В одном доме воюют два товарищества собственников

Жильцы любого дома сегодня могут собраться и создать товарищество собственников. Это право самим управляться и обслуживать общее имущество существует в стране без малого два десятилетия. Но что любопытно, до ввода здания в эксплуатацию его застройщик также вправе зарегистрировать товарищество, причем в течение нескольких дней, по заявительному принципу. Это нормы одного и того же закона. Наверняка его разработчики и подумать не могли, что когда–нибудь правовые установки выстрелят одновременно. Однако в доме 2б на 308 квартир по улице Леонида Беды в Минске так и случилось. Сложилась уникальная в своем роде ситуация: здесь параллельно функционируют два товарищества собственников. Одно, созданное в 2010 году, обслуживает квартиры, внимание другого, образовавшегося в 2011–м, когда сдали в эксплуатацию офисы и двухуровневые гаражи–стоянки, сосредоточено на нежилых помещениях. И что же?


Более года жилец дома Сергей Внучкин и товарищество собственников по ул. Л.Беды, 2б подают иски в суд на ТС «Гаражи–стоянки по ул. Л.Беды, 2б» и застройщика дома ЗАО «Автопривал». Суть: признать решение о создании второго товарищества недействительным. Почему? По сути дела, в доме два обслуживающих предприятия с полным штатом сотрудников: по два председателя, бухгалтера, главных инженера, электрика. На их содержание во втором товариществе уходит более 2.000 рублей в месяц. Люди обратили внимание: обслуживание квадратного метра стоянки для ее владельцев обходится в полтора раза дороже, чем метра в квартире. Возникают нюансы и с управлением. 66,964% голосов в ТС «Гаражи–стоянки по ул. Л.Беды, 2б» принадлежит ЗАО «Автопривал». Это, как говорят специалисты, блокирующий пакет. То есть все решения по факту принимаются застройщиком. Например, в прошлом году товарищество на внеочередном собрании приняло решение приостановить отчисления на капремонт. Директор «Автопривала» Александр Бардаков мотивировал это тем, что аккумулируемые на счету средства съедает инфляция. Мол, гораздо разумнее ремонт финансировать по фактическим затратам. Логично, спору нет, но если через 30 лет компании просто не будет? «Ну а если что, гаражи можно просто засыпать, жильцы ничуть не пострадают, дом стоит на бетонных столбах», — такой последовал ответ.


А еще на территории гаражей–стоянок проходят все жизненно важные коммуникации. Скажем, плату за тепло одно товарищество перечисляет на счет другого. Также юрлица делят земельный налог. Участок–то один на двоих. Имеются и технические нюансы. В доме периодически засоряется канализация, принадлежащая одному товариществу, и заливает имущество другого. Председатель ТС

Генрих Тарима

«Гаражи–стоянки по ул. Л.Беды, 2б» Генрих Тарима, в свою очередь, жалуется: на головы арендаторов офисов и их посетителей капают кондиционеры, установленные жильцами незаконно. И его визави не в состоянии с этим справиться. Словом, поводов для вечных распрей — вагон и маленькая тележка. Более того, председатель правления первого ТС Валерий Конюшкевич уверен: стояночные места на нижнем уровне гаражей созданы обманным путем: «При строительстве дома дольщики оплатили монтаж монолитной плиты, значит, она им и должна принадлежать». И, кстати, в доказывании, что приносящая доход застройщику собственность должна принадлежать жильцам, председатель готов идти до конца. Хотя Александр Бардаков уверяет: для подобного рода рассуждений нет оснований. На каждое стояночное место и гараж у компании имеются техпаспорт и свидетельство о праве собственности.

Эта война уже стоила жильцам более тысячи деноминированных рублей, отданных на суды, адвокатов, госпошлины. Председатель В.Конюшкевич даже демонстративно отказался получать зарплату, за счет этого покрывает понесенные затраты, чтобы жильцы не возмущались. Но пока в судебной гонке фору первому товариществу дает второе. Это создать предприятие у нас просто, а ликвидировать — большая проблема, тем более вполне себе успешно работающее. Впрочем, все стадии судебного процесса еще не пройдены.


И это еще не вся история. Качество строительства у нас далеко от идеального. И даже хорошим его, что греха таить, назвать сложно. На третьем году эксплуатации фасад дома начал давать трещины, а с балконов незадымляемых лестниц на головы прохожих посыпалась штукатурка. Обращения товарищества к застройщику оказались тщетны: гарантийный срок прошел. И жилец дома Юрий Большаков и ТС по ул. Л.Беды, 2б инициируют очередное судебное заседание. Аргумент железный — результат заключения НПУП «Стройреконструкция» о нарушении застройщиком технологии с рекомендациями, как все исправить. Но, как говорится, сколько специалистов, столько и мнений. Ответчик явился на заседание во всеоружии — с экспертизой НИРУПС «Институт БелНИИС». Дефекты те же, а выводы диаметрально противоположные: эксплуатирующая организация недорабатывает. Снег с парапетов и балконных ограждений не убирали, гидроизоляцию вовремя не восстанавливали, поручни и стойки не красили. Нашлось объяснение трещинам в стенах — всему виной температурно–усадочные деформации несущих конструкций. Технология возведения жилья из ячеистых блоков с утеплением и штукатуркой достаточно нова, то и дело с течением времени в ней проявляются недостатки. Это ни для кого уже не новость. Логично, что судья назначил очередную, окончательную проверку качества исполнения работ — строительных и эксплуатационных. Кто проиграет, тот и будет платить. Деньги на кону стоят немалые. Более 6 тысяч рублей стоило мнение экспертов первого ТС, и на 1,7 тысячи потратилось ЗАО «Автопривал». Плюс судебные издержки около 1,5 тысячи рублей. Тут уже годом неполучения зарплаты точно не отделаешься...


Несколько весьма поучительных выводов из всей этой истории. Собственникам надо вместе с ключами от новой квартиры вручать инструкцию по ее эксплуатации, а ЖЭС — еще и по всем узлам и конструкциям. Тогда бы жильцы дома по ул. Л.Беды знали, что получили в собственность далеко не элитное жилье, как с виду кажется. В нем применялись дешевые технологии, которые требуют дополнительных затрат по уходу. Это первое. А второе напрашивается само собой: зачем затратное в обслуживании и разрушающееся строить? Ну и третье: управлять жильем и обслуживать его должны профессионалы, аттестованные и квалифицированные компании. Хотя и говорят, что лучший контролер качества — потребитель, но в случае с жильем постулат не работает: слишком много специфики. Когда–то в 1990–е у нас пробовали директоров предприятия выбирать на общих собраниях. К счастью, мода быстро сошла на нет. Между тем товарищество собственников — тоже предприятие, руководителя которого по сей день выбирают общим собранием. Было бы иначе, может, на деньги, сгоревшие в войне дома по Беды, 2б, сделали бы если не полный, то неплохой капитальный ремонт и стен, и балконов?

КОМПЕТЕНТНО

Антон Загоровский, заместитель прокурора Советского района Минска:

— Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. Но в случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, возможно создание товарищества по управлению этой частью.