Правила хорошего дома

Что дальше будет с жилищной программой? Кому достанутся льготные кредиты и новые квартиры? По какой цене?

Уже в следующем году мы могли бы выйти на рекордную цифру строительства жилья — 10 миллионов квадратных метров. Вполне солидный показатель. Причем не будем забывать, что до 90 процентов жилья для очередников появлялось с помощью льготных кредитов под 1 — 5 процентов годовых. Но сегодня нередко слышим: такие ставки возможны в стабильной экономической ситуации, но никак в условиях высокой инфляции. Мол, мы слишком стремительно пытались решить квартирный вопрос. Не рассчитали силы... Поэтому логичны вопросы: что дальше будет с жилищной программой? Кому достанутся льготные кредиты и новые квартиры? По какой цене? Обсудить перспективы рынка жилья за «круглым столом» «СБ» собрались Александр ШЕРШЕНЬ, заместитель начальника управления жилищной политики Мингорисполкома; Марианна ЕВТУШЕНКОВА, заместитель начальника отдела жилищной политики и инвестиционных жилищных программ управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Тимофей ЛОБАНОВСКИЙ, директор агентства недвижимости «Час–Пик»; Сергей СЕМАШКО, начальник сметно–договорного отдела ОАО «МАПИД», и минчанка Елена ГАВРИЛЬЧИК, участник долевого строительства.


«СБ»: Количество нуждающихся в улучшении жилищных условий в Минске почти втрое больше, чем было при СССР. Чуть ли не каждый второй житель претендует на помощь государства. Хотя никто из них без крыши над головой не остался. С другой стороны, уменьшатся темпы жилищного строительства — как переживут это тресты и СУ? И какими теперь будут цены за квадратный метр? Если судить по редакционной почте, у многих уже возникают проблемы...


Е.Гаврильчик: После рождения второго ребенка задумались о строительстве жилья. Стояли в очереди 4 года. В марте 2010 года заключили договор о долевом строительстве с УКС Центрального района. Посчитали: организация государственная, серьезная. Но подрядчиком УКС взял фирму, которая до того не построила ни одного дома. Цена квадратного метра — около 2,7 миллиона рублей. Стройка как быстро началась, так и закончилась. Рядом с нашим домом в Новинках были запланированы магазины, детсады, школы. Сейчас практически все планы свернуты. Микрорайон Северный не будет развиваться, по крайней мере, в ближайшие 5 лет.


В ноябре 2010 года мы должны были получить квартиру с отделкой. К октябрю 2011–го готовность дома — 37 процентов. Только стены. Без крыши. Прежнего подрядчика нет, с ним судится УКС, пытается выбить наши деньги. Мы, например, вложили 120 миллионов рублей. Продали гараж, родители помогли (взяли валютные кредиты), вложили чеки «Жилье». Оплатили все, что не покрывал льготный кредит. Недавно получили от УКС дополнительное соглашение к договору, где цены увеличены на 40 процентов. Мне теперь нужно где–то искать 115 миллионов. Но с двумя высшими образованиями я зарабатываю всего два миллиона рублей в месяц. И это происходит после того, как руководство Мингорисполкома пообещало: цены по заключенным до мая договорам расти не будут!


А.Шершень: Цены растут на материалы, энергию... Другое дело, что подрядчикам нужно искать какие–то внутренние резервы, чтобы достроить дома. Есть соответствующее поручение Президента, требование мэра Минска. Знаю, что и со стороны Минстройархитектуры предпринимаются определенные меры.


«СБ»: Какие? Денег нет ни у строителей, ни у заказчика, а тем более у дольщиков... Самый реальный вариант — выделить какие–то средства из бюджета. Ведь нам говорят, бюджет выполняется с профицитом? Как решает проблему цен МАПИД?


С.Семашко: На сдерживание цен уже положили 40 миллиардов прибыли, заработанной в начале года. Последние три месяца работаем в минус. Если не будет никакой компенсации, то убытки до конца года составят примерно 25 млрд. рублей. Где мы найдем такие деньги, за счет каких резервов? Фактически цены на стройматериалы выросли в 2 — 3 раза. С мая по сентябрь пенопласт подорожал втрое, цемент — более чем в полтора раза, арматура, сталь — в два раза, бензин — на 18 процентов, дизтопливо — на 30 процентов, столярные изделия — на 30 — 40 процентов. На линолеум, который у нас не производится, мы его покупаем в России, цена выросла более чем на 62 процента!


«СБ»: Не так много у нас предприятий, которые имеют такие прибыли, как МАПИД. В такое сложное время можно пойти и на ее снижение...


С.Семашко: Как? У нас работают более 9,3 тысячи человек. Предприятие несет огромную социальную нагрузку: общежития, стадион, Дом культуры, ЖКУ, детский оздоровительный лагерь, футбольная и волейбольная команды, колхоз. Мы — спонсоры хоккейной команды «Юность», шефы более 10 детских учреждений. На эти цели ежемесячно необходимо 2 — 2,5 миллиарда рублей прибыли.


М.Евтушенкова: Почему бы не ограничить временно эти затраты? В нынешнем финансовом положении очень важно расставлять правильно приоритеты.


С.Семашко: Так и другие проблемы нарастают. Сейчас, имея убытки, зарплату поднять не можем! С начала года уволились 174 специалиста, 68 — в первой половине сентября. Основная причина — падение зарплаты по отношению к курсу валют. Уезжают в Россию. Многие возвращаются на родину, в райцентры, понимая призрачность перспективы построить жилье в Минске ранее чем через 10 лет.


«СБ»: Есть ли выход?


С.Семашко: Я, например, вижу резервы. Почему бы не отказаться на стадии проектирования от остекления лоджий стеклопакетами из ПВХ и алюминия? Подсчитали: это даст снижение себестоимости квадратного метра на 2 — 4 процента. Бессмысленно устанавливать морально устаревшие чугунные кухонные мойки, потому что жильцы их все равно выбрасывают при заселении. То же самое с импортным линолеумом, его меняют на паркет или ламинат. Мы об этом неоднократно писали, предлагали...


М.Евтушенкова: Безусловно, нужно ради удешевления отказываться от части работ, которые могут быть сделаны будущими жильцами!


С.Семашко: Кроме того, удорожание квадратного метра происходит и за счет применения новых технологий. Например, из–за повышения требований по теплопередаче ограждающих конструкций и использования для этого более энергоэффективных материалов и конструкций произошло удорожание стоимости квадратного метра на 5 — 8 процентов. Если мы говорим о защите дольщиков, то не надо при этом забывать о строителях.


«СБ»: Елене Владимировне цену увеличили на 40 процентов. Насколько обоснованно такое подорожание?


С.Семашко: Если там «коробка» построена, то я не совсем понимаю, куда заказчик с подрядчиком смогли израсходовать деньги. Может, там был длительный простой в строительстве? Но в любом случае, учитывая директивное сдерживание стоимости жилья, стоимость не должна была увеличиться.


Е.Гаврильчик: Представители Мингорисполкома требуют: разбиться и сдать дом в декабре, а строители обещают только в следующем году. Работают же в одну смену!


С.Семашко: Да, тут надо детально разбираться в ситуации, и, возможно, через суд.


«СБ»: Какой должна быть цена метра, чтобы строители могли работать без убытка? Хотя бы приблизительно?


С.Семашко: Если рост цен на стройматериалы остановится, квадратный метр обойдется не меньше 3,3 миллиона рублей.


М.Евтушенкова: Сдерживать цены придется в разумных пределах, чтобы не развалить отрасль.


«СБ»: А что с очередью для нуждающихся? Будут ее «резать»?


А.Шершень: Нет, резать не будут. Важно, чтобы она не росла прежними темпами. А то жилья строится очень много, а очередь не только не уменьшается — увеличивается еще быстрее. Если в 1999 году, до принятия нового Жилищного кодекса, в Минске нуждалось в улучшении жилищных условий 106,8 тысячи одиноких граждан и семей, то к началу 2011 года — уже более 280 тысяч. Это примерно треть от всех очередников в стране. В других городах обстановка не такая сложная. В то же время количество жителей Минска за последние 10 лет увеличилось на 160 тысяч только за счет внутренней миграции из регионов. Люди едут в поисках более оплачиваемой работы, их привлекает и более высокий социально–культурный уровень жизни в столице.


«СБ»: Минск привлекал еще и возможностью построить квартиру намного дешевле, чем она стоит на рынке жилья.


А.Шершень: Безусловно. Коммерческие цены в Минске на жилье значительно выше, чем для нуждающихся. Но в городе практически не осталось свободных площадок для строительства домов. А уплотнять застройку, делать мегаполис, подобный Москве, смысла нет. И без того хватает транспортных проблем. Потому и принят указ Президента, по которому нормы нуждаемости сократились до 10 метров общей площади и появился 10–летний срок «оседлости». Стало учитываться и наличие жилья в Минском районе. Прирост очереди уменьшился.


«СБ»: А как быть с теми, кто много лет стоит в очереди?


А.Шершень: Если очереднику трижды в течение года предлагали социальное жилье либо давали направление на строительство в ЖСПК, а он не соглашается, его будут снимать с очереди. У нас есть очередники с 35–летним стажем. Порядка 30 тысяч человек зарегистрированы как нуждающиеся в улучшении жилищных условий до 1989 года. Думаете, им не предлагали варианты решения проблемы? Не раз! Но все что–то выжидают. Некоторые объективно, имея невысокую зарплату, даже с помощью льготного кредита не могут построить жилье. Значит, проблему надо решать как–то по–другому.


«СБ»: Если в Минске не осталось площадок для строительства нового жилья, то куда будете селить почти 300 тысяч очередников?


А.Шершень: Прорабатываются вопросы выхода города за пределы МКАД. Но не все так просто. Нужны инфраструктура, коммуникации, детсады, поликлиники, школы. Большая надежда на города–спутники. Хотя будет ли там жилье дешевле, чем в Минске, тоже большой вопрос.


«СБ»: А желающие жить там есть?


А.Шершень: Да, уже подано около 800 заявлений. В Смолевичах планируется многоквартирная жилая застройка и выделяется порядка 3 тысяч участков под строительство жилья усадебного типа. А всего по плану население города увеличится до 45 тысяч человек. К 2015 году планируется завершить первый этап строительства жилья для 10 тысяч человек. В четвертом квартале закладывается первый 142–квартирный дом.


«СБ»: Странно, дороже, чем в Минске, и так много желающих...


С.Семашко: Дороже, потому что придется создавать новую инфраструктуру, инженерные сети, коммуникации. Кроме того, разъездной характер работы строителей дорого обходится.


А.Шершень: И спрос объясним. В Минске с каждым годом сложнее построить квартиру, скажем так, по социальным ценам. Следовательно, выиграют те, кто раньше сориентируется и согласится строить жилье в городах–спутниках. А чем привлекательны Смолевичи? Близко озеро, меньше шума, воздух совершенно другой. А если надо будет съездить в Минск, то пожалуйста — в перспективе планируется существенное улучшение транспортного сообщения. Кроме того, туда из Минска переносят ряд предприятий. Будут строиться новые. Но главный фактор, формирующий сейчас спрос, — новые условия льготного кредитования.


М.Евтушенкова: До сих пор у нас льготные кредиты давались практически без ограничений. Нуждаешься в улучшении жилищных условий — получай деньги, стройся. Но льготы не должны способствовать пассивности, безынициативности людей. Наоборот, они должны побуждать граждан к действиям, которые выгодны не только им, но и государству.


В 2010 году больше половины жилья для нуждающихся построено за счет льготного кредитования. В городских многоквартирных домах — 91 процент! Потому что все, у кого среднедушевой доход на члена семьи меньше трех минимальных потребительских бюджетов в месяц (два с лишним миллиона рублей), имели право на господдержку. Средняя зарплата в стране меньше. Но ведь изначально льготный кредит предусматривался для тех, кто не может решить жилищную проблему самостоятельно, для малообеспеченных. В результате суть льготы оказалась выхолощена. Когда право на нее даже в Минске получили практически все очередники, льгота стала безразмерной и тяжким бременем легла на бюджет.


А как получается льготный процент по кредиту, скажем, под 5 процентов в Минске или под 1 процент в малых населенных пунктах? Да вот так: государство из бюджета компенсирует банку, выдавшему кредит, разницу между льготной ставкой и коммерческой. И так все 20 или 40 лет.


«СБ»: Баснословные суммы.


М.Евтушенкова: Поэтому и принято решение систему кредитования реформировать. Поддержка должна быть прежде всего адресной. Поддерживать государство будет только тех, кто действительно в такой поддержке нуждается: самых социально незащищенных и малообеспеченных.


«СБ»: И кому посчастливится попасть в эту категорию?


М.Евтушенкова: Мы уже определились. Предложение получило предварительное одобрение у руководства страны. Думаю, в ближайшее время будет принят соответствующий документ.


Что касается многодетных семей, они не только не потеряют свои льготы, но и получат больше. Кроме кредита на 40 лет под 1 процент годовых, для них увеличиваются размеры финансовой помощи на его погашение. Если, например, сегодня семье, имеющей троих несовершеннолетних детей, государство оплачивало половину задолженности по льготному кредиту, то в дальнейшем будет погашаться


75 процентов.


Как и прежде, льготный кредит будет даваться под размер положенной по нормативу площади. Если, например, семье положена по нормативу квартира 100 квадратных метров, а они строят 130, то деньги за эти лишние 30 метров придется найти самостоятельно. Кстати, в Минске норматив для льготного кредитования на одного человека уменьшится до 15 квадратных метров, в остальных городах и регионах останется прежним — 20 квадратных метров.


Льготами по жилью также смогут воспользоваться Герои Советского Союза и Беларуси, ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды–«афганцы», дети–сироты, а также другие категории граждан, имеющих право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования.


«СБ»: А для молодежи?


М.Евтушенкова: Да, в частности, льготы предусмотрены тем, кто получал стипендии из специального фонда Президента. В списках претендентов на льготные кредиты и проживающие в общежитиях не менее 10 лет, если у них нет другого жилья на территории страны. Это особенно актуально для Минска. Мы надеемся сохранить господдержку граждан, которые строят жилье в населенных пунктах с населением менее 20 тысяч человек...


А.Шершень: ...и в городах–спутниках для минчан.


М.Евтушенкова: Все остальные очередники будут решать квартирный вопрос самостоятельно. В стране сформировался класс собственников жилья. Люди обзаводятся недвижимостью не только непосредственно для проживания. Более 70 тысяч квартир пустуют! В них никто не зарегистрирован. Только в Минске собственников, имеющих по две и более квартир, насчитывается свыше 61 тысячи. Эти квартиры со временем могут быть вовлечены в оборот. Их можно сдавать внаем, продавать. Это потенциал для развития рынка жилья. Будут развиваться ипотека, а также строительство арендного жилья.


«СБ»: То, что было до сих пор, право, неразумно. Семья, например, имеет однокомнатную квартиру. Становится на очередь и строит по госцене и с льготным кредитом трехкомнатную. То есть за счет бюджета обзаводится излишками площади и затем снимает сливки, сдавая старую, а то и новую квартиру внаем.


М.Евтушенкова: У нас ошибочно поставили знак равенства между постановкой в очередь на жилье и правом на получение льготного кредита. Хотя это совершенно разные понятия.


Кроме льготного кредитования, существуют и иные формы государственной поддержки граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Например, с 2007 года действует Указ Президента № 585 о финансовой помощи на погашение нельготного кредита молодым и многодетным семьям. Вы идете в банк, берете кредит на определенную сумму. И если относитесь к названным категориям и на момент заключения договора с банком стояли или стоите в очереди на улучшение жилищных условий, то вам положена безвозмездная помощь от государства. При наличии одного несовершеннолетнего ребенка — 20 бюджетов прожиточного минимума, второго — 40 БПМ, третьего — 50 БПМ. Планируется увеличение сумм в два раза.


Претерпят изменения и условия кредитования. Для проживающих в малых населенных пунктах (до 20 тысяч человек) ставка по кредиту на жилье планируется в размере 10 процентов ставки рефинансирования, но не менее 3 процентов. Для жителей городов с населением более 20 тысяч — 20 процентов ставки рефинансирования, но не менее 5 процентов.


«СБ»: То есть 6 процентов годовых.


М.Евтушенкова: Да. Вы сами видите, какая это все равно ощутимая помощь. И еще важный момент, о котором надо сказать. При определении льготно кредитуемой площади будет учитываться жилье, имеющееся в собственности претендента на господдержку на территории всей страны. То есть если ты желаешь строиться в Молодечно, но по наследству получил домик в Хойникском районе, то при определении суммы льготного кредита учтут площадь домика. Или продавай его, или поезжай и живи.


«СБ»: Рынок...


М.Евтушенкова: Критерии малообеспеченности также планируется пересмотреть. Подходящим для льготного кредитования будет считаться доход не более двух бюджетов прожиточного минимума.


Т.Лобановский: Меры, конечно, жесткие, но необходимые. Можно уверенно сказать: значительная часть граждан правдами и неправдами пользовалась государственными льготами не с целью улучшения жилищных условий, а ради личного обогащения. Получая квартиры за счет льготных кредитов, они делали на этом неплохой бизнес. Не могу сказать точно, какой процент таких бизнесменов, но кое–какая информация у нас есть. Мы специально проводили исследования. В прошлые годы на отдельных коммерческих строительных площадках доля перепроданных квартир составила 30 процентов. Хотя такой высокий процент для коммерческого жилья скорее исключение, чаще сразу после сдачи дома поступает в продажу около пяти процентов квартир.


На мой взгляд, вкладывать деньги в недвижимость с целью бизнеса нормально и даже хорошо, но не в рамках реализации государственных социальных программ. Ни для кого не секрет, сколько в последние годы минчане пытались прописать у себя своих бабушек и дедушек и прочих родственников. Формально попадая в категорию очередников, они уменьшают возможность решить жилищный вопрос для многодетных семей, инвалидов и прочих, действительно нуждающихся в государственной помощи граждан.


М.Евтушенкова: Мы предусматривали меры, чтобы поставить надежный заслон такого рода злоупотреблениям. Например, запрет на отчуждение в течение определенного срока.


Т.Лобановский: Три года? Это не очень надежная преграда. Все равно находятся пути, чтобы эти квартиры попадали в оборот.


«СБ»: Договариваются с потенциальным покупателем, который выплачивает кредит, а ему отдают в пользование квартиру?


Т.Лобановский: Чаще всего владельцы сами сдают жилье в аренду.


«СБ»: Ситуация в экономике непростая. Как это отразилось на рынке жилья? Что с ним? Жив он или уже...


Т.Лобановский: Не мертв, это точно. Но новостройки уже продаются на пределе рентабельности — около 1.000 долларов в эквиваленте.


«СБ»: Вы считаете, что цена в 1,2 — 1,3 тысячи долларов за метр нормальная? Близкая к себестоимости?


Т.Лобановский: Все зависит от качества жилья и места. На этом рынке работают коммерсанты. Они не могут формировать цены, как МАПИД, себе в убыток или на грани рентабельности. К тому же затратная часть строительства коммерческого дома, как правило, больше. К примеру, коммерческим застройщикам чаще предлагают площадки, обремененные отселением граждан и сносом домов. Это может составлять до 20 процентов стоимости квадратного метра. Мое понимание первичного рынка складывается из реакции покупателей и общения с застройщиками. Могу с большой долей вероятности сказать: намного ниже цена в долларовом эквиваленте по сравнению с сегодняшним уровнем будет вряд ли. Хотя никто не знает, что завтра станет с долларом при такой экономической ситуации в США и с евро, если кризис не удастся погасить. Другое дело — вторичный рынок. В сегменте морально и технически устаревших квартир, на мой взгляд, цены могут «присесть». Ну не могут «хрущевка» 40–летней давности и новая современная квартира в одном и том же месте стоить одинаково. Более того, несколько лет назад они были дороже новых.


«СБ»: Маленькие по площади купить проще?


Т.Лобановский: Верно.


«СБ»: Да, но новостройки продаются без отделки. А в «хрущевки» можно сразу вселяться и жить.


Т.Лобановский: Поэтому «хрущевка» с ее маленькой квадратурой все еще актуальна. Впрочем, запросы покупателей растут. Кухня от 9 квадратных метров — норма. Качество жизни растет. Желающих улучшить свои жилищные условия меньше не стало, сократились возможности, в том числе кредитные.


М.Евтушенкова: А кто, скажите, сегодня может позволить себе покупку жилья?


Т.Лобановский: Покупают. Есть просто состоятельные люди, но большинство продает старую квартиру и покупает другую. С рынка сейчас практически полностью ушли те, кто строил или покупал жилье с целью извлечения прибыли. Слишком риски велики.


«СБ»: А иностранцы покупают? Или же они стараются оставаться в тени, приобретая недвижимость через подставных лиц?


Т.Лобановский: Нет, они не пытаются скрывать факт покупки. Большей частью это белорусы, которые ведут бизнес в России. Берут для себя или для родителей, некоторые живут здесь, дела ведут там. Есть и россияне, которые хотят купить здесь жилье и жить на пенсии. Но таких немного.


«СБ»: Если спрос будет падать, как переживет это отрасль?


С.Семашко: Объем монтажных работ у нас уже сократился почти на 15 процентов.


М.Евтушенкова: Объемы жилищного строительства с использованием государственной поддержки будут ежегодно определяться с учетом возможностей бюджета и банковской системы в пределах 50 процентов от общего объема ввода жилья в эксплуатацию.


«СБ»: 50–процентное падение — тоже много. Что будет делать в такой ситуации МАПИД?


С.Семашко: Стараемся продвигать свою продукцию за рубеж, изучаем рынки, проводим презентации. Недавно наша группа ездила в Санкт–Петербург, в Москву. Подвижки определенные есть, но конкретных результатов пока мало. Я имею в виду: подписанных контрактов. В России не так просто работать, есть своя специфика. Кроме того, чтобы выиграть на аукционе крупный заказ, нужно иметь за плечами определенное количество построенных в России объектов. Поэтому нам нужно будет начинать с мелких объектов, нарабатывать опыт и репутацию. Есть, правда, один небольшой заказ в Калининграде, будем его выполнять.


Хотя, по правде сказать, российский рынок не решит основных краткосрочных проблем МАПИДа. Слишком много средств требуется, чтобы технически подготовиться к работе на удаленных объектах. Вся надежда, что платежеспособный спрос восстановится в стране, кредиты станут доступнее.

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter