Появится ли в Беларуси некоммерческая аренда жилья?
Практически половина европейцев предпочитает арендовать квартиры, а не строить собственное жилье, а в России особой популярностью пользуется услуга аренда посуточно москва. В Беларуси за последнее время сложилась несколько иная картина: иметь свои квадратные метры стремится почти каждый житель нашей страны. И во многом причина такого массового квартирного бума в плохо отрегулированной системе сдачи жилья внаем. Как результат – временное пристанище оказывается достаточно дорогим, а главное – не может гарантировать человеку уверенности в завтрашнем дне. Выход из этого положения в том, чтобы делать ставку на цивилизованную аренду, развивать некоммерческий наем и строить так называемые доходные дома.
С оглядкой на зарплату
Возможности семейного бюджета не всегда позволяют белорусам приобрести собственные квадратные метры. Многие с удовольствием поменяли бы общежитие на съемную квартиру, но при одном немаловажном условии — доступности аренды для всех, в том числе для граждан с невысоким уровнем доходов. Именно для них должна заработать система так называемого социального найма, которая позволит абсолютно безболезненно студенту, молодому специалисту или же пенсионеру снять на несколько лет квартиру. “В данном случае практически вся финансовая нагрузка неизбежно ляжет на плечи государства, — отмечает председатель Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская. — Ведь за счет бюджетных средств придется построить специальные дома плюс ко всему обеспечить минимальную плату за аренду, а при необходимости и выделить субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг”.
Правда, в Беларуси для тех же студентов предусмотрена компенсация за съем жилья. Однако сегодня эта сумма очень небольшая. В то время как в некоторых западных странах устанавливается предельная стоимость аренды, выше которой поднимать ценник нельзя — к примеру, в Австрии он не превышает 7 евро за квадратный метр.
— Однако при этом нельзя забывать, что во всем должен быть разумный баланс, а значит, заселить всех желающих в дешевые социальные квартиры просто нереально, — продолжает Галина Полянская. — Следует развивать различные формы аренды, а не останавливаться на каком-то одном варианте. И определяющим здесь должен стать уровень доходов населения.
К слову, в России планируется строить доходные дома эконом-класса, повышенной комфортности и такие, где жилье будет сдаваться по рыночной стоимости. Однако в любом случае ценник в домах, предназначенных для аренды, будет существенно ниже, чем у частников. Так, те же россияне подсчитали, что некоммерческая аренда обходится человеку примерно в 3,5 раза дешевле, чем у частника, и вдвое меньше ипотеки.
В Беларуси тоже в ближайшее время планируется построить экспериментальный доходный дом. Как сообщил первый заместитель министра архитектуры и строительства Михаил Абрамчук, по предварительным прогнозам месячное проживание здесь будет обходиться в 2,5 раза дешевле, чем погашение самого выгодного льготного кредита.
Будет работа — будет квартира
Аренда жилья имеет еще один существенный плюс. По мнению депутатов Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, она позволяет людям быть мобильными на рынке труда. А в современных условиях этот аргумент далеко не последний.
— В Беларуси в квартирах коммунальной собственности проживает всего 15 процентов населения. Между тем в Австрии фонд социального жилья составляет 22, в Финляндии — 17, в Великобритании — 21, в США 35—40 процентов, — поясняет Галина Полянская. — Во Франции квартиры арендует каждая шестая семья. А в некоторых странах найм составляет и вовсе 70 процентов. И, заметим, подобная статистика ни в коем случае не свидетельствует о том, что перечисленные страны находятся на пороге бедности. Наоборот, они имеют достаточно высокий уровень развития. Такое положение сложилось во многом потому, что за границей преобладает так называемый культ работы, а не жилья. Люди рассуждают так — была бы возможность трудоустроиться, а квартира всегда найдется, причем в любом городе.
Кроме того, как замечает ректор Белорусского государственного экономического университета Владимир Шимов, если бы в стране был создан фонд доступного съемного жилья, сам собой разрешился бы вопрос закрепления молодых специалистов. Они нормально работали бы, а не искали всяческие пути “к отступлению”.
О “быстрых” деньгах придется забыть
Существует и другая сторона медали. Как известно, в нынешних экономических условиях многие застройщики делают ставку на “быстрые” деньги, чтобы сразу вложить их в новый проект. И естественно, привлечь к строительству рынка арендного жилья их будет не так-то просто. Ведь аренда в лучшем случае приносит инвестору примерно 12—15 процентов дохода, в то время как продажа квартиры гарантирует от 20 до 50 процентов. К тому же срок окупаемости обычной арендной жилплощади составляет примерно 15—20 лет.
— Хотя здесь все-таки стоит учесть один важный нюанс, — говорит Галина Полянская. — Да, действительно, в первое время рассчитывать на прибыль не придется. Однако уже через несколько лет у застройщика появятся постоянные оборотные средства. А ведь это 100-процентнй доход. К тому же он будет работать даже тогда, когда по каким-то причинам владелец компании перестанет строить. Он сможет жить на дивиденды от своего арендного жилья. А это очень удобно и выгодно.
— Но без нормальной нормативной базы регулировать рынок арендного жилья не представляется возможным, — добавляет Галина Полянская. — Причем здесь должны быть учтены мельчайшие нюансы: что с ним можно делать, сколько в нем жить, можно ли его менять. Признаюсь, я сама долгое время жила в коммунальной квартире, и этот вариант меня абсолютно устраивал. Если бы не одно “но”: квартира была крохотной, захотела переселиться в более просторную. Однако столкнулась с проблемой — совершать какие-либо операции можно только с приватизированной недвижимостью. Так что пришлось оформить квартиру в собственность. А если бы закон предусматривал обмен одного арендуемого жилья на другое, и это, замечу, абсолютно нормальный вариант, скорее всего жила бы в государственной квартире до сих пор.
Средство от “серого” найма
По предварительным прогнозам, на разработку законодательства в сфере арендного жилья понадобится примерно год. Нужно сделать самое главное — легализовать рынок аренды, сделать все сделки прозрачными. Ведь существующие на данный момент отношения между владельцами квартир и съемщиками, мягко говоря, далеки от идеала. Арендуя жилье, человек по сути оказывается абсолютно не защищенным.
Вот пример моей однокурсницы. Вероника живет в съемной квартире уже почти десять лет, зарплаты хватает ровно на то, чтобы рассчитаться с хозяином, она отдает ему в месяц 250 долларов. Так что приходится искать постоянные подработки. Кроме того, рассчитывать на то, что ценник будет стабильным, не приходится. “За год мне поднимали кварплату на 10—20 долларов несколько раз, причем обратно сбивать цену в связи с экономическим кризисом никто не собирался, — рассказывает Вероника. — Сегодня хозяин просит рассчитываться с ним в евро, завтра — в долларах. Так что каждый раз ждешь какого-нибудь сюрприза. И что самое неприятное — выставить на улицу меня могут в любой момент, если вдруг владельцу срочно понадобится квартира. Знаю примеры, когда частники не удосуживались предупредить своих арендаторов хотя бы за месяц, а давали им на выселение всего пару дней”.
Между тем от стабильной ситуации на рынке аренды выиграют практически все. Во-первых, белорусы смогут урегулировать свой жилищный вопрос, соответственно сократятся объемы льготного строительства, а значит, уменьшится нагрузка на госбюджет. Во-вторых, съемные квартиры наконец-то выйдут из тени, ведь сейчас они сдаются частниками практически нелегально. По словам директора ассоциации “Недвижимость” Николая Простолупова, сегодня только каждый третий владелец платит налоги с арендуемого жилья. Так что государство пока оказывается в убытке.
И наконец, строительство государственного арендного жилья, так называемых муниципальных доходных домов, принесет, с одной стороны, постоянный доход в казну, а со второй — создаст определенный баланс на рынке недвижимости. У частников появится конкурент, что, вероятно, со временем приведет к продаже “лишних” квартир. А это в свою очередь в некоторой степени ослабит рост цен на рынке недвижимости. Однако перечисленные плюсы смогут заработать только при одном условии: необходимо создать рынок некоммерческого арендуемого жилья. А для этого еще предстоит многое сделать. Но открывающиеся перспективы того стоят.
