Заячья избушка

Помните сказку? У лисы была избушка ледяная, а у зайчика лубяная. Пришла весна - у лисицы избушка-то и растаяла, а у зайчика стоит. Лиса попросилась погреться да зайчика из избушки-то и выгнала... Сегодня с нашим экспертом, председателем совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николаем Простолуповым мы обсудим, как жизнь интерпретирует народные сказки. А поводом для разговора послужило письмо читательницы об уникальном в своем роде судебном деле. В это трудно поверить, но недавно в одном из районных судов страны собственнику квартиры отказали в удовлетворении иска о выселении его временных жильцов. Хотя право собственности у нас защищено Конституцией. Поскольку судебное разбирательство не закончилось, да и не журналистское это дело - разбираться, кто был прав, кто виноват, имена персонажей я изменю. Сохраню только фабулу весьма поучительной истории для 28 тысяч граждан Беларуси, официально сдающих жилье внаем и, наверное, еще стольких же, делающих это нелегально.

Итак, в 1999 году молодая семья Деминых получает однокомнатную квартиру в "малосемейке". Но оба молодожена учатся в вузе, а их ребенку нет еще и года. Словом, Ирина и Виталий остаются жить у родителей, а свое жилье решают сдать квартирантам. Жильцы оказались преприятнейшими людьми. Оба юристы, занимающие довольно престижные должности. Семьи даже подружились и ходили друг к другу в гости. Но сын Деминых подрос, родился второй, отчий дом стал тесен, и семья решает улучшить свои жилищные условия, то есть обменять свою однокомнатную квартиру на большую. В одном из агентств по недвижимости как раз находится очень привлекательный вариант.

В сентябре 2003 года Ирина предупреждает своих квартирантов Галину и Владимира Вальковых, чтобы они освободили жилье. Те слезно умоляют подождать до ноября. Именно к этому времени фирма, с которой квартиранты заключили договор долевого строительства, должна передать ключи от их собственной новенькой квартиры. Ирина соглашается, но когда в декабре звонит подруге и настойчиво напоминает о своем требовании, дружба враз заканчивается и немедленно трансформируется в неприкрытую вражду. Само собой разумеется, душевные качества квартирантов изменяются не просто так. Их подстегивает жесткая экономика. Фирма затягивает сдачу дома. Да и жить в квартире сразу после получения ключей совершенно невозможно. Строители у нас взяли моду передавать собственникам голые бетонные стены.

Выхода из ситуации может быть только два: искать другое жилье или оттянуть вынужденный переезд. Первый вариант недешев. Вальковы платили Ирине за аренду жилья в эквиваленте 45 долларов. Сейчас меньше чем за 100 у.е. в центре "однушку" не найти. А ремонт в новой трехкомнатной квартире? По самым скромным подсчетам, на ее благоустройство потребуется не меньше 20 миллионов рублей. Поняв, что квартиранты выбрали путь наименьшего сопротивления, то есть решили как можно дольше оттянуть время выселения, Ирина обращается в местный отдел милиции и просит помощи. Ничего не подозревающий участковый направляется к квартирантам, чтобы немедля выставить их из квартиры вон и защитить право частной собственности. Не тут-то было! В ход идут угрозы "снять погоны", визитки высокопоставленных особ, демонстративные телефонные звонки нужным людям. Участковый ретируется, но по просьбе Ирины составляет протокол происшедшего. Вскоре Деминой приходит сообщение из милиции, что, мол, инцидент имел место, факты подтвердились, но для восстановления своих прав хозяйке квартиры рекомендуют обратиться в суд.

Что она и делает, уже в середине января оформляя исковое заявление. Но тут всплывает один неприятный нюанс. Все эти годы Ирина не платила налог за сдачу жилья внаем. В месяц это немного - всего одна базовая величина (19 тысяч рублей) плюс коэффициент престижности района, но за 5 лет набегает кругленькая сумма, эквивалентная 700 долларам. Знакомый юрист, помогавший составить исковое заявление, советует ей неприятный факт утаить и написать, что приятели жили в ее квартире, оплачивая лишь коммунальные услуги, чтобы не иметь проблем с налоговой инспекцией. Но именно это и предрешило исход дела.

Когда истец и ответчики встретились на суде, Вальковы предъявили расписки, которые в 1999 и 2000 годах им оставляла Ирина, получая арендную плату. Это позволило судье уличить истца в неискренности, а остальное было делом техники. Вальковы заявили, что оплатили свое проживание до мая и претензии хозяйки безосновательны и им непонятны. Кроме того, существует статья 35 Жилищного кодекса, по которой поднаниматель (так закон называет квартирантов, оплачивающих найм жилья у частных лиц) должен быть предупрежден о выселении за 3 месяца. Немедленно можно выселить только тех временных жильцов, которые никаких денег сверх стоимости коммунальных услуг хозяевам не дают. Эта норма закреплена в статье 40 того же Жилищного кодекса. И, несмотря на то что предупреждение в присутствии участкового милиционера состоялось еще в декабре, в конце марта судья принимает решение: Ирине Деминой в иске о выселении Галины и Владимира Вальковых отказать.

Получается, теперь квартиранты будут жить на ее жилплощади столько, сколько им захочется. Причем с тех пор как хозяйка "поссорилась" с квартирантами, никаких денег они ей уже не платили. Письменного договора о найме жилья у них не было. Все судебные издержки опять же предъявили Ирине. И в довершение ее вызвали в налоговую инспекцию - заплатить кругленькую сумму налога за все 5 лет. Что тут сказать: звезды отвернулись от человека. Отказываясь поверить во все случившееся, Демина пишет кассационную жалобу в городской суд. Но жалобу оставляют без движения по формальному поводу. Якобы Ирина не уплатила положенную госпошлину. Когда та доказывает с копией квитанции в руках обратное, делу, наконец, дают ход. А судья вежливо извиняется за ошибку. И все. Но ведь уходит главное - время. На дворе уже конец апреля, и Вальковы благополучно завершают ремонт своей новенькой квартиры. Решения городского суда Ирина ждать не стала, а, поняв, что к чему, написала письмо в Администрацию Президента и министру юстиции. И уже в начале мая Вальковы позвонили хозяйке, сказали, что готовы сдать ей жилье, и съехали. Но Ирина собирается идти в поисках справедливости до конца. Мы же попросим нашего эксперта прокомментировать ситуацию.

- В чем главная ошибка хозяйки квартиры?

- Думаю, в том, что жилье сдавалось без правильно оформленного договора найма. И это всего лишь одна из проблем, которые ее могли ожидать. Сколько случаев, когда квартиранты вселяются в квартиру на несколько месяцев и оставляют после себя миллионные счета за телефонные переговоры. А потом их ищи-свищи, и судиться будет не с кем. Или, например, жилец может случайно забыть закрыть вентиль в ванной комнате и затопить соседа. К кому тот прибежит за кругленькой суммой на ремонт? Естественно, к хозяину. Да мало ли что! А типовой договор, составленный юристами на такой случай, вы всегда найдете в местном ЖЭСе. Там предусмотрены все пункты ответственности и обязательства сторон. Затем нужно поставить в известность налоговую инспекцию и уплатить налог. Тогда можно спать спокойно.

Но данный случай мне известен. В практике моей работы на вторичном рынке жилья он беспрецедентен. Хотя разное бывает. Например, полгода назад мы участвовали в одном длительном судебном процессе, состоявшем в общей сложности из 7 заседаний. А все закрутилось, можно сказать, на пустом месте. Мужчина построил с помощью предприятия трехкомнатную квартиру, а через некоторое время женился. У молодоженов родился ребенок, но любовь прошла, развелись. Бывший муж в расстроенных чувствах решает квартиру продать и уехать. По закону жилье, приобретенное до брака, является частной собственностью одного из супругов. Потому нотариус не потребовала письменного согласия бывшей супруги на продажу. Сделка была успешно совершена. В эту трехкомнатную квартиру вселилась мама с двумя маленькими детьми. Прошло 2,5 года. И вот в один прекрасный момент к нам в агентство прибегает новая собственница с красными, опухшими от слез глазами и говорит, что получила повестку в суд о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной. А теперь представьте ситуацию. В 2001 году купленная ею квартира стоила ровно вдвое дешевле, чем теперь. И если истец выиграет суд, то она останется с детьми на улице. За те деньги, что ей вернут, уже не купить и однокомнатного жилья. Катастрофа! Мы срочно разыскиваем продавца. Оказывается, это его жена наняла адвокатов и затеяла суд, чтобы немножко поживиться за счет бывшего супруга. Не квартиру забрать, так деньги. Поначалу продавец, он же бывший муж, был абсолютно уверен в своей правоте. Но ни один здравомыслящий адвокат не возьмется за откровенно беспроигрышное дело. Значит, есть зацепки. Так и оказалось. С первого же заседания ответчик пришел бледный как полотно и попросил срочно найти ему хорошего адвоката. Козырной картой в руках его бывшей жены оказалось отсутствие ее согласия на продажу квартиры, хотя по закону оно вроде бы не требуется. Состоялось 7 ожесточенных битв адвокатов, прежде чем новая хозяйка квартиры вздохнула спокойно. Суд мы выиграли.

Мой совет тем, у кого в жизни возникают подобного рода ситуации, - приглашайте адвоката. Несведущему человеку ничего не стоит запутаться в хитросплетениях законодательства. А люди без чести и совести могут этим воспользоваться.



Налог придется заплатить

"В 2002 году я развелась с мужем, и нашу двухкомнатную квартиру мы разменяли на две однокомнатные в "малосемейках". Сейчас я собрала денег и хотела бы снова поменять квартиру. Но, оказывается, нужно платить какой-то налог". В.Лаврикова, Минск.

- Судя по всему, обмен квартир шел через куплю-продажу. А по закону вторая продажа квартиры в течение 5 лет облагается подоходным налогом. Например, если вы в 2002 году купили квартиру в "малосемейке" в эквиваленте 12 тысяч долларов, а теперь такое жилье стоит около 20 тысяч долларов, то с разницы (20 - 12) с учетом инфляции вам придется заплатить доходный налог. То есть чем больше отличаются суммы покупки и продажи, тем больше придется заплатить государству. Есть случаи, когда продавец намеренно занижает цену продаваемой квартиры, но ни один нотариус не заверит сделку, если цена недвижимости будет ниже оценочной, которую определяет городское агентство по государственной регистрации.