Новый Жилищный кодекс «развяжет руки» ипотечным кредитам и позволит выселять неплательщиков даже из приватизированных квартир
Один из самых ожидаемых документов последних лет наконец обретает завершенные черты. Проект нового Жилищного кодекса принят Палатой представителей во втором чтении и до 20 июня должен поступить на рассмотрение в Совет Республики. Дальше — финишная прямая. Как только сенаторы вынесут свою положительную резолюцию, кодекс отправится на подпись главе государства. И если это случится в июле, уже с 1 января 2013 года мы будем жить по-новому. По новому кодексу.
Какие же новшества приготовил нам этот объемный, 254-страничный документ? Чего стоит бояться злостным неплательщикам, бывшим невесткам и нерадивым председателям товариществ собственников? Что изменится в облике жировки? Об этом и не только — в ответах самых авторитетных специалистов.
«Собственник в ответе не только за свои метры»
— Работа над кодексом шла очень напряженно, свои замечания в той или иной мере внес каждый второй депутат. До последнего дня мы получали с мест предложения, по многим вопросам пришлось даже делать выездные заседания на Гомельщине и Брестчине. Но это пошло только на пользу: как, например, можно представить проблему ведомственных общежитий, лично не побывав на БМЗ? Трудности при работе с этим документом во многом связаны с тем, что предыдущая редакция Жилищного кодекса принималась в 1999 году. Прошло немало времени, многие нормы морально устарели, но нужно двигаться дальше: в стране меняется концепция жилищной политики, а значит, и жилищные отношения. Сегодня мы считаем, что документ готов, он учел все последние указы Президента. Думаю, он позволит всем нам сделать пусть небольшой, но шаг вперед в части воспитания ответственности собственника, — уверена Галина Полянская, председатель Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и инвестициям. — Что же произошло за эти 13 лет? В частной собственности у граждан оказалось 86,7 процента жилфонда. Но люди до сих пор отказываются осознавать, что они в ответе не только за «свои» квадратные метры, но и за места общего пользования, часть вспомогательных помещений и придомовую территорию. Новый кодекс должен привить им чувство сопричастности к этой общей жилой среде.
Эффективно работающая ипотека — ключевой вопрос, на который должен был ответить новый ЖК и с которым многие связывали свои надежды в решении «квартирного вопроса». Что ж, чисто формальное право выселять неплательщика по ипотечному кредиту и отчуждать у него недвижимость банки теперь получили. Но заработает ли вся система?
— Мы никогда не говорили, что ипотека автоматически начнет работать после принятия норм, которые удалось внести в ЖК, — замечает Галина Полянская. — Для этого необходимо предпринимать определенные шаги. Когда мы прописывали в кодексе норму, позволяющую отчуждать квартиру в случае регулярной неуплаты по залоговому кредиту, то надеялись, что это оживит работу банков. Что они осторожно, но начнут выдавать ипотечные кредиты. Однако, чтобы такие финансовые инструменты в жилищной сфере работали на 100 процентов, необходимы стабильная экономика, невысокий уровень инфляции, развитый рынок ценных бумаг и фондовый рынок…
«Цель не выселить, а заставить платить»
С коммунальными должниками разговор сегодня короткий: не платишь годами — будь добр занять менее просторную квартиру. Но пока речь идет только о государственном жилфонде определенных параметров. Новый ЖК открывает принципиально новые горизонты в решении этой проблемы: с 1 января следующего года указать на дверь можно будет и злостным неплательщикам из приватизированных квартир. А также тем, кто успел схлопотать за год три и более административных протокола.
— Давайте посмотрим, в чем же принципиальные отличия норм старого и нового кодексов. Сегодня в госжилфонде наиболее часто практикуется выселение с предоставлением другой жилплощади. Причем мы обязаны отселить неплательщика только в жилое помещение типовых потребительских качеств (правда, меньшей площади) и только в пределах данного населенного пункта. В проекте нового ЖК норма получила иное звучание: жилье выселенцу теперь могут предоставить и менее типовых потребительских качеств, и за пределами данного населенного пункта, — рассказывает Наталья Качан, начальник Управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза. — Механизм для этого еще предстоит разработать. Но и теперь уже понятно, что, если выселяемый по решению суда человек жил в Минске, никто не будет забрасывать его куда-нибудь в Гомельскую область. Все произойдет в пределах столичного региона. В то же время четкие границы для переселения не определены — это может быть и 5, и 105 км от столицы. Но, поймите правильно, цель ведь не в том, чтобы выселить человека из квартиры, а чтобы заставить его платить по счетам. Я уверена, что дамоклов меч такой радикальной меры подвигнет неплательщиков к поиску средств и оплате долгов. Или же вынудит их действовать адекватно ситуации. Допустим, не хватает у бабушки-пенсионерки средств содержать огромную четырехкомнатную квартиру. Ничего смертельного здесь нет, и не надо доводить ситуацию до критической: нужно просто найти двушку и обменяться с доплатой.
Отчуждение жилья у собственника займет 2 года
Если переключиться теперь на частный жилфонд, то мы увидим: права выселить его владельца (пусть себе и махрового должника) у судов на данный момент нет. Этот факт давно уже превратился в головную боль жилищно-коммунальных организаций страны и неоспоримый козырь для самих неплательщиков. Однако в новой редакции ЖК законодатель предусмотрел средство для решения проблемы. Процедура следующая.
— Если вы живете в приватизированной квартире, более полугода не платите по жировке или же нарушаете правила и санитарные нормы, исполком для начала сделает предупреждение. В случае неустранения замечаний местная власть обращается в суд с иском о понуждении к отчуждению данного жилого помещения. Вам дадут еще год, не исправите ситуацию — и квартиру продадут с публичных торгов, — разъясняет порядок Наталья Качан. — Разумеется, взамен исполком обязан приобрести другое жилое помещение. Его купят из вырученных средств, предварительно погасив накопившуюся задолженность по оплате ЖК-услуг. Оговорка тут та же, что и с госжилфондом: это может быть жилье менее типовых потребительских качеств и вне данного населенного пункта. А вообще, процесс это длительный и сложный: на отчуждение у собственника квартиры понадобится не менее двух лет.
Третий вариант развития событий — выселение из государственного жилфонда без предоставления жилья. В действующем кодексе такая статья есть, она работает и направлена в первую очередь на борьбу со злостными нарушителями правил проживания. Как можно выстраивать диалог с соседом, который превратил свою квартиру в свалку, собачий питомник или место для приготовления барбекю на костре? Никак. Его нужно предупреждать, убеждать, а если нет — выселять.
— Аналогичная норма содержится и в проекте нового ЖК. Речь идет о гражданах, которые в течение года три и более раз привлекались к административной ответственности. Но сразу оговорюсь, никто не будет выселять вас из квартиры, если вы не там перешли дорогу или превысили скорость. Здесь мы говорим о разрушении и порче жилого помещения, использовании его не по назначению, а также других нарушениях, которые делают невозможным проживание с данным гражданином в одной квартире или доме. По решению суда такого человека могут выселить без предоставления иного жилого помещения. Конечно, это крайняя мера для исключительных случаев, — считает Наталья Качан. — Собственника жилья эта статья не коснется: за подобное поведение его, максимум, можно будет оштрафовать. А вот с нанимателями, членами их семьи и членами семьи собственника можно будет разговаривать со всей строгостью. И без предоставления.
Многие уже начали волноваться: кодекс без пяти минут принят, а четко прописанного механизма выселения пока нет. Специалисты успокаивают: в течение 6 месяцев с момента опубликования все законодательство будет приведено в соответствие с новым ЖК. Минжилкомхоз вместе с облисполкомами и Мингорисполкомом разработает и утвердит соответствующие нормативно-правовые акты.
Списки на капремонт — до 1 февраля
Один из самых больных на сегодня вопросов — проведение капремонтов — получил развитие и новое наполнение в 98-й статье нового кодекса.
— Здесь четко и по пунктам расписаны действия отвечающих за это организаций, порядок заключения договора с собственниками, а также виды работ и сроки их исполнения. Главная цель — улучшить и ускорить этот процесс. Сам факт появления договоров говорит о многом: теперь, если его условия не исполняются должным образом, жильцы могут обратиться в суд и защитить свои интересы, — называет очевидные преимущества Эдмунд Гришкевич, начальник Управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза. — Есть и еще одна новация. Списки всех домов, которые подлежат капитальному ремонту, должны будут утверждаться и публиковаться в печатных и электронных СМИ до 1 февраля. Многочисленные вопросы вроде «Так нам сделают в этом году или в следующем?» отпадут сами собой.
Прозрачность — одно из ключевых слов нового ЖК. Впервые понятие «текущий ремонт» выделят в отдельную графу от «техобслуживания».
— Мы решили разделить их, чтобы гражданам было понятно, за что же они платят. В Гомеле, например, в этом вопросе заметно ушли вперед: в одном из расчетных центров нам вывели всю информацию о том, какие ЖК-услуги были оказаны конкретному дому, кто из работников ЖЭСа выполнял заявку и даже какую зарплату за это получил. Это очень важно, потому что человек обычно не знает, куда ушли его деньги, — считает Галина Полянская. — Речь идет о подомовом учете затрат. Теперь через жировку гражданин будет полностью информирован о том, что же делал весь месяц его ЖЭС, и сможет самостоятельно контролировать объемы выполненных работ.
Исполкомы смогут проверять ТС и ЖСК
Расходование средств председателями товариществ собственников и ЖСК было и остается тайной за семью печатями. В 6 из 10 случаев собственники не могут добиться правдивой информации, на что же истрачены их кровные. В ответ зачастую лишь отмашки и отписки.
— В новом ЖК появилась очень важная норма, дающая право местным исполкомам проводить ревизию финансово-хозяйственной деятельности любого ЖСК и ТС, — рассказывает Наталья Качан. — Этот механизм требует тщательной проработки с учетом норм 150-го указа о контрольной деятельности, но все равно это важный момент. Люди должны знать, на что истрачены перечисленные ими деньги.
Интересно, решился ли вопрос о переводе общежитий и служебных квартир в статус арендного жилья? Как выяснилось, нет: проект нового Жилищного кодекса этой темы не касался.
— Сейчас в Совете Министров идет доработка Концепции жилищной политики. Там содержится норма, предусматривающая возможность перевода жилых помещений в общежитиях, а также служебного жилья в разряд арендного. Окончательное решение пока не принято… Но лично мне кажется, что в любом случае речь будет идти только о свободных жилых помещениях. Только их предприятие сможет переводить в разряд арендного. И еще один важный момент. С 1 января 2013 года общежитие останется за человеком только до тех пор, пока он там работает. Вне зависимости от того, стал он пенсионером, попал под сокращение, развелся или женился, — констатирует Наталья Качан. — А вот что изменится наверняка, так это возможность выселения из жилья бывших членов семьи (невесток, зятьев, супруг и мужей, не имеющих доли в праве общей собственности). По действующему ЖК, если никаких нарушений законодательства с их стороны нет, ничего сделать нельзя. После вступления в силу нового Жилищного кодекса дается один год, и их можно будет выселить без предоставления иного жилья.
