Нечистоплотность отдельных товариществ собственников компрометирует всю систему
Четырнадцать лет назад в стране принят закон о совместном домовладении. Намерения были благие: создать конкуренцию государственным организациям и позволить жильцам самостоятельно управлять своими домами через товарищества собственников. Предполагалось, что хозяйский подход и отношение к дому как к своему, а не «ничейному» выведет практику эксплуатации жилья на качественно новый уровень. На деле оказалось не все так радужно. В чем же проблема? В отсутствии должного контроля за органами самоуправления, считают собственники. Во внутренних дрязгах самих ТС, уверены госорганы. Есть ли здесь золотая середина? Этот вопрос выясняли корреспонденты «Р».
Управа на домоуправа
— Смотрите: все новое, красивое, — встречает меня у подъезда дома № 2 по улице Стариновской в Минске его жительница Нина Мордик. — На самом деле с момента сдачи дом эксплуатируется неправильно, и строительные недоделки до сих пор не устранили, хотя прошло полтора года.
Де-юре этой и соседней новостройками в районе Уручье управляет «ТС жилых домов № 170 по пр. Независимости и № 2 по ул. Стариновской». Де-факто, судя по рассказам жильцов из инициативной группы, борющейся за права собственников, в товариществе царит полная анархия. Невеселая история многоэтажек началась с того, что застройщик, ГПО «Минскстрой», сдал их с нарушениями: сроки поджимали. Но обязался устранить недостатки. Их много, однако, чтобы понять весь масштаб трагедии, достаточно назвать лишь один: в домах полностью отсутствует система предупреждения о пожаре. Второй год ТС не может заключить договор с МЧС на пожарную охрану квартир.
— Часть оборудования похищена, часть вышла из строя. Живем фактически в аварийном здании, — констатирует житель дома №170 по проспекту Независимости Сергей Колик. — Наш дом строился в рамках республиканской программы энергосбережения, квартиры стоили немало. А приборы поквартирного учета тепла не установлены до сих пор.
Заниматься решением этих и прочих проблем должно было правление первого ТС — кандидатов в которое, кстати, рекомендовал «Минскстрой». Однако события развивались по классической схеме: средства собраны, результатов нет. Судьба паевых взносов, ежемесячных отчислений на счет товарищества и сборов на благоустройство территории неизвестна до сих пор. Через какое-то время «рулить» домами вызвалась группа жильцов, которая заявила, что способна работать эффективнее, чем существовавшее на тот момент правление. В надежде на лучшее общее собрание ТС вручило им такие полномочия. Надежды не оправдались.
— Например, смету на 2011 год нам предложили утвердить лишь в марте 2012-го, хотя без нее по закону нельзя было направлять куда-либо деньги товарищества. А совсем недавно мы случайно узнали, что у нашего ТС долг перед «Минскстроем» 90 миллионов рублей за отопление встроенных помещений. Это хорошо, что наша обслуживающая организация — ЖЭС и мы получаем дотацию от государства. Расходование этих средств контролируется. А остальными, выходит, правление распоряжалось как хотело, — сетуют жильцы.
Дальше — еще интереснее.
— Из отчета нового правления мы вдруг узнали, что в устав товарищества внесены недопустимые изменения: правление вправе брать кредиты, продавать помещения без решения общего собрания, а жильцы не имеют права голосовать, избираться, жаловаться на правление, утверждать смету, менять председателя. У нас фактически остались только обязанности — платить деньги, — рассказывает Нина Ниловна. — И, что удивительно, администрация района все эти изменения зарегистрировала! После этого куда мы только не обращались: в прокуратуру, Минжилкомхоз, Минюст, Мингорисполком! Везде признают: да, нарушения. А кто должен устранять? Администрация района.
Пока суд да дело
По закону делами проблемных товариществ действительно должна заниматься местная администрация. В Указе № 538 Президента сказано, в частности, что местная власть координирует и контролирует деятельность товариществ собственников, а также принимает меры по защите прав и законных интересов их членов. После ряда обращений жильцов злополучных домов администрация Первомайского района посоветовала им идти в суд.
Восемь заседаний и два тома документов — и вот справедливость частично восстановлена. Решения общего собрания членов ТС, которые принимались уже при новом правлении, признаны недействительными. Казалось бы, дело за малым: в очередной раз переизбрать правление и провести аудиторскую проверку хозяйственной деятельности товарищества. Но все складывается как в плохой трагикомедии: лишенное полномочий правление не отдает жильцам документы товарищества. Те вновь отправляются за помощью в администрацию района.
— Однако местная власть самоустранилась от решения наших проблем, — говорит Сергей Колик. — Мы действуем в рамках законодательства, но сдвинуться с мертвой точки не можем без административного ресурса. От районной власти нам нужно немного: помощь в проведении собрания, чтобы в соответствии с законом образовать легитимное правление и начать работу. Скоро отопительный сезон. А кто будет готовить дом к зиме? Нам нужен хозяин, управляющий, который не скрывает информацию, а занимается домом, выносит предложения жильцам, выявляет и решает проблемы.
В администрации Первомайского района, однако, утверждают, что без внимания проблемы жильцов не оставляют.
— В этом товариществе образовалось несколько группировок. К сожалению, они появляются во многих ТС, в основном крупных. Собственники действительно обращались к нам, и мы вмешивались в те вопросы, которые нас касались. Назначили уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом. Ему поручено провести общее собрание не позднее 28 сентября. К этому времени люди вернутся из отпусков, и, надеемся, на собрании будет присутствовать большинство жильцов. Наша задача — объединить людей, избрать правление, убедиться, что все идет в соответствии с законодательством, нет никаких растрат, и помочь товариществу начать конструктивную работу, — говорит заместитель главы администрации Вера Богдан. — Что касается подготовки к зиме, ни один дом в районе не оставлен без внимания. В отделе городского хозяйства есть специалист, который курирует товарищества. В прошлом году все паспорта готовности были подписаны своевременно, до 1 сентября, и в этом году будет так же. Раз дом на обслуживании в ЖЭСе, мы этот вопрос доведем до конца.
Но вот еще один звонок от инициативной группы: 14 августа прежний председатель правления действительно передал документы уполномоченному лицу, но информации о том, какие именно, жильцам никто не предоставляет. Одновременно выясняется, что у одного из встроенных помещений появился новый хозяин. Получается, опять-таки без ведома жильцов.
— Что делать? Снова обращаться в администрацию, где нас уже записали в категорию жалобщиков? — говорит Нина Ниловна. — Чем я защищена как жилец, если я в полном информационном вакууме и не имею никаких прав?
Люди вправе знать, за что платят
Очевидно, вопрос домовладелицы можно отнести к категории риторических. По мнению чиновников от ЖКХ, товарищества собственников вполне способны сами о себе позаботиться.
— Мы разрабатываем методологию для работы ТС. С точки зрения законодательства, условия для их нормального функционирования созданы, но в период накопления опыта могут быть корректировки, — полагает начальник Управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Эдмунд Гришкевич. — Например, когда готовился Закон о совместном домовладении, никто не мог и подумать, что сегодня у нас будут товарищества вроде «Зеленого Бора» из трех тысяч собственников.
Поскольку товарищество собственников — орган самоуправления, полагают чиновники, государство постепенно будет уходить от того, чтобы им помогать: на содержание всех жилых домов средств в бюджете не хватает.
— Другой формы управления домом еще никто не придумал. В стране действует более 900 товариществ, и хороших примеров больше, чем плохих. Преимущество ТС в том, что каждый знает, куда идут их деньги. Другое дело, если органам управления не хватает подготовки или они ведут себя непорядочно и присваивают средства. Недобросовестность руководителей отдельных ТС компрометирует всю систему, — говорит Эдмунд Гришкевич. — Но кто мешает создать ревизионную комиссию, нанять аудит, обратиться в ОБЭП? Местные органы власти могут проконтролировать хозяйственно-экономическую деятельность. Вопрос в том, хотят ли и имеют ли возможность. В новом Жилищном кодексе их ответственность расширяется: контроль за деятельностью ТС ужесточится. Разрабатывая законы, мы будем постоянно обращаться к мнению людей, потому что они платят все больше и больше и вправе видеть, на что идут их деньги.
Есть у Минжилкомхоза и решение для такой проблемы, как недостаток компетенции у людей, которые управляют жильем. По словам Эдмунда Гришкевича, министерство организует семинары и курсы подготовки «домоуправов». Существуют профильные специальности и в белорусских вузах, например, строительный факультет БНТУ предлагает обучить «экспертизе и управлению недвижимостью».
Как бы там ни было, а «ТС жилых домов №170 по пр. Независимости и № 2 по ул. Стариновской», кажется, исчерпало уже все возможности, и для них круг замкнулся. Совершенно понятно, что универсальные советы из серии «разберитесь внутри себя» в этом случае бесполезны. Остается только уповать на административный ресурс, для которого, судя по всему, решение этой проблемы далеко не в приоритете.
------------------------------------------
Прямая речь
Алла НИЛОВА, начальник отдела информационно-общественной деятельности ГО «Минское городское жилищное хозяйство»:
— В Минске зарегистрировано примерно 450 товариществ собственников. Спектр вопросов, по которым к нам обращаются, очень широк: от нарушения прав собственников до финансовой деятельности товарищества. Это понятно: фактически мы единственный отдел в городе, который ими занимается. В некоторых ТС действительно серьезные проблемы. Например, не заключен договор на вывоз мусора или тарифы на техобслуживание слишком высокие. А бывает, обращаются и по такому поводу, что, например, из четырехсот собственников двое не согласны с планом благоустройства территории. Хотя прежде чем писать жалобу в государственный орган, лучше было бы сначала попытаться решить проблему внутри своей организации. Не в нашей компетенции проверять деятельность ТС, можем только посмотреть, как они ведут работу, что-то подсказать.
------------------------------------------
