Как купить землю?

Вопрос, конечно, интересный. По Конституции, 86 процентов сельскохозяйственных, лесных и прочих угодий Беларуси принадлежат на праве собственности государству. Никогда не продавались и, думаю, пока выставляться на торги не будут. Колхозы, предприятия, частные фирмы и прочие организации получают землю даром в постоянное, временное пользование или в аренду. В торговый оборот вовлечены лишь земли городов и сел, а также участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства жилья (дач), садоводства. Их можно покупать. Для граждан цены две. Если претендент - нуждающаяся в улучшении жилищных условий ячейка общества, то выкуп минимален и равен пятикратной ставке налога на землю. Например, в Минске с каждой сотки владелец или пользователь земли платит по 4,7 тысячи рублей в год, в Гродно - около 2 тысяч, в Могилеве - 1,8 тысячи, в Витебске - 633 рубля, в Бресте - 1,7 тысячи и в Гомеле - 1,1 тысячи рублей. Но в основном исполкомы продают землю по нормативным ценам. Скажем, в Борисове в прошлом году было продано таким образом всего 8 участков общей площадью 76 соток на сумму 13 миллионов рублей. Итого: около 170 тысяч за сотку, или порядка 80 центов за квадратный метр. Учитывая, что земля - товар долговечный, цена вполне приемлемая.

И тем не менее, как показывает анализ регистрируемых сделок, народ покупать землю не спешит. Даже по таким ценам. А зачем, если большинство участков выделяются бесплатно в пожизненное наследуемое владение? То есть навсегда. А захотел продать, оформляешь сделку с домом, и землица переходит к новому хозяину в довесок. В качестве подарка от государства. В том же 2003 году население упомянутого Борисова получило безвозмездно 313 полосок городской земли. Точно так же раздается земля и предприятиям. Что еще раз доказывает прописную истину: государство - собственник неважный.

Но речь шла только о той части населения, которая в свое время получила дачные, садоводческие и городские участки. Сделать это сейчас не так просто, как кажется. Есть очередь. И чем крупнее населенный пункт, тем эта очередь длиннее и безнадежнее. Скажем, в Минске, как говорят специалисты, проинвентаризированных (читай: зарегистрированных и обмерянных) участков насчитывается всего 250 и те свободны лишь условно: ими пользуются конкретные люди, причем у некоторых на то есть веские основания. Потому, если вы вдруг надумали переселиться из городской многоэтажки в не менее городской частный дом, придется искать варианты на так называемом вторичном рынке, то есть покупать у тех, кто такими домами владеет. И чем крупнее населенный пункт, тем проблематичнее это сделать. В том смысле, что выбор невелик, а цены...

Торг неуместен

"В стране торг землей идет, но скрытый", - говорит председатель Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совмине Георгий Кузнецов. В самом деле, вы видели когда-нибудь журналы с рекламой предлагаемой недвижимости? Уму непостижимо, какой сумасшедший может отдать, например, 75 тысяч долларов за деревянную хибару послевоенной постройки? На самом деле хибара никому не нужна, и чем она развалистее, тем лучше. Цена в данном случае равняется стоимости земли в центре Минска. Таким образом, владелец "развалины" преспокойно торгует государственной землей и даже налогов за это не платит. "На аукционе в этом году за 390 миллионов долларов было продано право заключения договора аренды на 13 соток земли под заправку, - подливает масла в огонь Георгий Кузнецов, - 13,6 тысячи долларов за сотку!" Факты, конечно, яркие, но нуждаются в комментарии.

В 2003 году в Минске было совершено примерно 20 тысяч сделок с жильем. Из них около 300 - купля, продажа, дарение частных домов и соответственно земли. Процент тех, кто действительно готов выложить несколько десятков тысяч долларов только за место под солнцем и потом еще столько же на обустройство крыши над головой, полагаю, значительно меньше. А аукционы - явление довольно редкое. В этом году так ни одного для частных покупателей и не провели. А в прошлом - по конкурсу, по цене около 60 долларов за квадратный метр город сбыл всего 4 земельных надела. Можно ли все это назвать полноценным рынком земли? Нет рынка.

К слову, произошло и существенное сужение рынка жилья вообще. В 1998 году в Минске было продано 35 тысяч квартир. В прошлом - в 1,5 раза меньше. Мало стало и покупателей, и продавцов. Причины этого явления известны: инфляция доллара и рост цен на недвижимость.

Оценили по-крупному

Минск - 125 долларов, Гомель - 41 доллар, Брест - 27,5 доллара, Гродно - 25,8 доллара, Могилев - 23,5 доллара. Что это? Цены одного квадратного метра земли каждого из областных центров. Пока они не действуют, но в следующем году, когда процесс оценки всех земель Беларуси завершится полностью, применение им найдется.

В марте нынешнего года в Палату представителей был внесен проект новой редакции Кодекса о земле. "Беларусь стала неэффективным собственником, который не знает стоимости своего основного актива - земельных участков, предоставляемых физическим и юридическим лицам", - так говорится в обосновании к нему. Этот недостаток решили исправить. И вместо существующих ныне 5 прав на земельные участки оставить два - право собственности и аренды. И то, и другое будет стоить денег. Это коснется прежде всего вновь предоставляемых участков. Граждане же, которым земли переданы в пожизненное наследуемое владение, могут преспокойно пользоваться государственным богатством до самой смерти и передавать его по наследству. Если, конечно, когда-нибудь не наступит роковой момент вынужденного или добровольного расставания с собственностью. Вот тогда... "Участок земли нужно будет выкупить у государства, - говорит начальник юридического отдела Андрей Гаев, - а цены установит правительство на основе кадастровой оценки". Что это значит?

В 2003 году в Борисове, Молодечно, Лиде и Новогрудке было продано в частную собственность граждан по существующим нормативным ценам 45 земельных участков. Сделка принесла городу 37,3 миллиона рублей. Сущая мелочь, если учесть, что не самые "глухие" в стране города "лишились" 4,6 гектара своих земель. После "редактирования" Кодекса о земле стоимость расставания государства с землей должна возрасти почти на порядок, если, конечно, Правительство решится продавать участки народу по кадастровым ценам.

Разработчики документа предлагают сохранить льготные цены для нуждающихся в улучшении жилищных условий, но при этом заморозить на 3 года всякие сделки с приобретенным по дешевке имуществом. Что касается аренды, то безвозмездная аренда земли сохранится для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного и жилищного строительства, ЖСК, для товариществ собственников и обслуживания полученного по наследству жилого дома. Но как только арендатор надумает недвижимость, расположенную на этой земле, продавать, то прежде ему придется выкупить у государства право аренды на землю. Что касается юридических лиц, то колхозам можно не беспокоиться. Они получат землю бесплатно в постоянное пользование, как и все госучреждения, казенные предприятия, организации, управляющие госимуществом. Остальным землю предлагают в течение 3 лет выкупить в собственность либо получить в аренду за деньги.

Философская тема

Казалось бы, во всем этом есть своя логика. Да. Земля такой же товар, как квартира, дом и прочее недвижимое имущество. Но цены? 125 долларов в среднем и до 60 долларов за квадратный метр земли в Минске для частного лица? Это ведь 36 тысяч долларов за участочек в 6 соток! Кто его купит? Значит, теперь земля у нас только для особо богатых? Мне возразят, что огромное количество людей, получивших землю в пожизненное наследуемое владение или бесплатную аренду, будут беспрепятственно пользоваться ею и передавать из поколения в поколение. Тогда другой вопрос: почему нас поделили? Одним землю щедро подарят, а другим - продадут. А в сказку, что исполкомы начнут направо и налево раздавать землю тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, лично я не верю. Тем более если земля будет стоить столько, во сколько ее сейчас оценили.

И еще один нюанс. О нем написала Я.Фадеева из г. п. Видзы: "После войны в колхоз забрали и землю, и зерноток, и сельхозинвентарь. Не заплатили за это ни копейки. Старый дом отец оставил семье брата, и мы начали строить новый. Возили лес, катали камни для фундамента. Такое вот было детское развлечение для меня, 16-летней девчонки. Второй раз пришлось строиться, когда появилась своя семья. Как молодой специалист я имела право на получение государственной квартиры, но ждать ее можно было до пенсии. Кстати, за выделенный кусочек земли под дом мы тогда заплатили 27 рублей и потом постоянно перечисляли деньги за страховки, налоги. Почему теперь нужно платить снова?" Вопрос очень непростой. В свое время после распада старой социалистической системы имущество и жилье подсчитали, разделили на количество жителей и наделили каждого своей долей в виде чеков. А земля? Почему про нее забыли? Ведь когда-то кому-то она уже принадлежала? Наши бабушки и дедушки это хорошо помнят и даже покажут, где была их земля. Понятно, что возврата к прошлому уже не будет. Но почему бы землю также не распределить по справедливости, как говорится, всем по кусочку, хотя бы в форме тех же чеков? Иначе ведь неприятных вопросов не избежать.

Впрочем, я забежала вперед. Поправки в Кодекс о земле пока лежат в Парламенте. И еще есть время, чтобы выкупить у государства землю по льготным, нормативным, а точнее, демократичным ценам.