ЖЭСы и ЖРЭО. Отделы жилищного хозяйства при исполкомах. Министерство. Такую цепочку управления жильем мы сохранили едва ли не единственные на постсоветском пространстве. Только менее процента жилых домов обслуживаются товариществами собственников и негосударственными компаниями. Но, увы, домовладения в частных руках не стали примером для подражания. Почему не приживается у нас западный опыт управления жильем без участия государства? Тему обсуждают Андрей РОМАШКО, заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза; Олег КОМЛЮК, начальник юридического отдела администрации Советского района Минска; Валерий КАРАБАЕВ, клиент негосударственного ЖЭСа; Андрей ШЕКО, член товарищества собственников жилых домов «Силач», уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом товарищества собственников (ТС) «Силач», и Геннадий КАЛЕНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости.
«СБ»: Расчет на сознательную инициативу граждан в управлении своим совместным многоквартирным жильем, похоже, ведет нас в тупик. Согласно Концепции развития жилищно–коммунального хозяйства до 2015 года, одобренной Правительством, реформа в жилищном хозяйстве должна была обеспечить сначала конкуренцию подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно–коммунальных услуг. После — конкуренцию в сфере управления недвижимостью за получение соответствующего заказа от собственника. Где все это? И что происходит на деле? Случайные люди, которых избирают на собрании жильцы, берутся за обслуживание дома, напоминающего нынче мини–завод. И к такой деятельности не предъявляется никаких особых требований. Могут себе зарплату установить самую высокую, собрать деньги у жильцов и потратить их неэффективно. В худшем случае такого управляющего уволят, а за его художества заплатят собственники...
Г.Каленов: Мне кажется, таких обобщений делать не стоит. Недавно позвонила председатель одного из ЖСПК. У нее столько обид накопилось в адрес ЖРЭО, вы не представляете. По ее словам, это совершенно бесконтрольная организация. Поэтому следует говорить не о реформировании, а о создании профессионального рынка управления жильем.
«СБ»: И у нас его нет...
Г.Каленов: По законодательству и управляющих компаний нет.
«СБ»: Зато в каждом новом доме создаются товарищества собственников, которые принимают в том числе и управленческие решения.
Г.Каленов: Не надо путать разные вещи. Управляющая компания — коммерческая структура с достаточно большой капитализацией. А товарищество собственников — всего лишь форма управления совместным домовладением. У него, кроме общего дома, ничего нет.
«СБ»: А давайте спросим у Андрея Ивановича, чем занимается его товарищество собственников.
А.Шеко: С 2006 года мы отказались от услуг ЖЭСа. И с тех пор у нас происходит становление своей службы по содержанию и обслуживанию совместного домовладения. У нас 860 квартир. 3 подземные стоянки, 2 пристроенных 
административных здания. Товарищество большое, но в экономическом отношении мы очень слабы и не можем конкурировать с ЖЭСами. Единственное, что спасает, — дома находятся на «лобном» месте. Предоставляем места для наружной рекламы на фасадах зданий. Получаем дополнительный доход, который позволяет пока не выходить за пределы тарифов на техническое обслуживание, которые установило государство. Но наше товарищество, по–моему, единственное, придерживающееся такой политики. И, увы, решать многие важные вопросы не получается.
«СБ»: Собрать собрание не можете?
А.Шеко: Идут споры между собственниками. И с трудом достигнутые результаты собрания, в котором приняли участие около полутысячи человек, по формальным основаниям отменяются после обращения в суд нескольких конфликтующих. Сейчас в товариществе полностью отсутствуют органы управления. Я являюсь уполномоченным лицом, назначенным администрацией района.
Г.Каленов: В 99 домах из 100 управление возложено на уполномоченное лицо. Как правило, в лице ЖРЭО.
«СБ»: С одной только разницей: там деньги на капремонт не пропадают, как это случилось в «Силаче».
А.Шеко: Да, оказалось, что деньги, которые наши жильцы отчисляли на капремонт, нигде не аккумулированы. Проще говоря, потрачены. Есть только те средства, которые смогли собрать за прошлый год.
«СБ»: Валерий Антонович, а что вас не устраивает в работе вашего частного ЖЭСа, созданного застройщиком?
В.Карабаев: Много чего. Например, нет света в подъезде. Все провода обрезаны. Есть подъезды, где вообще домофоны годами не работают. Сломаны почтовые ящики. Милицию пришлось вызывать. А ЖЭС вообще ни в чем не участвует. Ремонты в подъезде ни разу за 6 лет не проводились. А если, не дай бог, аварийная ситуация — ни с кем 
не заключен договор. Был уже прецедент. Семь подъездов затопило. В некоторых квартирах отопление работает с перебоями. В одной комнате батарея горячая, а на кухне — холодная. У нас вода грязная. Животные гибнут в подвале. Потому что не оборудованы окна сеточками согласно установленным нормам. Вот кошки и залезают. Денег больших не надо, чтобы закрыть эти форточки. А они до сих пор открыты.
«СБ»: Но администрация пошла вам навстречу, предложила собрать собрание.
В.Карабаев: А какие у нас возможности, допустим, у инициативной группы? Вот так выглядит информационная карточка, по которой надо прийти на собрание, — ее вручал каждому частный ЖЭС. Смотрите, вы там что–нибудь разберете? Где, когда и о чем речь? Жильцам ввели в уши: изберете правление — будете еще председателю и бухгалтеру платить зарплату. Вот и испугались.
«СБ»: Сколько пришло человек?
В.Карабаев: Где–то около 40 из 450. А на первое пришло вдвое меньше. Потому что о нем сообщили за сутки. Кворума нет, вот и превратили собрание в базар.
«СБ»: Не собрались дважды жильцы. Но люди недовольны ЖЭСом. Что делать?
О.Комлюк: Если собственники заключили договор на обслуживание с определенной организацией и их что–то не устраивает, они вправе собрать общее собрание и принять нужное им решение. Администрация района окажет содействие, предоставит помещение. Что тут неясного?! Если не собрались на обсуждение вопроса, значит, они и дальше будут обслуживаться этой же организацией.
«СБ»: Погодите, а если людей обязали заключить договор с обслуживающей компанией застройщика?
О.Комлюк: Как можно обязать человека или группу людей заключить какой–то договор? Согласно законодательству договор — это добровольное волеизъявление, в данном случае — граждан. Например, 2 человека в доме по Тургенева, 1 не заключили договор с обслуживающей частной организацией.
«СБ»: И что? Могут не оплачивать услуги?
О.Комлюк: Как же не оплачивать? По закону обязаны оплачивать.
А.Ромашко: Если потребитель не заключил договор на оказание услуг по техническому обслуживанию и предоставлению коммунальных услуг, то он обязан оплачивать их по фактическому потреблению.
«СБ»: Но застройщик говорит: не дам ключи от квартир, пока не будет договора.
В.Карабаев: Не ключи. Не давали права оформить квартиру в собственность. Они нами управляют, а мы не имеем возможности влиять на их решения. Я принес с собой устав этого частного ЖЭСа. Там нигде о нас не говорится.
А.Ромашко: Вот вы недовольны тем, что жильцы не имеют никакого отношения к работе, к уставу ЖЭСа. А о вас и не должно в их уставе говориться. Это самостоятельная организация, которая на основании договора оказывает вам жилищно–коммунальные услуги. А не управляет вашим совместным домовладением. О способе управления вы, собственники, так и не договорились. Да, застройщик вам предложил, строго по закону, свою организацию, чтобы дом не развалился без обслуживания. Чтобы вода у вас была и зимой, чтобы, не дай бог, не замерзли. Хотите перейти на обслуживание в государственный ЖЭС? Пожалуйста, никто не запрещает. Примет ваше совместное домовладение такое решение — заключайте с ним договор. Странно как–то. Почему люди, которые являются собственниками жилья, не понимают, что они сами, а не кто–то другой, должны нести ответственность за содержание их общего имущества?
«СБ»: Но других людей у нас нет! Этот случай не единственный. Общие собрания нигде не могут собрать!
Г.Каленов: В основном по причине отсутствия желания туда идти. Не хотят.
«СБ»: Они за 70 лет привыкли к тому, что ничего не надо делать, никаких нет забот об общем имуществе, ЖЭС всегда стоит за спиной и все берет на себя. И все под контролем государства. И нет уверенности, что им так уж и плохо было под ЖЭСами...
А.Ромашко: Тогда не было в таком количестве частной собственности на жилье. А сейчас другая ситуация. Нужно понимать: твое жилье — ты сам и неси ответственность за его сохранность. Необходимо уходить от иждивенчества и прививать собственнику чувство ответственности.
Г.Каленов: С мнением о том, что необходимо восстановить госмонополию и через ЖЭСы обеспечивать субсидиями за счет гостарифов всех граждан, в том числе очень богатых, категорически не согласен. Это противоречит принципу социальной справедливости, противоречит мировой практике. И даже здравому смыслу. Кстати, я принес с собой книгу, правда, на немецком языке. Называется «Пособие собственнику квартиры». Знаете, сколько в ней страниц? 500 плюс диск. В Германии человек, ставший собственником квартиры, первым делом получает вот эту книгу.
В.Карабаев: Отлично!
Г.Каленов: Здесь подробнейшим образом описывается работа управляющих компаний. Практически все вопросы, касающиеся экономики и права. Но первой, красной, строкой прописаны обязанности собственника. Поскольку в немецкой Конституции установлено, что «собственность обязывает». И как только человек становится собственником, он берет на себя обязательства. А наших людей приучили, что если я собственник, то мне обязаны. Это в корне неправильно.
А.Ромашко: Периодически и у нас печатаются подобные издания, в частности, лет 6 — 7 назад вышла книга, где была изложена вся необходимая информация для собственника жилья.
«СБ»: И результат? Уйдя от монополии государственного ЖЭСа, неисполнительность которого хотя бы компенсировалась дотациями к тарифам, мы приходим к монополии частного ЖЭСа, который выставляет жильцу полный, ничем и никем не ограниченный тариф. Почему схожие по функциям организации работают в разных условиях?
Г.Каленов: Хорошо, допустим, сейчас тариф на техобслуживание — 500 рублей. Но мы все понимаем: это 20 процентов от себестоимости, которая равна 2,5 тысячи рублей за метр. Это в среднем. В Минске есть более сложные дома, где себестоимость технического обслуживания — 3,5 тысячи.
А.Ромашко: И возникает вопрос: почему собственник в доме повышенной комфортности, с 2 лифтами, в том числе грузовым, с системой пожаротушения, рекуперации воздуха, вентилируемыми фасадами, должен платить те же 500 рублей, что и собственник квартиры в «хрущевке»?
«СБ»: Но частная компания и товарищество собственников по закону могут получать дотацию государства, как и ЖЭС.
Г.Каленов: Совершенно верно. Это еще 220 рублей. Но этих денег ни на что не хватает — даже на регламентируемые Техническим кодексом работы. А определенное количество специалистов по обслуживанию, по подготовке, к примеру, к отопительному периоду, по уборке территории должно быть в штате. При этом для ЖЭСа дотации на покрытие убытков гораздо больше, чем для ТС! Получается, что ТС экономит средства бюджета больше, чем ЖЭС.
«СБ»: Государственному ЖЭСу хватает, потому что он обслуживает не один, а десятки домов?
Г.Каленов: В результате председатель товарищества собственников вынужден либо расходовать средства на капремонт, что неправильно, либо выносить вопрос о сборе дополнительных средств на собрание. Что вполне соответствует законодательству. Главное, чтобы на это было согласие большинства собственников совместного домовладения.
«СБ»: Товарищество собственников, наняв бухгалтера, управляющего, инженера и так далее на один дом, поднимет затраты до небес. Но не факт, что обеспечит лучшее качество. Кстати, кто будет контролировать качество обслуживания?
А.Ромашко: Сами собственники должны контролировать. А чтобы придать прозрачность этому процессу, предусмотрен, в частности, постепенный переход на подомовой учет затрат.
«СБ»: Но жильцы не разбираются в инженерных тонкостях. Посмотрите, как сдаются в эксплуатацию новые дома с массой недоделок, которые потом выявляются в процессе эксплуатации. Без индивидуальных приборов учета тепла в квартирах, без фотореле в подъездах. В итоге там круглосуточно горят лампочки! Коммерческие застройщики возводят дома и сами у себя их принимают. Разве это нормально?!
А.Ромашко: Есть органы госуправления, определяющие нормы в строительстве и контролирующие их исполнение, приемочная комиссия, подписывающая акт, в которую входит в том числе и представитель администрации района.
«СБ»: Андрей Иванович, расскажите, как у вас приняли дом?
А.Шеко: Состав приемной комиссии был достаточно широким. В нее входили и представители товарищества собственников «Силач». Но результат плачевный. Третий корпус дома принят со значительными недоделками. На их устранение потребуется несколько миллиардов рублей. Корпус не укомплектован средствами пожаротушения, не завершены отделочные работы, есть замечания по электрике, по придомовой территории и канализационным стокам. Где нам взять такие деньги?
«СБ»: Не успели предъявить претензии застройщику в гарантийный период?
А.Шеко: Предъявляли. Есть официальная переписка с ним. Но все это закончилось безрезультатно. Сейчас заказали стройэкспертизу и поэтапно корпус за корпусом проводим обследование. Будем решать вопрос в суде.
«СБ»: Геннадий Геннадьевич, а как в Германии меняют управляющую компанию?
Г.Каленов: Знаете, там нет даже такого понятия, как долевое строительство. Строят жилье крупные компании и в первый год управляют домом сами. Но управляющая компания, которая принадлежит застройщику, должна быть сменена через 3 года. Гарантийный срок эксплуатации дома — 5 лет. Чтобы у собственников оставалось время на выявление недоделок и предъявление претензий застройщику. Кстати, немецкий законодатель предусмотрел случай, когда невозможно собрать общее собрание. По их законодательству кворум — 50 процентов. Но если кворума нет, то следующее собрание назначается через 2 часа с кворумом в 2 и более собственников.
«СБ»: Это выход.
Г.Каленов: Не совсем. 2 собственника могут принять совершенно фантастическое решение, которое потом всем остальным жильцам придется строго выполнять.
А.Шеко: Наличие кворума — не единственная причина, почему невозможно принять управленческие решения. Правовых тонкостей, о которых жильцы не знают, очень много. Товарищество собственников — это организация, которой надо уметь профессионально управлять. И усиливать контрольную функцию за его деятельностью. Но чтобы качественно эксплуатировать жилье, нужны серьезные капиталовложения. Какие у нас есть инструменты, чтобы повысить капитализацию товарищества? Приобрести нужное оборудование, технику?
Г.Каленов: Управление — это не клининг, не вывоз мусора. Нужен просто высокопрофессиональный менеджер, обязанностью которого является сохранение собственности и даже повышение ее рыночной стоимости.
А.Шеко: Не согласен. Разделение функций управления и обслуживания в сегодняшних условиях, когда собственники не могут и не хотят жить по–новому, — глубоко ошибочная конструкция.
Г.Каленов: Это мировая практика. Кстати, на подписи у Путина лежат стандарты по управлению многоквартирными жилыми домами. Там четко прописаны все правила. Мы тоже можем одновременно принять эти стандарты и сделать серьезный шаг, лет на 15 вперед, причем достаточно быстро.
А.Ромашко: Министерством проводится постоянная работа по адаптации законодательства к реальным условиям. Часть норм и положений, регулирующих деятельность в сфере управления общим недвижимым имуществом, нашла продолжение в Жилищном кодексе, который скоро вступает в силу. В его развитие вносим изменения в Указ Президента № 538, которые обязывают председателя товарищества собственников ежегодно в течение первого квартала года, следующего за отчетным, отчитываться перед собственниками о финансово–хозяйственной деятельности, а также представлять сведения о деятельности по требованию собственника или контролирующего органа.
«СБ»: И частных ЖЭСов это тоже коснется?
А.Ромашко: Непосредственно. Местные органы управления и самоуправления уже наделены полномочиями вести контроль их финансово–хозяйственной деятельности.
«СБ»: И что, если обнаружат пропажу денег?
А.Ромашко: За это предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной. Административным кодексом также предусмотрена ответственность за нарушения правил по технической эксплуатации и обслуживанию жилфонда, в том числе и за нецелевое использование средств.
А.Шеко: Управление товариществами собственников через общие собрания в той форме, в которой устанавливают действующее законодательство и вступающий в силу Жилищный кодекс, чрезвычайно проблематично из–за труднопреодолимых порогов явки. В этой части Жилищный кодекс, еще не вступив в силу, считаю, уже морально устарел. Есть еще масса причин, по которой буксует реформа. Просто навскидку перечислю. Это невысокая компетентность и подверженность коррупции органов управления товариществ. Отсутствие должного контроля за их деятельностью. Недостаток средств для создания и поддержания на должном уровне материально–технической базы. Раздоры между собственниками, переходящие в бесконечные судебные тяжбы. И обычное безразличие большинства собственников. Все это не позволяет эффективно управлять хозяйственной деятельностью товариществ и отрицательно отражается на качестве и стоимости жилищно–коммунальных услуг.
Г.Каленов: Нужно ввести хотя бы такое правило. Если организация управляет совместным домовладением без создания товарищества собственников, она обязана хотя бы один раз в год организовать и провести общее собрание. Утвердить финансовый план, представить отчет. Хотя бы с этого надо начать. Вот эту работу мы сейчас и ведем совместно с Министерством ЖКХ.
А.Ромашко: Министерство делает все, чтобы и дальше совершенствовать систему самоуправления и ее прозрачность, оставляя функции контроля за государством. Этот процесс, безусловно, нельзя пустить на самотек. Мы прекрасно понимаем.
А.Шеко: Сегодня много говорилось об иждивенческих настроениях участников совместных домовладений, об их пассивности при реализации права управления общим имуществом. Но не менее злободневно звучат и другие вопросы. И первый: почему не оправдались ожидания жильцов, ставших членами товариществ, насчет качественного и недорогого технического обслуживания и содержания совместных домовладений? Вот почему дорога «на обслуживание обратно в ЖЭС» видится многим единственно верным выходом из ситуации бесхозяйственности и высокой стоимости жилищно–коммунальных услуг.
А.Ромашко: Все страны, в том числе и постсоветские, это пережили.
А.Шеко: Сегодня для нас вопросы содержания жилья и технического обслуживания — проблема номер один. И когда мы говорили об управленческой функции, мы не затронули экономические факторы, которые влияют на стоимость услуги.
«СБ»: Товарищество собственников как управляющая и обслуживающая дом структура экономически невыгодна.
А.Шеко: Абсолютно верно. А у нас, наоборот, их пытаются создавать в каждом доме, то есть дробить. Вместо укрупнения.
А.Ромашко: Никто не говорит о создании товарищества для обслуживания домовладения. Для этого есть специализированные организации, в том числе и ЖЭС. Товарищество как один из способов создается, чтобы управлять совместным имуществом.
«СБ»: Но, по мнению жильцов, государство, возлагая на собственников бремя ответственности за их общее имущество, предоставило им недостаточно жизнеспособные и эффективные инструменты для управления этим имуществом.
А.Шеко: Да. В условиях, когда тарифами на коммунальные услуги управляет государство, товариществам остается управлять только издержками на производство некоторых из таких услуг. Но для существенного снижения издержек первоначально требуются инвестиции в создание материально–технической базы, компетентное управление и увеличение масштабов производимых услуг. Однако практических возможностей по привлечению инвестиций у товариществ собственников нет, а попытки достигнуть «эффект масштаба» путем создания крупных товариществ собственников отрицательно сказываются на их управляемости.
«СБ»: И что, получается, что самой экономичной обслуживающей организацией остается ЖЭС? Он же один обслуживает два десятка домов.
А.Шеко: Дело в том, что организация, которая занимается техническим обслуживанием, подчиняется тем же законам рынка и микроэкономики — экономики предприятия. И здесь уже встает вопрос эффективности управления госпредприятием. Сегодня элементарный договор подряда на вывоз мусора при фактической стоимости работ 3 — 5 миллионов на бумаге может быть оценен в 15 миллионов рублей. И вы ничего не докажете. Влияет это на стоимость вашей жировки?
«СБ»: Еще бы! И потому многие читатели считают, что мы повторяем худший российский опыт реформирования ЖКХ.
А.Шеко: На мой взгляд, существующая модель нуждается в реконструкции. Товарищества собственников — неэффективная форма управления совместным домовладением.
«СБ»: Жизнь требует максимально простых способов волеизъявления собственников по вопросам управления общим имуществом и многократного усиления контрольной функции над их финансово–хозяйственной деятельностью.
А.Шеко: Заявленные контрольные функции непросто осуществлять и самому товариществу, и исполкому.
«СБ»: Так в исполкоме один или два человека, которые занимаются городским хозяйством...
А.Шеко: Признаюсь, не знал, что в 510–й Указ Президента в прошлом году внесены изменения, которые возлагают на местные органы власти функции контроля за финансово–хозяйственной деятельностью товариществ собственников. Интересно, как администрации районов будут указ выполнять. Это тяжело настолько, что практически трудновыполнимо. Нет ничего лучше контроля со стороны самого собственника. Вот твое имущество, ты и будешь сам контролировать, как оно обслуживается, как расходуются собранные средства. Но, к сожалению, у нас пока это тоже не получается.
«СБ»: Но вы как уполномоченное лицо можете проконтролировать?
А.Шеко: Не я ведь должен контролировать, а меня. А у нас все слилось в одно: ты являешься и уполномоченным, управляя общим имуществом, и сам себе назначаешь контроль — ежегодно приглашая аудиторскую проверку. Кстати, и немногие аудиторы берутся проверять товарищества.
«СБ»: А к чему это может привести, полагаем, понятно всем. Таким образом, вывод, который сам собой напрашивается из нашей беседы: у товариществ собственников практически нет ни экономических, ни иных предпосылок хозяйствовать эффективно. Таких, где содержание и обслуживание совместного домовладения на должном уровне, — единицы. Они — скорее исключение из правила. А как быть? Вот об этом сегодня должны думать все: и собственники жилья, и органы власти.
