Рынок недвижимости оживился, но цены продолжают падать
Год назад ситуация на отечественном рынке недвижимости была удручающей. Продавцы уходили от термина «обвал», напирая на «плавное снижение». Но когда на горизонте появлялся реальный покупатель, желающие избавиться от квадратных метров готовы были на максимальные уступки, чтобы заключить сделку. Покупатели, чувствуя себя хозяевами ситуации, отчаянно и достаточно успешно торговались. Что же изменилось в этом году?
Согласно данным Госреестра цен сделок, в январе—марте текущего года по договорам купли-продажи в Беларуси было реализовано 5,03 тыс. квартир (в прошлом году – 5,322 тыс.). В Минске зафиксировано 1 671 сделка с жильем: практически столько же, сколько за аналогичный период прошлого года (1 643). Некоторые специалисты констатируют: рынок жилья в стране продолжает пребывать в стагнации. С другой стороны, эксперты отмечают: результаты 2010 года могут оказаться весьма благоприятными. Весной покупатели недвижимости традиционно оживляются, что сказывается на ценах. И хотя в этом году этого пока так и не произошло, риелторы надеются, что в начале мая рынок продемонстрирует положительную динамику.
Аналитики считают: цены на жилье будут продолжать снижаться и квадратный метр в столице вскоре можно будет приобрести максимум за $ 1 тыс. В это трудно поверить, равно как и в то, что стоимость квартир резко пойдет вверх. Все разговоры о якобы грядущем подорожании специально подогреваются застройщиками и банкирами, которые мечтают, что в их карманы вновь польется «золотой дождь». Сегодня вряд ли кто-то сомневается, что на рынке жилья стоимость квадратного метра удерживается искусственно. Весь прошлый год риелторы не переставали пугать граждан ростом цен в надежде, что у тех сдадут нервы и они ринутся покупать «дешевую» недвижимость. То, что цена «крыши над головой» не соответствует ни реальным доходам населения, ни экономической ситуации в стране, почему-то не учитывалось. Между тем мировая практика показывает: средняя цена недвижимости не должна превышать суммы среднестатистической зарплаты за 10 лет. Только так люди смогут реально позволить себе купить жилье, и продажи возобновятся. По данным Белстата, номинальная начисленная среднемесячная заработная плата работников Беларуси в марте 2010 года составила 1 095 257 рублей. Таким образом, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в белорусской столице (как на первичном, так и на вторичном рынке) должна составить около 131,430 млн., или $ 43,8 тыс. Что примечательно, рынок жилья, похоже, начал стремиться к справедливым ценам. Во всяком случае, в реестрах агентств недвижимости впервые за последнее время стали появляться квартиры по $ 40—45 тыс. Правда, это еще не те апартаменты, на которых настаивает зарубежная статистика, а однокомнатное жилье эконом-класса общей площадью 30—32 кв. м, но положительные тенденции налицо.
«Наиболее востребованными являются недорогие однокомнатные квартиры — брежневки и даже хрущевки, — считают в агентстве недвижимости «Квадратный метр». — Что касается жилья улучшенной планировки, то популярностью пользуется недвижимость категории эконом-класса, (например, двухкомнатные площадью до 60 кв. м и однокомнатные общей площадью до 45 кв. м). Представители агентств недвижимости отмечают: самый большой спрос сейчас на квартиры небольших площадей в новостройках. Конечно, речь идет о высокой степени готовности — на этапе котлована сейчас покупать слишком рискованно. А вот что касается вторичного рынка, то продаются в основном одно-двухкомнатные квартиры. «Трешки» и «четырешки» в хрущевках крайне неликвидны. Покупатели, желающие приобрести квартиру для семьи, предпочитают въехать в новую двухкомнатную, нежели в трехкомнатную, но в старом доме.
Как рассказывает глава компании «Твоя столица» Владимир Давидович, «дна» столичный рынок достиг еще в июне 2009 года. Именно тогда цены сделок понемногу пошли по восходящей. «К сожалению, это никак не сказалось на колебаниях цен предложения, а они, на наш взгляд, были неоправданно завышены на 12—14 %», — говорит эксперт. Понимание, что необходимо умерить свои аппетиты, пришло к продавцам только в конце 2009 года, а перераспределение в пользу реальных цен началось только в январе—феврале 2010 года. «Сегодня ценовые предложения возвращаются на справедливый уровень, так что вскоре рынок должен столкнуться с первыми проявлениями покупательской активности. Думаю, что до лета цена квадратного метра расти не будет, а вот что будет потом – загадывать трудно. Уже несколько лет подряд именно летние месяцы становятся достаточно активным периодом на рынке жилья, хотя некогда сезон отпусков совпадал с периодом пассивности как продавцов, так и покупателей», — поясняет специалист.
По мнению экспертов, соотношение спроса и предложения в Минске составляет на нынешнем этапе 1:3 — 1:4. То есть на каждого покупателя приходится 3—4 продавца. Получается, что у риелторов нет иного выхода, как подстраиваться под покупателя, идя ему на уступки. Что ж, рынок есть рынок, и торговаться никому не запрещено.
--------------------------------------
Сколько сегодня стоит жилье в Минске?*
Центральный район $ 1698 за кв. м.
Советский район $ 1548 за кв. м.
Первомайский район $ 1525 за кв. м.
Партизанский район $ 1475 за кв. м.
Октябрьский район $ 1422 за кв. м.
Фрунзенский район $ 1385 за кв. м.
Ленинский район $ 1383 за кв. м.
Московский район $ 1364 за кв. м.
Заводской район $ 1283 за кв. м.
*Цена предложения
