“Хрущебный” вопрос
Хрущевки, эта яркая иллюстрация советской истории, в наше время стали досадным анахронизмом. Дома-пенсионеры никак не хотят уйти на покой. Между тем имя им легион. В разных областях страны они составляют от 7 до 50 процентов жилого фонда. Одних только панельных домов в Беларуси насчитывается 2313. Площадь квартир в хрущевках — 25 миллионов квадратных метров. Что делать со всем этим богатством?
Недостатков у хрущевок множество: совмещенный санузел, микроскопическая кухня, проходные комнаты, хотя ремонт кухни поможет даже из такого жилья сделать достойное жилище. Еще полвека назад такая планировка считалась прогрессивной: проходные комнаты не позволяли подселять жильцов, а собственная кухня, пускай и маленькая, казалась счастьем. Благодаря хрущевкам жуткий быт коммуналок (вспомните рассказы Зощенко) навсегда ушел в прошлое. Но сегодня это жилье “второго сорта”. С точки зрения архитекторов, дома массовой застройки — непозволительная роскошь: не превышают 5—6 этажей, а занимают дорогую землю, на которой можно возвести не только более вместительные, но и более привлекательные дома. Согласитесь, что пятиэтажные коробки не слишком радуют глаз. Энергетики от хрущевок тоже не в восторге. Энергопотребление таких домов превышает современные нормы в 2,5—3,5 раза — построенные в эпоху “оттепели”, эти дома не слишком хорошо переносят холода, у них ветхие крыши, а стены имеют склонность покрываться трещинами.
Казалось бы, самый простой вариант — снести дома и построить на их месте современные многоэтажки. Тем более что сейчас здания не ломают, не подрывают динамитом, а разбирают по кирпичику. Но возникает несколько проблем. Первая: что делать с жильцами? Нужно же их куда-то отселять на время, пока хрущевку разберут и заменят высоткой. И вторая: снос 1 кв. м жилья обходится в 40—60 процентов от стоимости нового (подсчитано, что снос одного кв.м стоит около 250 тысяч рублей, а строительство нового — от 800 тысяч и выше). В целом избавление от “хрущоб” обойдется в 20 млрд долларов.
По словам Владимира Потрещука, главного конструктора Института НИПТИС им.Атаева, затратность сноса — единственное, что продляет жизнь домам массовой застройки.
Пятиэтажка превращается... Я говорю: превращается!
“Разобраться” с проблемным жильем можно несколькими способами: реконструировать, модернизировать или провести капитальный ремонт. С капитальным ремонтом сталкивались многие: здание утепляют, “латают” швы, которые разошлись, ставят инженерное оборудование — счетчики воды, тепла. Также устанавливаются стеклопакеты, утепляются балконы и лоджии. Тем самым удается значительно снизить теплопотери и сделать хрущевку внешне презентабельной. Модернизация — более основательные изменения: перепланировка квартир в пределах существующих границ, разделение санузла.
Капитальный ремонт давно уже стал нормой: в одном только Минске ежегодный прирост объемов капремонта составляет 20 процентов. По данным заместителя директора ОАО “Минскремстрой” Леонида Матусевича, в следующем году планируется отремонтировать 607 тысяч кв. м жилья, что обойдется в 430 млрд рублей. А потребность города — ремонт не менее 1,1 млн кв. м ежегодно. В чем причина такой разбежки? В нехватке квалифицированных рабочих кадров — их нужно минимум в два раза больше, чем работает сейчас (11 тысяч вместо 5,6). Вторая причина — юридическая невнятица, при которой проектная организация и подрядчик не могут общаться напрямую, а вынуждены прибегать к помощи посредников.
Реконструкция в нашей стране еще только делает первые шаги. Чрезвычайно ресурсоемкие и затратные работы включают в себя надстройку дополнительных этажей, мансард (жилых помещений чердачного типа), строительство лифтов, мусоропроводов. Несмотря на кажущуюся “хлипкость”, дома массовых серий способны выдержать девять этажей и более — если фундамент здания не готов к нагрузке, то новые этажи опираются на специальные колонны, которые стоят на собственном фундаменте.
С перепланировкой дела обстоят сложнее. У хрущевок все стены несущие, поэтому демонтировать их невозможно. Один из выходов — уширение корпуса. Так сделали со зданием № 60 на ул.Каховской в столице. Дом “потолстел” в боках — уширение позволило добавить по 2,5 метра с каждой стороны.
— У нас в два раза выросла кухня: с 5,5 до 10,4 кв. м. Теперь здесь располагается столовая, — рассказывает жительница дома пенсионерка Светлана Сакович. — Зал стал просторнее, увеличился коридор.
Звучит впечатляюще — ведь за дополнительные метры жильцы не платили. Однако если посмотреть “вооруженным глазом”, то открываются совсем иные вещи.
Растянувшаяся на три года реконструкция проходила без отселения жильцов — вопреки их ожиданиям. дом обнесли кирпичной стеной. Начались дожди, и вода быстро заполнила образовавшиеся во время строительства колодцы, затопив квартирантов.
— Нашу квартиру залило, — жалуется Светлана Николаевна. — В комнате у нас лежала плитка и клей для нее. Они подмокли — мешок клея пришлось выбросить.
Когда строители разбирали крышу, кирпичи и строительный мусор падали прямо на лестничные площадки.
— Постоянно перетаскивали мебель из одной комнаты в другую, запаковывали, распаковывали вещи — сплошное мучение! — говорит жительница дома. — Строители в квартире постоянно — как уйти на работу? Хорошо, что в доме много пенсионеров. Просили их присмотреть за жилищем.
Метры добавились, но окна стали меньше, поэтому дневного света попадает недостаточно. У Светланы Николаевны на кухне и в зале электрический свет включен даже днем, особенно в пасмурную погоду. Есть и более глобальная проблема: “наращенные” метры требуется приватизировать. А это вопрос больших денежных трат.
— Уширение корпуса — тупиковый путь, — убежден Валерий Левкович, главный инженер УП “Белжилпроект”. — Мы никогда не заставим жильцов “докупать” новые метры. Надстройка этажей также спорная вещь: хрущевка оказывается как бы внутри многоэтажного саркофага. Только современная конструкция рассчитана на много лет, а дом массовой серии простоит еще 60—70 лет, и как он поведет себя в дальнейшем, мы не знаем.
Плюсы и минусы реконструкции отчетливо видны на примере дома № 1а на ул.Гвардейской в Минске. Работы, которые проводятся без отселения жильцов, тянутся уже третий год. Со стороны улицы дом свежевыкрашен и выглядит как новенький. Во дворе — груды строительного мусора, леса. Стены дома утеплены, он вырос на два этажа. Однако лифты все еще не построены — дело в том, что надстройкой занимается инвестор, капитальным ремонтом — службы ЖКХ, а проектом — Институт НИПТИС. И этот почти крыловский воз никак не сдвинется с места. Жильцы уже предлагали: давайте построим лифты за свой счет. Пока не получается. Прелесть реконструкции без отселения прекрасно иллюстрирует такой факт: когда разбирали крышу хрущевки на Гвардейской, упавший кирпич разбил компьютер в квартире на пятом этаже...
Тем не менее надстройка мансардных этажей перспективна, считает Валерий Левкович: во-первых, увеличивается жилая площадь, а во-вторых, это позволяет уйти от проблемы плоской крыши (мансардные крыши лучше утеплены). По данным специалиста, затраты окупаются в течение 15—20 лет. Главное — утвердить типовые проекты мансард. Это значительно ускорит темпы строительства.
Реконструкция по-немецки
Оказывается, проблема хрущевок актуальна не только на постсоветском пространстве. В советскую эпоху ими застроили всю ГДР — в 1964 году 90 процентов новых квартир были возведены индустриальным способом. А сегодня примерно третья часть из 3 млн квартир, построенных в Восточной Германии с 1950 года, находится в крупных жилых массивах с более чем 2500 квартирами.
Примечателен пример реконструкции целого микрорайона Хеллерсдорф-Марцан в Берлине. В 1990 г. это был один из тех районов, которые считались “нищими, криминогенными”. Обветшалые стены, дырявые крыши. Во дворе — строительный мусор и ни одного деревца.
Городские власти дали жителям опросник из 400 вопросов и выяснили у своих “экспертов на местах”, чего же они хотят.
В реконструкцию входило утепление крыш, стен (“теплый свитер для дома”), ввод новых инженерных систем, лифтов, обновление балконов. Объединялись две и более квартиры на одном этаже, создавались пентхаузы, террасы.
Поразительно, но подвох оказался в совершенно неожиданном месте: оказалось, что в домах некому жить. Рождаемость в Германии — одна из самых низких в Европе, за последние 10—15 лет проблема обострилась еще больше. И несмотря на то что реконструкция проводится быстро и качественно, власти все чаще задаются вопросом: а жить-то здесь кому?
Что немцу хорошо...
...То пока неприемлемо в наших реалиях. В Беларуси отсутствует прочная законодательная база, которая регулировала бы процесс реконструкции. Еще в позапрошлом году для проведения реконструкции требовалось согласие 100 процентов жильцов: если хотя бы один использовал право на liberum veto, процесс стопорился. Теперь достаточно согласия 50 процентов, но это не сильно изменило ситуацию. За свое согласие некоторые жильцы стали требовать внушительные суммы. Старушки — “божьи одуванчики” запрашивают по 5000 долларов. Это поразительно, учитывая, что пока все расходы по реконструкции берет на себя государство, в то время как и в Германии, и в соседке Литве жильцам выделяются льготные ссуды, которые окупаются лет через десять.
Реконструкция тормозится нехваткой квалифицированных рабочих — каменщиков, штукатуров. Отток силы идет в частные компании, где строители получают в 2—3 раза больше.
Экономический эффект от реконструкции возможен, если она охватывает не единичные дома, а целые районы. Пока же речь идет лишь об отдельных пробных проектах, количество которых можно пересчитать по пальцам.
Ключевой вопрос: чем привлечь инвестора? Пока процесс идет со скрипом. Инвестору требуется побольше жилья и побыстрее. Как это сделать, если реконструкция растягивается на несколько лет и несет одни убытки?
С проектами, которые разрабатывает Институт НИПТИС, проблем нет. Инженерные трудности решаемы — хоть сейчас можно надстроить десять этажей. А уровень экономической эффективности реконструкции, юридическая запутанность, нехватка средств и технологий склоняют чашу весов в сторону сноса. Такая очевидная на бумаге экономия средств исчезает, когда дело доходит до практики. Поэтому гамлетовский вопрос, быть или не быть хрущевкам, остается пока неразрешенным.
Вадим ТАЧКИН, помощник директора риэлтерского агентства “Вива Инвест”:
— Что дает реконструкция? Мы визуально освежаем фасады, надстраиваем этажи, а наполнение зданий остается на уровне 60-х гг. прошлого века. Это дома, которые строили в режиме эксплуатации 20—30 лет, и они уже выработали свой ресурс. В Москве их просто разбирают. Средняя цена жилья в “хрущобах” — около 2000 долларов за квадратный метр, это не слишком отличается от других типов построек, значительно проигрывая в площадях. Квартиры в этих домах покупают от безальтернативности и безысходности. Капитальный ремонт на стоимости квартиры никак не отражается, он лишь улучшает “общее впечатление” от жилья. С точки зрения бизнеса реконструкция — это неоправданные затраты средств. В подъезде добавляется 4—5 квартир, в доме — 20. Этого мало. Постепенно частные компании отказываются от подобного рода мероприятий. Сегодня покупатель выбирает не только жилье, но и соседей. А при реконструкции социальный состав жильцов не меняется. Квартиры неконкурентны и в настоящее время спросом не пользуются. Опыт Москвы показывает, что снос целых кварталов и возведение новостроек гораздо перспективнее. Сложно определить, в чем здесь причина, но определенно одно: реконструкция — полумера.
