С таким явлением, как финансовые и строительные пирамиды, мы познакомились в 1990–е. Инфляция пожирала сбережения и зарплаты. Этим и еще вольницей перестройки воспользовались мошенники. Принимали у граждан деньги мешками и обещали взамен либо дешевые квартиры, либо баснословную (до 360 процентов годовых!) прибыль — как шанс спасти нажитое. Все это было понятно и объяснимо тогда. Но сейчас?
Однако факт. Четыре минские строительные компании оставили людей, доверившихся им, без жилья, без средств. И практически без надежды их вернуть, если судить по схемам работы некоторых махинаторов. Квартиры продавались (некоторые дважды), деньги переводились в финансовые компании и обналичивались. Есть серьезные проблемы еще с 23 застройщиками, которые, похоже, взялись не за свое дело: постоянно нарушают нормативные сроки ввода жилья и не выполняют взятые перед дольщиками обязательства. Одна из таких фирм три дома по улице Берута в Минске возводит уже шестой год (!). Как такое возможно? Почему финансовые пирамиды у нас стали достоянием экономической истории, а строительные — нет? Как выполнить требование Президента, прозвучавшее в Послании народу и Национальному собранию, и поставить «жесткий заслон мошенникам»?
Кто рискует...
Многие считают, что строительство жилья — чрезвычайно сложный процесс, потому что обусловлен множеством нормативных актов, подвержен жесткому контролю. С каждым застройщиком заключается инвестиционный договор, нарушение его влечет такие драконовские санкции, что мало не покажется. Ни один инвестор не получит площадку, если не предъявит декларацию об источниках финансирования. Но практически все уверены, что дело это архиприбыльное.
Оба утверждения верны отчасти, в теории. Тем более известно, что рядышком с профессионализмом в строительном деле у нас шагает протекционизм. Сейчас меньше — доходы не те, да и обожглись многие, а прежде... Что происходило в действительности, рассказал мне директор одной небольшой строительной организации. Кстати, из тех немногих, ни разу за всю историю своего существования не нарушивших сроки ввода жилья в эксплуатацию.
Несколько лет назад, когда квадратные метры раскупались, как булочки с пылу с жару, у этой фирмы были серьезные проблемы с получением строительных площадок. В то же время места под застройку имелись у малоизвестных компаний, которые обращались к директору с деловыми предложениями: мол, у нас есть земля, у вас — мощности, давайте вместе строить. «Когда я изучил их бизнес–план, пришел в ужас, — вспоминает мой собеседник. — Точно такой же могли написать и вы, например, взяв за основу себестоимость строительства квадратного метра в МАПИДе, добавив еще 400 долларов прибыли и получив на выходе стоимость квадратного метра около тысячи условных единиц. Люди элементарно не понимали, во что они ввязываются, насколько сложен процесс организации и контроля строительства, не просчитывали все риски. Сейчас мы продаем квадратный метр в новостройке по 3 миллиона 250 тысяч рублей. В лучшем случае будем иметь 100 долларов прибыли. Это меньше 10 процентов».
Но в Минске более 200 строительных организаций. Какая–то из них вполне могла согласиться. А если еще и такая, у которой «нет денег на новые кельмы» (снова цитирую опытного строителя)... Непрофессионалы у руля, непрофессионалы за рулем — потенциальная пирамида. Знает ли об этом дольщик? Конечно, нет. К тому же он падок на привлекательные цены и свято верит, что каждый шаг компании, которая будет привлекать его деньги, под контролем, начиная от получения площадки до ввода дома в эксплуатацию.
Не готовы доверять анонимному собеседнику? Тогда я расскажу вам свою историю. Дело в том, что у одной из тех, «кинувших» дольщиков компаний могло быть не 440 «ненадлежаще заключенных договоров», за наличные деньги, а 441. И этим 441–м номером могла стать моя приятельница, если бы 2 года назад не похвасталась удачным вложением средств в закрытое акционерное общество. Средняя цена метра на рынке была в пределах 2.000 долларов, ей по знакомству предложили за 1.200 у.е. Услышав знакомую аббревиатуру, я обомлела. Дело в том, что с одним из учредителей компании сама познакомилась при пикантных обстоятельствах. Когда разбиралась с жалобой частных инвесторов «ударной комсомольской стройки» по улице Громова в Малиновке. На седьмом году ее истории. После пикетов и бесчисленных жалоб людей достраивать дома пришлось УКСу Московского района Минска. Директор той долгостройки и соучредитель нынешней скандальной компании, «кинувшей» дольщиков, — один и тот же человек. Когда дом передали УКСу, он спокойно покинул пост и немедленно учредил новую компанию и, что самое любопытное, — получил престижное место под застройку. Я рассказала об этом подруге, та немедленно забрала деньги. Сейчас благодарит.
Есть лазейка
Но почему человеку удалось пересесть с одного зашатавшегося кресла в другое и возглавить новую стройку? А разве это нонсенс? Развалит руководитель несколько колхозов в одной области, а его назначат рулить животноводческим комплексом в другой. Скажете, так не бывает? Менеджерские ошибки — деяния уголовно не наказуемые, если не доказан умысел. В строительстве доказать, что фирма собрала деньги и не приложила должных усилий, чтобы они материализовались в квадратные метры, еще сложнее. Достаточно просто затянуть сроки, как выражаются строители, освоения средств — и материалы, аренда кранов и другой техники подорожали, подскочила зарплата рабочих. И если в договоре с дольщиками фиксированная цена, то все — без скандала и финансового или административного вмешательства извне дом не вырастет никогда. Вот чем больше всего опасна стройка. Профессионалы это знают, дилетанты — нет.
Между тем по законодательству застройщиком может быть, образно говоря, даже глянцевый журнал или индивидуальный предприниматель с рынка, если он выполнит ряд условий. Получит документ, удостоверяющий право на земельный участок, где будет размещен дом, согласует проект, сметную документацию, подпишет договор подряда со строительной компанией, оформит разрешение на проведение строительно–монтажных работ, опубликует проектно–сметную декларацию. И — за дело.
Но панельный дом, возразите, по нормативу строится максимум год, кирпичный или каркасно–блочный — полтора–два. И затем неудачника точно разоблачат. А не задумывались, почему же тогда дома у нас, случается, возводятся по 6 — 7 лет? По закону. «Заказчик имеет право продлить сроки возведения объекта, если обоснует причины, — утверждает Иван Лопатик, исполняющий обязанности начальника инспекции Госстройнадзора по Минску. — Отсутствие финансовых средств — обоснованная причина».
Понимаете, какая любопытная картина вырисовывается? Исполком по формальным признакам не может отказать ни глянцевому журналу, ни индивидуальному предпринимателю войти в строительный бизнес. Тем более если за ходока есть кому попросить. А Госстройнадзор будет вынужден продлять сроки строительства, если заказчик заявит, что у него нет денег, чтобы завершить стройку. Затем жертвы неудачных менеджеров напишут жалобы во все инстанции, и государство, как бывало всякий раз, их защитит.
Например, сейчас по госцене с минимальной рентабельностью в Каменной Горке для обманутых дольщиков будут построены 2 дома с привлечением льготных кредитов, которые наверняка получат и нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, и нет. То есть проблему закроют за счет бюджета.
Извечный вопрос: что же делать?
«Наверное, надо предусмотреть норму, чтобы застройщик вкладывал свои средства в строительство хотя бы до 50 процентов и был, таким образом, заинтересован окупить вложения», — полагает заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Архипова.
— И что получим в результате? — возражает Николай Простолупов, председатель белорусской ассоциации «Недвижимость». — Удорожание строительства. Где возьмет деньги застройщик? Пойдет в банк, оформит кредит под 25 процентов годовых и заложит эти затраты в цену. Но стоимость квадратного метра сегодня и так не сопоставима со средней зарплатой. Если застройщиков станет меньше, а цена метра дороже, мы искусственно затормозим решение квартирного вопроса и не более того. А тот, кто захочет обмануть регулятора, обманет, можете не сомневаться.
— Может, ввести механизм страхования? Типа «Автокаско», — вступаю в диалог.
— Это плюс 10 — 15 процентов к цене метра. Вы готовы платить? — снова парирует Николай Простолупов. — Клиенты, которым мы это предлагали, отказались категорически.
В деньгах банкиры знают толк
Банкиры, конечно, строителям не советчики. Однако в деле борьбы с финансовыми пирамидами, на мой взгляд, преуспели. Сегодня деньги можно смело нести в любой малознакомый банк и спать спокойно. «У нас создана рыночная система раннего предупреждения негативных явлений на финансовом рынке, — делится опытом Сергей Дубков, начальник главного управления банковского надзора Нацбанка. — Изучив лучшую мировую практику, внедрили самые прогрессивные методики мониторинга банков, создали эффективную информационно–аналитическую систему анализа их финансовых потоков, клиентской базы, обучили людей и на самых ранних стадиях выявляем проблемные места».
«Наверное, есть необходимость создать или уполномочить некую структуру, которая бы также отслеживала проблемных застройщиков, — поддерживает банкира Николай Простолупов. — Допустим, если строительство дома затягивается более чем на полгода, точно нужно разбираться, почему».
Пока же заинтересованные министерства и Мингорисполком разрабатывают очередной нормативный акт по «долевке». Основное его новшество: договоры долевого строительства будут регистрировать в единой электронной базе. Это, по крайней мере, исключит продажу одной квартиры нескольким дольщикам. Кстати, такая регистрация уже введена в России. А как решают проблемы строительной отрасли в других странах? Может, надо просто изучить мировой опыт и аккуратно, учитывая национальные особенности, позаимствовать. Ведь есть удачный пример: Национальный банк избавил нас от финансовых пирамид. Надеюсь, что навсегда... Хорошо бы с этим делом поспешить. По данным инспекции Госстройнадзора по Минску, из всех коммерческих застройщиков нынче не больше десяти укладываются в нормативные сроки возведения жилья. Причем в число нарушителей в связи с кризисом попали и широко известные компании. Нехороший знак.
КОЛЛАЖ АННЫ ВЯЖЕВИЧ, «СБ».
