, при заключении договоров найма помещений частного жилищного фонда необходимо не только согласовывать в письменном виде все существенные условия, но и в целях защиты своих интересов предусматривать возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств в порядке, установленном законом. Так что внимательно составляйте и читайте договор, а еще лучше вместе с юристом, чтобы потом не тратить время и нервы на судебные разбирательства.
aelita@sb.by
Советская Белоруссия № 36 (24666). Среда, 25 февраля 2015
