По одной двухсотой доле на человека: как дом по улице Железнодорожной в Минске стал резиновым
04.03.2020 21:11:05
Аэлита СЮЛЬЖИНА
Еще несколько лет назад в Минске возводили более миллиона квадратных метров жилья, нынче план — 630 000. И есть вероятность, что достижение даже этих скромных цифр в будущем окажется проблематичным. В городе все меньше свободного места для новостроек, хотя 15 процентов его территории, причем зачастую в козырных местах близко к центру, занято старыми деревенскими усадьбами, внешний облик которых оставляет желать лучшего. Немало нашлось бы застройщиков, которые хотели бы превратить эти артефакты истории в современные жилые кварталы. Но решаются взяться за снос единицы. Долго, дорого и, главное, непредсказуемо. Почему? Давайте разбираться на одном конкретном примере.
По документам тут проживают 11 семей.
Оптимистично начиналось
В 2018 году компания ООО «Белбизнесресурс» решилась пойти на аукцион, на который было выставлено право проектирования и застройки участка в районе пересечения улиц Железнодорожной и Минина с так называемым обременением: предстояло снести административные здания, склады и несколько жилых двухэтажных домов. Стартовая цена — 1,9 млн рублей — в итоге выросла до 6,2 млн. Конкуренция. Кроме того, победителю предстояло потратить еще почти 16,5 млн рублей на отселение жильцов и снос всех оказавшихся в пятне новостройки зданий. Условия серьезные, но какая альтернатива? Свернуть бизнес и разойтись по домам...
Вот и рискнули. Как принято, накануне коммерческая служба компании изучала тонкости и детали, запрашивала информацию о количестве собственников
и жильцов, чтобы учесть все нюансы с запасом. И все вроде сходилось. Место, можно сказать, козырное, квартиры должны расходиться как горячие пирожки, возможно, даже и по ценам верхнего рыночного уровня. Но то, что произошло в считаные дни до и после аукциона, впечатляет изысканностью хода. И похоже, втягивает застройщика в длительные судебные тяжбы.
Одиннадцать вместо двух
Двухэтажный дом № 13 площадью 551,7 квадратного метра по улице Железнодорожной в Минске, введенный в эксплуатацию в ноябре 1971 года, в 2018 году поровну принадлежал двум собственникам — 72-летней даме и 28-летнему молодому человеку, которые там даже не были зарегистрированы. Но с 25 октября по 16 ноября (аукцион по продаже права проектирования и застройки участка состоялся 12 ноября) владельцы оформляют и регистрируют несколько договоров дарения долей своего недвижимого имущества. Собственников становится 11.
Причем у прежних двух остаются 12/25 и 19/40 долей в доме, или около 97 процентов, а у девяти новых владельцев — по 1/200 доле, или примерно по 2,5 квадратного метра жилья, которое подлежит сносу. На крошечной части жилплощади регистрируются дети, супруги и родители — таким вот законным образом в доме появляется, помимо 11 собственников, еще и 22 жильца. Что это означает?
Скользкий прецедент
— По Указу Президента от 2 февраля 2009 года № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» застройщик обязан предложить собственникам сносимых домов реализацию двух прав. Первое: получение квартиры типовых потребительских качеств. Второе: денежную компенсацию, — комментирует произошедшее адвокат Минской городской коллегии адвокатов Александр Ходанович. — В случае с домом по улице Железнодорожной собственники двух крупных долей написали заявление о выплате денежной компенсации. Рыночная оценка дома — около 1,2 млн рублей. А те, кто владеет в общей сложности примерно 25 квадратными метрами, изъявили желание получить квартиры.
Вопрос: какие «апартаменты» положены семье вместо принадлежащих ей и сносимых нескольких квадратных метров в общей долевой собственности? Это часто предмет судебных споров. Квартира по закону не может быть меньше сносимой площади, это понятно, но есть еще и норматив обеспеченности жильем — не менее 15 квадратных метров на собственника и каждого члена его семьи.
Если учесть, что в среднем каждый новый собственник зарегистрировал по два члена семьи, то очевидно: квартиру не менее 45 квадратных метров им нужно будет предоставить. Если, конечно, еще кто-нибудь из близких родственников не успеет зарегистрироваться.
А теперь давайте посчитаем цену вопроса. 45 умножим на 9 и на 2,8 тыс. — столько стоит сегодня на рынке квадратный метр жилья. Итого 1,134 млн рублей. Иными словами, за дом, стоимость которого оценена в 1,2 млн рублей, застройщику придется дополнительно отдать полмиллиона долларов.
Подумаешь, не разорится, возразит сейчас читатель. Да, но эксперимент в доме № 13, если схема успешно пройдет в судах, могут повторить жильцы и других сносимых квартир и домовладений. Ведь с момента объявления аукциона и до его проведения, как правило, проходит несколько месяцев, за которые можно успеть раздарить друзьям и близким родственникам микроскопические доли недвижимости (1/300—400, например, и т.д.), трансформируя их потом в полноценные квартиры. Тогда окажется под большим вопросом сама вероятность сноса и освобождения площадок под новые жилые кварталы в Минске. Есть и еще один момент…
А на сайте Booking.com дом обозначен как хостел.
А не желаете ли отдохнуть?
«Хостел «Дом для тебя» с общим лаунджем находится в Минске, в 4,4 километра от стадиона «Динамо» и в 5 километрах от Дворца Республики. К услугам гостей круглосуточная стойка регистрации, трансфер от/до аэропорта, общая кухня и бесплатный Wi-Fi на всей территории… Гости всех номеров пользуются общей ванной комнатой… Расстояние до Национального аэропорта Минск составляет 43 километра… Отличный выбор, если вам интересны еда, местная кухня и старый город… Гостей Booking.com здесь принимают с 14 мая 2015 года» — объявление такого содержания я нашла на известном международном сайте бронирования отелей. Гостиница бюджетная: номер на двоих обойдется в 67 рублей за ночь. И их тут, если верить картинкам, больше десятка.
А теперь раскрою интригу: «Дом для тебя» с несколькими сотнями положительных отзывов и общей оценкой 8,5 балла расположен в том самом доме № 13 по улице Железнодорожной в Минске...
Мы с фотокором съездили туда. На кирпичной двухэтажке, которая находится в десяти минутах ходьбы от станции метро «Михалово», нет никаких вывесок, только звонок на двери. Открыли нам довольно быстро. Дама, вышедшая из-за стойки а-ля ресепшен, гостеприимно показала просторную кухню, санузлы — отдельно мужской и женский. Открыла одну из комнат с двуспальной кроватью и еще одной двухъярусной. Точь-в-точь как на фото в интернете, стены отделаны в одном стиле ОСБ-плитами. По легенде, к нам в гости из России приезжает около пяти семейных пар с детьми, которых мы и хотели бы здесь поселить. На прощание нам вручили визитку с телефоном и адресом в интернете. Непонятно только, как и где в этом жилище на 25 квадратных метрах ютятся 9 семей...
Впрочем, ничего противозаконного. Уточнила в Министерстве по налогам и сборам, сдавать собственное жилье посуточно можно без регистрации ИП, достаточно заплатить налог, и все.
Неутешительные выводы
Во все времена и во всех странах снос старого жилья — это конфликт интересов. Тот, кто сносит, хочет сделать все как можно дешевле, а собственник имущества готов драться за каждую копейку, отстаивая свои интересы. Это нормально. Однако правила игры должны быть четкие и понятные. Самый оптимальный принцип: имущество, всесторонняя оценка, денежная компенсация. А уж потом собственник изъятого решает, купить ему квартиры на эти деньги или участок земли и построить новый дом или пустить деньги в рост, если жить есть где. В противном случае схем, подобных описанной, будет масса, а застройщики будут как огня бояться равносильного разорению сноса, да и город не сможет рационально распоряжаться территориями, которые давно пора привести в порядок.
Нам удалось связаться с сыном одного из собственников крупной доли в сносимом имуществе. Он утверждает: никакого хостела в доме нет. Здесь живут 11 семей, кто постоянно, кто-то приезжает. Несколько комнат сдают на сутки, чтобы иметь доход. И с дарением долей в доме тоже ничего не нарушили. Наоборот, потерпели убытки. По его словам, у владельцев уже было разрешение на строительство и реконструкцию дома, хотели увеличить его площадь еще на 500 метров. Снос им, конечно же, не нужен, но если так сложилось, то коммерческая компания должна обеспечить выполнение Указа Президента, который так и называется: «О защите имущественных прав граждан при изъятии земельных участков»…
КОМПЕТЕНТНО
Антонина ТОРБИНА, заместитель начальника юридического управления Госкомимущества:
— Согласно Указу Президента № 58 после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд собственник сносимого объекта недвижимости не вправе без согласия местного исполкома, принявшего такое решение, производить его раздел, продажу, мену, дарение и иное отчуждение подлежащего сносу имущества, а также передавать его в ренту или в залог.
При этом при определении размера общей площади предоставляемой квартиры не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования сносимым жилым домом после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).
В то же время в целях исключения ситуаций, подобных сложившейся, считаем, что при установлении в результате обследования жилого помещения факта непроживания членов семьи собственника в нем, местному исполкому либо лицу, которое обеспечивает реализацию предусмотренных Указом № 58 прав собственника сносимого жилого помещения, необходимо предлагать членам семьи собственника добровольно зарегистрироваться по месту их фактического проживания.
При несогласии членов семьи собственника на это считаем необходимым составление протокола разногласий и обращение в суд за принудительным снятием членов семьи собственника с регистрационного учета в соответствующем жилом помещении в связи с их фактическим непроживанием в нем. Только после разрешения этого вопроса собственнику жилого помещения может быть предоставлена взамен квартира без учета этих членов его семьи.
Валерий ШАМРИЛО, управляющий компанией ООО «БелБизнесРесурс»:
— Мы, конечно, будем защищать свои права. Если сделка совершена исключительно для вида, без намерения создать соответствующие юридические последствия, а лишь с целью возникновения у третьих лиц обязательств перед сторонами, то такая сделка считается ничтожной и не влечет правовых последствий. По нашему мнению, в данном случае сделки дарения жилплощади заключались исключительно с намерением получить дополнительные имущественные выгоды. В доме № 13 по улице Железнодорожной — хостел.
Участок в районе пересечения улиц Железнодорожной и Минина не первый, с которого мы производим отселение граждан в связи с его изъятием для государственных нужд. И мы полностью согласны, что люди должны получать надлежащую компенсацию за сносимые объекты. Компенсацию ниже рыночной стоимости сносимого объекта никто не получает, а фактические затраты застройщика на отселение почти в два раза превышают ориентировочные.
Как правило, мы договариваемся с отселяемыми гражданами, при возможности учитываем их пожелания. И судебные тяжбы являются скорее исключением.
Но, к сожалению, иногда люди пользуются несовершенством законодательства и пытаются получить компенсацию, размер которой значительно превышает рыночную стоимость сносимого жилья, улучшая как свои жилищные условия, так и своих родных и близких. Это влечет удорожание нового строительства.
С аналогичными проблемами сталкиваются и иные застройщики в Минске, поэтому более подробное регулирование этих вопросов позволило бы уменьшить количество конфликтных ситуаций при отселении.
aelita@sb.by
По документам тут проживают 11 семей.
Оптимистично начиналось
В 2018 году компания ООО «Белбизнесресурс» решилась пойти на аукцион, на который было выставлено право проектирования и застройки участка в районе пересечения улиц Железнодорожной и Минина с так называемым обременением: предстояло снести административные здания, склады и несколько жилых двухэтажных домов. Стартовая цена — 1,9 млн рублей — в итоге выросла до 6,2 млн. Конкуренция. Кроме того, победителю предстояло потратить еще почти 16,5 млн рублей на отселение жильцов и снос всех оказавшихся в пятне новостройки зданий. Условия серьезные, но какая альтернатива? Свернуть бизнес и разойтись по домам...
Вот и рискнули. Как принято, накануне коммерческая служба компании изучала тонкости и детали, запрашивала информацию о количестве собственников
Одиннадцать вместо двух
Двухэтажный дом № 13 площадью 551,7 квадратного метра по улице Железнодорожной в Минске, введенный в эксплуатацию в ноябре 1971 года, в 2018 году поровну принадлежал двум собственникам — 72-летней даме и 28-летнему молодому человеку, которые там даже не были зарегистрированы. Но с 25 октября по 16 ноября (аукцион по продаже права проектирования и застройки участка состоялся 12 ноября) владельцы оформляют и регистрируют несколько договоров дарения долей своего недвижимого имущества. Собственников становится 11.
Причем у прежних двух остаются 12/25 и 19/40 долей в доме, или около 97 процентов, а у девяти новых владельцев — по 1/200 доле, или примерно по 2,5 квадратного метра жилья, которое подлежит сносу. На крошечной части жилплощади регистрируются дети, супруги и родители — таким вот законным образом в доме появляется, помимо 11 собственников, еще и 22 жильца. Что это означает?
Скользкий прецедент
— По Указу Президента от 2 февраля 2009 года № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» застройщик обязан предложить собственникам сносимых домов реализацию двух прав. Первое: получение квартиры типовых потребительских качеств. Второе: денежную компенсацию, — комментирует произошедшее адвокат Минской городской коллегии адвокатов Александр Ходанович. — В случае с домом по улице Железнодорожной собственники двух крупных долей написали заявление о выплате денежной компенсации. Рыночная оценка дома — около 1,2 млн рублей. А те, кто владеет в общей сложности примерно 25 квадратными метрами, изъявили желание получить квартиры.
Если учесть, что в среднем каждый новый собственник зарегистрировал по два члена семьи, то очевидно: квартиру не менее 45 квадратных метров им нужно будет предоставить. Если, конечно, еще кто-нибудь из близких родственников не успеет зарегистрироваться.
А теперь давайте посчитаем цену вопроса. 45 умножим на 9 и на 2,8 тыс. — столько стоит сегодня на рынке квадратный метр жилья. Итого 1,134 млн рублей. Иными словами, за дом, стоимость которого оценена в 1,2 млн рублей, застройщику придется дополнительно отдать полмиллиона долларов.
Подумаешь, не разорится, возразит сейчас читатель. Да, но эксперимент в доме № 13, если схема успешно пройдет в судах, могут повторить жильцы и других сносимых квартир и домовладений. Ведь с момента объявления аукциона и до его проведения, как правило, проходит несколько месяцев, за которые можно успеть раздарить друзьям и близким родственникам микроскопические доли недвижимости (1/300—400, например, и т.д.), трансформируя их потом в полноценные квартиры. Тогда окажется под большим вопросом сама вероятность сноса и освобождения площадок под новые жилые кварталы в Минске. Есть и еще один момент…
А на сайте Booking.com дом обозначен как хостел.
А не желаете ли отдохнуть?
«Хостел «Дом для тебя» с общим лаунджем находится в Минске, в 4,4 километра от стадиона «Динамо» и в 5 километрах от Дворца Республики. К услугам гостей круглосуточная стойка регистрации, трансфер от/до аэропорта, общая кухня и бесплатный Wi-Fi на всей территории… Гости всех номеров пользуются общей ванной комнатой… Расстояние до Национального аэропорта Минск составляет 43 километра… Отличный выбор, если вам интересны еда, местная кухня и старый город… Гостей Booking.com здесь принимают с 14 мая 2015 года» — объявление такого содержания я нашла на известном международном сайте бронирования отелей. Гостиница бюджетная: номер на двоих обойдется в 67 рублей за ночь. И их тут, если верить картинкам, больше десятка.
А теперь раскрою интригу: «Дом для тебя» с несколькими сотнями положительных отзывов и общей оценкой 8,5 балла расположен в том самом доме № 13 по улице Железнодорожной в Минске...
Впрочем, ничего противозаконного. Уточнила в Министерстве по налогам и сборам, сдавать собственное жилье посуточно можно без регистрации ИП, достаточно заплатить налог, и все.
Неутешительные выводы
Во все времена и во всех странах снос старого жилья — это конфликт интересов. Тот, кто сносит, хочет сделать все как можно дешевле, а собственник имущества готов драться за каждую копейку, отстаивая свои интересы. Это нормально. Однако правила игры должны быть четкие и понятные. Самый оптимальный принцип: имущество, всесторонняя оценка, денежная компенсация. А уж потом собственник изъятого решает, купить ему квартиры на эти деньги или участок земли и построить новый дом или пустить деньги в рост, если жить есть где. В противном случае схем, подобных описанной, будет масса, а застройщики будут как огня бояться равносильного разорению сноса, да и город не сможет рационально распоряжаться территориями, которые давно пора привести в порядок.
КСТАТИ
Нам удалось связаться с сыном одного из собственников крупной доли в сносимом имуществе. Он утверждает: никакого хостела в доме нет. Здесь живут 11 семей, кто постоянно, кто-то приезжает. Несколько комнат сдают на сутки, чтобы иметь доход. И с дарением долей в доме тоже ничего не нарушили. Наоборот, потерпели убытки. По его словам, у владельцев уже было разрешение на строительство и реконструкцию дома, хотели увеличить его площадь еще на 500 метров. Снос им, конечно же, не нужен, но если так сложилось, то коммерческая компания должна обеспечить выполнение Указа Президента, который так и называется: «О защите имущественных прав граждан при изъятии земельных участков»…
КОМПЕТЕНТНО
Антонина ТОРБИНА, заместитель начальника юридического управления Госкомимущества:
— Согласно Указу Президента № 58 после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд собственник сносимого объекта недвижимости не вправе без согласия местного исполкома, принявшего такое решение, производить его раздел, продажу, мену, дарение и иное отчуждение подлежащего сносу имущества, а также передавать его в ренту или в залог.
При этом при определении размера общей площади предоставляемой квартиры не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования сносимым жилым домом после получения копии решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).
В то же время в целях исключения ситуаций, подобных сложившейся, считаем, что при установлении в результате обследования жилого помещения факта непроживания членов семьи собственника в нем, местному исполкому либо лицу, которое обеспечивает реализацию предусмотренных Указом № 58 прав собственника сносимого жилого помещения, необходимо предлагать членам семьи собственника добровольно зарегистрироваться по месту их фактического проживания.
При несогласии членов семьи собственника на это считаем необходимым составление протокола разногласий и обращение в суд за принудительным снятием членов семьи собственника с регистрационного учета в соответствующем жилом помещении в связи с их фактическим непроживанием в нем. Только после разрешения этого вопроса собственнику жилого помещения может быть предоставлена взамен квартира без учета этих членов его семьи.
Валерий ШАМРИЛО, управляющий компанией ООО «БелБизнесРесурс»:
— Мы, конечно, будем защищать свои права. Если сделка совершена исключительно для вида, без намерения создать соответствующие юридические последствия, а лишь с целью возникновения у третьих лиц обязательств перед сторонами, то такая сделка считается ничтожной и не влечет правовых последствий. По нашему мнению, в данном случае сделки дарения жилплощади заключались исключительно с намерением получить дополнительные имущественные выгоды. В доме № 13 по улице Железнодорожной — хостел.
Участок в районе пересечения улиц Железнодорожной и Минина не первый, с которого мы производим отселение граждан в связи с его изъятием для государственных нужд. И мы полностью согласны, что люди должны получать надлежащую компенсацию за сносимые объекты. Компенсацию ниже рыночной стоимости сносимого объекта никто не получает, а фактические затраты застройщика на отселение почти в два раза превышают ориентировочные.
Как правило, мы договариваемся с отселяемыми гражданами, при возможности учитываем их пожелания. И судебные тяжбы являются скорее исключением.
Но, к сожалению, иногда люди пользуются несовершенством законодательства и пытаются получить компенсацию, размер которой значительно превышает рыночную стоимость сносимого жилья, улучшая как свои жилищные условия, так и своих родных и близких. Это влечет удорожание нового строительства.
С аналогичными проблемами сталкиваются и иные застройщики в Минске, поэтому более подробное регулирование этих вопросов позволило бы уменьшить количество конфликтных ситуаций при отселении.
aelita@sb.by