Почему огромная доля пустующих квартир в Европе не становится спасением для рынка жилья

Что бывает, когда в квартире никто не живет

Проблема пустующего жилья остро стоит во многих странах. С несправедливостью, когда одни платят огромные деньги за аренду комнатушек, а у других в хоромах никто не появляется, власти повсеместно пытаются бороться. Какие меры и где применяются?

Ступил за порог — готовься платить

Столица Баварии, похоже, завоевала статус города, в котором дорого не только жить, но и… не жить. Рынок недвижимости в Мюнхене очень напряженный: квартиру найти непросто, а цены на аренду растут куда быстрее доходов граждан. Местные власти решили подойти к вопросу с излюбленной немецкой суровостью, о чем регулярно отчитываются на главном новостном портале города. Суть регионального закона проста в своей категоричности: если вы не появлялись дома больше трех месяцев — жилье переходит в статус незанятого. Совсем не важно, платили ли вы вовремя налоги и «коммуналку». Другим жить негде, а потому подвиньтесь или отдайте городу сумму, за которую вполне можно построить такую же квартиру или дом.

Под предлогом борьбы с жилищным кризисом гражданам также запрещено вести в жилых домах бизнес, сдавать квартиры туристам более восьми недель в календарном году и переводить метры в нежилой фонд без специального разрешения от властей.

Если же квартира в том же Мюнхене пустует полгода — штрафом (а он может достигать 500 тысяч евро) уже вряд ли удастся отделаться. Специальные сотрудники даже отслеживают объявления о сдаче, а потому счастья от очередного наследства в виде «бабушкиной» квартиры рядовому баварцу испытать не получится. Перефразируя известную поговорку: что белорусу — стабильный пассивный доход, то немцу… серьезные проблемы. Примечательно, что размер штрафа привязан не только к площади и стоимости жилья, но и к состоятельности владельца. Чем богаче нарушитель, тем больше пополнится городская казна.

Красноречиво о суммах говорят отчеты управления социальных служб Мюнхена. В одном из последних фигурируют четыре нарушителя и внушительные их общие штрафы — 230 000 евро. Похожие наказания практикуются с 2018 года. За один только 2024‑й в поле зрения властей попали свыше тысячи мюнхенцев. Муниципалитет в ответ на недовольство жителей указывает на возврат сотен квартир на рынок жилья. Но какой ценой? Где-то между строк таких законов и теряется весь пафос о свободе, неприкосновенности частной собственности и прочих в большинстве своем надуманных ценностях.

Можно было бы посетовать на излишнее рвение баварцев, но подобные законы существуют и в других регионах Германии.  

В земле Гессен (славящейся драконовскими даже для немцев штрафами) также с радостью изымут из кошелька владельца до 500 000 евро за пустующую более полугода квартиру. В Берлине такой же законопроект был одобрен еще в 2013 году, причем не только для центральных районов, но и для пригорода. В Кельне и Мюнстере штрафы скромнее — 50 000 евро за квартиру. В сравнении с соседними землями, считай, и не наказывают совсем.

Куда ни кинь — всюду клин...

По данным 2025 года, в целом по Евросоюзу пустует по тем или иным причинам пятая часть всего жилфонда. ЕС спешно запускает масштабную реформу рынка жилья. В центре внимания — не только новые инвестиции, но и пересмотр правил игры на рынке недвижимости, борьба с пустующими квартирами и регулирование краткосрочной аренды. Многое будет зависеть и от решений национальных правительств.

Кстати, в Бельгии власти уже начали изымать незаселенные дома. Главная цель — побудить собственников эффективно использовать жилфонд.

Италию уже давно называют страной заброшенных домов. Таких там около 9,5 миллиона единиц. Согласно данным переписи населения 2021 года, это 27,3 процента всех жилых объектов страны. 

Для сравнения: во Франции такой показатель в три раза ниже, а в Германии — в шесть раз.

Всего 55 процентов итальянцев владеют собственными гнездышками, остальные вынуждены пользоваться арендой. При этом доля квартир и домов, которые сдаются в наем, там самая низкая во всей Европе. Власти пытались даже предлагать старые заброшенные дома за символический 1 евро, но ряд законодательных ограничений не дал такой мере хоть как-то повлиять на изменение ситуации. Спасением не стали и тысячи социальных квартир. Большинство из них требуют ремонта, но на восстановление нет бюджетных средств.

В одном только Риме на балансе находится 50 000 пустующих социальных квартир, которые могли бы помочь обзавестись крышей над головой многим малообеспеченным семьям. Да вот только кто же оплатит ремонт этой самой крыши? Массово не хотят сдавать пустующие квартиры и их владельцы. Основные причины — сложные законы и высокая налоговая нагрузка. Одним словом, тупик...

Готовы наплевать на «священное» право собственности

Франция за последние годы не раз бросалась из крайности в крайность, анонсируя инициативы, вызывающие больше вопросов, чем ответов. Так, предлагается на время зимних холодов размещать на пустующих метрах бомжей.  

Среди инициатив и законопроект, позволяющий мэрам реквизировать «невостребованное» более полугода жилье без соответствующего одобрения от властей страны. Авторы этого предложения уже начали успокаивать, что постараются не перегибать палку и поначалу разобраться хотя бы с теми метрами, где уже годами никто не появлялся.

Удивительно, но полно пустующего жилья в Швейцарии. В крупных городах на одну освободившуюся квартиру выстраивается очередь в сотню человек, а на периферии же заброшены целые деревни. Если рядом нет работы, то жители попросту мигрируют в те районы, где она есть. На «заброшенных» метрах иногда предлагают даже пожить пару месяцев бесплатно. Вдруг кто и найдет для себя плюсы остаться подольше и избавить очередной домик от запустения...

Ведется комплексная работа

Анжелина Сыромятникова, депутат Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь, член Постоянной комиссии по жилищной политике, торговле и строительству:

— С пустующим жильем у нас ведется комплексная работа. Указ № 116 регулирует механизм обращения с такими домами. В стране есть единый реестр подобных жилых объектов — открытый онлайн-инструмент, где любой желающий может узнать подробности о доме и даже выкупить его. В сельской местности такие объекты порой продаются всего за одну базовую величину, что позволяет вдохнуть в заброшенное строение новую жизнь и даже организовать агроэкобизнес.

С приватизированными квартирами история сложнее. Они порой стоят годами пустые, коммунальные услуги не оплачиваются, а собственников не найти. Местные власти пытаются решать вопросы через суды: искать владельцев, направлять уведомления, добиваться погашения долгов и, при необходимости, применять статью 137 Жилищного кодекса о выселении. Здесь также можно создать единый реестр — для приватизированных пустующих квартир. Алгоритм может быть таким же, как в случае с заброшенными домами.

Напомню, что владельцам квартир, в которых никто не прописан, необходимо оплачивать услуги ЖКХ в соответствии с экономически обоснованным тарифом. Наше социальное государство при этом активно помогает строить жилье нуждающимся, и в целом планы по жилищному строительству в стране остаются масштабными. Программой социально-экономического развития Республики Беларусь на пятилетку намечено строительство двадцати миллионов новых квадратных метров, включая около пяти миллионов арендного фонда.