Участниками нашего предметного разговора стали заместитель министра жилищно-коммунального хозяйства Виталий Смирнов, заместитель председателя Госкомимущества Вячеслав Абрамов, заместитель начальника главного управления — начальник управления контроля строительства, ЖКХ и связи Комитета государственного контроля Александр Якимов, первый заместитель председателя Минского райисполкома Владимир Юргевич и генеральный директор КУП «ЖКХ Минского района» Андрей Бекета.
На баланс ЖКХ объекты поступали в различном состоянии. Некоторые могли выглядеть так. Убытки включались в затраты
«Р»: Виталий Алексеевич, первый вопрос адресуем вам. Насколько остро стоит сегодня проблема непрофильных активов в системе ЖКХ?
Виталий СМИРНОВ.
В. Смирнов: Сейчас она стоит не так остро, как несколько лет назад. И все же вопросов хватает. Как-то само собой так сложилось, что ненужные объекты недвижимости продолжительное время передавались на баланс организаций ЖКХ. Хотя основная их задача — предоставлять качественные жилищно-коммунальные услуги. Поэтому раз уже состоялся факт передачи объекта, то собственник должен подумать, как возместить затраты на его содержание и как эффективно его использовать.
«Р»: На данный момент сколько в стране непрофильных объектов на балансе ЖКХ?
В. Смирнов: Цифра на 1 апреля — 2162. При этом за первые три месяца года организации ЖКХ избавились почти от 190 объектов. Это говорит о том, что местные власти стали активнее решать судьбу такого имущества. Толчком стал Указ № 535, в котором четко прописано, что непрофильный объект, если он передается на баланс коммунальных служб, должен содержаться и за счет местных бюджетов. В некоторых регионах пошли по другому пути: создали специализированные организации, которые профессионально занимаются обслуживанием неиспользуемых объектов.
«Р»: Это значит, что объекты перестали передавать на баланс организаций ЖКХ?
Александр ЯКИМОВ.
А. Якимов: Работники Комитета госконтроля выявили факты передачи непрофильных объектов в 2016—2017 годах. Так, в Брестской области в 2016 году и первом полугодии 2017 года на баланс КУП «ЖКХ Пинска» передали автобусную площадку с диспетчерским пунктом, в Ляховичах — ремонтно-механический завод. В Гомельской области в Петрикове коммунальщики поставили на баланс здание столярного цеха, в Рогачеве — три трансформаторные подстанции.
«Р»: Александр Анатольевич, как представитель Комитета госконтроля, что можете сказать о количестве непрофильных объектов и убытках от их содержания?
А. Якимов: Когда пять лет назад мы начали заниматься проблематикой непрофильного имущества, на балансе ЖКХ находились тысячи таких объектов — здания и сооружения бывших военных городков, оздоровительные лагеря, промышленные и сельскохозяйственные предприятия, пожарные депо, рынки, теплоходы... Список этот длинный. В 2014 году убытки из-за содержания непрофильных объектов оценивались примерно в 15 млн рублей с учетом деноминации. Зачастую убытки включались в затраты по оказанию услуг населению, что приводило к увеличению их стоимости и, как следствие, к росту тарифов на жилищно-коммунальные услуги.
Сегодня убыточны примерно 42 процента непрофильных активов в ЖКХ. Хотя важно отметить, что убытки от содержания непрофильных активов ежегодно снижаются: в 2016 году они составили
6,7 млн рублей, в 2017-м — 3,4 млн, в 2018-м — 2,2 млн рублей. Хочу особо подчеркнуть: начиная с 2016 года по законодательству эти убытки уже не ложатся на себестоимость жилищно-коммунальных услуг и, соответственно, на размеры платежей населения не влияют.
Организованная помощь
«Р»: Получается, себестоимость жилищно-коммунальных услуг для населения от непрофильной накипи «очистили». Но вышло так, что эти затраты теперь легли на плечи коммунальных служб. Не потянет ли такая ноша их на дно?
А. Якимов: В Директиве № 7 «О совершенствовании и развитии жилищно-коммунального хозяйства страны» прописано: не передавать непрофильные объекты на баланс организаций ЖКХ без их финансирования. Новый документ мотивирует местные органы власти заниматься подобными объектами, ведь теперь на их содержание необходимо предусматривать средства из местного бюджета. Обязательное условие при передаче — заключение договоров.
«Р»: Знаем, что в Минской области подобные договоры заключены, но средства из бюджета в полной мере на счета коммунальных служб не поступили. Как выглядит ситуация в целом по стране?
А. Якимов: В прошлом году в ЖКХ признан непрофильным 2351 объект. Решения по дальнейшему использованию приняты по 1873 объектам — это почти 80 процентов. Несмотря на это, практически во всех регионах страны не приняты меры по возмещению в полном объеме затрат по содержанию и обслуживанию указанных объектов, в связи с чем организации ЖКХ несут убытки. Напомню, чистый убыток в прошлом году составил 2,2 млн рублей. Это значит, что организации ЖКХ направляют собственные средства на погашение этих убытков, вместо того чтобы обновлять и развивать материально-техническую базу.
В. Смирнов: Приведу данные за два месяца этого года. В Брестской области местными органами власти возмещены все затраты. В Витебской области тоже. В Гомельской — за два месяца бюджет погасил более 30 тысяч рублей всех убытков, в Могилевской — 67 тысяч рублей, в Минской — 161 тысячу рублей.
Кроме того, местные органы власти принимают решение о дальнейшей судьбе объектов — сдаче их в аренду, ликвидации объекта, продаже на аукционе. Специфические объекты, например дома бытового обслуживания, передаем на баланс специализированным организациям.
«Р»: Вячеслав Анатольевич, как можно решить проблему непрофильных объектов в системе ЖКХ?
Вячеслав АБРАМОВ.
В. Абрамов: Неиспользуемыми либо неэффективно используемыми объектами должны заниматься специалисты. Сегодня в стране создано 11 специализированных организаций, основная деятельность которых связана с использованием этих объектов. Это сдача в аренду, подготовка к продаже и последующая реализация. Такие организации — довольно эффективный инструмент.
«Р»: Опыт создания таких организаций признан успешным? Сколько объектов с их помощью удалось пристроить?
В. Абрамов: Да. Они созданы практически во всех областях. Так, за коммунальным унитарным предприятием «Аренда и услуги» г.Бобруйска изначально было закреплено 58 объектов общей площадью 27,6 тысячи кв.м. Сейчас передано в аренду 10,4 тысячи кв.м (154 договора), 10 объектов продано, 2 — передано безвозмездно, предлагается к продаже на аукционных торгах 4 объекта общей площадью 5,6 тысячи кв.м.
«Р»: Нужны ли такие организации в каждом районе страны?
В. Абрамов: Стоит учитывать региональные потребности, особенности. В любом случае решение должно приниматься местной властью.
Пароход и автобус для коммунальщика
«Р»: Предлагаем на примере одного района — Минского — посмотреть, как местная власть работает с непрофильными активами.
Владимир ЮРГЕВИЧ.
В. Юргевич: Мы не совсем показательный в этом плане район. В 2013 году мы применили опыт Минска и разделили оказание жилищно-коммунальных услуг по направлениям. Жилищно-коммунальные услуги оказывают пять дочерних предприятий — ГП «Жилищник Минщины», ГП «Минрайтеплосеть», ГП «Водоканал Минского района», ГП «Минрайгорремавтодор» и ГП «Экоспецтранс». Непрофильные активы находятся на балансе головного предприятия — КУП «ЖКХ Минского района». Оно не оказывает основных жилищно-коммунальных услуг, а занимается предоставлением организациям услуг по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги, единой диспетчерской службы, управляет дочерними предприятиями. Также занимается содержанием, подготовкой и оформлением необходимых правоустанавливающих документов на неиспользуемые, так называемые непрофильные объекты Минского района. Что касается неиспользуемых объектов, которые попадают на баланс района, то они и сегодня появляются. Но благодаря выгодному расположению района мы их быстро вовлекаем в оборот.
А. Бекета: На балансе нашего ЖКХ — 19 зданий и более 3 больших комплексов сооружений. Сегодня по всему комплексу зданий мы получаем прибыль. Да, арендатор, бывает, съезжает на 2—3 месяца, и в это время мы выплачиваем земельный налог, налог на недвижимость. Но это не отражается на общей прибыли.
«Р»: На балансе ЖКХ Минского района есть необычный актив — пассажирские автобусы, о чем мы рассказывали в одном из номеров. Перевозки пассажиров и оказание жилищно-коммунальных услуг — довольно противоположные понятия. Как удается их совмещать и стоит ли это вообще делать?
В. Юргевич: Здесь неоднозначная ситуация. Заславчанам нужен транспорт. На территории Минского района нет своей автобазы. Ближайшая к Заславлю — в Молодечно. Поэтому двадцать лет назад автобусы передали на баланс ЖКХ. Планируем, что организацией пассажирских перевозок займется ГП «Минрайтеплосеть». Предприятие в силу специфики работы сейчас имеет всю материально-техническую базу для обслуживания и содержания автобусов. На стоимости и качестве жилищно-коммунальных услуг оказание пассажирских перевозок никак не отражается.
«Р»: Андрей Михайлович, вот завтра вам предложат передать автобусы местной автобазе. Интересно, вы обрадуетесь или подумаете, что у вас забирают прибыльный актив?
Андрей БЕКЕТА.
А. Бекета: Техника в лизинге, ее передать нельзя. Но если теоретически, конечно, отдали бы. Однако из любого вида деятельности можно получить прибыль, если ею заниматься. Если Минский райисполком проведет процедуру выбора подрядчика на осуществление пассажирских перевозок, победим мы в ней, там подпишем договор, согласно которому у нас будет производиться возмещение затрат в части невозмещаемых населением, то есть фактически те же самые субсидии, то в любом случае предприятие будет работать либо в ноль, либо с прибылью.
«Р»: То есть такой актив — это не проблема?
В. Смирнов: Если говорить конкретно о ситуации с автобусами, то решение нужно принимать все-таки с поправкой на ситуацию. В целом же позиция министерства такова — организации ЖКХ от непрофильных активов должны избавляться. Мы должны исключить даже возможные риски. Основная задача коммунальных служб — оказание качественных коммунальных услуг. Каждый должен заниматься своим делом.
«Р»: Приведите, пожалуйста, примеры необычных непрофильных активов, которые можно увидеть в регионах сегодня.
В. Смирнов: Линия по обжарке семечек, инкубатор, военные городки, пароход в Гомеле. Практически в каждом районе есть банные комплексы. Много спортивных комплексов. В Кобрине на балансе коммунальщиков есть аквапарк.
В. Абрамов: В военных городках встречаются бункеры, построенные для нужд Советской Армии.Понятное дело, такие объекты становятся ненужными для своей основной цели.
«Р»: Вячеслав Анатольевич, есть объекты, которые не вовлекаются в оборот даже за одну базовую величину. Или их берут, разворовывают и все равно бросают. Что с ними делать и сколько у нас таких «висяков»?
В. Абрамов: Всего в стране в этом году запланировано вовлечь в оборот порядка 2,5 тысячи неиспользуемых либо неэффективно используемых объектов. Есть объекты, которые можно приобрести за одну базовую величину или получить безвозмездно. И определенный спрос на них есть не только в Минском районе, но и в других регионах. Если объект не продан даже за одну базовую, это не значит, что его нужно сносить. Покупатель на него может найтись позже. По сути дела, необходимо работать с такими объектами индивидуально и даже выходить с инициативными предложениями к предпринимателям. Так, Щучинский райисполком сам предложил предпринимателям, занимающимся туристическим бизнесом, использовать военный бункер как экскурсионный объект.
«Р»: Когда мы говорим о сносе объекта, то подразумеваем, что это большие расходы. Стоит ли оно того?
В. Абрамов: Расходы, конечно, немаленькие, но определенные подвижки были сделаны в прошлом году. Министерство архитектуры и строительства подготовило проект постановления правительства, в котором упрощены подходы к разработке проектной документации по сносу таких объектов. По сути, исполком вправе принимать решение о сносе по отдельным категориям объектов без проектной документации. В этом году продолжается совершенствование регулирования строительной деятельности в части сноса. Обсуждается задача по созданию единого субъекта, который бы занимался сносом.
«Р»: Сколько неиспользуемых зданий и помещений уже снесено?
В. Абрамов: За прошлый год снесено 627 объектов из 683 запланированных. На этот год работа будет вестись в отношении 670.
«Р»: Что это — фермы, водонапорные башни, бани?
В. Абрамов: Объекты абсолютно разные. Есть цеха заводов, фермы, остовы недостроенных трансформаторных подстанций, которые стоят в поле.
В. Смирнов: Скажу по сносу зданий и помещений. Заниматься этим должен собственник. Как правило, это местный райисполком. Но снос объектов — не всегда убытки местного бюджета. Потому что содержать его или реконструировать бывает очень дорого. Да и нужно ли, если объект не пользуется спросом годами? Другое дело, что к каждому объекту нужен индивидуальный подход.
Непрофильный актив как дополнительный доход
«Р»: Владимир Иосифович, к вам вопрос: как сегодня возмещаются затраты на содержание непрофильных активов?
В. Юргевич: Так, как прописано в Указе № 535. Мы заключаем договоры на содержание объектов. Спрос на них хороший. Они приносят прибыль. Так что это можно считать дополнительным внебюджетным источником дохода ЖКХ.
«Р»: Александр Анатольевич, отслеживает ли ваше ведомство ситуацию с возмещением организациям ЖКХ затрат на содержание непрофильных объектов?
А. Якимов: Мы проводим контрольные мероприятия и при выявлении фактов нарушения законодательства выносим предписания, которые обязательны для исполнения. Вообще, с непрофильными активами на местах стали работать более предметно. Убытки организаций ЖКХ от их содержания из года в год снижаются. Об этом я говорил выше.
«Р»: Хотелось бы узнать: с неиспользуемыми объектами работают только у нас? Каков опыт других стран, в том числе стран бывшего СССР?
А. Якимов: В бывших советских республиках такие объекты зачастую остаются без внимания. В Грузии есть целые улицы с заброшенными зданиями…
В. Смирнов: Приведу пример Вильнюса. Балластом там стали цеха заводов. В них начали создавать элитное жилье с современным ремонтом и потолками высотой в 5—7 метров. Реконструированные цеха — тоже один из способов вовлечения в оборот.
В. Абрамов: Мы обратили внимание на опыт Германии, связанный с вовлечением в оборот военных городков, размещенных на ее территории. Работа по ним проводится разноплановая. Где-то местная власть использует для своих нужд, где-то объекты продаются, где-то комплексно реконструируются. А где-то привлекаются инвесторы.
«Р»: Насколько сложно у нас сейчас изменить функциональное назначение здания? Рассматривало ли Госкомимущество вопрос упрощения процедуры перепрофилирования объекта?
В. Абрамов: Сегодня законодательство позволяет это делать. Если мы говорим про сдачу в аренду государственного имущества, то она возможна не только под то функциональное назначение, которое обозначено в документах, но и под любое другое назначение. В ноябре 2017 года Главой государства принят декрет № 7, касающийся развития предпринимательской инициативы. И сегодня юрлица могут использовать свои объекты по другому назначению: для размещения производственных, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, офисных помещений. Кроме этого, предусмотрена возможность их технической модернизации под конкретные нужды предпринимателя без получения разрешительной документации, выдаваемой местными исполнительными и распорядительными органами.
Надо отметить, что при использовании по иному назначению государственных либо частных объектов должны соблюдаться определенные нормы и правила, в том числе и не нарушаться права и законные интересы граждан и других субъектов хозяйствования. Так, в помещении административного здания нельзя разместить цех по разделке рыбы или мяса.
Служба заказчика минимизирует затраты
«Р»: Давайте вернемся к цифрам, с которых начинали разговор. В скольких районах сегодня осталась проблема содержания непрофильных объектов в ЖКХ?
В. Смирнов: Сегодня на балансе 2351 объект. Исполкомы приняли решение в отношении 1784. Это неплохой результат.
«Р»: Получается, что законодательство позволяет на местах разбираться с этими объектами — сносить, либо перепрофилировать, либо сдавать в аренду?
А. Якимов: Да. С учетом региональных особенностей и экономической целесообразности.
«Р»: Виталий Алексеевич, какие проблемы остались на сегодняшний момент? Эксперимент в системе ЖКХ, который начался в Минске, был признан успешным и подлежит распространению на все регионы страны. Не помешает ли это решению вопроса с непрофильными активами?
В. Смирнов: Все, о чем мы сегодня говорили, — это административные методы решения проблемы. Принцип их такой: принял решение — исполняй его. Есть еще экономические методы. Я говорю о создании службы заказчика. В чем суть метода? У заказчика есть определенные средства на оказание той или иной услуги. И заказчик не может выделить дополнительные средства на содержание того или иного непрофильного объекта.
Так исключается вопрос содержания непрофильных объектов. То есть подрядчик приходит на работу к заказчику, выполняет определенный объем работы по оказанию определенной услуги и получает только те деньги, которые он заработал.
И если у подрядчика есть непрофильный актив, то он должен сам подумать, где взять деньги на его содержание, как вовлечь его в хозяйственный оборот, как его эффективно использовать, как избавиться от этого объекта. Но никаким образом не сможет затраты на содержание этого объекта переложить на стоимость оказания жилищно-коммунальных услуг. Даже теоретически. То есть это, можно сказать, экономический метод решения данной проблемы.
«Р»: На ваш взгляд, что еще осталось сделать, чтобы больше не возвращаться к обсуждению проблемы неиспользуемых или неэффективно используемых объектов?
В. Абрамов: Базовый документ по работе с госимуществом — Указ № 294. Сегодня мы подготовили изменения в этот документ. Предлагаем прописать ряд норм, которые поспособствуют повышению привлекательности тех объектов, которые будут продаваться. Так, за одну базовую величину сразу можно со старта осуществлять продажу по всей территории страны, за исключением областных центров и города Минска. При покупке по заявительному принципу мы предлагаем увеличить рассрочку за выплату стоимости этого имущества от года до трех лет. Предлагаем исключить аукцион со снижением на 20 процентов. И если объект не продан на первых торгах, то на следующий стартовая цена будет снижена на 50 процентов. Есть и ряд других предложений.
Мы ставим задачу, чтобы любой объект государственной собственности был размещен на единой информационной площадке.
Развивается единая база объектов государственной собственности, которые могут быть проданы или сданы в аренду. В 2018 году она была интегрирована с картографическим интерфейсом, а описание объектов дополняется их фотографиями. То есть заинтересованное лицо может выбрать на карте регион, где бы оно хотело купить или взять в аренду имущество, и сразу его увидеть.
А. Якимов: От непрофильных объектов ни за день, ни даже за год не избавиться. Это долгий путь. За пять лет многое сделано. И самое главное, что на сегодня все решения по этим объектам приняты так, чтобы они не влияли на платежи населения. При безусловном выполнении этих решений в течение года убытки организаций ЖКХ от содержания этих объектов будут сведены к нулю. Комитет в свою очередь будет держать на контроле реализацию данных решений на всех уровнях — от министерства до районных жилкомхозов.
