1. Результаты реализации жилищной политики Республики Беларусь в предыдущие годы и обоснование необходимости ее совершенствования
В 2006—2011 годах в Беларуси построено 31,7 млн. кв. метров жилья. За счет этого жилищные условия улучшили 241,6 тыс. семей — более 1 млн. человек. Свыше 60 процентов жилья (19,4 млн. кв. метров) построено гражданами с государственной поддержкой. По итогам 2010 года Беларусь заняла лидирующее положение среди стран СНГ по вводу жилья (699 кв. метров на 1 тыс. жителей) и второе место по обеспеченности жильем (24,6 кв. метра на человека).
В Беларуси строительство собственного жилья — результат совместной скоординированной работы органов государственного управления, строительного комплекса, банковской системы и граждан-застройщиков. Обеспечение человека доступным и комфортным жильем во все годы было и остается одним из важнейших приоритетов социально-экономической стратегии белорусского государства. Поэтому в 2012—2015 годах усилия власти будут направлены на создание условий для успешного решения жилищного вопроса каждым гражданином, нуждающимся в этом.
Вместе с тем масштабная поддержка, оказываемая государством в сфере строительства нового жилья, и созданные беспрецедентные льготные условия для этого привели к значительному росту числа граждан, ориентированных на улучшение своих жилищных условий исключительно с государственной поддержкой. Так, если на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на 1 января 2006 г. состояло 565 тыс. семей, то на 1 января 2012 г. — 849 тыс. семей. Очевидно, что рост числа претендующих на государственную поддержку не соответствует реальной потребности в ней и возможности государства по ее оказанию. Выросло число случаев недобросовестного поведения граждан, когда на вводимое жилье с государственной поддержкой претендуют те, кто в нем нуждается меньше остальных.
В таких условиях жилищная политика требует новых подходов. В их основе — расширение возможностей каждого гражданина самостоятельно решить свой жилищный вопрос. Поэтому в 2012—2015 годах государственная жилищная политика станет адресной, учитывающей реальные финансовые возможности граждан и их предпочтения при выборе жилья.
2. Цели и задачи государственной жилищной политики на 2012—2015 годы
Цель государственной жилищной политики — создать условия для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям.
Задачи государственной жилищной политики:
1. Предоставить каждому гражданину широкий выбор способов решения жилищного вопроса, включая строительство нового жилья, его приобретение на вторичном рынке, аренду в государственном и частном фондах и другие.
2. Оказывать государственную поддержку в обеспечении жильем в первую очередь тем категориям граждан, которым она необходима больше других.
3. Сократить время нахождения граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий до разумных сроков.
4. К 2020 году сократить срок нахождения на очереди многодетных семей и наиболее социально не защищенных льготных категорий граждан до не более чем двух лет.
5. Расширить механизмы финансирования жилищного строительства, максимально привлечь внебюджетные источники, включая собственные средства граждан, средства предприятий-нанимателей, профсоюзных организаций.
6. Создать прозрачный рынок доступного арендного жилья с возможностью долгосрочной аренды и ставками арендной платы ниже, чем на рынке коммерческой недвижимости.
7. Стимулировать вовлечение в конкурентный и прозрачный рыночный оборот коммерческого жилья как на вторичном рынке недвижимости, так и на арендном рынке.
8. Создать условия, при которых цены на жилье будут соответствовать доходам населения, приблизив стоимость 1 кв. метра к среднемесячной заработной плате гражданина.
9. Довести долю индивидуального жилищного строительства до 50 процентов общего ввода жилья в эксплуатацию.
10. Создать условия проживания в малых и средних городах, по комфортности сопоставимые с существующими в областных центрах.
В 2012—2015 годах потребность граждан в улучшении жилищных условий будет обеспечиваться путем:
строительства нового собственного жилья (квартира или индивидуальный дом);
приобретения в собственность жилья на вторичном рынке;
аренды жилья из государственного жилищного фонда;
аренды жилья из частного жилищного фонда;
заселения в социальное жилье;
реконструкции имеющегося жилья.
В рамках реализации жилищной политики создаются условия для улучшения жилищных условий всех граждан, кому это необходимо. Жилищная политика будет реализована по двум основным направлениям:
улучшение жилищных условий граждан без прямой государственной поддержки — путем развития новых финансовых механизмов (ипотека, фонды коллективного инвестирования), а также за счет благоприятных условий для строительства нового жилья на коммерческой основе, вовлечения в арендный оборот уже построенного жилья и повышения его доступности;
улучшение жилищных условий граждан с государственной поддержкой, которая будет дифференцирована по категориям граждан и предоставляться адресно.
3. Категории граждан, которым оказывается государственная поддержка при улучшении жилищных условий
В зависимости от мер государственной поддержки, оказываемой при улучшении жилищных условий, выделяют следующие категории граждан:
обеспеченные жильем в соответствии с законодательно определенными нормативами;
не обеспеченные жильем в соответствии с законодательно определенными нормативами, но не относящиеся ко льготным категориям;
не обеспеченные жильем в соответствии с законодательно определенными нормативами и имеющие право на предоставление льгот при строительстве, реконструкции или приобретении жилья.
В настоящее время социальным нормативом обеспеченности жильем является наличие в собственности общей площади жилых помещений не менее 15 кв. метров на человека (в г. Минске — не менее 10 кв. метров). При предоставлении государственной поддержки при улучшении жилищных условий будет учитываться все жилье, находящееся в собственности гражданина и членов его семьи на всей территории республики, а также их имущественное положение.
Ко льготным категориям относятся группы населения, требующие повышенного внимания и поддержки со стороны государства и общества. К ним относятся граждане:
объективно ограниченные в возможности получения доходов;
оказавшиеся в сложном материальном положении не по своей вине;
вносящие активный вклад в улучшение демографической ситуации и воспитание подрастающего поколения;
несущие повышенную ответственность перед обществом.
В настоящее время перечень льготных категорий установлен Указом Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2012 г., № 6, 1/13224) и включает:
1) малообеспеченных граждан Республики Беларусь, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий из числа:
многодетных семей (с приоритетом семьям, имеющим четверых и более несовершеннолетних детей);
граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания;
граждан, проживающих не менее 10 лет в общежитиях, жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения, в жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения, у которых не имеется в собственности жилых помещений;
граждан, в составе семей которых имеются дети-инвалиды, а также инвалиды с детства I и II группы;
граждан, заболевших и перенесших лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий, инвалидов, в отношении которых установлена причинная связь увечья или заболевания, приведших к инвалидности, с катастрофой на Чернобыльской АЭС, другими радиационными авариями;
ветеранов боевых действий на территории других государств;
совершеннолетних молодых граждан, являющихся лауреатами специального фонда Президента Республики Беларусь по социальной поддержке одаренных учащихся и студентов и (или) специального фонда Президента Республики Беларусь по поддержке талантливой молодежи;
граждан, осуществляющих строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек;
судей и прокурорских работников;
молодых семей, имеющих двоих несовершеннолетних детей;
2) трудоспособных совершеннолетних членов семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда в случае его смерти или выезда на постоянное проживание в другое жилое помещение;
3) совершеннолетних членов семьи умершего (погибшего, признанного безвестно отсутствующим) нанимателя служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;
4) военнослужащих и приравненных к ним;
5) граждан, имеющих в соответствии с законодательными актами право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования государственного жилищного фонда.
4. Учет граждан, имеющих право на улучшение жилищных условий с государственной поддержкой
С принятием настоящей Концепции планируется ставить на учет для улучшения жилищных условий только льготные категории граждан. Данная норма не распространяется на граждан, вставших на учет до принятия настоящей Концепции.
К 2014 году для автоматизации такого учета будет создан единый электронный государственный реестр. Учет в нем будет вестись по семьям. Электронная форма единого реестра позволит оперативно вносить изменения, связанные с составом семьи, уровнем доходов, наличием в собственности членов семьи жилых помещений и другими учетными характеристиками. В результате граждане республики смогут отслеживать движение своей очереди в едином реестре в режиме реального времени.
Постановка на учет льготных категорий граждан будет ограничена для:
воспользовавшихся ранее государственной поддержкой для строительства жилья (с отдельными исключениями, например при переходе семьи в статус многодетной);
не удовлетворяющих критериям обеспеченности жильем (с учетом жилых помещений, находящихся в собственности гражданина и членов его семьи на всей территории республики) и имущественного положения (для целей государственной поддержки);
зарегистрированных в населенном пункте на основании договоров найма (поднайма) жилых помещений, в которых они фактически не проживают;
состоящих на учете и отказавшихся от предоставления жилых помещений социального пользования или от вступления в организации застройщиков;
проживающих в арендном жилье с правом пролонгации аренды.
В целях мониторинга рынка жилья, формирования годовых и пятилетних планов развития строительной отрасли облисполкомы и Минский горисполком будут вести списки граждан, не обеспеченных жильем в соответствии с законодательно определенными нормативами, но при этом не относящихся ко льготным категориям.
5. Улучшение гражданами жилищных условий путем приобретения жилья в собственность
5.1. Граждане, обеспеченные жильем в соответствии с законодательно определенными нормативами
Для всех категорий граждан (вне зависимости от уровня обеспеченности жильем) государство создает возможности для улучшения жилищных условий при помощи развития и совершенствования следующих экономических механизмов.
Строительство (реконструкция) собственного жилья на коммерческой основе
В 2012—2015 годах планируется ввести в эксплуатацию более 9 млн. кв. метров коммерческого жилья. В Беларуси созданы прозрачные условия долевого строительства жилья, защищающие законные интересы граждан и обеспечивающие стабильность их прав.
Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., № 93, 1/7676) четко регулируются гражданско-правовые отношения по привлечению средств граждан для долевого строительства, вопросы заключения, исполнения и расторжения договора долевого строительства, стоимости объектов долевого строительства, а также установлены гарантии защиты прав, интересов и имущества граждан.
Независимый контроль качества выполнения строительно-монтажных работ осуществляет специальный орган — Департамент контроля и надзора за строительством Госстандарта.
Созданы условия для свободного получения гражданами банковских кредитов для строительства (реконструкции) жилья на рыночных условиях. Рост количества банков и стабилизация макроэкономической ситуации обеспечивают конкурентные условия кредитования граждан.
Ипотека
В 2012 году получит развитие ипотечный механизм. В этих целях будет доработан Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 года «Об ипотеке» исходя из принципа обеспечения доступности и привлекательности долгосрочных ипотечных кредитов для населения.
В качестве конкретных мер предусматривается:
предоставление гражданам-заемщикам налоговых льгот;
внедрение прогрессивного механизма обращения закладных;
создание Государственного агентства по ипотечному кредитованию для обеспечения функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов.
Система строительных сбережений
Всем гражданам будет предоставлена возможность целевого накопления средств на жилье. Данный механизм будет работать в два этапа — период накопления гражданином взносов и, после получения жилья, период возврата кредита.
Вначале гражданин заключает договор, в котором оговорены общая сумма соглашения (включая сумму взносов вкладчика, проценты по взносам, заемные средства, премия) и срок действия договора (включая срок погашения займа). За счет средств бюджета государство будет выплачивать гражданину премию пропорционально размеру взноса на вкладной счет с обеспечением защиты накапливаемых средств от инфляционных процессов. После накопления 25—50 процентов от стоимости строительства гражданину будет выделяться кредит на недостающую сумму под пониженную процентную ставку.
Приобретение жилья на вторичном рынке
Вторичный рынок предоставляет гражданам возможность приобрести жилье с минимальными затратами времени. Вместе с тем доступность такого жилья зависит в первую очередь от уровня цен, который определяется спросом и предложением.
Масштабное строительство жилья позволило увеличить объем его предложения, в результате чего наблюдается динамика постепенного снижения цен.
В 2012—2015 годах доступность для граждан жилья на вторичном рынке возрастет за счет:
повышения конкурентных условий кредитования покупки жилья коммерческими банками;
предоставления предприятиям налоговых льгот при выдаче своим работникам займов на эти цели;
введения в действие механизмов ипотечного кредитования и системы строительных сбережений.
Наряду с перечисленными будут созданы благоприятные экономические условия для создания и развития новых финансовых институтов коллективного инвестирования, таких как инвестиционные фонды, страховые организации, фонды банковского управления.
Планируется создать условия для активного вовлечения в реализацию государственной жилищной политики предприятий-нанимателей и профсоюзных организаций путем включения в «социальный пакет» мер прямой поддержки работников, улучшающих жилищные условия. Со своей стороны, государством будет создан благоприятный налоговый режим для организаций, реализующих такие меры.
Таким образом, поддержка граждан при решении жилищного вопроса будет осуществляться на четырех уровнях:
государством — путем предоставления прямой финансовой поддержки, выделения земельных участков для индивидуального строительства, создания объектов инфраструктуры;
предприятиями-нанимателями — путем предоставления работникам займов, выделения в пользование или собственность жилых помещений, оплаты арендной платы работникам, снимающим жилье. Кроме того, поддержку будут оказывать предприятия строительного комплекса (при строительстве жилья с государственной поддержкой) путем ограничения уровня рентабельности подрядных и проектных работ, а также уровня рентабельности при формировании стоимости строительных материалов и конструкций;
