в поиске золотой середины
Ликвидированное некогда Министерство ЖКХ недавно возрождено в России, стране, где рыночные реформы продвинулись достаточно далеко. Оказалось, чтобы пустить частную инициативу в монополию, надо прежде создать четкий свод правил поведения управляющих компаний и жильцов. В противном случае от частника в этом деле будет больше вреда, нежели пользы. Как нам найти золотую середину в реформировании отрасли? В обсуждении темы принимали участие члены товариществ собственников: по Якуба Коласа, 15 — Айшата АНДРЕЕВА; по Якубовского, 78 — Наталья КОРЖУКОВА, по проспекту Машерова, 54 — Евгения ОВСЯННИКОВА; «Силач» — Андрей ШЕКО, а также заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Андрей РОМАШКО и заместитель генерального директора государственного объединения «Минское городское жилищное хозяйство» Алексей ГЕРАСИМЧИК.
«СБ»: Указ Президента № 461 от 9 октября 2013 года о товариществах собственников и обслуживании жилья организациями–застройщиками на ура воспринят жильцами и в штыки — частным бизнесом. Почему?
А.Ромашко: Коммерческие управляющие организации не продемонстрировали развитие инициативы, конкуренции, повышения качества услуг. Наоборот, на практике все сводилось к тому, что застройщик назначал «карманную» организацию, которая в конечном итоге не столько решала проблемы граждан, сколько создавала их.
«СБ»: И что теперь?
А.Ромашко: В Указе № 461 сказано: если дольщики до момента сдачи дома не создают ТС по инициативе застройщика, местные исполнительные и распорядительные органы назначают государственное уполномоченное лицо. При этом у собственников всегда остается право создать товарищество и делегировать ему функции по управлению жильем. Что же касается эксплуатации жилья — техническое обслуживание, ремонт, — то собственники вольны выбрать любую организацию: государственную либо частную.
«СБ»: Которая будет работать по тарифам, установленным государством?
А.Ромашко: Безусловно. Товарищества собственников, если они берутся обслуживать дом самостоятельно, а также коммерческие эксплуатирующие организации обязаны заключать с гражданами договоры на оказание основных жилищно–коммунальных услуг по типовым формам и применять при расчетах государственные тарифы.
«СБ»: И как ЖЭСы получать дотации от государства.
А.Ромашко: Любая организация, обслуживающая жилфонд, имеет право на бюджетные дотации. Речь идет об основных видах жилищно–коммунальных услуг. Таких, как техническое обслуживание, горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз и обезвреживание мусора. А обо всем остальном — охрана, видеонаблюдение, содержание консьержа, вынос мусора от двери квартиры, полив цветов — договаривайтесь с собственниками. Основаниями для предоставления дополнительных услуг должны являться, в первую очередь, решение собственников и договор, заключаемый с каждым потребителем непосредственно. Если участник совместного домовладения отказывается от дополнительной услуги и фактически ее не получает, то он вправе ее не оплачивать (статья 166 ЖК).
Е.Овсянникова: Президент в указе четко определил: от всех дополнительных услуг я могу отказаться, даже если это будет решение группы людей по интересам в количестве 25 процентов от общего числа членов, присутствующих на повторном собрании.
А.Андреева: У нас на собрании без кворума избирается новый председатель и принимается решение о дополнительных взносах якобы на содержание жилфонда, и начисляется в жировки по 1 тысяче рублей с метра квадратного. А после жалоб с подписями 30 собственников в товарищество и администрацию о нарушениях председатель проводит заочное голосование за введенные ранее дополнительные взносы вновь с нарушениями устава.
«СБ»: А можно считать законным решение собрания ТС, если голосование проводилось с помощью опросных листов?
А.Ромашко: Есть и такая форма общего собрания.
«СБ»: А сколько собственников должно прийти на общее собрание, чтобы его решения были правомочными?
А.Ромашко: При принятии решений, относящихся к порядку обслуживания, не менее 50 процентов. Решение на таком собрании принимается, если «за» проголосовали не менее половины его участников. То есть фактически могут быть случаи, когда чуть более 25 процентов принимают решение. Но если 25 процентов собственников, принявших решение посадить в подъезде консьержа, заключают с ним договор, а все остальные 75 процентов отказываются, то и оплачивать его услуги будут те же 25 процентов. Заставить человека получать дополнительную и не нужную ему услугу против его воли нельзя.
«СБ»: Даже если это было по форме законное решение общего собрания?
А.Ромашко: Да.
Е.Овсянникова: Все четко и понятно! А так председателю ТС крайне выгодно поставить за наш счет шлагбаум, будку со спящими дежурными, передать свои функции наемным работникам, которые втихаря обслуживают параллельно еще десяток товариществ.
«СБ»: А как доказать достоверность листков заочного голосования?
А.Ромашко: Опросные листы и подлинность подписи каждого можно всегда проверить у председателя...
Н.Коржукова: Так он вам и даст посмотреть...
А.Ромашко: Но ведь председатель выбирается вами. Он подконтрольное — в первую очередь вам — лицо. Тем более в законодательстве предусмотрена обязанность председателя проводить ежегодные отчеты. Вместе с тем указом расширены и полномочия местных органов власти по контролю за деятельностью ТС.
Н.Коржукова: Ох, если бы так было на самом деле!
Е.Овсянникова: Ко мне обращались две женщины, просили помочь разобраться с подобной ситуацией в их товариществе. Я посоветовала им идти по квартирам, говорить с жильцами.
Н.Коржукова: Есть общий юридический принцип: человек должен заплатить деньги только в двух случаях — либо добровольно, либо по решению суда. Все! Никакие собрания ТС не могут заставить его платить. Кроме того, я считаю, в новом Жилищном кодексе нарушаются мои права собственности. Раньше можно было продать служебную квартиру в доме только с согласия 100 процентов членов ТС. А сейчас стало достаточно уже согласия двух третей.
Е.Овсянникова: Наталья Евгеньевна прочитала только первые строчки в п. 4 статьи 215 ЖК. Но далее там есть важное дополнение, на которое мало кто обращает внимание: «...если это не затрагивает интересы остальных членов ТС».
«СБ»: То есть если несогласный дольщик подаст иск в суд, решение будет в его пользу.
Е.Овсянникова: Однозначно. Это можно решить и без суда. Все должно быть прописано в уставе ТС. Поскольку служебная квартира — общее имущество всех членов ТС, ее и продать можно с согласия всех без исключения членов товарищества.
«СБ»: Интересно происходит: что ни товарищество, то склоки, разборки. Не проще ли всем перейти в государственный ЖЭС и успокоиться? Алексей Анатольевич, сколько товариществ у вас в ведении?
А.Герасимчик: На 1 октября в городе зарегистрировано 581 товарищество собственников и 1.266 организаций застройщиков. Из них 469 товариществ собственников и 35 организаций застройщиков самостоятельно обслуживают жилищный фонд либо с привлечением негосударственных организаций. Жилфонд же 102 товариществ собственников и 1.231 организации застройщиков обслуживают наши ЖЭСы и ЖЭУ. Их в городе 129. За время моей работы не было случаев, чтобы кто–то отказался от обслуживания государственным ЖЭСом. А вот случаи обращения к нам товариществ собственников о принятии на обслуживание есть, и немало.
«СБ»: Принимаете?
А.Герасимчик: Имеют полное право перейти к нам. Есть 2 варианта обслуживания — полное и частичное. В последние годы активно идет процесс заключения договоров с расчетно–справочными центрами на обслуживание. Это удобно и выгодно. Штат не надо расширять, приобретать программное оборудование.
«СБ»: ЖЭСы — это профессиональные организации, которые имеют многолетний опыт работы в этой сфере, укомплектованы кадрами бухгалтеров, юристов. А когда создается товарищество собственников, их работа больше похожа на самодеятельность. В результате ошибки, конфликты, жалобы...
А.Герасимчик: За этот год к нам поступило 78 обращений, в 80 процентов из них говорится о проблемах деятельности товариществ собственников. Хотя решать их должны не мы, а администрации районов.
«СБ»: А много ли товариществ собственников перешли к вам на обслуживание?
А.Герасимчик: В этом году у нас обслуживаются 102 товарищества, а в прошлом было около 80.
«СБ»: В редакцию нередко обращаются недовольные работой товарищества жильцы, которые не могут перейти в ЖЭС.
А.Герасимчик: Решение сначала принимается квалифицированным большинством членов ТС, это не менее двух третей присутствующих на собрании, затем Мингорисполкомом на основании заявления руководителя ТС на фирменном бланке с приложением полного пакета документов. С их перечнем можно ознакомиться в ЖРЭО района.
А.Ромашко: Как правило, когда вспоминают про ЖЭС, большинство жильцов уже «за». Но пока делами занималось товарищество, терялись документы балансовой принадлежности, разграничения сетей и так далее. Исчезли деньги, которые собирались на капремонт. Более того, сам жилфонд за это время пришел, мягко говоря, в неудовлетворительное состояние. И чтобы привести все в порядок, нужны немалые средства. В этом камень преткновения.
Е.Овсянникова: Но почему исполкомы допускают такие нарушения?! Они же по закону обязаны были контролировать деятельность товариществ. К ним многие годы люди обращаются с жалобами на председателей, а они не реагируют. Почему не исполняется законодательство?
А.Ромашко: А кто, на ваш взгляд, в первую очередь должен заботиться о сохранности частного жилфонда: собственники его или органы власти?
Е.Овсянникова: В первую очередь власти должны озаботиться исполнением указов Президента!
А.Шеко: А если невозможно элементарно собрать собственников? В нашем случае это 1.007 физических и юридических лиц. Это собственники квартир, офисных помещений и собственники машино–мест.
«СБ»: Но как же можно принимать без собрания какие–то решения по дому?
А.Шеко: Не можем сформировать органы управления даже путем письменного опроса. Если раньше со стороны жильцов было полное безразличие к обслуживающей организации, что и определяло нежелание ходить на собрания, то теперь одной из причин пассивности, как мне видится, стало отсутствие достоверной информации о результатах деятельности товарищества, в том числе финансово–хозяйственной. Так что Указ № 461 пришелся ко времени.
А.Андреева: В нашем доме 67 квартир. В прошлом году случайно узнала на заседании правления, что у нас фактически отсутствуют накопления на капитальный ремонт и большие убытки. Новый председатель, который ввел дополнительные взносы, не являлся собственником, работал на общественных началах. Но я дополнительные взносы не плачу. Накопился долг. Исполком после моего обращения рекомендовал председателю решить вопрос о взимании дополнительных взносов через общее собрание. Но оно не собирается по разным причинам. Председателя уже нет — уволен, а начисления дополнительных взносов остались.
Е.Овсянникова: Понятно, деньги на капремонт растратили и вместо того чтобы разобраться, найти виновных, хотят компенсировать потери за счет собственников.
А.Андреева: Как быть в такой ситуации? Не все члены правления являются собственниками товарищества. Указы на местах не исполняются, нормы устава не соблюдаются. Здесь нужно волевое решение сверху.
А.Ромашко: Волевое решение в данном случае могут принять только те люди, кому принадлежит жилье. Местные исполнительные и распорядительные органы на местах назначают уполномоченное лицо, если товариществом собственников ведутся ненадлежащие эксплуатация и содержание совместного домовладения. А также если в товариществе отсутствуют органы управления, так как они отвечают за весь жилфонд и за его эксплуатацию независимо от формы собственности и способа управления. Это, так сказать, территориальная ответственность власти. Индикатором проблемы, как правило, служат обращения, жалобы граждан.
Е.Овсянникова: Трубы не оторвались, угол дома не отвалился? Ну и сидите молчите. Вот как там реагируют!
Н.Коржукова: У нас яблоком раздора являются 5 квартир, находящихся в долевой собственности. В трехкомнатных служебных квартирах живет наш персонал. Платят только коммунальные платежи. Более того, на каждом собрании председатель уговаривает нас продать эти квартиры персоналу по остаточной стоимости. Этот пункт в письменное голосование против воли правления включил. На вопрос, где будем брать деньги на капремонт, отвечает: «Скинетесь!» Мы боимся, что потеряем эти квартиры. Проголосуют две трети за продажу, а что делать тем, кто против?
А.Ромашко: 5 общих квартир — это огромное богатство. В вашем случае можно говорить о неэффективном использовании товариществом общего имущества. Надо разобраться, на каком основании эти квартиры представлялись как служебные? Гораздо целесообразнее их сдать, например, в аренду и иметь постоянный источник средств на улучшение и обслуживание жилья.
«СБ»: И за счет этого благоустроить двор, стоянку... А сколько у вас квартир в доме?
Н.Коржукова: 285.
А.Ромашко: Такому небольшому товариществу можно жить припеваючи за счет этих средств. Причем средства, полученные от сдачи этих квартир, могут быть направлены на частичное погашение эксплуатационных расходов, пойти в накопления на капремонт.
«СБ»: Но если собственники жалуются, что общее имущество используется неэффективно, куда они могут обратиться? В исполком?
Е.Овсянникова: В прокуратуру!
А.Ромашко: Поймите же наконец, что собственник сам обязан заботиться о содержании своей собственности. И никакие органы власти вам не должны помогать распоряжаться им.
Е.Овсянникова: Не согласна! С неконтролируемой тратой средств, разбазариванием имущества самим собственникам не справиться. Исполкому нужно исполнять Указ № 510: проверка и контроль финансово–хозяйственной деятельности ТС.
«СБ»: Хорошо, а если «исчезает» из общей собственности квартира, могут ли жильцы обратиться в суд о признании сделки продажи незаконной и возвращении имущества?
А.Ромашко: Каждый соб-ственник имеет такое право. Суд проверит законность сделки и восстановит нарушенные права.
А.Шеко: Товарищество — субъект хозяйствования. И негативные процессы — рост убытков, увеличение долгов за услугу, нецелевое использование отчислений на капитальный ремонт — за год могут приобрести необратимые последствия. Чтобы этого не было, в текущую финансово–хозяйственную деятельность товарищества нужно своевременно вносить коррективы. Члены товарищества должны не раз в год, а регулярно получать информацию по самым разным показателям деятельности товарищества. Как было у нас в «Силаче»: ежеквартальный отчет мы вывешивали на информационных стендах. Создали сайт.
«СБ»: Отличная идея.
А.Шеко: Кстати, это не наша идея, а требование Закона «О защите прав потребителей жилищно–коммунальных услуг». Статья 9 четко описывает, какую информацию и каким способом обслуживающая организация обязана представлять потребителям. На мой взгляд, говорить надо больше об органах контроля.
Е.Овсянникова: Ну–ну. Расскажите нам про карманного ревизора...
А.Шеко: Еще пару слов о способах проведения общих собраний. К 2015 году в стране планируется создание «электронного правительства». Осталось совсем немного. Почему бы нам не дополнить заочную форму голосования путем письменного опроса более современной, с использованием новых информационных технологий? Я имею в виду электронное голосование с помощью электронно–цифровой подписи.
Е.Овсянникова: Эти сказки не для всех.
А.Шеко: Не сказки. Хотя, может быть, пока не для всех. Это позволит хотя бы частично решать вопрос по организации и проведению общих собраний.
«СБ»: А что это даст?
А.Шеко: Упростит процесс голосования. Электронная цифровая подпись полностью снимает проблему ее подделки.
«СБ»: Но это новшество стоит денег?
А.Шеко: Бесхозяйственность и неэффективность управления, которые являются прямым следствием отсутствия кворумов на собраниях собственников, стоят намного дороже.
Н.Коржукова: Я по профессии переводчик. И мне приходилось переводить очень много материалов о немецких системах качества. В частности, в автомобилестроении. Знаете, в чем секрет пресловутого немецкого качества? Максимально исключить непредусмотренное влияние человека на любую систему. Причем этот принцип действует на всех видах работ, от управления до заворачивания гаек. На любую работу составляется инструкция. При ее подготовке группой специалистов анализируется каждый пункт. А что, например, будет, если нарушить этот пункт? За выполнение каждого пункта исполнитель отвечает персонально. Поэтому у них продукция такого высокого качества. А в товариществах собственников жестких рамок, ограничивающих свободу — делаю не что хочу, а что надо, — не предусмотрено. Вот и результат.
«СБ»: Как выйти из этого замкнутого круга?
А.Ромашко: Собственники не привыкли и не хотят участвовать в управлении своей личной собственностью — жильем. Не могут договориться... Отсюда возникает масса других проблем. Это и злоупотребления со стороны руководства товариществ, со стороны управляющих организаций.
«СБ»: А может, дело в том, что кто–то не исполняет инструкции либо они не на все написаны? Что, например, делать «Силачу»?
А.Ромашко: В таких случаях целесообразно производить реорганизацию товарищества. Тогда и управлять процессами, и контролировать деятельность органов управления со стороны собственников будет проще. Власть должна помочь в том случае, когда собственники по каким–либо не зависящим от них обстоятельствам не могут решить проблему сами и вмешаться.
Е.Овсянникова: Государство обязано вмешаться и прекратить беззаконие! Здесь решить что–то можно, только включив рычаги власти.
А.Ромашко: Это частная собственность, понимаете? С другой стороны, это вообще снимет желание собственников заботиться о своем жилье. А зачем заботиться? Пусть в исполкоме смотрят за моим домом и реагируют, если дом надо будет ремонтировать. А мы, если что не так, будем на них жаловаться куда–нибудь повыше.
Е.Овсянникова: Управление недвижимостью и техническое ее обслуживание — две разные функции.
А.Герасимчик: Люди приобрели в собственность квартиры. Почему государство должно отвечать за них? Зачем вешать на плечи налогоплательщиков страны чьи–то личные проблемы?
Е.Овсянникова: Нет, только государство там может навести порядок. Потому что товарищества превратились в кормушку для нечистоплотных лиц.
«СБ»: И это проблема не только «Силача», а практически всех товариществ. Дом лет через 20 станет разваливаться, денег на капремонт не будет, жильцы начнут протестовать, обвинять государство, почему оно вовремя не вмешалось и смотрело на все сквозь пальцы.
А.Шеко: Я считаю, что товарищества собственников нужны. Вопрос в том, как сделать их деятельность эффективной.
Е.Овсянникова: Товарищества пусть занимаются управлением, а обслуживание нужно передавать под контроль государства.
А.Шеко: Я не думаю, что государство сможет более эффективно управлять собственностью, принадлежащей частным лицам, чем они сами. Другое дело, что у нас процесс формирования психологии собственника совместного домовладения только еще начался. Он идет с 1998 года. И я считаю некорректным сравнение нашей среды с той, что складывалась веками в западных странах. Нужно время, чтобы общество созрело. И если мы перед лицом сегодняшних проблем в товариществах откажемся от пути, по которому прошли западные страны, мы никогда не будем иметь сложившейся там эффективной системы совместного домовладения. Если произойдет возврат к малоэффективной системе обслуживания ЖЭСами, возникнет масса других конфликтов и противоречий.
Е.Овсянникова: Но сегодня работа ЖЭСов в отличие от самообслуживания в ТС намного улучшилась.
А.Шеко: Проблема ТС в непрофессионализме руководителей. Я сам проходил такое обучение. Мне как экономисту, менеджеру по образованию, было интересно слушать о работе систем водоснабжения, канализации, об электрификации, подъездных путях. Но я не услышал ни одного слова о микроэкономике предприятий, о способах управления организацией.
Н.Коржукова: А я за разделение власти. У нас всем занимается председатель. Хотя он должен быть лицом, выполняющим надзор за хозяйственной деятельностью товарищества как юрлица. А чисто хозяйственными вопросами пусть занимается профессиональный управляющий. Это снизило бы вероятность недобросовестного отношения к обязанностям, хищений.
А.Шеко: Контроль очень важен. Если контроля нет, даже самый квалифицированный управленец может злоупотребить властью. Но контролем должны заниматься органы, определенные уставом товариществ и законодательством. А председатель или назначенное уполномоченное лицо — управлять.
А.Ромашко: Надо признать: сегодня ответственности за некоторые действия председателей правлений, за нарушение ими уставных требований не предусмотрено. Но уже идет подготовка законопроекта о внесении дополнений в КоАП, где эта норма будет присутствовать.
«СБ»: На этой оптимистичной ноте и с надеждой на неукоснительное исполнение нового Указа № 461 позвольте завершить обсуждение. В формировании четких и понятных правил игры для фигурантов любой формы собственности уже много сделано, но и немало предстоит. Ведь предела совершенству нет. А ЖКХ — слишком чувствительная сфера, чтобы пускать ее на самотек. Видимо, нам предстоит, как немцам, написать инструкции буквально на каждый шаг.
Советская Белоруссия №224 (24361). Четверг, 28 ноября 2013 года.
