Хорошо, когда есть крыша над головой. Еще лучше — когда это крыша собственного дома. Закон о приватизации в 1992 году разрешил переводить госжилье в частное. Сейчас более 90 процентов квартир по стране находится в частной собственности. Оставшиеся 350 тысяч — ждут своего часа. Но время играет против нерасторопных. После 1 июля 2016-го жилье без собственника перейдет в разряд арендного со всеми вытекающими отсюда суммами в жировке. Это известие подстегнуло к активным действиям сотни и тысячи людей по всей стране. Однако многие из тех, кто захотел вскочить в последний вагон, столкнулись с дилеммой: приватизация стоит денег.
Документов нет. Экспертиза не нужна?
В агрогородок Горяны Полоцкого района меня привело письмо. Местные жители обратились в «Р» с просьбой помочь разобраться, почему стоимость их приватизируемых квартир оказалась выше, чем в Полоцке? На улице Молодежной меня встречала целая делегация.
— За двухкомнатную квартиру нужно выплатить от 170 до 240 миллионов рублей, за трехкомнатную — еще больше, — с ходу засыпали информацией жильцы двух- и трехэтажных домов. — Это очень дорого. На вторичном рынке красная цена им — 10 тысяч долларов.
Точно такое жилье в агрогородке Гомель и в деревне Салоники Полоцкого района стоит 35—50 миллионов рублей. А чем, спрашивается, это лучше? В квартирах холодно, горячей воды давно нет, с канализацией проблемы, подъезды во время дождя подтапливает.
— Вы ко мне зайдите, посмотрите квартиру. Вон, весь потолок в подтеках, представьте, что у соседки сверху творится, — чуть не плачет Надежда Чайковская. — Устали уже ремонт делать. И за эти стены мы должны выложить такие деньжищи?! Мне вообще больше 200 миллионов насчитали. Первый взнос нужно отдать в течение года. А как я за год насобираю больше 20 миллионов при моей пенсии? Сестра в Новополоцке приватизирует квартиру за 130 миллионов в доме с лифтом, хорошей теплоизоляцией и горячей водой. А у нас… Нет никакого настроения.
Нет его и у остальных жильцов домов по улице Молодежной. Шутка ли, выложить сотни миллионов рублей за квартиры в домах с 25—30-летней историей.
— Мы сомневаемся не в том, что стоимость приватизации наших квартир рассчитана по закону, — уверяет Алла Баркун. — А в том, верно ли указана балансовая (восстановительная) стоимость домов в актах передачи жилья на баланс ЖКХ в 1998 году. Почему так вышло, что для 4-квартирного построенного в 1984 году дома она превышает 1 миллиард 300 млн. рублей? Смущает и еще один момент. Оказалось, проектно-сметная документация по нашим домам не сохранилась ни в строительной организации, ни в колхозе, ни даже в архиве. По проекту изначальная балансовая стоимость могла быть намного ниже, чем в акте передачи. А значит, и сумма за приватизацию должна быть меньше.
Перво-наперво жильцы обратились в Полоцкое ЖКХ. Просили помочь в восстановлении первичных документов на дома или заказать независимую оценку стоимости приватизации. Чтобы сравнить ее с аналогичным жильем в Полоцком районе. Ответ пришел лаконичный: все данные для определения оценочной стоимости у специалистов есть. А значит, основания для независимой экспертизы отсутствуют.
Балансы и финансы
Дома по улице Молодежной с 1998 года находятся на балансе Полоцкого ЖКХ. Значит, только там мне смогут прояснить ситуацию.
— По вопросам ремонта домов — это не к нам. Мы лишь рассчитываем стоимость приватизируемых квартир, — объясняет «Р» Ольга Гузенок, ведущий специалист расчетно-кассового центра Полоцкого ЖКХ. — И здесь нужно понимать один важный момент. Приватизируя квартиру, человек восполняет средства, которые государство затратило на ее строительство.
Если дом реконструировали или капитально ремонтировали, то все затраты будут включены в оценку жилых помещений. Разумеется, это скажется на конечной цене.
Что касается верности расчета, то он, по словам специалистов, произведен на основании имеющейся в ЖКХ первоначальной балансовой стоимости на дату принятия к бухгалтерскому учету. Стоимость определяется в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации. И эти суммы не так страшны, как может показаться на первый взгляд. По крайней мере, для тех, кто решится на приватизацию в рассрочку на 40 лет. К слову, стать хозяином жилья можно даже после уплаты всего 10 процентов ее стоимости. И в случае приватизации в рассрочку цена квартиры не меняется.
Теперь о проектно-сметной документации, на которую ссылаются жильцы двух- и трехэтажных домов в Горянах. Оказалось, даже если ее и удастся найти, то она никак не повлияет на конечную стоимость приватизации их квартир.
— Потому что в основу всех расчетов положена первоначальная балансовая стоимость дома на дату его передачи, — говорит ведущий специалист расчетно-кассового центра. — Для нас это основной и единственный документ.
А вот что влияет на цифры, так это коэффициенты потребительских качеств и качества жилой среды, которые устанавливают местные исполнительные органы. Для Полоцка коэффициент качества жилой среды — от 0,7 до 1,3, для Горян — 1,1. Также на цену влияют индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР). Они применяются для перевода стоимости жилых помещений на момент их принятия на баланс в цены сегодняшнего дня и ежемесячно утверждаются Министерством архитектуры и строительства.
— Если человек захочет проверить, на основании чего ему насчитали именно такую сумму, мы предоставим все расчеты, — уверяет Ольга Гузенок. — Кстати, жителям дома № 5 из агрогородка Горяны такой расчет мы высылали.
Исключение на 30 миллионов
И все равно, какие-то заоблачные получаются цены за жилье в
— Квартиры всегда были дорогими. Считайте сами: в 1991 году однокомнатная стоила около 8 тысяч рублей, а средняя зарплата по стране не превышала 140 рублей в месяц. А потом они резко обесценились, — объясняет Константин Куликов, консультант Управления жилищного хозяйства Министерства жилищного хозяйства. — Гиперинфляция, деноминация в 1994 году — и квартиру можно было перевести в собственность всего за одну зарплату. Поэтому в 1999 году начала действовать новая редакция статьи 11 закона о приватизации. Стоимость стали определять в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации.
И все-таки почему приватизация жилья в агрогородках стоит не меньше, чем в больших городах? Квартира в Витебске и в агрогородке под Полоцком — две большущие разницы. Это подтвердит любой риелтор.
Затраты одинаковы для всех
— Стоимость приватизации — величина не рыночная, а оценочная. В конечном счете это сумма, в которую обошлась данная квартира государству в нынешних ценах с учетом износа дома, — уточняет Константин Куликов. — Затраты на строительство, а мы говорим о домах типовых потребительских качеств, по всей стране одинаковые. И не зависят от отдаленности населенного пункта от столицы.
Однако вернемся к нашим расчетам по балансовой стоимости. С ними все предельно ясно. Но как быть, если изначальная документация утеряна? В этом случае организация-балансодержатель вправе обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для расчета стоимости дома в ценах 1991 года. Окончательное решение по приватизации — за местными органами власти.
…Недвижимость имеет свойство дорожать. А потому средства, вложенные в нее сегодня, завтра, однозначно, пойдут в рост. Таковы законы рынка, таковы и законные требования приватизации. Принимать их или нет — каждый решает сам. Можно собрать или одолжить необходимую сумму. Можно взять кредит, продать машину, но стать в итоге хозяином квартиры и распоряжаться ею по своему усмотрению. Либо продолжать жить по договору найма. Это уже, как говорится, дело хозяйское.
