Бизнес-центров в Минске становится больше, но качественный рост еще впереди
В этом году в столице в эксплуатацию планировалось ввести 23 объекта офисной недвижимости. Заявленная площадь, подлежащая сдаче в аренду, оценивалась почти в 200 тысяч квадратных метров. Это немало даже по меркам наших соседей, говорят специалисты. За 3 квартала двери новеньких офисов распахнули только 6 бизнес-центров. Отдельные компании-девелоперы еще успеют навести последний лоск за оставшееся до конца года время. Несмотря на то что остальным пришлось отложить свои планы, на карте офисной недвижимости столицы появится немало новых точек. Однако значительная часть площадей, а это 61 %, относится к классу В2, в то время как на более качественные объекты приходится гораздо меньше: 32 % на В1 и только 7 % — на А.
«Качество бизнес-центров, к сожалению, отстает от количества. И основная причина в том, что такие здания по-прежнему строятся по долевому принципу», — объясняет директор ООО «Коллиерз Интернешнл» Андрей Алешкин. В результате каждый желающий может приобрести в собственность часть объекта, пусть это всего 30—50 кв. м. Ухудшается процесс управления зданием, поскольку даже такие элементарные технические моменты, как уборка и мытье фасадов, при большом количестве владельцев решаются очень сложно. Согласно классификации, бизнес-центры, находящиеся в собственности двух и более компаний, просто не могут быть отнесены к премиум-, или А-классу.
Всего в перечне характеристик, которые определяют принадлежность офисного здания к самому высокому классу, 15—20 пунктов. Прежде всего это современные системы энергосбережения, регулировка отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в каждом офисном блоке, особые требования к электроснабжению и обеспечению безопасности. Кроме того, учитываются конструктивные особенности помещений, такие как высота потолков, планировка, освещение и расположение окон, наличие фальшпола, выбор отделочных материалов. Немаловажна хорошая транспортная доступность объекта и возможность свободно припарковать машину.
На сегодняшний день только одно здание в столице принадлежит к классу А, это бизнес-центр на улице Интернациональной, 36. «Основная часть работ проведена силами белорусской строительной компании, и этот факт лично у меня вызывает чувство гордости, — пояснил директор девелоперской компании «Пруденко Инвестментс» Василий Салей. — Теоретически, мы можем возводить объекты хорошего качества». Однако на практике инвесторы не торопятся строить бизнес-центры, соответствующие уровню класса А. Почему? «Это не отсутствие спроса, а нехватка возможностей, поскольку более качественные объекты обходятся дороже, — подчеркнул Андрей Алешкин. — Девелоперы не видят своих возможностей, не готовы финансировать строительство бизнес-центров А-класса». Действительно, в строительство объекта на улице Интернациональной вложены немалые средства, подтвердил Василий Салей. А срок окупаемости может составить даже не годы, а десятилетия. «Но инвестор удовлетворен уже тем, что он является строителем и обладателем столь привлекательного объекта», — добавил руководитель девелоперской компании.
Одно из преимуществ — возможность сдавать офисы в аренду по более высоким ставкам. В этом году, по оценкам «Коллиерз Интернешнл», класс А обходится арендаторам примерно в 35 евро/кв. м, В1 — 18—23 евро/кв. м, В2 — 8—15 евро/кв. м. Кроме того, поскольку сегмент В динамично прирастает новыми площадями, предложение несколько превышает спрос. На рынке офисов класса А сегодня существует неудовлетворенный спрос, вызванный нехваткой подобных объектов. «И мы видим, что в ближайшие 3 года зданий класса А в Беларуси не появится», — прогнозирует Андрей Алешкин. Отдельные проекты существуют разве что на бумаге, но каких-то действий по их реализации не наблюдается.
Если оценивать характер спроса, то белорусский бизнес еще не дорос до того уровня, чтобы массово арендовать офисы свыше 5—6 тысяч кв. м единовременно. В основном это по-прежнему огромное количество компаний, желающих снять небольшие помещения, до 100 кв. м. Однако наметилась положительная динамика сдачи в аренду достаточно больших площадей. Например, в «Коллиерз Интернешнл» в 2011—2012 годах зафиксировано несколько заявок на офисы 6—7 тыс. кв. м. «Рынок не только растет вместе с бизнес-центрами, но и опережает их. Есть большой отложенный спрос, который не может быть удовлетворен существующими объектами, — отметил Андрей Алешкин. — Поэтому скажу, что рынок жил и будет жить. И это тот позитив, который мы сохраняем как консультанты в сфере недвижимости».
По прогнозам компании, в ближайшее время ставки аренды в классе А сохранятся, потому что появления нового предложения на рынке не ожидается. Для класса В перспективы не столь радужные. В последнее время в этом сегменте свободных помещений становится больше, и арендатор имеет возможность выбирать и требовать для себя более приемлемую цену. Собственник вынужден идти на уступки, что сказывается на уровне средневзвешенной ставки. Ввиду того, что рано или поздно свои двери распахнут и те бизнес-центры, которые не успели ввести в эксплуатацию в этом году, возможно дальнейшее снижение цены. С другой стороны, в уже заполненных зданиях возможно и повышение ставок аренды, даже если это В-класс. Дело в том, что новоселы в них появились на пике кризиса, когда собственники помещений завлекали арендаторов дисконтом. Судя по всему, ничто не мешает им сегодня «перезагрузить» договорные отношения. Из основных тенденций аналитики отмечают активный спрос со стороны IT-компаний, прежде всего российских, которые по-прежнему арендуют большое количество площадей. Собственники и в дальнейшем могут рассчитывать на интерес со стороны представителей этой сферы, поскольку ей оказывается большая поддержка со стороны государства. Да и в целом вводимые в строй объекты вряд ли будут пустовать, поскольку отложенный спрос на офисные «квадраты» достаточно велик, утверждают эксперты.
