Сколько и почему мы переплачиваем за оформление документов при покупке земли

Информацию обо всех участках, сформированных и подготовленных к продаже через аукционы, можно узнать в сети и из СМИ. К примеру, сведения обо всех участках Минской области, которые готовы к продаже, можно найти на сайте Миноблисполкома. Кадастровая стоимость земель варьируется существенно: от 5 миллионов до 660 миллионов рублей. И это только начальная планка отсчета, которая запросто может подняться еще выше. Плюс к цене победителю торгов придется заплатить еще и сбор за подготовку к аукциону, куда входит возмещение затрат на подготовку землеустроительной документации, градостроительного паспорта и рекламы. А теперь держитесь: по словам начальника землеустроительной службы облисполкома Виктора Маневича, только за это покупателю придется выложить до 20 — 25 (!) миллионов. В среднем — 16 миллионов рублей. Ладно если вы при этом покупаете земельный надел за полмиллиарда рублей, еще несколько десятков миллионов погоды не сделают. А вот для тех, кто присматривает участок подешевле, например, в Столбцовском районе кадастровая стоимость 25 соток земли составляет 12 — 15 млн., такой дополнительный «балласт» может существенно ударить по карману. Но почему бумаги на землю стоят так дорого? Давайте разберемся.

Изначально заказчиком формирования участка выступают местные исполкомы. Первым делом хозрасчетное бюро архитектурных служб местных исполкомов готовит градостроительный паспорт участка. Например, в Минске по заказу комитета архитектуры и градостроительства эти документы чаще всего делают специалисты УП «Минскградо», однако этим могут заниматься и другие предприятия, например, «Белпромпроект». Фактически цена формируется из количества часов, которые потратили на все необходимые действия специалисты УП «Минскградо». В среднем градостроительный паспорт обходится будущему владельцу от 8 миллионов. По словам директора УП «Минскградо» Леонида Добыша, в структуру работ обязательно входит фотофиксация участка с разных ракурсов, чтобы правильно его идентифицировать. Затем поднимается градостроительная документация, к примеру, проект официального планирования на территорию. Проводится функциональное зонирование, рассматривается перспективное использование территории. Далее специалисты обращают внимание на все то, что невидимо для будущего покупателя или проектировщика, к примеру, подземные коммуникации. Потом устанавливаются планировочные ограничения: линии градостроительного регулирования, на которые влияют санитарно–защитные зоны каких–либо предприятий, охранные зоны инженерных сетей. Кроме того, делается эскиз объекта, чтобы проработать некоторые вопросы его посадки, подъезды, транспортное обслуживание, инженерное обеспечение. Затем в эксплуатирующих организациях берутся технические условия, ведь дальнейшее проектирование ведется с их учетом.

Когда градостроительный паспорт готов, по поручению местных исполнительных властей в дело вступает организация по землеустройству. Готовьтесь и здесь выложить 7 — 8 млн. рублей. По словам начальника управления землеустроительства Государственного комитета по имуществу Евгения Капчана, расценки работ едины и не меняются в зависимости от расположения участка. Хотя, конечно, подготовить документы на участок возле Минска проще хотя бы потому, что при этом не нужно тратить финансовые средства организации на дорожные расходы в случае поездки по области. Все расходы выполняются без предоплаты, расчитываются исполкомы уже по факту и зачастую платежи задерживают. Если кратко говорить о действиях, которые нужно предпринять для формирования землеустроительной организации, то они включают в себя целый комплекс работ: изучение документов, оформление земельно–кадастровой документации, получение необходимых согласований и заключений. После бумажной работы сотрудники землеустроительного управления выезжают на место, где обследуют земельный участок и устанавливают его границы, закрепляют поворотные точки межевыми знаками, проводят геодезические измерения, используя при этом дорогостоящее оборудование. Оформление документов на участок занимает около двух недель. 

Не кажется ли вам, что две упомянутые структуры — градостроительная и землеустроительная — делают, по сути дела, одно и то же? Ведь при наличии генплана застройки либо схемы проекта планировки района индивидуального жилого строительства фактически необходимость в градостроительном паспорте отпадает. Однако этот документ предусмотрен нормативными документами, и чтобы его убрать, нужно вносить изменения в 26–й и 667–й указы, которые касаются строительства и земли. Примут поправки — считай, сэкономят гражданам половину стоимости оформления. А если еще пройтись по всей цепочке изготовления земельной документации с точки зрения айтишных, космических технологий и ревизии согласований, глядишь, и еще полцены можно сбросить. Для объективности и точности счета сфере точно не помешал бы независимый аудит.

Факты «СБ»

Если за первое полугодие прошлого года по Минской области было продано 496 участков на 71 миллиард рублей, то за тот же промежуток времени в этом году количество проданных участков увеличилось до 640, а их стоимость стремится к 130 миллиардам.