Жилье мое

Прозвучит, наверное, нескромно, но лично я отношу себя не к самым глупым людям. Однако когда пару лет назад пришлось продавать собственную квартиру, понял, что самостоятельно не смогу разобраться во всех юридических хитросплетениях этой житейской ситуации. Поэтому, чтобы по незнанию не наломать дров, предпочел обратиться за помощью к профессионалам из агентства недвижимости. Но не все сегодня имеют возможность поступить точно так же, поскольку услуги риэлтеров стоят весьма недешево. Хотя потребность в таких услугах испытывают многие: ежедневно в стране регистрируется свыше одной тысячи сделок с недвижимостью. Процесс купли-продажи жилья достаточно сложен и порой таит в себе специфические секреты. Попробуем раскрыть хотя бы некоторые из них...



Что нам стоит дом...

Если вы собрались продавать квартиру, необходимо прежде всего взять в родном ЖЭСе копию лицевого счета и заручиться согласием на совершение сделки всех совершеннолетних членов семьи. Ведь иногда происходят настоящие казусы. Скажем, заведующая специализированной юрконсультацией по правовому обеспечению сделок с недвижимостью Татьяна Ермак вспоминает такой случай. Хозяин двухкомнатной квартиры решил продать ее и, добавив денег, приобрести новую четырехкомнатную. Однако прописанная в квартире невестка по каким-то своим мотивам отказалась давать согласие на продажу. А по существующему закону отказ члена семьи от продажи или обмена квартиры обжаловать в суде нельзя. Такой вот правовой тупик.

Кстати, если, допустим, муж собирается продать квартиру, построенную или приобретенную в браке, независимо от того, где сейчас прописана или проживает его жена, она должна дать свое согласие на такую продажу. Правда, в брачном договоре могут быть оговорены и иные условия.

Еще одно немаловажное условие: если в квартире живет несовершеннолетний ребенок, при продаже обязательно согласие органа опеки и попечительства - таким образом охраняются права детей. Точно так же требуется разрешение на продажу квартиры, если в ней живет недееспособный гражданин. Это условие особенно важно для покупателей. Ведь чтобы проверить так называемую юридическую чистоту квартиры, иногда нужно делать запросы в столь специфические организации, как психоневрологический или наркологический диспансер, чтобы удостовериться в дееспособности участника сделки. Но эти самые диспансеры вовсе не обязаны предоставлять риэлтерам или адвокатам (не говоря уж о рядовых гражданах) сведения о своих пациентах. А ведь от такой информации зависит, - будет ли впоследствии сделка признана действительной или покупателю придется расстаться с квартирой. Выход здесь один: можно попросить самих продавцов принести соответствующие справки. Если кто-то из них отказывается, это должно по крайней мере насторожить покупателя.

При продаже жилья обязательно потребуются документы, подтверждающие право собственности, и выписка из регистрационной книги о правах, ограничениях, обременениях прав на изолированное помещение (бывшая справка формы 1). В случае оформления сделки у частного нотариуса или не по месту жительства наверняка придется посетить еще и государственного нотариуса своего района, который должен подтвердить отсутствие арестов и запрещений на квартиру.

Любому продавцу недвижимости нужно будет обзавестись справкой из налоговой инспекции, подтверждающей, что у него нет никаких задолженностей перед бюджетом. Кстати, без налога можно продать квартиру один раз в течение 5 лет.

Собираясь приобрести конкретное жилище, можно узнать у соседей, кто жил в выбранной вами квартире, поинтересоваться у участкового, возникали ли какие-то проблемы с этой семьей, выяснить интересующие нюансы о подноготной квартиры в ЖЭСе - например, не выписывался ли кто-нибудь из нее временно. Конечно, это ни в коем случае не должно быть доморощенным следствием, а всего лишь проявлением элементарной предосторожности и благоразумия.

Когда собраны все так называемые правоустанавливающие документы, можно идти к нотариусу подписывать договор купли-продажи. В нем должны быть отражены все мельчайшие детали - от указания даты и места совершения сделки до полной характеристики продаваемой квартиры. И одно из самых главных условий - обозначение реальной суммы, за которую была продана квартира. Иначе потом только самому себе можно будет предъявлять претензии, что квартира в действительности куплена, допустим, за 50 миллионов рублей, а по суду возвращается всего 5 миллионов.

Кстати, в Гражданском кодексе указано, что денежные обязательства при заключении сделок с недвижимостью должны быть выражены в белорусских рублях - это общее правило, не позволяющее гражданам осуществлять сделки между собой в иностранной валюте. При этом закон оговаривает, что денежное обязательство может подлежать оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. То есть, условно говоря, человек имеет право записать в договоре: заключена сделка в сумме 88 миллионов рублей, что составляет 40.000 долларов по курсу Национального банка. И вот если суду придется решать вопрос о возврате денег за неправильно проданную квартиру, в этом случае, скорее всего, он будет рассчитывать сумму в белорусских рублях, принимая во внимание этот эквивалент.

Наконец, последний важный момент, о котором нужно помнить: право собственности возникает не после подписания сторонами договора купли-продажи жилья, а с того момента, как этот договор будет зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшем БТИ).



Квартира - имя "собственное"

Все вышеописанные процедуры относятся, как вы понимаете, лишь к приватизированным квартирам, доля которых в жилом фонде республики сегодня составляет уже более 70 процентов. Если же вам потребуется продать свою квартиру, которая до сих пор не оформлена в собственность, придется заниматься приватизацией. Алгоритм действий в данном случае выглядит следующим образом.

Для начала нужно будет обратиться в исполком по месту жительства. В каждом из них существуют жилищные отделы, которые и выносят соответствующие решения, необходимые при нотариальном заверении сделки.

Кроме того, в ЖЭСе придется получить две копии лицевого счета, а в агентстве по регистрации сделок с недвижимостью - справку-характеристику квартиры. Со всеми этими документами возвращаетесь в исполком, где получаете специальные бланки заявлений для приватизации. После написания заявления согласие на приватизацию квартиры должны дать все совершеннолетние члены семьи. На основании собранных документов исполком дает оценку квартиры. Если вы желаете оплатить приватизацию наличными, переводите деньги на специальный счет. Но можно расплатиться и чеками "Жилье", которые имеют хождение на рынке как ценные бумаги. Будем откровенны: оплачивать приватизацию чеками сегодня гораздо выгоднее. Условно говоря, если приватизация, допустим, однокомнатной квартиры "живыми деньгами" обойдется в 7 миллионов рублей, то чеками - в 1 миллион.

Когда получено решение исполкома об оформлении квартиры в собственность, нужно идти вместе со всеми совершеннолетними членами семьи в нотариальную контору, куда приглашается и представитель районной администрации. Уже там подписывается договор приватизации квартиры. Который впоследствии обязательно нужно зарегистрировать в агентстве по регистрации сделок с недвижимостью. И сделать это как можно быстрее, ведь в соответствии с законодательством решение исполкома действительно только в течение года. Если за этот год право собственности на квартиру так и не было зарегистрировано, решение исполкома утрачивает силу.

А не дай Бог, случится непоправимое и умрет человек, который записан в договоре как приобретатель. Тогда необходимо будет обращаться в суд, являющийся единственной инстанцией, которая может признать за наследниками право собственности на квартиру (предварительно признав действительной сделку между исполкомом и умершим человеком). Но для этого уже придется заплатить госпошлину, которая сегодня составляет 10 процентов от цены иска - то есть реальной стоимости квартиры. Согласитесь, это достаточно болезненно для любого кошелька...

Стоит отметить, что сейчас право собственности на квартиру можно оформлять не только на какого-то одного конкретного человека, но и на всех членов семьи. Для этого все участники приватизации должны будут внести деньги от своего имени в равных долях. И позже эту квартиру можно оформлять как долевую собственность. Впрочем, даже если квартира зарегистрирована на одного человека, но в приватизации участвовали все члены семьи, любой из них при необходимости может обратиться в суд и выделить из квартиры свою долю.

Словом, в столь деликатной сфере, как сделки с недвижимостью, каждый из нас должен обладать хотя бы минимальной юридической грамотностью. Ведь именно она - залог уверенности в счастливом будущем, которое любой человек ассоциирует в том числе и с крышей над головой.