За первый квартал 2026 года в Минске зарегистрировано 2,8 тысячи сделок купли-продажи квартир, в областных центрах — 2,5 тысячи сделок: Национальное кадастровое агентство — о тенденциях на рынке недвижимости
Стоимость жилья в Минске в последнее время не перестает удивлять. Притом что спрос в первые три месяца 2026-го не бьет рекорды, а вернулся к привычным для конца зимы — начала весны показателям, которые были характерны для рынка до рекордных 2023—2024 годов. Что происходит на рынке недвижимости столицы и какая ситуация наблюдается в областных центрах? Ответы на эти вопросы — в интервью с начальником управления оценки Национального кадастрового агентства Вероникой Соловьевой.
Вероника Соловьева.
— Активность на рынке вернулась к своим обычным значениям, признаков повышенного спроса, как пару лет назад, уже не фиксируется. За первый квартал 2026 года в Минске зарегистрировано 2,8 тысячи сделок купли-продажи квартир. В январе число сделок традиционно меньше. Во-первых, многие покупатели стараются закрыть жилищный вопрос до нового года, поэтому в декабре который год подряд отмечается виток подъема на рынке. Затем спрос традиционно снижается из-за праздников. Потому в столице в январе было зарегистрировано 729 сделок. В феврале и марте произошел некоторый рост — до 1057 и 1049 сделок соответственно. В апреле в Минске зарегистрировано около 1050 сделок с квартирами. Для сравнения: год назад за четыре месяца у нас 4,9 тысячи сделок. Так что их число сокращается, при этом продолжается рост цены — тенденция, начатая в 2025-м, сохраняется.
По структуре по сравнению с январем — мартом 2025 года сейчас немного выросла доля квартир на первичном рынке: с 11 процентов в общем числе сделок до 14 процентов, то есть квартиры в новых домах стали приобретать охотнее. Чаще всего в новостройках покупают одно- и двухкомнатные варианты ввиду особенности планировки в новых каркасно-блочных домах, когда квартиры любой площади регистрируются как однокомнатные, а также их доступности по цене.
Однако по-прежнему жилье приобретают преимущественно на вторичном рынке. В этом сегменте больше всего квартир продано в домах, построенных после 2020 года, — 29 процентов от общего количества сделок, или 834 квартиры. Это объясняется тем, что покупатели не всегда готовы ждать ввода дома в эксплуатацию и тратить время и средства на ремонт, а ищут готовые варианты с современным ремонтом из формата «заезжай и живи».
— Всегда интересно измерять сделки деньгами — какова их сумма?
— В январе — марте покупатели квартир заплатили 827,57 миллиона рублей за 148,98 тысячи квадратных метров жилья. Для сравнения: год назад речь шла о 1006,95 миллиона рублей за 195,25 тысячи квадратных метров. Таким образом, квадратный метр в начале 2026-го стоил в среднем 5960 рублей. Рост за год — на 9 процентов.
Причем на вторичном рынке средняя цена на однокомнатные квартиры составила 6490 рублей за «квадрат». Двухкомнатные продавались в среднем по 5760 рублей за метр, трехкомнатные — по 5380 рублей. По отношению к четвертому кварталу 2025 года заметнее всего подорожали квартиры в современных домах: рост в рублях составил 3—5 процентов, в долларовом эквиваленте — 9 процентов на фоне укрепления национальной валюты.
На первичном рынке в абсолютном большинстве в сделках участвуют однокомнатные квартиры, поэтому будем говорить о стоимости в этом сегменте без учета количества комнат. Средняя по итогам первого квартала составила 5810 рублей за квадратный метр. Это плюс 1 процент к уровню последнего квартала прошлого года.
— Расскажите о самых громких сделках первого квартала.
— Самой дорогой по общей цене стала сделка с пятикомнатной квартирой площадью более 170 квадратных метров, расположенной на проспекте Независимости. Она обошлась покупателю в 2,1 миллиона рублей, или 11 950 рублей за «квадрат».
— Разумеется, она ниже, чем в Минске. Но тенденция возвращения к привычной активности здесь также налицо. По итогам первого квартала в областных центрах совершено 2,5 тысячи сделок. Наибольшее количество квартир приобрели в Гродно (810 сделок), а меньше, чем в других городах, — в Могилеве (316 сделок). При этом если в каждом отдельном городе количество сделок по отношению к последнему кварталу 2025 года сократилось, то в Гродно увеличилось на 15 процентов.
Суммарно в областных центрах покупатели заплатили 370,7 миллиона рублей за 129,8 тысячи квадратных метров квартир. Для сравнения: год назад речь шла о 439,9 миллиона рублей и 173,2 тысячи «квадратов». В 2026-м лидирует снова Гродно, в два раза превышая показатели других городов, — здесь покупатели заплатили 137,1 миллиона рублей за 47,4 тысячи квадратных метров жилья. Что характерно: в Гродно доля сделок на первичном рынке остается традиционно высокой. А именно сейчас речь идет более чем о половине сделок.
В областных центрах спрос покупателей на квартиры распределяется иначе, чем в Минске. Интерес равномерно делится между однокомнатными и двухкомнатными вариантами (в Бресте, Витебске и Могилеве) или преимущественно приходится на двухкомнатные (в Гомеле и Гродно).
Любопытно сравнить и крупные сделки в регионах со столичными. Так, самая дорогая по общей цене покупка совершена в Гомеле на улице Докутович: четырехкомнатная квартира площадью 100,3 «квадрата» в доме 2025 года постройки продана за 423,3 тысячи рублей.
— Не секрет, что продавцы всегда стараются заложить какой-то процент на торг. Но мы в своих данных этого не видим, потому что фиксируем те суммы, к которым все же пришли в процессе обсуждения стороны. Продавцы при формировании цен учитывают рост доходов населения, наличие доступных кредитов и процентных ставок по ним, ситуацию на валютном рынке. Во внимание берут даже предложения конкурентов в домах неподалеку. Логика может быть абсолютно разной: одни подходят взвешенно к формированию цены, другие действуют более эмоционально. Например, по-прежнему сильна установка считать цену в условных единицах, несмотря на то что все сделки совершаются в рублях. Но когда национальная валюта стала укрепляться, стоимость жилья начали подтягивать до принятого в голове валютного эквивалента. Плюс на стоимость влияет сокращение числа предложений.
Заметили: когда ставки по кредитам на приобретение недвижимости снижаются — например, ряд выгодных предложений банков в сентябре — октябре 2025 года, — это отражается на росте числа сделок.
В любое время вопрос объективной стоимости жилья актуален. Потому мы запустили сервис автоматической оценки стоимости квартир на основании базы зарегистрированных сделок за последние пять лет. Система «ловит» зависимости, оценивает варианты отделки и «говорит», что в этот момент в таком-то районе квартира с определенными параметрами стоит столько-то. Запрос обрабатывается в течение считаных секунд. Это помогает сформировать мнение о том, насколько приближена заявленная продавцом цена к рыночной, и может стать отправной точкой для диалога сторон. Надо сказать, что сервис довольно востребован. С момента его запуска — а это произошло в октябре 2025 года — обработано чуть меньше 100 тысяч запросов и сформировано 8,2 тысячи аналитических отчетов.
НА ЗАМЕТКУ
В 2026 году к вводу в Минске планируется около 480 тысяч квадратных метров жилья. Об этом рассказала председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева. Она отметила, что территория города ограничена кольцевой дорогой. И сегодня возведение жилья осуществляется в основном на реконструируемых территориях: это снос частного сектора, производственных площадок, морально устаревших двухэтажных жилых домов. Поэтому таких участков с каждым годом становится все меньше.
— Понимаем, что жилищное строительство внутри кольцевой будет сокращаться. Основная масса останется, конечно, на крупной площадке — это «Северный Берег», у которого коммерческий заказчик. То, что завершат коммунальные предприятия на территории Минска в ближайшие год-два, фактически закроет эти места. Одна из перспективных площадок для дальнейшего строительства — микрорайон «Зеленый Бор». Там предусмотрено масштабное жилищное строительство: более 4 миллионов квадратных метров жилья, но оно растянуто почти до 2040 года. Фактически в эти рамки около 500 тысяч квадратных метров будем вкладывать с учетом и коммерческих, и коммунальных заказчиков, — пояснила Ирина Гонтарева.
Примечательно, что сейчас проектирование многоквартирных жилых домов на территории Минска осуществляется исключительно в энергоэффективном исполнении.
— Все возводимые дома сегодня энергоэффективные. Также осуществляется строительство жилых домов, в которых для отопления и горячего водоснабжения используется электрическая энергия. В текущем году на территории Минска строится и запланирован к вводу в эксплуатацию один такой многоквартирный жилой дом в границах улиц Подлесной — Парниковой — Дачного проезда. Заказчиком является ГПО «Минскстрой», общая площадь — 28,5 тысячи квадратных метров жилья. Также ГПО «Минскстрой» осуществляет строительство двух жилых домов по улице Выготского общей площадью 25,7 тысячи квадратных метров, но они будут введены в эксплуатацию в 2027 году, — озвучила планы Ирина Гонтарева.
При этом такое жилье строится точечно — там, где отсутствуют магистральные теплотрассы, чтобы обеспечить экономический эффект.
— Это не целенаправленная разработка: электроэнергию подводят туда, где фактически пустые площадки, где не было магистральных трубопроводов для подключения к отоплению. Точечные застройки посреди города — это в основном подключение к существующим магистральным сетям, в том числе теплоснабжения, — отметила председатель комитета строительства и инвестиций.
КСТАТИ
В Национальном кадастровом агентстве также проанализировали апрельскую ситуацию на рынке квартир в крупнейших белорусских городах. Самым активным по традиции был Минск: здесь зарегистрировано 1050 сделок с квартирами. Это ожидаемо ниже мартовского результата на фоне продолжительных праздничных и выходных дней, пояснили в НКА.
Среди областных центров в апреле выделился Брест, где совершили 184 сделки, — максимальное количество среди всех областных центров за месяц и максимум для Бреста с начала года. При этом 43 сделки провели в новых жилых комплексах «Легенда», «Центр» и «Белый город».
Специалисты НКА также отметили, что в Могилеве после более спокойного первого квартала количество сделок вернулось к трехзначному значению — их было 114. В Гродно — наименьшее число сделок с начала года (172). Гомель и Витебск — стабильные 170—182 сделки.
druk@sb.by
Стоимость жилья в Минске в последнее время не перестает удивлять. Притом что спрос в первые три месяца 2026-го не бьет рекорды, а вернулся к привычным для конца зимы — начала весны показателям, которые были характерны для рынка до рекордных 2023—2024 годов. Что происходит на рынке недвижимости столицы и какая ситуация наблюдается в областных центрах? Ответы на эти вопросы — в интервью с начальником управления оценки Национального кадастрового агентства Вероникой Соловьевой.
Спрос сокращается, цены растут
— Вероника Александровна, Национальное кадастровое агентство обладает полной информацией о том, что происходит на рынке недвижимости Минска? Поделитесь наблюдениями о том, как складывалась ситуация в начале текущего года.Вероника Соловьева.— Активность на рынке вернулась к своим обычным значениям, признаков повышенного спроса, как пару лет назад, уже не фиксируется. За первый квартал 2026 года в Минске зарегистрировано 2,8 тысячи сделок купли-продажи квартир. В январе число сделок традиционно меньше. Во-первых, многие покупатели стараются закрыть жилищный вопрос до нового года, поэтому в декабре который год подряд отмечается виток подъема на рынке. Затем спрос традиционно снижается из-за праздников. Потому в столице в январе было зарегистрировано 729 сделок. В феврале и марте произошел некоторый рост — до 1057 и 1049 сделок соответственно. В апреле в Минске зарегистрировано около 1050 сделок с квартирами. Для сравнения: год назад за четыре месяца у нас 4,9 тысячи сделок. Так что их число сокращается, при этом продолжается рост цены — тенденция, начатая в 2025-м, сохраняется.
Учитывая, что рынок развивается циклично, сейчас все зависит от того, как в ближайшее время поведет себя соотношение «количество сделок — цена».Если первым изменит тенденцию количество сделок и начнется устойчивый (не сезонный) рост активности, то можно будет говорить о закреплении цены квадратного метра на новом, более высоком уровне как о новой рыночной реальности. Если же первым остановится рост цены, то это будет говорить о периоде, когда рынок находится в ожидании нового драйвера или внешнего импульса, предшествующего фазе коррекции. Пока первый квартал ясности не добавил.
По структуре по сравнению с январем — мартом 2025 года сейчас немного выросла доля квартир на первичном рынке: с 11 процентов в общем числе сделок до 14 процентов, то есть квартиры в новых домах стали приобретать охотнее. Чаще всего в новостройках покупают одно- и двухкомнатные варианты ввиду особенности планировки в новых каркасно-блочных домах, когда квартиры любой площади регистрируются как однокомнатные, а также их доступности по цене.
Однако по-прежнему жилье приобретают преимущественно на вторичном рынке. В этом сегменте больше всего квартир продано в домах, построенных после 2020 года, — 29 процентов от общего количества сделок, или 834 квартиры. Это объясняется тем, что покупатели не всегда готовы ждать ввода дома в эксплуатацию и тратить время и средства на ремонт, а ищут готовые варианты с современным ремонтом из формата «заезжай и живи».
— Всегда интересно измерять сделки деньгами — какова их сумма?
— В январе — марте покупатели квартир заплатили 827,57 миллиона рублей за 148,98 тысячи квадратных метров жилья. Для сравнения: год назад речь шла о 1006,95 миллиона рублей за 195,25 тысячи квадратных метров. Таким образом, квадратный метр в начале 2026-го стоил в среднем 5960 рублей. Рост за год — на 9 процентов.
Причем на вторичном рынке средняя цена на однокомнатные квартиры составила 6490 рублей за «квадрат». Двухкомнатные продавались в среднем по 5760 рублей за метр, трехкомнатные — по 5380 рублей. По отношению к четвертому кварталу 2025 года заметнее всего подорожали квартиры в современных домах: рост в рублях составил 3—5 процентов, в долларовом эквиваленте — 9 процентов на фоне укрепления национальной валюты.
На первичном рынке в абсолютном большинстве в сделках участвуют однокомнатные квартиры, поэтому будем говорить о стоимости в этом сегменте без учета количества комнат. Средняя по итогам первого квартала составила 5810 рублей за квадратный метр. Это плюс 1 процент к уровню последнего квартала прошлого года.
Примечательно, в январе — марте 2026-го доля квартир стоимостью свыше 300 тысяч рублей составила 38 процентов. Это на 3 процента больше показателя октября — декабря 2025-го. Объясняется это общей тенденцией повышения стоимости квадратного метра. Так, спрос на рынке на современное жилье сейчас устойчиво высокий, а количество квартир в нижнем ценовом сегменте объективно сокращается, и их доля в общем объеме предложения падает.Кстати, местоположение жилья сказывается на его стоимости. Добавляют к цене наличие рядом рекреационных зон, водоемов, близость метро, развитость инфраструктуры, виды из окна. Заметили, что дороже всего выходил квадратный метр в микрорайонах Большая Слепянка, «Маяк Минска», парк Челюскинцев, «Левада» и в центре города — более 7600 рублей. А в Соснах, Соколе, Дражне, возле Парка высоких технологий, в районе мотовелозавода и в Малявщине метр стоит менее 4800 рублей.
— Расскажите о самых громких сделках первого квартала.
— Самой дорогой по общей цене стала сделка с пятикомнатной квартирой площадью более 170 квадратных метров, расположенной на проспекте Независимости. Она обошлась покупателю в 2,1 миллиона рублей, или 11 950 рублей за «квадрат».
Гродно — в лидерах
— А какая активность была в это время в регионах?— Разумеется, она ниже, чем в Минске. Но тенденция возвращения к привычной активности здесь также налицо. По итогам первого квартала в областных центрах совершено 2,5 тысячи сделок. Наибольшее количество квартир приобрели в Гродно (810 сделок), а меньше, чем в других городах, — в Могилеве (316 сделок). При этом если в каждом отдельном городе количество сделок по отношению к последнему кварталу 2025 года сократилось, то в Гродно увеличилось на 15 процентов.
Суммарно в областных центрах покупатели заплатили 370,7 миллиона рублей за 129,8 тысячи квадратных метров квартир. Для сравнения: год назад речь шла о 439,9 миллиона рублей и 173,2 тысячи «квадратов». В 2026-м лидирует снова Гродно, в два раза превышая показатели других городов, — здесь покупатели заплатили 137,1 миллиона рублей за 47,4 тысячи квадратных метров жилья. Что характерно: в Гродно доля сделок на первичном рынке остается традиционно высокой. А именно сейчас речь идет более чем о половине сделок.
В областных центрах спрос покупателей на квартиры распределяется иначе, чем в Минске. Интерес равномерно делится между однокомнатными и двухкомнатными вариантами (в Бресте, Витебске и Могилеве) или преимущественно приходится на двухкомнатные (в Гомеле и Гродно).
Смещение спроса в сторону двухкомнатных квартир объясняется большей доступностью жилья в областных центрах. В столице же ввиду более высокой стоимости квадратного метра покупатели иначе выстраивают свою жилищную стратегию, смещая фокус на небольшие квартиры.Средняя цена сделок по итогам первого квартала к последнему кварталу 2025-го увеличилась во всех областных центрах в среднем от 90 до 120 рублей за «квадрат». При этом в Гродно средняя цена сделок на первичном рынке составила 2770 рублей — рост на 6 процентов по сравнению с концом прошлого года.
Любопытно сравнить и крупные сделки в регионах со столичными. Так, самая дорогая по общей цене покупка совершена в Гомеле на улице Докутович: четырехкомнатная квартира площадью 100,3 «квадрата» в доме 2025 года постройки продана за 423,3 тысячи рублей.
База сделок как ориентир для разговора
— По вашим наблюдениям, насколько разнятся заявленная продавцом цена и стоимость сделки?— Не секрет, что продавцы всегда стараются заложить какой-то процент на торг. Но мы в своих данных этого не видим, потому что фиксируем те суммы, к которым все же пришли в процессе обсуждения стороны. Продавцы при формировании цен учитывают рост доходов населения, наличие доступных кредитов и процентных ставок по ним, ситуацию на валютном рынке. Во внимание берут даже предложения конкурентов в домах неподалеку. Логика может быть абсолютно разной: одни подходят взвешенно к формированию цены, другие действуют более эмоционально. Например, по-прежнему сильна установка считать цену в условных единицах, несмотря на то что все сделки совершаются в рублях. Но когда национальная валюта стала укрепляться, стоимость жилья начали подтягивать до принятого в голове валютного эквивалента. Плюс на стоимость влияет сокращение числа предложений.
Заметили: когда ставки по кредитам на приобретение недвижимости снижаются — например, ряд выгодных предложений банков в сентябре — октябре 2025 года, — это отражается на росте числа сделок.
В любое время вопрос объективной стоимости жилья актуален. Потому мы запустили сервис автоматической оценки стоимости квартир на основании базы зарегистрированных сделок за последние пять лет. Система «ловит» зависимости, оценивает варианты отделки и «говорит», что в этот момент в таком-то районе квартира с определенными параметрами стоит столько-то. Запрос обрабатывается в течение считаных секунд. Это помогает сформировать мнение о том, насколько приближена заявленная продавцом цена к рыночной, и может стать отправной точкой для диалога сторон. Надо сказать, что сервис довольно востребован. С момента его запуска — а это произошло в октябре 2025 года — обработано чуть меньше 100 тысяч запросов и сформировано 8,2 тысячи аналитических отчетов.
НА ЗАМЕТКУ
В 2026 году к вводу в Минске планируется около 480 тысяч квадратных метров жилья. Об этом рассказала председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева. Она отметила, что территория города ограничена кольцевой дорогой. И сегодня возведение жилья осуществляется в основном на реконструируемых территориях: это снос частного сектора, производственных площадок, морально устаревших двухэтажных жилых домов. Поэтому таких участков с каждым годом становится все меньше.
— Понимаем, что жилищное строительство внутри кольцевой будет сокращаться. Основная масса останется, конечно, на крупной площадке — это «Северный Берег», у которого коммерческий заказчик. То, что завершат коммунальные предприятия на территории Минска в ближайшие год-два, фактически закроет эти места. Одна из перспективных площадок для дальнейшего строительства — микрорайон «Зеленый Бор». Там предусмотрено масштабное жилищное строительство: более 4 миллионов квадратных метров жилья, но оно растянуто почти до 2040 года. Фактически в эти рамки около 500 тысяч квадратных метров будем вкладывать с учетом и коммерческих, и коммунальных заказчиков, — пояснила Ирина Гонтарева.
Примечательно, что сейчас проектирование многоквартирных жилых домов на территории Минска осуществляется исключительно в энергоэффективном исполнении.
— Все возводимые дома сегодня энергоэффективные. Также осуществляется строительство жилых домов, в которых для отопления и горячего водоснабжения используется электрическая энергия. В текущем году на территории Минска строится и запланирован к вводу в эксплуатацию один такой многоквартирный жилой дом в границах улиц Подлесной — Парниковой — Дачного проезда. Заказчиком является ГПО «Минскстрой», общая площадь — 28,5 тысячи квадратных метров жилья. Также ГПО «Минскстрой» осуществляет строительство двух жилых домов по улице Выготского общей площадью 25,7 тысячи квадратных метров, но они будут введены в эксплуатацию в 2027 году, — озвучила планы Ирина Гонтарева.
При этом такое жилье строится точечно — там, где отсутствуют магистральные теплотрассы, чтобы обеспечить экономический эффект.
— Это не целенаправленная разработка: электроэнергию подводят туда, где фактически пустые площадки, где не было магистральных трубопроводов для подключения к отоплению. Точечные застройки посреди города — это в основном подключение к существующим магистральным сетям, в том числе теплоснабжения, — отметила председатель комитета строительства и инвестиций.
КСТАТИ
В Национальном кадастровом агентстве также проанализировали апрельскую ситуацию на рынке квартир в крупнейших белорусских городах. Самым активным по традиции был Минск: здесь зарегистрировано 1050 сделок с квартирами. Это ожидаемо ниже мартовского результата на фоне продолжительных праздничных и выходных дней, пояснили в НКА.
Среди областных центров в апреле выделился Брест, где совершили 184 сделки, — максимальное количество среди всех областных центров за месяц и максимум для Бреста с начала года. При этом 43 сделки провели в новых жилых комплексах «Легенда», «Центр» и «Белый город».
Специалисты НКА также отметили, что в Могилеве после более спокойного первого квартала количество сделок вернулось к трехзначному значению — их было 114. В Гродно — наименьшее число сделок с начала года (172). Гомель и Витебск — стабильные 170—182 сделки.
druk@sb.by
