Жилье - мое. А собственность?

В один прекрасный момент большинство жителей Беларуси стали собственниками. Если верить статистике Минжилкомхоза, 80 процентов квартир государству больше не принадлежат. Они выкуплены гражданами. Но что такое есть частная собственность? С точки зрения юриспруденции - абсолютное, защищенное законом, право гражданина или юридического лица на имущество, предполагающее свободное владение, пользование и распоряжение им. Но есть нюансы. О них мы и поговорим нынче с нашим экспертом, председателем совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николаем ПРОСТОЛУПОВЫМ.

"Моя дочь вышла замуж и хочет прописать в нашей квартире своего мужа. Без прописки его нигде не берут на работу. Квартира принадлежит мне, и я очень опасаюсь, не возникнут ли потом проблемы. Не начнет ли зять, если вдруг у них с дочкой не сложится жизнь, делить недвижимость, чтобы получить которую, я в свое время отстояла в очереди 15 лет. Как обезопасить себя от подобного рода неприятностей?"

С.Купрейчик, Могилев.

- Конечно, зять не может претендовать на право собственности, коль квартира принадлежит вам, но с пропиской он получает право проживания, пока ему не будет предоставлено другое отдельное жилье. Причем это право сохраняется за ним даже тогда, когда квартира перейдет к другому собственнику, то есть будет продана без его согласия. На практике такие вопросы решаются путем выплаты бывшему, но прописанному в квартире зятю отступных. Кроме того, можно попробовать прописать зятя не как члена семьи, а как субквартиранта. Тогда никакого отношения к будущим сделкам с квартирой он иметь не будет. Других вариантов нет. А все потому, что у нас большая проблема с жильем. Например, каждый третий житель Минска официально признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. А теперь представьте ситуацию: приехал человек в столицу, женился, прописался, устроился на работу. Через некоторое время семья распадается и его автоматически выбрасывают на улицу. В городе ежегодно регистрируется 6 тысяч разводов. То есть мы получим по 6 тысяч бомжей в год. Через 5 лет это уже целый микрорайон. Чтобы не допустить этого, и существуют ограничения права собственности. Институт прописки был только в СССР и остается только в странах бывшего Союза за исключением Прибалтики. В цивилизованном мире его нет и никогда не существовало. Но это еще не все. Например, живут муж и жена. Они - собственники квартиры. Но как только в этой семье появляется ребенок, без согласия органов опеки и попечительства исполкома они не смогут ни продать квартиру, ни обменять ее на меньшую. Сколько в результате случается житейских драм! Людям порой просто не на что содержать и жилье, и детей. Но нет - закон не позволяет ухудшать условия жизни ребенка. Такой нормы нет ни в России, ни в Украине.l

"Родная тетя хочет подарить мне квартиру. Какие налоги придется при этом платить? Может ли она мне ее продать? И какие налоги в таком случае нужно будет платить ей или мне?"

М.Шарова, Минск.

- Договор дарения не облагается налогами, только если сделка совершается между близкими родственниками. Это дети, родители, братья, сестры, дедушки и бабушки. Тети, дяди могут вам делать подарки, но не дороже 500 базовых величин. За все что свыше, придется заплатить подоходный налог государству. Он прогрессивный, в зависимости от суммы дохода - 9 - 30 процентов. Поэтому нужно знать, сколько стоит квартира. В стране существуют два варианта цены на недвижимость. Рыночная и оценочная. 500 базовых величин - это порядка 10 миллионов рублей. Примерно такой же может быть и оценочная стоимость квартиры. Как получается такая цифра? Берется балансовая стоимость дома, на нее начисляется износ. Все это умножается на коэффициент индексации, который ежегодно утверждается Минстатом. Кроме того, в Минске еще действует коэффициент месторасположения от 0,6 до 1,3. Например, если квартира строилась в 1999 году по цене, эквивалентной 175 долларам, умножаем их на 36 (площадь), индексируем и отнимаем процент износа (1 процент в год). Итого: около 7 тысяч долларов. Но, подчеркиваю, цифра весьма приблизительная. А узнать точную очень просто. Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру такую услугу оказывает за умеренную плату.

Но мой вам совет: лучше оформите сделку купли-продажи. Если у тети это первая продажа квартиры за последние 5 лет, никаких налогов ей платить не нужно. А дарение - дело такое, может быть оспорено. Найдется еще один племянник, который будет претендовать на это имущество. Дарение больше подходит в том случае, если родители хотят оставить дочке или сыну квартиру, но опасаются, что зять или невестка потом будут претендовать на это имущество. Если квартиру подарить, то по закону тот, кто получил дар, является единственным собственником независимо от его семейного положения. Если племянница замужем, то купленная квартира автоматически станет собственностью и ее супруга, а подаренная - нет.

"В свое время родители мужа разменяли свою квартиру. Так нашей семье досталась двухкомнатная квартира. В 1998 году мы с мужем развелись. В 2000 году он забрал вещи и ушел жить к родителям. Никакого участия в содержании квартиры он не принимал и алименты платил в эквиваленте 10 - 15 долларов. Поэтому в 2002 году я подала заявление в суд об изменении договора найма жилого помещения, то есть решила выписать мужа из квартиры. Мою правоту признал районный, а затем и городской суд. После всех этих тяжб мы с дочерью приватизировали квартиру и сделали в ней евроремонт. И вдруг как гром среди ясного неба! В нынешнем году решения судов опротестованы прокурором города. Президиум Минского городского суда их отменяет, и, представьте себе, моего бывшего мужа вселили в нашу квартиру и выделили ему отдельную комнату. Мотив таков: человека выписали в никуда. У родителей он якобы не живет, да и квартира давно уже не принадлежит родителям, они ее подарили сестре мужа. Но как такое может быть? Один и тот же суд с интервалом в год принимает диаметрально противоположные решения?"

А.Татаринская, Минск.

- Трудно, конечно, судить, какова на самом деле ситуация, по таким обрывочным сведениям. Но не думаю, что протест прокуратуры был безосновательным. Если квартира, где живут родители вашего бывшего мужа и, как вы утверждаете, он сам, принадлежит сестре, то никто не может ее заставить прописать там брата. А "плодить" бомжей, как я уже говорил, наш закон не позволяет. И теперь сделка с приватизацией квартиры будет признана недействительной. Все вернется на круги своя. Впрочем, вы можете подать встречный иск и доказывать свою правоту снова. Это потребует и значительных материальных затрат, и немалых усилий. А лучше было бы просто полюбовно договориться.

"В 1995 году мы приватизировали квартиру. В то время в ней жили две семьи. Моя (я, муж и сын) и родителей. Сейчас собралась квартиру продавать, и выяснилось, что мы со своей недвижимостью ничего не сможем сделать без согласия всех, кто был в ней прописан на момент приватизации. Но времени с тех пор ушло много. Мы с мужем развелись. Он уехал из страны, куда-то в Российскую Федерацию. И я даже не представляю, где его искать. По документам квартира оформлена на мою маму. У меня в связи с этим вопрос: почему в нашей стране собственник не может распоряжаться своим имуществом? На Западе, читала, недвижимость можно завещать даже кошке. Есть ли выход из ситуации, в которой оказалась я?"

Л.Высоцкая, Минск.

- Выход всегда есть. Вопрос только, какой? Я, конечно, не знаю всех нюансов данной ситуации, но приватизация квартир в середине 90-х годов происходила примерно так. Все прописанные в ней жильцы участвовали в этом процессе либо чеками, если они их получали, либо деньгами. Если ваш муж являлся участником приватизации, то это должно быть отмечено в договоре и, более того, указана его доля. Тогда он - такой же полноправный собственник, как ваша мама. Что делать в таком случае? Выделить и надлежаще оформить долю бывшего мужа и только затем продавать свою часть квартиры. И в первую очередь об этом шаге необходимо супруга известить. За 30 дней до момента совершения сделки. Потому что по закону дольщику предоставляется преимущественное право купить выставленную на продажу вторую часть квартиры. Если его место жительства действительно неизвестно, следует собрать справки. Например, сделать запрос в специальные службы Российской Федерации. И получить от них ответ, что, мол, собственника действительно не удалось найти. Кстати, пока человек официально, по суду не признан умершим, право на квартиру за ним остается, даже если он перестал быть гражданином Беларуси. Так вот, если в течение 30 дней бывший муж не изъявляет желания выкупить вашу долю квартиры, можно смело выставлять ее на продажу. Спросите, кто ее такую купит? На всякий товар есть купец. Просто если объект недвижимости отягощен такими нежелательными обстоятельствами, то продажа идет с уменьшением цены. Например, сегодня двухкомнатную квартиру можно продать в эквиваленте за 30 тысяч долларов. Начнете ее продавать по комнатам - потеряете как минимум 3 тысячи "зеленых" или 10 - 15 процентов. Лучший вариант все же найти бывшего мужа и договориться с ним по-хорошему.

А право собственности на жилье в нашей стране действительно неполное. Мы наследники и заложники существовавшей при СССР системы. У нас по-прежнему на момент отчуждения недвижимости необходимо согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данной квартире. А факт проживания многие десятилетия подтверждается пропиской. За несовершеннолетних детей согласие либо несогласие дают органы опеки и попечительства...