Кто в теремочке живет?

Сегодня отыскать объявление о сдаче жилья не сложнее, чем купить газету в киоске. Есть комнатушки-клетушки, есть и роскошные двухуровневые апартаменты - выбирай по своему кошельку! Хочешь на час, хочешь на сутки, нет проблем и на годы. При этом желание некоторых частников-арендодателей получить дополнительный источник дохода порой превращается в настоящую манию. Например, одна знакомая семья так увлеклась подобным бизнесом, что, сдавая просторную элитную квартиру в центре Минска, сама (четыре человека!) уже который год ютится в дешевой однокомнатной на окраине. Что ж, им виднее. Деньги лишними никогда не бывают, только вот в погоне за длинным рублем некоторые сдатчики жилья уж очень легко нарушают правовые нормы. Стараются конспиративно, без огласки, разместить у себя постояльцев - и в итоге наживают крупные неприятности. Ведь рано или поздно все тайное становится явным.

Как не вступить в конфликт с законом, пуская к себе домой квартирантов, корреспонденту "СБ" рассказала начальник отдела методологии исчисления имущественных налогов, декларирования доходов и имущества управления методологии налогообложения физических лиц Министерства по налогам и сборам Марина Григорчук.

Жадность сдатчика сгубила

Платить налоги надо - с этим согласны, пожалуй, все. Но вот всегда ли и в полном ли объеме - вопрос для многих граждан, увы, еще открыт. Иначе чем объяснить, что в прошлом году в Беларуси из 24 тысяч официальных сдатчиков квартир и домов 8 тысяч удалось легализовать лишь после проведения специальных мероприятий? Они, конечно, прекрасно знали, что их бизнес вне закона, но желание заработать на квартирантах как можно больше взяло верх. Теперь им придется горько пожалеть: только административный штраф за уклонение от уплаты налогов составляет от 10 до 50 базовых величин (одна базовая величина сегодня равна 12 тысячам рублей). А ведь есть еще пеня и 10-процентная санкция от суммы неуплаченных налогов. Причем если сокрытие доходов окажется слишком большим, то речь уже и вовсе пойдет об уголовной ответственности.

Между тем, чтобы избежать всех этих нешуточных кар при сдаче жилых и нежилых помещений посторонним гражданам, ничего сверхъестественного делать не требуется. Легальный порядок достаточно простой и выполнять его под силу каждому. Напомним, что в стране действуют Закон "О подоходном налоге с физических лиц" (1991 года, с изменениями и дополнениями) и постановление Совета Министров Республики Беларусь N 464 от 10.04.2002 года. Последний документ четко определяет порядок уплаты фиксированных сумм подоходного налога сдатчиками помещений, а их размеры устанавливаются решениями областных Советов депутатов. В Минске, например, при оформлении в аренду одной комнаты нужно перечислить в бюджет 12 базовых величин за год, двух комнат - 24 и так далее. В общем, в разных областях страны суммы разные. И, как правило, для сельской местности они ниже, чем для городов.

С казной в расчете

Первым шагом в легализации ваших деловых отношений с квартиросъемщиками должно стать заключение договора найма жилого помещения. Это если вы хозяин приватизированной площади. Если же квартира государственная, то документ будет называться договором поднайма. Обычно их типовые формы выдаются новым жильцам в местных паспортных службах, куда они должны явиться для регистрации. В принципе, сам договор может быть произвольной формы с любыми дополнительными условиями, но обязательно с паспортными данными сторон. Подобное соглашение обезопасит вас с юридической точки зрения при каких-либо конфликтах. В быту, как известно, всякое случается...

Итак, бумага скреплена подписями, и теперь самое время отправляться в районную налоговую инспекцию. Там вам присвоят учетный номер налогоплательщика (если его прежде не было) и занесут в списки как ведущего подобный вид деятельности. Вот и все формальности. Теперь остается заплатить налоги и спать спокойно.

Как же их заплатить? Здесь есть два пути: внести авансом за год сразу всю сумму или перечислять ее по частям ежемесячно. Фиксированная ставка известна, остается лишь самостоятельно переводить деньги через сберкассу на определенный расчетный счет. Правда, здесь надо помнить о нескольких тонкостях. Первое: налог в любом случае вносится загодя, еще до наступления месяца получения дохода. Скажем, за март нельзя платить 1-го или 2-го числа, а крайний срок получается 28 февраля. И во-вторых, если внести деньги сразу за год вперед, то при изменении позже размера базовой величины ничего доплачивать уже не нужно. С государством вы в расчете.

Многим на первый взгляд такая система покажется чересчур хлопотной. Вот еще, ходить куда-то каждый месяц, платить... Но здесь есть разумный выход: переложить это бремя на квартиранта. Большинство, кстати, так и делают.

Не стоит пугаться и форс-мажорных обстоятельств. Сдатчик помещения ничего не потеряет, если налоги уплачены на год вперед, а его постоялец через несколько месяцев неожиданно решил съехать. При таком повороте событий положенные хозяину жилья деньги будут возвращены.

Бабушки-старушки, ушки на макушке

Фиксированная ставка налога - вещь удобная. Никто не станет дотошно выяснять, сколько же на самом деле денежных ассигнаций перекочевало из кармана квартиранта в бумажник сдатчика жилья. Кроме единственного исключения: если годовой доход владельца помещения превысил 500 базовых величин (порядка 6 миллионов рублей). Когда это все-таки произошло, то о фиксированных ставках следует забыть. Исчисление подоходного налога пойдет по привычной всем шкале от 9 до 30 процентов в зависимости от полученной суммы. И ее, кстати, уже придется включить в декларацию о совокупном годовом доходе. Правда, своевременно узнать о превышении такого "критического" порога налоговым органам бывает непросто, ведь обычно все расчеты между сдатчиком и арендатором ведутся из рук в руки - наличными деньгами. Что в общем-то никоим образом не запрещено. Но методы обнаружения "сверхдоходов" все-таки есть...

Зато достаточно легко налоговиками разоблачается следующий трюк: сдатчик заявляет, что заселил гражданина N. всего в одну комнату (фиксированная ставка минимальная), а на самом деле тот арендовал у него всю четырехкомнатную квартиру. Сотрудники налоговой инспекции могут установить это в ходе проверки, составить акт осмотра помещения и подать в суд на хитроумного владельца по факту сокрытия доходов и уклонения от уплаты налогов.

С годами система выявления различных нарушений при сдаче жилых и нежилых помещений совершенствуется. Сегодня помощь районным налоговым инспекциям в разоблачении "нелегалов" приходит с самых разных сторон: от бдительных соседей и все на свете знающих бабушек-старушек, сотрудников паспортных служб, участковых инспекторов... Так что понятия "спокойная жизнь" и "своевременная уплата налогов" все больше и больше сближаются.

Гостиница в "хрущевке"

Говоря о юридически безупречной сдаче жилья, нельзя обойти еще один момент. В принципе, любая деятельность физического лица, направленная на получение дохода, может квалифицироваться как предпринимательская. С неизбежной регистрацией оного в качестве индивидуального предпринимателя. Но поскольку сегодня сдача в аренду комнат, квартир или домов больше регулируется Жилищным кодексом Беларуси, нежели Гражданским, то Министерство по налогам и сборам не определяет ее как предпринимательскую. Другое дело, когда владелец нескольких помещений ставит этот процесс на поток. Без всяких необходимых формальностей разворачивается настоящий гостиничный бизнес. Разные квартиры сдаются на сутки, недели и т. д. Естественно, доходы у таких "многостаночников" уже куда солиднее, чем у сдатчиков-одиночек. Но обнаружить таких "бизнесменов" сложно: даже с ходу найти настоящее место проживания подобного воротилы бывает проблематично. Тем не менее рано или поздно обрести официальный статус им все-таки придется, как и заплатить налоги в казну...