Сбылась мечта желающих приобрести новую квартиру! Неужели? Рост предложения долевого строительства квартир обогнал спрос! Результат не заставил себя долго ждать. Цены на жилье остановились на уровне годичной давности, а в новостройках на окраинах Минска даже падают. Между тем с 2011 года планируется строить в стране не менее 10 миллионов квадратных метров ежегодно. Это вдвое больше, чем сейчас. Кто будет их покупать? Не грозит ли товару, название которого «квартира», перепроизводство? И вот еще парадокс: чем больше строится жилья, тем длиннее очередь в нем нуждающихся
Об этом в конференц–зале «СБ» рассуждали Александр ГОРВАЛЬ, начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства; Андрей ЯСЮЧЕНЯ, председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома; Светлана САВИЦКАЯ, заместитель начальника управления жилищного строительства КУП «Управление капитального строительства Мингорисполкома»; Дина ОБИБОК, директор агентства недвижимости «Мир недвижимости плюс»; Лев ХАЮТИН, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ»; Сергей КОРЕНЬКО, генеральный директор СООО «Арэса–Сервис»; Александр ЛУЧЕНОК, руководитель центра макроэкономического регулирования и институционализма Института экономики НАН Беларуси; Владимир РОМАНЧУК, директор департамента кредитования населения ОАО «АСБ Беларусбанк».
Д.Обибок: Действительно, рыночная стоимость квадратного метра замерла примерно с осени прошлого года. Не было спроса. Покупатели, похоже, ожидали обещанного падения цен. Если несколько лет назад ощущался дефицит квартир на продажу, то теперь инвесторы — на вес золота. Приходилось уступать им в цене, чтобы провести сделку. Летом произошло некоторое оживление рынка недвижимости. К осени, правда, оно совпало с разразившимся кризисом в мире финансов. Не исключено, что люди снова станут ожидать сказочного обвала цен. Но его не будет... К этому нет никаких экономических предпосылок.
С.Коренько: С появлением Указа Президента № 55 о долевом строительстве строительство жилья заметно оживилось. И естественно, цены стали более обоснованными. Их резкий скачок два года назад был обусловлен (примерно на 20 процентов) превышением спроса над предложением. Сегодня этот «жирок» съела инфляция. Подорожали энергоносители, стройматериалы, рабочие руки. И на мой взгляд, цены стабилизировались на каком–то оптимальном уровне. Да, есть случаи, когда застройщики, если им, скажем, срочно нужны деньги, предлагают скидки. Но это скорее исключение, чем правило. Нынешняя цена квадратного метра «долевки», образно говоря, уперлась в себестоимость.
Л.Хаютин: Себестоимость строительства на наших новых площадках уже достигает 1,5 тысячи долларов за квадратный метр в эквиваленте. Это просто затраты, без прибыли. Ведь такие организации, как СООО «ТАМБАЗ» и «Арэса–Сервис», возводят дома преимущественно в зонах сноса малоэтажной ветхой застройки. Мы финансируем много затрат, непосредственно жилья не касающихся: отселение жильцов частного сектора, создание инженерно–транспортной инфраструктуры, благоустройство улиц и так далее.
В условиях инфляции жилье не может дешеветь. Это иллюзия. И если случится так, что цены на недвижимость останутся прежними, а материалы, энергия, сырье и труд будут дорожать, стройки остановятся. Строительная отрасль, как и любая другая, без прибыли существовать не может. Уже есть первые тревожные симптомы. Банки не хотят давать кредиты застройщикам, потому что не уверены, что в нынешней ситуации они смогут вернуть деньги, вложенные в строительство жилья.
А.Ясюченя: Тогда переквалифицируются на бизнес–центры или заводы.
Л.Хаютин: Или в Россию поедут. Там строительных мощностей не хватает и белорусские строители очень востребованны.
«СБ»: Но, судя по статистике, потенциальный спрос на жилье огромен. Почти 720 тысяч семей стоят в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, из них 240 тысяч — практически каждый третий очередник — в Минске. А всего это примерно четверть населения страны!
А.Горваль: Есть и другая цифра. Менее чем на 10 миллионов населения у нас приходится 220 миллионов квадратных метров жилья. Понимаю, что здесь учтена и брошенная в деревне хата, в которой никто не живет и жить, наверное, не собирается. Тем не менее, вводя все больше категорий нуждающихся, мы провоцируем рост очереди (за год — плюс 100 тысяч человек) и, что самое нежелательное, переток ее в Минск, потому что здесь жилье самое дорогое и ликвидное.
Минстройархитектуры неоднократно обращало внимание на необходимость при постановке на учет нуждающихся принимать во внимание недвижимость не только в одном населенном пункте, но и по всей стране. Большинство нуждающихся многодетных семей в Минске — неминчане, это приезжие люди, которые, бросив дом в деревне или небольшом городке, решили реализовать свою льготу и получить жилье бесплатно в Минске.
Но это для них бесплатно. Налогоплательщику же оно обходится очень даже недешево. Считайте сами. Для нуждающихся в улучшении жилищных условий в этом году будет построено 2 миллиона 139 тысяч квадратных метров. На что понадобится 3,7 триллиона рублей кредитов. К этой цифре надо добавить около 2 триллионов рублей на создание инфраструктуры плюс еще различные механизмы перекрестного субсидирования, отчисления на развитие отрасли из инновационного фонда. Огромные деньги брошены на решение проблемы, а она только разрастается. За последние 2 — 3 года количество очередников не уменьшилось, а удвоилось! Среди нуждающихся 330 тысяч молодых семей, из которых большинство обеспечено жилплощадью по норме (15 квадратных метров на человека) и даже сверх. Но по Жилищному кодексу они имеют право на отдельное жилье и стоят в очереди.
А.Ясюченя: Само понятие «очередь» размыто. Жилье по льготным ценам строят далеко не всегда те, кто стоит первыми по очереди. Среди нуждающихся достаточно семей, которые построили уже несколько квартир, прописав бабушек и дедушек, разведясь, женившись. Все в рамках действующего законодательства.
В.Романчук: Была подобная история с одним участником Великой Отечественной войны. Его дети поочередно прописывали у себя, строили вне очереди и по льготному кредиту квартиры. Так он переезжал из одного крупного города в другой, пока не обеспечил всех квартирами.
А.Ясюченя: Надо честно признать: таких хитрецов немало среди тех 240 тысяч минских очередников. В итоге всеми правдами и неправдами человек получает квартиру по льготной цене, продает ее либо иное имеющееся жилье по коммерческой и разницу (а это очень немалые деньги) кладет в карман. Затем наступает очередь строительства следующего члена или «бывшего» члена семьи.
«СБ»: Так вот почему падает спрос на рынке недвижимости? Зачем отдавать за метр 2.000 долларов, если можно его добыть вдвое–втрое дешевле?
А.Ясюченя: Но в результате люди, которые стоят в очереди с конца прошлого века, не могут даже на шаг приблизиться к своей цели. В 2009 году в Минске будет построено около 18 тысяч квартир, из них около 10 тысяч — для нуждающихся. В 2010 году чуть больше — тысяч 12. И даже если Минск к 2011 году будет возводить 2 миллиона квадратных метров, при таком подходе к определению нуждающихся проблема не решится даже через 30 лет! Кому нужна такая очередь?
«СБ»: Так ведь обещали строить не менее 80 процентов для нуждающихся?
С.Савицкая: В нынешнем году 98 процентов всего строящегося нами жилья предназначено для нуждающихся. Это примерно 418 тысяч квадратных метров по цене около 1,1 миллиона рублей. Без учета инженерных сетей, благоустройства и озеленения, которые финансируются из бюджета города. Более того, новостройки 2009 года уже практически все распределены — 439 тысяч квадратных метров, или 7.330 квартир.
А.Ясюченя: Это все, что могут построить МАПИД и подчиненные нам тресты. Обязать коммерческие организации включать дольщиков из числа очередников мы не можем. У них немало площадок, где нужно сносить старые здания, что существенно влияет на себестоимость строительства. Нужно радикально пересматривать подходы к определению нуждающихся и формированию очереди, подходы к государственной поддержке при строительстве жилья. Более половины тех, кто строит жилье с господдержкой, имеют квартиры. Приведу один из примеров, с которым приходится сталкиваться: семья имеет квартиру в Минске, сама живет в коттедже в Минском районе, а квартиру сдает, состоит в Минске на учете нуждающихся и претендует на строительство новой квартиры по льготной цене. Все в рамках законодательства. Считаю, что необходимо помогать тем, у кого вообще нет жилья, молодым семьям, впервые вступившим в брак, при строительстве первой квартиры, некоторым категориям людей по медицинским показаниям.
А.Лученок: Недавно в Заводском районе мы проводили соцопрос. За последние два года очередь нуждающихся в жилье там увеличилась в 1,6 раза. Хотя «заводчане» регулярно получают квартиры. Однако на их место становятся приезжие из других городов. В связи с этим задали людям вопросы: «Почему вы становитесь в очередь на жилье? Может, у вас есть какие–то другие способы улучшить свои жилищные условия?» Чаще всего в ответ нам говорили, что нет смысла искать другие способы, если государство нам обязано помочь.
Обязано? Но какой ценой? По мнению архитекторов, если мы начнем строить по 2 миллиона квадратных метров каждый год, то фактически придется возвести еще один город Минск, а к середине века в столице будет проживать полстраны. Может наступить транспортный коллапс, если не принимать меры по его предотвращению уже сейчас.
Сегодня на каждую тысячу жителей города приходится в среднем 274 автомобиля. Часто ссылаются, что в западных странах — 600 и более. Но в таких городах вкладываются огромные средства в развитие транспортной инфраструктуры. Кто считал, сколько понадобится новых развязок, парковок, стоянок? В какие затраты нам это все выльется? Я считаю, что мы поставили частную, сиюминутную необходимость и выгоду в ущерб стратегическим общественным целям. Мы потеряем больше. И потом десятилетиями будем исправлять ситуацию.
«СБ»: Финансовый кризис может повлиять на рынок жилья?
А.Лученок: Мы не изолированы от внешнего мира. Как бы ни развивалась мировая ситуация в финансовом секторе, серьезного банковского кризиса у нас не будет. А вот дальнейшего роста цен избежать не удастся. И на жилье тоже.
Почему, как вы думаете, правительство США так тяжело проталкивало решение о выделении 700 миллиардов долларов на спасение банков–банкротов? Одна из причин — обесценивание доллара, а значит, рост цен в долларовом эквиваленте. По этой причине сейчас падает евро. Европа печатает лишние деньги и гасит растущие долги. А это неизбежно подстегивает инфляцию.
А.Ясюченя: Как только себестоимость строительства еще поднимется, многие уже задумаются, а стоит ли лезть в кредиты, чтобы иметь такое дорогое жилье. Спрос упадет. И может быть, необходимость в таких высоких темпах роста строительства жилья в ближайшем будущем отпадет. Оно может оказаться невостребованным на рынке.
Л.Хаютин: Мне кажется, что эти непростые времена должны подтолкнуть нас к тому, чтобы упростить систему создания и учета очередей, различных льгот, субсидий по самым разным категориям нуждающихся. Мир живет по–другому. Предельно просто: получил кредит, который государство помогает обслуживать (а в отдельных случаях и частично выплачивать), если имеешь льготу, выбрал квартиру на рынке, уплатил деньги, живи, работай и постепенно плати долг и проценты в течение не менее 30 лет. Никаких очередей, никаких учетов и контролей, спекуляций и злоупотреблений.
В.Романчук: Идея, конечно, хорошая. Но не все так просто. Если сейчас взять и отменить очередность и сказать человеку: иди на рынок и выбирай себе квартиру по 2 тысячи долларов за квадратный метр. Допустим, он остановит выбор на трехкомнатной квартире в 80 квадратных метров. Итак, 160 тысяч долларов. Делим на 30 лет. Получаем: нашему нуждающемуся надо будет платить ежемесячно по 450 долларов. Плюс еще примерно 200 долларов процентов. А если у него двое маленьких детей, жена на пособии? Кто сегодня сможет без проблем для семейного бюджета платить в месяц почти полтора миллиона за кредит банку? На среднюю зарплату 550 долларов, которую нам обещают в следующем году, купить даже однокомнатную квартиру в 33 квадратных метра по рыночной стоимости невозможно. Но я совершенно согласен с тем, что спекулянтов среди очередников быть не должно.
«СБ»: Но ведь когда–то, после распада СССР, даже помыслить было страшно о том, что за жилье придется платить из собственного кармана. Долгие годы за это платило государство и распределяло так, как считало нужным. Но система изменилась — и что же? Люди стоят в очереди, чтобы купить квадратные метры за собственные деньги плюс кредиты. Возможно, и переход на единые рыночные цены был бы не столь болезненным, как кажется. Зато плюсов куда больше. Ведь две цены на жилье — почва для коррупции и злоупотреблений...
Александр Витальевич, а сколько у нас нуждающихся, которые стоят в очереди 10 и более лет?
А.Горваль: Тех, кто более 10 лет стоит в очереди, — около 160 тысяч человек. Большинство из них — в Минске. Ни в одном другом городе таких очередей нет. К слову, многим из них давно положен льготный кредит, а они не смогут его выплатить даже по тем условиям, которые выставляет банк.
«СБ»: Так, может, это и есть та группа, которой нужно помогать в первую очередь?
А.Ясюченя: Парадоксально, но факт. За невыполнение плана по вводу жилья к нам применяют самые жесткие меры. Но, если разобраться, половина построенных с таким трудом квартир потом достается не совсем нуждающимся, а тем, кто имеет возможность эффективно вложить имеющиеся средства.
Л.Хаютин: А по–моему, 2 миллионов квадратных метров жилья для Минска ежегодно не нужно. Необходимо более равномерно строить его по всей территории страны.
А.Горваль: Давайте сначала достигнем этой цифры и насытим рынок. Это будет правильно!
А.Ясюченя: Насытить не удастся. Спрос все равно останется. Во–первых, вырастет уровень жизни, понадобится жилье более комфортное. Одни получат жилье, другие придут на их место. Да и те же москвичи готовы покупать в Минске недвижимость.
А.Лученок: По 2 миллиона в год мы, возможно, сможем строить, а вот спроса на него, если продавать по реальным рыночным ценам, мне кажется, не будет. И тогда государственные строительные организации пойдут и попросят у государства новые льготы для себя с целью опустить цены до уровня, который населению будет по карману. А частные строительные фирмы или разорятся, или эмигрируют.
Цифра «СБ»
76 процентов жилья в нынешнем году будет построено для нуждающихся в улучшении жилищных условий, или 2 миллиона 131 тысяча квадратных метров в многоквартирных домах. К 2010 году этот показатель будет доведен до 80 процентов.
