На новое для слуха, но яркое и запоминающееся слово “ипотека” — долгосрочный http://topcred.ru/pod-zalog-kvartiry/ — возложены большие надежды государства в решении жилищного вопроса населения. Мы уже неоднократно писали, что государственный и местные бюджеты вместе с банками захлебываются от необходимых объемов строительства. На 4,7 млн. кв. метров в 2013 году потребуется примерно 4,7 трлн. рублей. При этом прирост финансирования относительно прошлого года произошел во многом благодаря увеличению банковской доли с 40 до 46,3 процента — до 2,19 трлн.рублей, из которых более двух триллионов составят льготные кредиты (их объем с 2001 года вырос в семь раз). Такова цена социально ориентированной экономики. Но если учесть, что кроме жилищной программы банки финансируют и другие приоритетные направления, такое положение вызывает серьезную ресурсную нагрузку на эти финансовые учреждения.
“Длинные” деньги нужнее “коротких”
Банкам нужны “длинные деньги”, которые население разместит (за проценты) не на месяцы, а на годы. Ведь именно на годы сегодня растягивается процесс накопления денег на квартиру и возврата кредитного долга. В поисках долгосрочных депозитов летом прошлого года начала действовать система строительных сбережений Беларусбанка, участники которой за восемь месяцев внесли на накопительные счета около 32,5 млрд. рублей. Кроме того, после выхода Указа “О выпуске банками облигаций” банки получили возможность выпускать облигации, обеспеченные обязательствами по возврату кредитов на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. Доходы, полученные от реализации и погашения облигаций с кредитным покрытием, даже освободили от налогообложения.
Закон “Об ипотеке” станет фундаментальным
Но в законодательстве для всесторонней реализации названных проектов все равно остается огромный пробел, который и должен закрыть Закон “Об ипотеке”, а также ряд корректировок в других действующих законодательных актах.
— Принятие законопроекта “Об ипотеке” позволит расширить возможности приобретения жилья гражданами, создать базу для привлечения сбережений населения в жилищный сектор, будет способствовать развитию банковской деятельности, привлечению в кредитную сферу дополнительных источников, а также обеспечит развитие строительного комплекса, — считает первый заместитель министра экономики Беларуси Петр Жабко.
Вкратце объясним, что представляет собой законопроект. Помимо определения понятия “ипотека” документ определяет основание ее возникновения и момент прекращения, порядок установления стоимости предмета ипотеки. Ряд положений нормативного акта касается именной ценной бумаги — закладной, которая составляется залогодателем и выдается залогодержателю. В законопроекте также прописана обязанность залогодателя застраховать предмет ипотеки на срок не менее периода действия договора. Залогодержатель в свою очередь вправе проверять состояние и условия сохранности заложенного имущества.
Выселение: от аргумента к факту
Помимо принятия Закона “Об ипотеке” необходимо также внести изменения в Закон “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним”, в Гражданско-процессуальный кодекс, принять закон о строительных сбережениях и жилищный кодекс в новой редакции.
Последний сейчас готовится. И в процессе его подготовки неоднократно всплывал вопрос о выселении должников. Это проблема не только ипотеки — большинство бывших квартиросъемщиков приватизировали жилье и стали его собственниками, а действующее законодательство продолжает оберегать их как нанимателей.
— Исходя из сегодняшнего законодательства, банк, даже имея в залоге квартиру, не имеет возможности выселить должников, — пояснил заместитель председателя правления Нацбанка Николай Лузгин.
Доступное жилье. Дорого
По словам Николая Лузгина, одним из положительных моментов ипотеки будет снижение уровня рисков.
— Банку намного надежнее дать деньги под залог квартиры (материальная и реально существующая ценность), чем под залог поручителей, как это происходит сегодня.
Если рисков станет меньше, то можно предположить, что и процентные ставки ипотечного кредита будут меньше существующих в кредитах на покупку или строительство квартиры. То есть жилье станет доступнее. Но оно станет и дороже: “ипотечные” деньги на рынке поднимут и так высокую волну спроса, что приведет к дополнительному росту цены.
Споры на заседании комиссии возникли по поводу необходимости определения в законе размера начального взноса. Одни настаивали на том, что банк сам договорится с клиентом. Другие напомнили, что если семья выплачивает более 40 процентов своего дохода в банк, то начинает деградировать, поэтому начальный взнос должен быть определен законодательно, чтобы человек не имел возможности взять на себя больше, чем “вытянет”.
Откуда “рублишки”?
Остался вопрос, есть ли у населения необходимые для развития ипотеки деньги. Судя по новой динамике роста сбережений физических лиц в банках (сумма которых уже перевалила за 8 трлн. рублей), есть. Остаются еще и так называемые неорганизованные сбережения (“под подушкой”), которые по разным оценкам могут составить 1—2 млрд. долларов. Но существует и еще один потенциальный ресурс, на который рассчитывает государство, — изменение у населения структуры потребления. То есть когда человек вместо того, чтобы купить лишнюю шоколадку, вспомнит о кредите и отдаст эти деньги в банк. Кстати, по мнению Феликса Чернявского, председателя Ассоциации белорусских банков, мировой опыт показывает, что человек, обремененный кредитом на жилье, лучше работает и меньше пьет, а это отличная возможность не только решить квартирный вопрос, но и поправить здоровье нации.
Второе чтение законопроекта на заседании Палаты представителей состоится этой весной.
