"Обвал начался в апреле". "Вдвое сократилась покупательская активность на рынке". "Специалисты подсчитали: за минувший год жилье в стране подешевело на 26,2 процента. Падение продолжилось и в 2010-м". Читаю такие комментарии в газетах, на новостных лентах и диву даюсь: все-то у нас не как у всех.
Вот Англия на днях отрапортовала, что цены на недвижимость в Лондоне практически достигли докризисного уровня. Не без участия российских олигархов, кстати. Но, пожалуй, беспрецедентным стал рост стоимости жилья в Китае (плюс 68 процентов за год). Правительство даже предприняло ряд непопулярных мер: по две квартиры в одни руки не давать, скидки по ипотечным кредитам отменить и увеличить первоначальный взнос на строительство недвижимости. А у нас, напротив, стимулируют-стимулируют граждан улучшать жилищные условия, щедро раздают льготные кредиты, а они бежать на рынок не спешат. Хотя теоретически решить квартирный вопрос желает четверть населения. В очереди уже без малого 800 тысяч семей. И около 300 тысяч из них - в Минске. Непонятно!
Лечение рублем
Ну а если непонятно, так давайте не спеша разбираться. Без истерик и скоропалительных выводов. И сначала определимся, что и насколько подешевело.
В декабре 2008 года, когда мировой кризис явился в наш дом, квадратный метр жилья в среднем стоил 1.900 долларов. А за доллар давали 2.150 рублей. Перемножим цифры и получим 4 миллиона 85 тысяч рублей. Этой суммой и предлагаю руководствоваться как базовой. Хотя бы потому, что зарплаты преимущественное большинство населения получает в рублях, а цены на недвижимость почему-то принято приравнивать к доллару. Это несправедливо и неверно, на мой взгляд.
А теперь откроем базу данных с предложением недвижимости "сэконд-хэнд", то есть подержанной. Минимальная цена однокомнатной квартиры меньше 30 квадратных метров в Минске ("хрущевка" по улице Яниса Райниса) - 34 тысячи условных единиц, максимальная - 70 тысяч инвалюты за "апартаменты" на проспекте Независимости. В первом случае квадратный метр нам обойдется в 1.133 доллара, во втором - более 2.100. Итого: среднеарифметическая цена "квадрата" - 1.616 долларов. Умножим ее на курс Нацбанка - 3.015 - и получим 4 миллиона и почти 874 тысячи рублей. Упрекнете: мол, слишком грубый подсчет?
Хорошо, возьмем среднюю цену предложения из специализированной газеты. В июне это 1.472 доллара, или 4 миллиона 438 тысяч рублей. И где падение, господа? Имеем рост (к январю 2009-го) около 9 процентов. То есть почти ровно настолько, насколько увеличилась заработная плата в стране.
О, счастливчики!
Впрочем, имеется нюанс. Безусловно, выиграли те граждане, которые в конце 2008 года хранили сбережения в долларах. Накопив на одну квартиру, теперь могут позволить себе полторы. Не зря же говорят, что кризис придумали богачи-финансисты, чтобы стать еще богаче. Некоторые наши состоятельные граждане тут же и поспешили воспользоваться шансом и проконвертировать иностранные дензнаки в квадратные метры. О чем говорит рост количества сделок купли-продажи в 2009 году по сравнению с 2008-м и 2007-м (см. график). И проживают финансово грамотные покупатели (или, лучше сказать, имеющие сбережения) в Минске. Во всяком случае, теперь, когда обзавелись недвижимостью.
В целом по стране картина совсем иная. Платежеспособный спрос на жилье упал и очень значительно. Судите сами: 35,5 тысячи сделок купли-продажи совершено в 2008-м и только 28,9 тысячи - в прошлом году. А если поставить рядом статданные за 2005 год, так и спору нет - спрос на жилье за Минской кольцевой "обвалился" в 2,5 раза. Ровно настолько, насколько за минувшие 5 лет выросла цена метра. Странно, скорее, другое: почему при таком падении спроса она осталась почти непоколебима? На этот счет тоже есть некоторые соображения, но о них позже. А пока предлагаю вернуться на рынок.
Кирпич 1950-х в цене
Итак, двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Минска торгуются от 1.100 долларов за метр и до... 3.986. Лидирует, представьте себе, не новостройка с консьержкой, тремя лифтами и подземным гаражом, а 75-метровая "сталинка" по улице Комсомольской с видом на памятник Феликсу Эдмундовичу Дзержинскому. Любопытства ради поинтересовалась: за что просят такую цену? Уж не из золота ли унитазы? Нет. Исторический центр, просветили риэлтеры, всегда был и будет фаворитом спроса. Кроме того, предлагаемая квартирка на последнем этаже, значит, есть возможность присоединить мансарду. И в подъезде (немаловажный штрих!) всего 5 квартир. Соседи минус - к цене плюс. В продаже "золотая" недвижимость третий месяц. И ею активно интересуются... известные артисты, телеведущие и художники. Один готов был купить со скидкой 500 долларов за метр, не глядя. Но хозяева не сочли нужным спешить...
Идем дальше. Трехкомнатные апартаменты торгуются в диапазоне от 1.000 до 2.700 американских денег за метр. За такие суммы, если перевести их в рубли, у нас можно было купить жилье и до кризиса. А то, что покупатели действительно начиная с апреля ушли с рынка, - чистая правда. Количество сделок (а все они регистрируются в Национальном кадастровом агентстве) уменьшилось. Где-то на треть. Май и июнь также не засвидетельствовали оживления.
Чего ждут?
В одном агентстве недвижимости объяснили факт традиционным летним застоем, который случается каждый год раньше или позже. Впрочем, есть и другие мнения.
Цены за метр недвижимости в стране, как я уже говорила, выросли баснословно (как и в России, и в Украине). Из-за дефицита стройплощадок они оторвались от реальности и превысили среднюю зарплату в 6 раз. На рынке надулся пузырь. Жилье, помимо его социальных функций, было весьма прибыльным вложением капитала. Состоятельные граждане переводили свободные средства в квадратные метры не только чтобы улучшить свои жилищные условия, но и в надежде извлечь хорошую прибыль. Нынче инвесторы то ли покинули рынок, то ли входят в него не спеша. Держать деньги на счетах в банках (под 20 процентов годовых) и даже под подушкой выгоднее, чем замораживать в бетоне с до конца неясной перспективой.
А теперь, как и обещала, ответ на вопрос: почему цены на недвижимость у нас не упали вслед за спросом? Более того, в домах индустриального панельного домостроения еще и выросли в 2 - 2,5 раза - с 900 тысяч рублей за метр в 2008-м до 1,9 - 2,4 миллиона (по такой стоимости сейчас заключает договоры с жилищно-строительными потребительскими кооперативами УКС Мингорисполкома)?
Значительное количество квартир (в некоторых случаях до 80 процентов) в элитных многоэтажках и практически 100 процентов в домах ЖСПК строятся с помощью льготных кредитов, предоставляемых очередникам. Массированная господдержка и не дает ценам упасть. Новостройки задают тон всему рынку. Определенный вклад вносит и система ценообразования. Каждый застройщик, точно тибетский гуру, задолго до начала стройки высчитывает себестоимость будущего метра, она закладывается в проект. После чего, похоже, выгоднее взять кредит и продолжать работы за свой счет, не дожидаясь полного комплекта дольщиков в доме, нежели менять проектные документы и согласовывать новые цены. Кстати, по этой же причине нам очень трудно разгружать склады...
Ветер в рамах
Результат: мы впервые столкнулись с исключительно буржуазным явлением. В Минске появилось довольно большое количество пустующей жилплощади в новостройках. В некоторых домах простаивает в ожидании хозяев каждая четвертая квартира. Казалось бы, что должен делать застройщик? Побыстрее избавиться. Правда? И не окупив дорогущие кредиты?
Все же жилье нельзя сравнивать с залежалым товаром. Тем более когда создается единое экономическое пространство, а мы в форпосте Европы и к концу года заработная плата должна вырасти до 500 долларов в эквиваленте (на треть). В общем, учитывая все эти обстоятельства, строители выжидают. Никаких решительных действий не предпринимают и граждане. Потому что совсем недавно закончилась "газовая война" с Россией. Вроде теперь никто никому ничего не должен, но цена на газ увеличилась. Как пить дать вырастет она и в следующем году. А мы страна энергозависимая. У нас 7 месяцев в году - "зима". Вот почему граждане не спешат (или не могут) брать кредиты и приобретать вожделенные метры. Да и острого дефицита больше нет. Новостроек нынче много, конкуренция нешуточная. Значит, и торопиться ни к чему.
Куда менее пессимистичны риэлтеры. Большинство твердо уверены: цены на жилье начнут расти в 2011 году, когда граждане получат и донесут до магазинов, рынков, кафе, турагентств новые зарплаты. Впрочем, ни одна гадалка в мире не сможет точно предсказать, когда снова начнется восходящее ралли спроса на недвижимость. И будет ли оно в принципе?
