В принципе, жилье — такой же товар, как и любой другой, продаваемый в магазине. Еще и очень дорогой, и социально важный. Почему тогда в отношении купли–продажи квадратных метров не действуют стандартные требования защиты прав потребителя при выявлении и исправлении брака? Почему у нас столько нареканий на качество возводимого жилья и ремонта старого жилфонда? Не умеем строить или не хотим? Нет заинтересованности, стимулов, низкая зарплата или не хватает новых технологий, современной строительной техники, кадров? Ответы на эти вопросы за «круглым столом» «СБ» искали: Александр ШИЛЕНКОВ, заместитель начальника инспекции по Минску департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации; Вячеслав ТУРОВ, главный инженер — первый заместитель генерального директора ОАО «МАПИД»; Виктор ДЮБАНОВ, главный инженер государственного производственного объединения «Минское городское жилищное хозяйство»; Ирина ПЛАВСКАЯ, заместитель председателя республиканского социально–просветительского объединения «Совместное домовладение», председатель товарищества собственников жилья по улице Бурдейного, 37; Дмитрий МЕЛЕШКЕВИЧ, директор ООО «Бетиз»; Леонид СОКОЛОВСКИЙ, управляющий товариществом собственников «Забудовец–2009» по ул. Жуковского, 2;Вениамин КАМЕНЕЦКИЙ, минчанин.
В.Каменецкий: Я живу в Московском районе. Несколько лет назад наш дом капитально отремонтировали. Заказчиком, понятно, выступало ЖРЭО. Подрядчик — ремонтно–строительное управление района. Проект успешно прошел все экспертизы. На бумаге вроде было нормально, а что произошло на практике — целая история. Можно сказать, печальная. Я сам строитель, из прожитых 80 лет 50 отдал этой профессии. Работал мастером, прорабом, начальником участка. Всю «кухню» знаю изнутри. По какой–то наивности я считал: раз дом находится на балансе и обслуживании ЖРЭО, оно заинтересовано, чтобы качество работ было на самом высоком уровне. Им же придется и дальше обслуживать его. Но, оказывается, все иначе.
То, с чем нам пришлось столкнуться после ремонта, ничем, кроме как потоком постоянно выявляемого брака, не назовешь. Например, меняли трубы горячего и холодного водоснабжения. Выполненные в заводских условиях оцинкованные заготовки не подошли по размерам. Их разрезали и соединили сваркой, что по нормам запрещено. Это раз. Второе: пробили плиты–перекрытия, пропустили через них новые трубы. А отверстия, вместо того чтобы заделать тяжелым бетоном, обмазали, простите, каким–то мусором. Трубы и гильзы не зачеканили. Теперь сосед сверху слышит, что делает в ванной сосед снизу. Звукоизоляции никакой! Третье. Самая дорогая работа при ремонте — 
замена окон. Строители, боясь, что заказанное окно может не вместиться в проем, делают «запас». У нас он оказался таким, что оконные коробки обшивали доской (кстати, сметой не предусмотрена). Нарушение и дополнительные теплопотери! Привезли подоконники. Уже, чем надо. Пришлось нашивать рейками. Построили входы в подвал — гидроизоляцию «забыли» сделать. Дальше продолжать?
«СБ»: Но с тех пор прошло уже 5 лет. Так все и осталось?
В.Каменецкий: После многочисленных коллективных жалоб в ЖРЭО создавались комиссии с участием строителей, проектировщиков, госстройнадзора. Утверждались протоколы со сроками устранения допущенного брака. Они не выполнены до сих пор. В ответ на наши обоснованные претензии к качеству мы получаем горы отписок. Одна из главных причин, на мой взгляд, в том, что запланированные деньги на ремонт уже истрачены! Такое отношение к работе, к экономии средств мне не могло привидеться даже в самом страшном сне.
«СБ»: Леонид Леонидович, в вашем новом доме тоже есть проблемы?
Л.Соколовский: Дом сдан в марте прошлого года с многочисленными недоделками, да такими, что просто вселиться и жить там было невозможно. Сейчас заказчик и генподрядчик под нажимом обслуживающей организации все активно устраняют. Маленький пример: «забыли» сделать стяжку в подвальном помещении и оставили негерметичные «прорехи» в монолитном фундаменте. Чуть дождь или оттепель — в подвал просачивается вода. Казалось бы, установка внутренних и наружных дверей в тамбурах подъездов — вещь для профессионалов элементарная. Но у нас строители внутренние двери поставили наружу, а наружные — внутрь. Перепутали. Причина этого брака и всех других — в отсутствии нормального контроля и технического надзора со стороны застройщика. Мало того что строители допускают ошибки, так еще и госстройнадзор, и приемная комиссия этого «не видят»! Зазоры между тротуарной плиткой «зашиты» не цементно–песчаным раствором, как положено, а просто песком, с нарушением уклонов кладки. Вода стоит, потом уходит в землю и размывает основание, на котором уложена плитка...
«СБ»: О качестве строительства и капитального ремонта мы получаем мешки писем. Но если их обобщить, то четко вырисовываются две самые массовые и актуальные проблемы: вентиляция и звукоизоляция. В новостройке по улице Панченко, 76 нынешней зимой в 20–градусный мороз замерзла вода в трубах санузла. Почему? Воздух не вытягивался из квартиры через вентканалы, а, наоборот, шел сверху вниз. Звукоизоляция между квартирами не 
выдерживает никакой критики. Сосед слышит соседа. И разговоры, и шаги. Люди себе места не находят от шума извне ни днем, ни ночью. А если, не дай Бог, сосед постелил на пол ламинат, то звук переставляемого с места на место стула, превращается в грохот, подвижность малыша — в танцы слонов.
И.Плавская: Это самая страшная беда всех новостроек.
«СБ»: Не только. Однако в «хрущевках» и «брежневках» это можно оправдать: когда строились эти дома, такого материала, как ламинат, не было. Но сейчас? Безусловно, недоделки были, есть и исключить совсем их невозможно. Но почему они в таких масштабах, что понадобилось публичное вмешательство Президента?
А.Шиленков: При нынешних масштабах строительства за всем сложно уследить. Тем более (специфика отрасли такая) когда недостатки можно обнаружить только в процессе эксплуатации. А у нас всего 35 «штыков» на 2 тысячи объектов. Где–то технический надзор не сработал, где–то авторский контроль...
«СБ»: Хорошо, возьмем конкретно проблему с вентиляцией.
А.Шиленков: Представьте: рядом стоят два одинаковых дома с вентиляцией, выполненной по одному проекту и без нарушений. В одном никаких проблем, в другом — поток жалоб жильцов. Или еще пример. 10 лет все хорошо, а потом вдруг пропала вентиляция. Причин у этих явлений множество. Возможно, злую шутку сыграли воздушные потоки или сосед перепланировку сделал. Вопрос очень сложный, я согласен.
В.Туров: Мы вентиляцией серьезно занимаемся с 2007 года. Даже науку привлекаем. Основные проблемы возникают, как правило, в домах с совмещенной крышей, где нет чердачного пространства, которое выполняет роль дополнительной венткамеры. Из квартир по стоякам теплый воздух сначала попадает на чердак, а потом в общей шахте идет наружу.
«СБ»: Что же делать жильцам домов без чердака?
В.Туров: Они не брошены на произвол судьбы. Мы провели большую работу и с проектировщиками, и с заказчиками по установке дефлекторов, турбин, обратных клапанов и так далее. И практически во всех домах, жильцы которых жаловались на плохую работу вентиляции, недостатки удалось устранить. Но это не значит, что проблема решена и не будет вопросов впредь. Ведь не только смена воздушных потоков может послужить причиной. Очень многое зависит и от того, как эксплуатируется дом. У нас практически во всех домах действует естественная вентиляция. То есть воздух поступает в помещение через форточки или окна в режиме микропроветривания. Но жильцы самовольно устанавливают пластиковые окна, которые практически закупоривают помещения. А нет притока воздуха — нет вентиляции. Проблему может спровоцировать мощная принудительная вытяжка на кухне. Включают ее и что? Стремительный поток воздуха «опрокидывает» естественную вентиляцию, запахи тушения и варения появляются в соседних квартирах.
Что касается звукоизоляции. Высокая слышимость в панельных домах — не новость. Это один из недостатков крупнопанельного домостроения. Однако железобетонные конструкции наших домов обеспечивают нормативный уровень звукоизоляции. Но при замене линолеума с теплозвукоизолирующей подосновой на покрытие из паркета или ламината требуются дополнительные технические решения. Иначе сосед будет слышать звук иголки, упавшей на пол.
«СБ»: А почему в проекте не учитывают, что пол может быть из паркета или из ламината? Ведь их свободную продажу (кстати, без оговорок: где можно стелить, а где нет) никто не запрещал!
А.Шиленков: Предусмотреть можно все. Вопрос упирается в стоимость. Если закладывать при проектировании панельного дома звукопоглощающую изоляцию, неизбежно вырастет цена квадратного метра. Как это подорожание воспримут потенциальные жильцы?
В.Туров: И потом станут жаловаться, что квадрат социального жилья почему–то стал дороже. Скажут: нас устраивает линолеум.
Мы, строители, обязаны не отступать от установленных норм. Да, мне, например, не нравится, что стены ванной окрашиваются масляной краской, а потолок приходится белить побелкой. Это даже не вчерашний день в строительстве. Так строили еще при царе Горохе. Но есть утвержденные нормы отделки для домов типовых потребительских качеств, мы их выполняем. Активный председатель ЖСК всегда соберет собрание, обсудит, что им надо, а чего не надо, придет к заказчику и внесет изменения в проект. И нет никаких проблем. Главное — вовремя решить. Кроме того, проект проходит экспертизу со сметной стоимостью. Ее утверждают в Мингорисполкоме. Увеличение цены не нравится ни ЖСК, ни заказчику, ни банку, ни другим контролирующим органам...
И.Плавская: Сейчас у меня на обслуживании один дом. Сдан в 2002 году, застройщик — МАПИД. Строительных дефектов там выявлено не на один, а на многие десятки миллионов рублей. Некоторые вопросы по их устранению пришлось решать вместе с Госстройнадзором, причем непосредственно в присутствии инспектора, который наблюдал за ходом исправления недостатков. Например, стыки кровли козырьков над входами в подъезды делались и переделывались несколько раз в течение 7 лет! В одной квартире на первом этаже с момента сдачи дома в эксплуатацию по стенам пошла плесень. МАПИД сделал один теплоизоляционный пояс по всему периметру квартиры. Прошел год, все вернулось на круги своя. Утепление сделали второй раз. Внахлест. Проблемы и это не решило. Плесени стало еще больше. Провели экспертизу: конструкции не соответствуют проектному решению.
В.Туров: Это дом печально известной серии, где не до конца проработанное решение приводило к образованию «мостиков холода» в стыках наружных стеновых панелей цоколя и первого этажа.
И.Плавская: Но там и без этого было очень много самых разных претензий к качеству.
«СБ»: И сколько времени их устраняли?
И.Плавская: В течение первых 6 лет после сдачи дома.
В.Туров: Но ведь это живой процесс. В МАПИДе есть система обеспечения качества, она работает. По предложению проектировщиков было выполнено дополнительное утепление зоны промерзания.
И.Плавская: Это понятно. Но хотелось, чтобы проблем было меньше. Если к мягкой кровле все эти годы не было никаких претензий, значит, сделали ее хорошо. А стены «заплакали» уже на второй год жизни дома. Это говорит о чем? А козырьки подъездов?..
«СБ»: Виктор Павлович, с домами после капремонта такая же картина?
В.Дюбанов: Бывает всякое. Особенно много проблем, как здесь уже говорилось, с вентиляцией. Все шишки, как правило, сыплются на головы строителей. Да, они тоже виноваты. Но виноваты и жильцы, причем в большинстве случаев. Вырезают часть вентшахты, ставят пластиковые оконные рамы неизвестного происхождения, несертифицированные. На последних этажах домов с совмещенными крышами по проекту должны в обязательном порядке стоять вентиляторы. На вытяжку. Сколько ни проверяли, практически везде они сняты. Видите ли, жильцам не нравится, что шумят и платить приходится дополнительно за электроэнергию...
С Вениамином Иосифовичем мы знакомы уже несколько лет. Все выявленные недостатки по дому, который был отремонтирован пять лет назад, устраняет филиал «Минскремстрой». И ни одной копейки от нас за это он не получил. И не может получить, потому что финансирование объекта давно прекращено. Все делается за счет организации, которая проводила ремонт.
«СБ»: Почему так много средств ушло на ремонт, затем на исправление ущерба от ремонта и тем не менее люди до сих пор жалуются?
В.Дюбанов: Люди не жалуются, жалуется только один человек — Вениамин Иосифович.
В.Каменецкий: Вы — единственный руководитель, который за 5 лет сам приехал на место разобраться, лично возглавил техническую комиссию по обследованию дома. Составлен акт, в нем около десятка замечаний... И сегодня как раз последний день, когда они должны быть устранены. Из десяти выполнен только один пункт — изолированы магистральные стояки теплоснабжения.
«СБ»: Странно в этой и других подобных историях вот что. Для чего делается ремонт, на его проведение выделяют немалые деньги? Чтобы потом жильцы строителей и строители жильцов забыли ровно на 25 лет. До следующего ремонта. А тут целых 5 лет столько уважаемых организаций разбираются с его последствиями. Ну как это можно назвать нормальным?
В.Каменецкий: Да там последствий хватит еще на 5 лет. Подвал периодически заливается фекалиями. Эта проблема возникла после ремонта.
«СБ»: Читатели часто задают такой вопрос: почему ремонт производится не в тех домах, которые старше, а в тех, которые включены в план? И далее идут домыслы, что, мол, в списки попадают дома начальников или те, что на виду у начальства, а остальные, где–нибудь на окраине, никого не интересуют.
В.Дюбанов: Здесь главный и единственный критерий не возраст, а техническое состояние здания. В 2004 году институт «Белжилпроект» провел обследование жилищного фонда Минска. По его результатам был составлен перспективный план проведения капитального ремонта до 2015 года. Все здания, которые включены в план, должны быть отремонтированы. Более того, в перспективную программу могут быть включены и другие дома, но только по результатам обследования и соответствующего решения Мингорисполкома.
«СБ»: То есть, если состояние здания за минувшие 5 лет серьезно ухудшилось, его могут включить в этот список?
В.Дюбанов: Могут. Кроме того, ежегодно составляется программа капитального ремонта жилфонда на год. До 2000 года она реализовывалась не очень высокими темпами. Из 29 миллионов обслуживаемой жилплощади капитально ремонтировали где–то 190 — 200 тысяч квадратных метров. Сейчас ситуация резко изменилась. В 2009 году отремонтировано 635 тысяч квадратных метров. При том, что Минск построил 1,2 миллиона метров нового жилья. И все равно от тех темпов, которые предусмотрены программой, мы отстаем. Примерно, на 2 года. Хотя практически вся необходимая документация уже разработана, средств не хватает... При средней стоимости ремонта одного квадратного метра в Минске примерно 467 тысяч рублей, в жировку включается 296 рублей. То есть если копить деньги на капремонт будем такими темпами, то ждать его придется... 120 лет.
Л.Соколовский: А что входит в эти 467 тысяч? Какие работы?
В.Дюбанов: В основном работы по замене инженерных коммуникаций: общие стояки, водопровод, канализация, вентиляция, места общего пользования, подвал, благоустройство, ремонт кровли, утепление, замена окон. Если все это предусмотрено проектно–сметной документацией. В прошлом году минимальные затраты зафиксированы в Заводском районе — около 300 тысяч рублей, максимальные — в Московском: около 650 тысяч рублей.
В.Каменецкий: А бездумные траты сюда посчитали? Рядом с нашим стоит точно такой же дом. У нас коммуникации общие и теплосчетчик один. Наш отремонтировали, утеплили, а соседи мерзнут. Стали жаловаться. Исполком включил их в списки на капремонт. А в конце 2008 года непонятно по какой причине покрасили фасад. Зачем? Если дом потом будут утеплять? Через полгода краска посыпалась. Скажите, кто принимает такие решения и кто этот брак будет устранять? Ведь это же деньги. Обезличенные. За счет поступлений от жильцов. Или государства, не важно. Это деньги, выброшенные на ветер.
Еще пример. Дома 1 и 3 по улице Гебелева ремонтировали одновременно с нашим. Строители сделали тепловую реабилитацию только торцов дома. Жильцы стали жаловаться. И что вы думаете? Этот дом снова включили в план работ. Через 2 года после капитального ремонта на оштукатуренный и окрашенный фасад стали крепить плиты утепления!
В.Дюбанов: Для меня это новость, честно, не знал.
И.Плавская: А почему у нас не делается так, как, скажем, в Литве? Там самый главный показатель при проведении ремонта — энергосбережение. Делаются тщательные экономические расчеты, проводят утепление стен, модернизируют тепловые узлы, наращивают балконы, делая из них лоджии. С расчетами знакомят жильцов, объясняя при этом экономическую выгоду, ведь после таких работ квартплата уменьшается порой в два раза. У нас же капремонт провели, а температуру в квартире жильцы регулируют открытой форточкой.
Д.Мелешкевич: Если мы на каждом шагу говорим об энергосбережении, значит, этой цели должно быть подчинено все. Но у нас в проекты из года в год закладываются одни и те же материалы. Давай только типовое, старое, давным–давно известное. Ведь новое придется перерассчитывать. Это хлопотно. Вот здесь много упрекали МАПИД. А в чем он виноват? Строит из того и то, что написано в проекте. И отдувается, когда возникают проблемы с вентиляцией, звукоизоляцией, плесень идет по стенам.
Винили здесь и жильцов, которые самовольно меняют старые окна на новые. А что им делать, господа?! Многие старые окна невозможно ни открыть, ни закрыть. Почему у нас до сих пор в проекты закладывают в качестве вентиляционного приточного отверстия неплотности в окнах и дверях? То есть щели... Это нонсенс! Если мы говорим об энергосбережении, то щелей не должно быть! Это, извините, каменный век.
В.Туров: В наших домах нет принудительной приточно–вытяжной вентиляции.
В.Дюбанов: Это дорого. И по карману только владельцам элитного жилья. А у нас на первом месте задача обеспечить крышей над головой нуждающихся граждан.
В.Туров: МАПИД первым в стране построил энергоэффективный дом с принудительной приточной вентиляцией и рекуперацией тепла. Знаете, на сколько возросла стоимость одного квадратного метра? Более чем на 10 процентов. Не каждый согласится на это удорожание при возможной окупаемости до 20 лет. Кроме того, в стране нет ни одного производителя, который бы осуществлял комплексную поставку для таких домов систем рекуперации. Автор проекта — институт НИПТИС — предусмотрел использование оборудования как белорусского, так и из дальнего зарубежья. Но представьте себе, даже в Германии не ведется массовое строительство многоэтажных домов с системами рекуперации тепла.
И.Плавская: Там и панельные дома уже давно не строят. Уже лет тридцать назад как прекратили...
Д.Мелешкевич: ...как энергорасточительные. Наше предприятие, например, выпускает пенобетон — стеновой и теплоизоляционный материал, популярный на рынках Европы и России. Он энергосберегающий, обладает хорошей звукоизоляцией, не горючий, экологически чистый, легкий и практичный.
Л.Соколовский: Я согласен, нам нужно активнее применять эффективные строительные материалы. Но если у нас не будет грамотных и дисциплинированных строительных кадров, строго соблюдающих нормы, если у них не будет чувства ответственности за выполненную работу, то толку будет мало.
И.Плавская: Нельзя строить быстро, качественно и при этом еще и дешево. Как говорил древнегреческий философ Сократ, «сделанное наспех, редко хорошо сделано». Это во сто крат верно в отношении жилья.
В.Дюбанов: Нередко строительные организации из–за сжатых сроков сдачи объектов вынуждены идти на нарушения. Сроки, сроки, сроки...
Д.Мелешкевич: Все дело в том, что требования к соблюдению сроков у нас по–современному очень жесткие, а вот технологии, которые используются, далеко не самые передовые. Работают часто с одним краном. Вы видели репортаж со строительства супернебоскреба в Дубае? Там бетон подается насосом на километровую высоту. Есть у нас что–либо подобное? А строить хотим так же быстро. Результат: бесконечные доделки и ремонты.
А.Шиленков: Все это так. Но кроме технологий и новых материалов, у нас не хватает мастеров и прорабов. Грамотный мастер снимает половину проблем с качеством, правильно организуя работу, поддерживая жесткую дисциплину. Брак — это недопустимо. Тем более он не должен оплачиваться. Строитель должен получать не за вал, а за качество.
В.Туров: У нас на гарантии более 18 тысяч квартир. Ежегодно сдаем более 10 тысяч новых. Но даже после начала работы «горячих линий» разных уровней не произошло многократного увеличения количества обращений по качеству. А при таком объеме строительства от промахов никто не застрахован.
Д.Мелешкевич: Думаю, нам не хватает четкой системы ответственности. От проектировщиков до ЖЭСов. Пока же мы имеем бесчисленное количество дефектов и недоделок, а ответственности за это никто не несет. Все кивают друг на друга. В лучшем случае находят крайнего и обязывают его исправлять, ремонтировать. Но ответственность — это не значит только неотвратимость наказания. Жильцу нужны не наказанные проектировщики и строители, а квартира без брака и недоделок. Жилье — это такой же товар, как любой другой, приобретаемый в магазине.
Л.Соколовский: Кстати, в магазине к любому товару в обязательном порядке выдаются паспорт и руководство к эксплуатации. Там записано, как правильно включать, выключать, что можно или категорически не допускается. Почему на здание и каждую квартиру не выдается такой документ?
В.Туров: МАПИД уже года четыре как выдает такие инструкции жильцам. Разработаны и отдельные памятки...
И.Плавская: Они у вас из области: «Как правильно проветривать помещения в новом доме». Но каждый жилец должен иметь полноценный паспорт на квартиру. Где проходит электропроводка? Какова теплопроводность стен? Каким напольным покрытием можно заменить предусмотренный проектом линолеум? Почему нельзя уменьшать вентиляционные отверстия и ставить мощные кухонные вытяжки? Почему нельзя придвигать шкафы вплотную к наружной стене?
В.Туров: В Минске четверть миллиона нуждающихся в жилье. Давайте выйдем на улицу и спросим любого человека: согласен ли он строить квартиру, скажем, в Каменной Горке, по 500 долларов за квадрат сегодня или подождет, пока начнем строить дом по измененным нормам, с повышенной звукоизоляцией, принудительной вентиляцией, из новых материалов и значительно дороже? Могу заключать пари, что он будет готов подписать договор тут же, на коленях.
«СБ»: А потом, когда получит ключи и вселится, будет писать жалобы и на плохо работающую вентиляцию, и на шум у соседей, и на отсутствие детсадов, магазинов, и на переполненный в час пик транспорт...
