Его, а также теннисный корт и СТО на садовом участке построить можно, но...
Земельные споры — самая сложная вещь на свете, где правых и виноватых не рассудил бы даже царь Соломон. Выяснение отношений соседей по земельным участкам длятся годами и превращают добрых в прошлом друзей в заклятых врагов. Таких печальных примеров в Беларуси не один и не два: сотни письменных жалоб ежегодно ложатся на стол специалистов Государственного комитета по имуществу. Суды, экспертные оценки, тома переписки… Увы, многие спохватываются слишком поздно и начинают судорожно оформлять земельные дела, устанавливать границы, оформлять незарегистрированные постройки. Этой «прямой линией» «Р» пыталась предостеречь дачников от типичных ошибок и заглянуть в самый корень проблемы. Как правильно обозначить границы земельного участка и какими они бывают? Куда обратиться землепользователю за защитой своих прав? Можно ли построить на садовом участке теннисный корт, бассейн, СТО или устроить пчелопасеку? Как изменилась арендная плата и земельный налог после вступления в силу недавнего Указа № 420 Президента Беларуси? На эти и другие вопросы читателей отвечали специалисты Госкомимущества Евгений КАПЧАН, начальник управления землеустройства и регулирования земельных отношений, Александр ДОЛЖЕНКОВ, начальник управления инвентаризации и оценки недвижимости, а также Виктория ВЕРИНА, начальник отдела правового обеспечения земельных отношений, геодезии и картографии управления правовой и кадровой работы.
Налог старый и новый
— Добрый день, Анна Никифорова из Минска вас беспокоит. Мой вопрос Александру Долженкову. Поясните, пожалуйста, что изменилось с 1 января 2010 года по земельному налогу?
А.Д.: С начала этого года земельный налог в соответствии с Налоговым кодексом рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков и процентных ставок от нее. Но поскольку кадастровая стоимость в зависимости от функционального использования и категорий населенных пунктов разнится в сотни раз, получилось следующее. Налог для дорогих участков значительно вырос в сравнении с 2009 годом, для дешевых — значительно снизился. Особенно это видно по Минскому району, где кадастровая стоимость земель в сельской местности самая высокая. Так, в отдельных населенных пунктах Боровлянского сельсовета земельный налог для юрлиц возрос в 12—195 раз, для граждан — в 3—195 раз. Разумеется, такое положение дел вызвало недовольство и у представителей местной власти, и у частников, и у простых людей. Поэтому-то и возникла необходимость в принятии Указа № 420. Он устанавливает комбинированные ставки земельного налога. Теперь определены пороговые значения кадастровой стоимости участков по их функциональному использованию, до которых налог начисляется по фиксированным ставкам — 80 000 рублей и 1 200 000 рублей за гектар. Если же кадастровая стоимость 1 га земли превышает эти значения, то ставка налога устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Например, для многоквартирной застройки она составляет 0,025 процента.
— Хорошо, а как устанавливается арендная плата за земельные участки?
А.Д.: Указ сделал ее соразмерной земельному налогу. То есть аналогичные земельные участки с одинаковым функциональным использованием будут иметь одинаковые земельный налог и арендную плату.
— Игорь Садовничий, Марьина Горка. Скажите, кто должен принять решение о выделении земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного, блокированного жилого дома, если он принадлежит одновременно юрлицу и гражданину на общедолевом праве?
В.В.: Это решение должен принять райисполком, поскольку в ведение сельисполкома входят земельные вопросы, касающиеся только физических лиц.
— Еще вопрос. Можно ли получить земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства на правах аренды? В каких случаях?
В.В.: Да, это возможно в том случае, если вы гражданин Беларуси, иностранный гражданин и лицо без гражданства, зарегистрированный в сельском населенном пункте или поселке городского типа. Для оформления аренды вам потребуется соответствующее решение сельского либо поселкового исполнительного комитета.
«Тетя оставила завещание на дом…»
— Вас беспокоит Борис Гендин из Гомеля. Мой дядя завещал мне, как наследнику, земельный участок площадью 15 соток в Гомельском районе. Сам он год назад изменил гражданство и умер в 2010-м в США. Могу ли я получить по наследству данный участок?
В.В.: Если читать Кодекс Беларуси о земле, очевидно: земельные участки могут находиться в собственности как граждан Беларуси, так и иностранцев и лиц без гражданства в случае получения ими земли по наследству. В случае утраты гражданства нашей страны право частной собственности на участок может быть прекращено только по решению суда. Однако в вашем случае этого не произошло, посему наследование данного участка возможно. Теперь вам следует обратиться за госрегистрацией перехода права частной собственности на переданную по наследству землю. Произойти это должно не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства.
— Анна Петровна из Могилева. У меня в мае этого года умерла тетя. Она оставила завещание на дом, который расположен на земельном участке, в пользу чужого человека. А земельный участок оформила в прошлом году на право пожизненного наследуемого владения. Я не являюсь наследником по завещанию на дом, но хотела бы получить земельный участок по наследству. Однако в Кодекс о земле внесли изменения, и на сегодняшний день единство земельного участка и капитального строения неразрывно. Так что, получается, земельный участок на праве пожизненного владения унаследует чужой человек, а я, племянница, ничего не получу?
В.В.: К сожалению, вынуждены вас огорчить: земельный участок унаследует тот, кто унаследует дом.
— Подождите. Но ведь земельный участок — это отдельный объект.
А.Д.: Нет, земельный участок представляется для обслуживания жилого дома. Есть единство судьбы земельного участка и жилого дома.
— Процедура наследования регулируется Гражданским кодексом, а в нем конкретно написано, что я являюсь наследницей. Почему же земельный кодекс перечеркивает мое право унаследовать этот земельный участок?
В.В.: В Гражданском кодексе в статье 1 написано, что Гражданский кодекс применяется к земельным отношениям, если иное не установлено законодательством о земле.
— Тетя умерла в мае 2010 года, а изменения вступили в силу 22 августа. Они касаются и тех отношений, которые возникли до вступления в силу поправок?
В.В.: Изменения будут применяться к наследственным отношениям, в которых установленный законодательством шестимесячный срок для принятия наследства истекает после 22 августа.
Судились. Зашли в тупик. Что делать?
— Наталья Лазарева, садовое товарищество «Зеленый бор», что около деревни Старина Минского района. Сосед на своем участке устроил свалку, вывозит туда всякий хлам, все это складировано на высоту до трех метров. Но это не самое страшное. С 2000 года он роет котлован под гараж. Когда землеустроительная служба установила границы участков, оказалось, что котлован занимает полтора метра нашей земли. Сосед стал оспаривать эти измерения. Суд назначил строительную экспертизу, которая также подтвердила, что котлован находится на расстоянии 1 метр 69 сантиметров на нашей территории. Суд обязал соседа восстановить границы территории и засыпать котлован. Но он категорически не выполняет это решение. Межевые знаки уничтожил, мы были вынуждены забетонировать два столбика в качестве межевых знаков. Обращались в Минский райисполком, но нам ничем не могут помочь. Образовался тупик. Что нам делать?
В.В.: С 18 марта этого года контрольные функции в сфере земельных отношений не входят в компетенцию Госкомитета по имуществу. Контроль за деятельностью садоводческих товариществ в соответствии с Указом Президента № 50 осуществляет местный исполнительный комитет, на территории которого расположено садоводческое товарищество.
— Но там нам говорят, мол, мы уже выдали вашему соседу четыре предписания, больше ничего не можем.
Е.К.: На сегодняшний день вы прошли все инстанции, вынесено судебное решение. Оно должно исполняться и контролироваться судебным исполнителем.
— Но и они нам не могут помочь.
Е.К.: У вас и у соседа участки в частной собственности?
— Да.
Е.К.: Тогда, увы, кроме суда, никто не может вмешаться в частную собственность. Надо ставить перед судом вопрос об исполнении его решения. Законодательство другого пути не видит.
— А что насчет свалки? Кто может заставить ее убрать?
В.В.: Существует закон об обращении с отходами. Если на участке вашего соседа расположены именно отходы, вам необходимо обратиться в Министерство природных ресурсов или в территориальные органы этого министерства.
— Валентин Петрович из городского поселка Мачулищи. Скажите, пожалуйста, как определить границы наших с соседом участков?
Е.К.: Границы земельных участков закрепляются межевыми знаками установленного образца в соответствии с Инструкцией по установле-нию, восстановлению и закреплению границ земельных участков. Эту работу проводят субъекты хозяйствования, которые имеют лицензию на выполнение этих работ, включая индивидуальных предпринимателей. Поэтому, если у вас есть решение о предоставлении участка, обратитесь в «Белгипрозем» или другую организацию. Они выявят и инструментально установят границу, закрепят ее межевыми знаками и сдадут их вам на сохранность. Знаки могут быть скрытые и открытые, главное, чтобы вы знали, где они установлены и контролировали их сохранность. Уничтожение знаков карается наложением штрафа и административной ответственностью. Знаки устанавливаются на поворотных точках границы, и с ними обязательно должен ознакомиться смежный землепользователь.
— А сосед может вплотную пахать к моей границе или должен немного отступать?
Е.К.: Размещение деревьев, кустарников и строений установлено в соответствии со СНиПами. Дом должен отступать на 3 метра от границы, сарай — на метр, плодовое дерево — на 3 метра, кустарниковые растения — на метр.
— А картошка?
Е.К.: Картошку ваш сосед может садить до границы земельного участка.
— Звонит Антон Леонтьевич из Минского района. У нас на хоздворе на общих землях садового товарищества стоит гараж. Бывший председатель товарищества купил вагончик, потом переделал его в гараж. Мы хотим, чтобы он его убрал. Как нам это сделать?
А.Д.: Вам необходимо обратиться в райисполком, они примут решение о сносе гаража.
— Такое решение уже есть. Но оно не выполняется три месяца.
Е.К.: В решении должна быть указана организация, которая должна была заниматься сносом.
— Сносом должен был заниматься хозяин гаража.
Е.К.: Если хозяин не сносит, тогда местный исполнительный и распорядительный орган вправе определить организацию, которая сама будет заниматься сносом, а хозяин оплатит все ее издержки. В Минском районе есть практика сноса объектов придорожного сервиса: принимались решения, определялась организация и производился снос. Мой вам совет: не медлите, обратитесь в райисполком.
«Нашу малосемейку оценили в 30 миллионов!»
— Звонит Игорь из Гродно. Наш земельный участок в 25 соток раньше находился в Гродненском районе, теперь эта территория считается городом. Нам сказали переделывать документы, узаконивать землю, и тем, у кого в наличии имеется более 10 соток, доплачивать за каждую сотку по 300 долларов. Правомерно ли это?
А.Д.: Если вы выкупили в собственность земельный участок для обслуживания дома размером 25 соток в сельской местности, но теперь район стал городом, ничего для вас не изменилось. Включение в городскую черту не прекращает права собственности на земельный участок, и вам ничего не нужно переоформлять и доплачивать. Подойдите в землеустроительную службу исполкома, где вам все объяснят.
— Людмила Ивановна из Бреста. Я звоню от имени всех жильцов нашего дома. Он построен в 1994 году, принадлежит железной дороге, дистанции гражданских сооружений. В прошлом году мы добились разрешения на приватизацию своих квартир — однокомнатных и двухкомнатных малосемеек. Мою маленькую квартиру оценили в 30 миллионов рублей! Причем нам не предъявили никаких справок, объясняющих, за что мы будем платить такие деньги.
А.Д.: Вопросами приватизации занимается Министерство ЖКХ. Но в любом случае оценку приватизируемого жилья выполняет комиссия местного исполкома. Обратитесь туда, пусть они объяснят вам, как оценивали. Скажите, а БТИ делало оценку?
— Да. И они сказали, что им выдали неправильные справки с очень высокими суммами. Я приведу пример: трехкомнатная квартира в доме 2004 года постройки оценена той же железной дорогой в 39 миллионов рублей. Где логика?
А.Д.: Значит, вероятно, оценивали не рыночную стоимость квартиры, а проиндексировали сумму на основании данных бухгалтерского учета. Мой вам совет: обратитесь письменно в Министерство ЖКХ и к собственнику жилья — в управление БелЖД. Пусть вам разъяснят, как они получили такую стоимость.
— Александра из Минска. Мы получили участок и должны приступить к освоению в течение года. Как можно получить отсрочку?
Е.К.: Условия предоставления земельного участка указываются в решении о его выделении. Причины отсрочки или продления сроков начала строительства дома на участке могут быть разные, например болезнь, служба в армии, выезд за пределы республики и так далее. Но одна из наиболее распространенных — отсутствие дорог или другой инфраструктуры. Согласно Указу № 667 для продления сроков начала строительства жилого дома гражданину необходимо подать заявление в местный исполком не ранее чем за 2 месяца до истечения установленного срока начала строительства жилого дома. Исполком рассмотрит такое заявление и примет соответствующее решение. Обеспечение инфраструктурой для строительства – задача исполкомов, об этом четко говорится в Указе № 72.
— По нашему участку проходит линия телефонных кабелей, которые нужно сносить. Но нам обещают это сделать только через два года.
Е.К.: Значит, вам нужно обратиться с письменным заявлением в сельисполком, который принимал решение о предоставлении участка, с просьбой установить иной срок освоения участка и указать причину. Это заявление вы должны подать за два месяца до истечения одного года, в течение которого вы должны приступить к освоению участка.
— Тамара Михайловна из Клецка. У нас четырехквартирный жилой дом, у всех жильцов по 64 квадратных метра. Все мы платим налог на недвижимость по 130 тысяч рублей в год, но считаем, что это очень дорого. Причем никакого оценочного акта не было, налоговая просто посчитала по коммерческим ценам. Что нам теперь делать?
А.Д.: Во-первых, с этим вопросом вам нужно обратиться в Министерство по налогам и сборам. Во-вторых, вы можете сами заказать оценку рыночной стоимости квартиры в организации, занимающейся оценочной деятельностью. Там есть аттестованные оценщики, которые посчитают вам рыночную стоимость, которая может лечь в основу взимания налога на недвижимость.
Как оформить соседний участок?
— Василий Гаврилюк из Минска. Скажите, пожалуйста, каким должен быть забор на садовом участке?
Е.К.: В этом году Совет Министров принял постановление № 163 и утвердил эти параметры для садовых товариществ. На территории товарищества допускается установка по границам общих территорий товарищества ограждений высотой 1,5—2 метра светопрозрачностью от 0 до 100 процентов по всей высоте ограждения.
