Журналистское расследование спекулятивной проблемыС 1 января нынешнего года любые сделки купли–продажи земли, предоставленной гражданам для строительства жилья, запрещены. Причем не важно, находится ли она в собственности или передана в пожизненное наследуемое владение. Тем не менее активный торг угодьями продолжается. Убедиться в том несложно, достаточно открыть любую газету с рекламой недвижимости. Дороже всего оцениваются пустыри в Ждановичах, Марьяливо (п.Газовиков) и Раубичах. В розницу по 15 соток их сбывают за 50 — 65 тысяч долларов. Вдвое дешевле Острошицкий Городок, Королев Стан. Но как такое возможно? И в какие лазейки законодательства просачивается коммерческий интерес к вечным ценностям? Разобраться в хитросплетениях рынка «пригородных просторов» попытались корреспонденты «СБ», выступив в роли покупателей.
— Участок приобретается в несколько этапов, — вводил меня в курс дела представитель агентства. — Сначала вы передаете собственнику земли залог — 8 — 10 тысяч долларов. За деньги можете не беспокоиться. Они под двойной защитой. Если что, по Гражданскому кодексу залог через суд возвращается покупателю в двойном размере. Затем по документам владельца земли (у него, как правило, есть госакт, удостоверяющий право собственности на землю, паспорт застройщика, а в отдельных случаях — и утвержденный проект) вы строите цоколь, в течение двух месяцев мы помогаем его законсервировать и у нотариуса регистрируется сделка купли–продажи объекта незавершенного строительства. Вложения в строительство также страхуются — на эту сумму в договоре предусмотрены штрафные санкции, если хозяин участка передумает его продавать или захочет смошенничать. Вся процедура занимает 4 — 5 месяцев.
— А вдруг продавец за это время попадет под машину, выпадет из окна или умрет, что тогда? — я уже вошла в роль покупателя.
— Безусловно, все нюансы предусмотреть нельзя, но как недвижимость продавца, так и его долговые обязательства унаследуют близкие родственники: жена, дети. Правда, в этом случае процесс оформления документов может затянуться еще на полгода.
Разговор этот мы вели по дороге в деревню Королев Стан, что в пятнадцати километрах от Минска. В коттеджном массиве, где еще нет асфальтированных дорог, магазинов, школ и прочей жизненно необходимой инфраструктуры, в общем, буквально в чистом поле мне предложили два участка по 15 соток за 23 — 25 тысяч долларов. Наш водитель, колесивший по буреломам, заверил: зимой добраться сюда можно будет разве что на тракторе или броневике. Водопровода нет. Значит, надо бурить скважину. В Острошицком Городке за те же деньги нам предложили «уютный уголок» аккурат возле какой–то стихийной свалки и небольшого болотца, преодолеть которое «Пежо» так и не смог. Пришлось шагать на своих двоих. Кроме того, у продавца задолженность за прокладку газовой трубы, которая проходит в 70 метрах по соседней улице.
— Что ж вы хотите? — будто почувствовав наше молчаливое разочарование, продолжал риэлтер. — Все лакомые кусочки скупили до Нового года, тогда и цены были пониже. А сейчас выросли, в отдельных случаях — почти вдвое. Квартиры в городе дорожают, вот и участки за городом подтягиваются в цене.
— И много покупателей? Ведь строить дом на чужой земле — дело рискованное?
— Хватает. Сейчас сезон, при желании цоколь можно вывести за месяц–два... К тому же другого способа получить землю просто нет. Можете ради интереса позвонить в любой сельсовет Минского района и задать всего один вопрос: сколько земельных участков было выделено, например, в этом году? Уверяю, единицы. Это в лучшем случае. У сельских исполкомов нет денег, чтобы изъять землю из сельхозоборота, оплатить убытки сельхозпредприятиям, заказать, согласовать, утвердить генплан застройки и провести коммуникации. А это как раз те условия, исполнение которых позволяет выставить пятно застройки на аукцион или отдать нуждающимся в улучшении жилищных условий.
— Вы хотите сказать, что обещанных открытых аукционов не дождемся?
— С момента выхода указа Президента, запрещающего продажу пустых земельных участков, прошло полтора года, а много ли аукционов состоялось? Между тем только в одном Острошицкогородокском сельсовете лежит около 500 заявлений от нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающих взять землю и строить дом. А знаете, сколько участков изъято? Два или три на весь Минский район.
Председатель Острошицкогородокского сельсовета Жанна Муравицкая, где действительно около 500 человек стоят в очереди за землей, подтвердила, что ситуация с изъятием участков у недобросовестных застройщиков непростая. Часть владельцев наделов обзавелась справками о пошатнувшемся здоровье и бедственном материальном положении. Это позволяет оттянуть процесс «экспроприации» на несколько лет. Другие успели ходовую недвижимость подарить родственникам или продать. И для новых владельцев начался новый отсчет времени на строительство. Теоретически так можно продержаться несколько лет, а там, глядишь, что–то изменится. Кроме того, по словам председателя Госкомитета по имуществу Георгия Кузнецова, суды принимают сторону собственников земли и выносят решения в их пользу. На сегодняшний день в производстве 18 дел об изъятии участков, расположенных в пригороде Минска. Но гарантии, что все их удастся выставить на торги, почти никакой.
Вот почему затянулась подготовка официальных земельных аукционов. Зато вовсю процветает другая форма торговли: из рук в руки. Рекламные газеты открыто публикуют объявления о продаже пустых участков, агентства недвижимости придумали обходные схемы. Пусть рискованные, но действующие. И что самое невероятное — никому до этого, похоже, нет дела. Во всяком случае, когда я задала провокационный вопрос, почему запрещенная к продаже земля все–таки продается, заместителю председателя Госкомимущества Андрею Гаеву, он ответил уклончиво:
— Уверен, ни один нотариус не удостоверит сделку купли–продажи земли и перехода права собственности на земельный участок от одного владельца к другому. Но действительно, сейчас появились обходные схемы: строят цоколь, консервируют и продают уже незавершенное строительство. Оформляют доверенности. Рискованно. Я бы не советовал гражданам ввязываться в такие аферы. Насколько они законны и вообще правомерны? Выяснить это — задача правоохранительных органов.
Подведем итоги. Запрет на продажу пустых земельных участков не остановил спекуляцию. Только законно обставлять сделки стало сложнее и дороже, тем не менее спрос есть. Можно, конечно, ввести еще какой–нибудь запрет, усилить контроль за его исполнением, вот только хватит ли на всех нарушителей контролеров? Ведь рынок, перегретый свободными деньгами, не терпит пустоты.
И кивать на Минский райисполком — куда, дескать, смотрит местная власть? — неправильно! Как остановить спекуляцию, должны подумать прежде всего в Правительстве и Парламенте — вопрос очень масштабный...
Фото Артура ПРУПАСА, "СБ".
