623 тысячи белорусских семей хотели бы купить или построить жилье. Но не могут. Цены на вторичном рынке кусаются. В Минске в свободной продаже квадратный метр стоит 4 миллиона рублей, в областях – немного поменьше. Вот и ждут люди, у которых зарплата 500 — 700 тысяч рублей в месяц, когда же подойдет их очередь строить квартиру по социальным, жестко контролируемым государством ценам. Сегодня это 850 тысяч — 1,2 миллиона рублей за метр. Некоторые пребывают в таком ожидании не один десяток лет.
Как решить проблему? Конечно, увеличить предложение квартир. Один из оптимальных вариантов — долевое строительство. Недавно Президент подписал Указ № 55, который, уверены эксперты, даст мощный толчок для развития стройиндустрии страны и снижения цен. Документ сокращает перечень бумаг, необходимых застройщику на старте, позволяет получать площадки без обременительных конкурсов. Больше не нужно страховать ответственность застройщика, а это щедрый минус в цене и плюс во времени. Стоимость метра фиксированная, а если будет меняться, то в строгом соответствии с индексом роста стоимости строительно–монтажных работ. В общем, указ готовился долго, комплексно и в нем максимально учтены интересы и застройщика, и дольщика.
Ждать ли строительного бума? Поговорить об этом в конференц–зале «СБ» собрались: Александр Горваль, начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Александр Шершень, заместитель начальника управления жилищной политики Мингорисполкома; Александр Коробко, руководитель Минской городской землеустроительной и геодезической службы; Сергей Коренько, генеральный директор СООО «Арэса–Сервис»; Иван Перович, генеральный директор ЗАО «Инвест–Систем»; Николай Простолупов, председатель совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость»; Алла Селюсь, минчанка, стоит в жилищной очереди с 1997 года.
А.Селюсь: В 1997 году меня с сыном как молодую семью приняли на очередь в администрации Заводского района Минска. Пока сдвигов никаких — квартиры в ЖСК выделяют очередникам 1987 года. Очень хотелось бы знать: когда справлю новоселье? В этом году сыну исполнится 18 лет. После окончания школы он намерен продолжать учебу в вузе, по всей видимости, платно. Поэтому немаловажен и другой вопрос: будет ли по силам исполнение давней мечты о собственной квартире, если заработная плата у меня не превышает в эквиваленте 350 долларов?
«СБ»: Александр Евгеньевич, сколько таких очередников в Минске? И как движется очередь?
А.Шершень: Увы, их число постоянно увеличивается. В последнее время — особенно стремительно. На 1 февраля 2008 года в администрациях районов города зарегистрировано 222,6 тысячи человек (это не считая тех, кто надеется получить жилье по месту работы). В 1999 году очередников было около 106,8 тысячи.
«СБ»: Есть ли шанс у «нашей» молодой семьи получить жилье хотя бы к пенсии?
А.Шершень: Будем надеяться, что это произойдет гораздо раньше. В 2008 году в Минске запланировано построить 1 миллион 229 тысяч квадратных метров жилья. Из них 70 процентов — для нуждающихся в улучшении жилищных условий. К 2010 году доля очередников увеличится до 80 процентов. Рассчитываем также на активное развитие долевого строительства...
«СБ»: А оно теперь будет развиваться, Александр Витальевич?
А.Горваль: Все предпосылки для этого созданы. Указом Президента № 55 наряду с ограничением цены квадратного метра для нуждающихся (прибыль не более 5 процентов от сметной стоимости объекта в текущих ценах) застройщику предоставлены неограниченные возможности получения доходов от продажи строящихся квартир состоятельным гражданам, фирмам и предприятиям. Интересно? Думаю, да. Какие плюсы для дольщика? Назову один, самый важный. Теперь он четко знает, в каких случаях цена его будущей квартиры может измениться. Основных два: изменение налогового законодательства и индекса строительно–монтажных работ. Когда заключается договор с дольщиком, то расчет стоимости квадратного метра ведется по прогнозным, то есть предполагаемым индексам роста цен. Скажем, в прошлом году планировали 10–процентное увеличение, но энергоресурсы подорожали и стоимость строительства возросла на 13,65 процента. Кстати, параллельно с указом министерство подготовило новую методику расчета стоимости квадратного метра жилья, где четко прописано, из каких затрат она складывается.
«СБ»: А какое мнение у вас, Сергей Петрович, как у крупного и опытного строителя? Что ответите нашей гостье, Алле Петровне? Готовы строить жилье для очередников?
С.Коренько: Алле Петровне скажу, что недавно появился еще один указ Президента, который позволяет жилищно–строительному кооперативу получить земельный участок под застройку дома. При этом не нужно платить за землю, отдавать городу 6 процентов жилья в счет нормы сноса, заниматься сносом довоенных сооружений, тратить деньги на создание инфраструктуры... Все эти проблемы будут решать управления капитального строительства районных администраций. Так что есть возможность для инициативных людей зарегистрировать ЖСК и строить жилье.
«СБ»: Сказки рассказываете?
С.Коренько: Подчеркиваю, указ Президента позволяет гражданам создавать кооперативы, получать кредиты банка и самим быть заказчиком и застройщиком! Для этого нужно только ваше желание! Законодательная база уже есть.
«СБ»: А если Алла Петровна все–таки придет к вам заключить договор долевого строительства?
С.Коренько: Мы прекрасно понимаем, что должны помогать государству в решении социальных проблем. И готовы это делать. Только вот пока не знаем, как...
После принятия 667–го Указа Президента у застройщика появилась возможность без аукционов и тендеров получать площадки под жилищное строительство. Но пока большой активности среди желающих взять их не наблюдается. Почему? Участки тяжелые. Требуются колоссальные затраты на снос старого жилья. При этом городские власти настаивают, чтобы 50 процентов будущих квадратных метров было отдано по себестоимости плюс 5 процентов нуждающимся в улучшении жилищных условий. И тут возникает серьезное противоречие. На обычного дольщика заказчик может возложить все затраты по сносу, созданию инфраструктуры, а на «социальщика» — нет! По идее, эта часть расходов должна возмещаться из городского бюджета.
В идеале площадки под коммерческие и социальные дома должны быть разные. Тогда хотя бы все предельно ясно. Землю под социальное жилье я получу бесплатно, проект выберу подешевле и продам Алле Петровне квартиру по 650 — 700 долларов за квадратный метр.
А вообще, если вы меня спросите, как можно решить жилищную проблему в стране и снизить стоимость квадратного метра с 2.000 долларов до 1.200, то я отвечу: все жилье строить на одинаковых условиях, коммерческих. Мы получим изобилие предложения и как следствие — падение цен. Как быть в этой ситуации очередникам с зарплатой 600 — 700 тысяч рублей? Брать льготные кредиты на 40 лет. Под залог строящейся квартиры. Весь мир так живет. Иначе жилищная очередь 220 тысяч человек в Минске очень скоро покажется нам «детской» по сравнению с той, которая выстроится, если все минчане, имеющие право на расширение по социальным нормативам, придут в исполкомы. Что будем делать, если нуждающихся в Минске станет 500 тысяч? Я сам — потенциальный очередник. Стать им сегодня — не проблема.
«СБ»: Александр Витальевич, хотите что–то возразить?
А.Горваль: Да я просто в недоумении! Полтора года мы тщательно выстраивали взаимоотношения с коммерческими застройщиками, подготовили хороший указ и что? Ведь это требование – половину строящегося коммерческого жилья передавать очередникам — нереально. Разве непонятно, что частник не будет строить жилье себе в убыток! И почему затраты на снос, инфраструктуру и инженерные сети должны оплачивать дольщики? Почему человек, который приобретает жилье, должен платить еще и за то, что в городе кого–то куда–то переселяют? Опять перекрестное субсидирование, как в коммунальной сфере? Но это тупик! Где возьмете столько богатых дольщиков? По 2.000 долларов за метр уже никто не хочет покупать жилье. Риэлтеры констатируют: нет спроса.
Для решения социальных городских проблем есть местный бюджет! Тем более что по Указу Президента № 72 участки для возведения жилья должны передаваться застройщикам с полным комплексом дорог и коммуникаций. А сейчас начинаются странные разговоры: мол, не можем обеспечить площадки инженерными сетями, давайте отменим норму 72–го Указа. Ну и что в результате? Понастроим коробок в чистом поле и в последний момент, когда людей надо заселять, будем думать, как подвести туда коммуникации?
Нельзя это делать. Тем более когда мы впервые очень рационально подошли к решению квартирного вопроса. В бюджете третий год подряд закладываются деньги на развитие инфраструктуры. В этом году — 750 миллиардов рублей. Конечно, этих средств не хватает. До конца года нужно где–то найти еще примерно 450 миллиардов рублей, чтобы обеспечить заданные темпы жилищного строительства. К 5,4 триллиона рублей инвестиций в жилье понадобится еще около 1,2 триллиона только на инфраструктуру. Да, тяжело, нужно искать дополнительные источники финансирования, но застройщик должен прийти на готовую площадку, только тогда он сможет четко спланировать свою работу.
Н.Простолупов: Александр Витальевич, все, что вы говорите, совершенно правильно, но, увы, — утопия. Спросите у строителей: что сдерживает выделение участков под жилье? Отсутствие инфраструктуры и сетей! Как решают эту проблему в России? Генеральный застройщик привлекает средства, ищет компаньонов. Коммерсанты умеют делать это гораздо быстрее, чем чиновники. Поймите, у города де–факто нет денег на подготовку стройплощадок. Их не будет и в ближайшие пять лет.
А.Горваль: А откуда они возьмутся у застройщика? У граждан позаимствует и заложит все в стоимость квадратного метра? Итог: очередной виток роста цен.
С.Коренько: Действительно, должно быть так, как говорит Александр Витальевич. Хорошие, правильные слова. На деле все не так. Возьмем микрорайон Дружба, где мы сейчас строим жилье. В 2009 году надо сдавать в эксплуатацию первые дома. А как подвести туда тепло — проблема. До сих пор нет решения. Потому что варианты таковы: либо строить новую ТЭЦ, либо каждую квартиру в 24–этажном доме оборудовать газовым котлом. Хотите еще пример? Выдают нам техусловия протянуть на 9 километров силовой электрический кабель. Хорошо, проведем. А подключать его куда? Подстанция в планах инвестиционного строительства Министерства энергетики появится лишь через 3 года!
И таких ситуаций — множество. Кто, кроме коммерсанта, которого поджимают договоры с дольщиком и каждый день просрочки ввода жилья оборачивается огромными убытками, будет подталкивать министерства к выполнению своих обязательств? Да я сам готов финансировать строительство подстанции. Если нужно для дела. Но пусть мне Министерство энергетики хотя бы потом компенсирует затраты. Вот как следует, на мой взгляд, ставить вопрос. Если дольщик не должен платить за инженерное обеспечение жилья и создание инфраструктуры, которые выполняет наша компания, значит, платите нам из бюджета.
А.Коробко: Целиком разделяю позицию Сергея Петровича. У нас вот–вот начнется закладка первых бетонных свай в двух крупных жилых районах — Каменная Горка и Северный, где возникают проблемы с инженерным обеспечением не менее серьезные, чем в Дружбе. А снос частного сектора? Думаете там меньше затрат? Впоследствии все они лягут на инвестора, который получит площадки под застройку жилья.
И.Перович: Знаете, когда цены на жилье станут ниже? Когда в Минске будет 5 процентов невостребованных квартир. Ни в аренду, ни для продажи...
«СБ»: Нереально.
С.Коренько: Почему же? В прибалтийских странах перепроизводство жилья. В Берлине квартиры пустые стоят.
И.Перович: У нас пока нет предпосылок для снижения цен. Разве что теперь, с выходом 55–го Указа Президента, не придется брать кредиты на строительство. Это минус 30 процентов в цене. А все остальное пока останется, как есть. Например, для жизнеобеспечения дома по улицам Дзержинского — Хмелевского надо строить 2,5 километра теплотрассы. Это около 15 миллиардов рублей. И в общей сложности таких затрат у нас набирается до 35 процентов от сметной стоимости дома. Кроме того, не хватает строителей. Некоторые уже за работу требуют коэффициент 3,5 к тарифной ставке, потому что их москвичи, питерцы переманивают еще более высокой зарплатой. Как в такой ситуации формировать цену для очередников? Какой проверяющий позволит мне включить в стоимость квадратного метра эти коэффициенты и надбавки?
А ситуация с сырьевыми ресурсами, материалами, механизмами? Дефицит. Не хватает кирпича, цемента, блоков. Вот и думай: останавливать строительство или давать двойную цену. И куда девать эти непредвиденные расходы?
А.Горваль: Согласен, сегодня в строительном комплексе завязался узел серьезных проблем. Производство цемента до 2010 года надо увеличить вдвое. Столько же нужно щебня, стеновых материалов, плит–перекрытий. 100 кранов ежегодно должен выдавать на–гора могилевский завод «Строммашина». Если не поднимем производство стройматериалов, все наши планы останутся благими пожеланиями. Да зарплату строителей придется увеличивать. По разным оценкам, около 100 тысяч человек уже уехали на заработки за границу. Причем самые деятельные, инициативные и квалифицированные...
«СБ»: Похоже, строители у нас большие пессимисты, а что скажут риэлтеры? Ваш прогноз на цены квадратного метра, Николай Павлович?
Н.Простолупов: Думаю, пройдет год–полтора и мы получим дополнительно как минимум 15 процентов жилья, построенного долевым способом. Очень хорошо. И пусть строители излишне не плачутся. Цена то 800 — 900 долларов за квадратный метр — вполне реальная. Даже при условии, что у застройщика будет до 35 процентов сверхнормативных затрат. Потому что себестоимость блочной или панельной коробки — 400 — 500 условных единиц. Об этом недавно заявил генеральный директор МАПИДа.
Говорите, стройматериалы дорожают? Понятно, если это цемент: на его изготовление необходимы серьезные энергозатраты. Но почему щебенка и песок, добытые в местном овраге, растут в цене? Этого я никак не могу понять. Как и то, почему в Германии, где газ в 3 раза дороже, чем у нас, цемент не стоит в 3 раза дороже? Более того, насколько я знаю, мы уже цемент хотим закупать в Германии. Дожили!
Но ведь главный вопрос, который задают очередники и все, кто хотел бы изменить свои жилищные условия (правильно сказал Сергей Петрович, это — 500 тысяч семей!): когда можно будет свободно купить жилье хотя бы по двойной цене (с сетями, инфраструктурой, сносом) — по 800 — 900 долларов за метр? Сегодня у населения только на депозитах лежит около 5 миллиардов долларов и еще столько же, по оценкам специалистов, хранится в «чулках». Эти деньги люди готовы вложить в жилье. А им отвечают: так площадок готовых нет!
«СБ»: И что вы предлагаете?
Н.Простолупов: Больше строить. Для этого необходимо значительно увеличить количество предоставляемых заказчикам площадок! Возникнет конкуренция среди строительных организаций. Это в конечном итоге приведет к снижению стоимости квадратного метра в новостройках, а следом неминуемо «упадет» и вторичный рынок. Например, Бобруйский завод железобетонных конструкций с великим трудом в Каменной Горке получил право построить один дом. Будет возводить его вахтовым методом. Бобруйчане также активно строят дома в Колодищах, Боровлянах. Но в город их не пускают.
А.Коробко: Нет, это не выход давать строить в Минске всем, кто хочет. Соорудить домик в сельской местности — одно и совсем другое — построить 16 этажей в Минске. Такое можно доверить только надежным и опытным застройщикам.
А.Горваль: У нас, знаете ли, до сих пор еще «висят» дома с тех самых очень демократичных времен, за которые граждане внесли деньги сполна, а заселиться не могут: фирма куда–то исчезла, преемников нет... Нет, нельзя давать площадки всем подряд.
Н.Простолупов: Но я имел в виду не фирмы «Рога и копыта», а известные домостроительные комбинаты, заводы крупнопанельного домостроения, хорошо зарекомендовавшие себя, с веской деловой репутацией.
А.Горваль: Поверьте мне, и с региональными домостроительными комбинатами проблем бывает немало...
Н.Простолупов: Между тем только с оживлением долевого строительства цена квадратного метра может остановиться в пределах 1.500 — 1.600 долларов уже к концу года.
С.Коренько: Думаю, более реально говорить хотя бы о стабилизации цены на сегодняшнем уровне. Материалы, энергоресурсы дорожают, зарплата строителей увеличивается, и все это закладывается в себестоимость квадратного метра.
Н.Простолупов: Не могу согласиться и убежден: сегодняшние цены на квартиры — это результат ажиотажа и не более того. В Германии, Швеции, других развитых странах мира на рынке жилья четко просматривается экономическая закономерность: каков средний уровень заработной платы в месяц, столько стоит и квадратный метр жилья. И у нас будет так, рано или поздно. Кстати, уже было — в советские времена. Заметьте, тогда рыночной экономикой и не пахло, но квадратный метр кооперативного жилья стоил где–то 150 рублей при такой же средней зарплате. Уверен: скоро все станет на свои места.
