Рынок строительства жилья снова меняет конфигурацию. К двум десяткам нормативных актов, которые держат его в строгости, добавляется еще один. Согласно букве этого документа с сегодняшнего дня между дольщиком и застройщиком появляется посредник. Не пугайтесь, дополнительных денег не возьмет. Просто теперь чиновник из администрации района, где возводится дом, будет регистрировать договорные отношения сторон, а также проверять, соответствуют ли они нормам права. Надо понимать, что так государство ответило на резонансный скандал с двойной продажей квартир компании «Террастройинвест».
Остановка по требованию
Сегодня компания СООО «Ареса–Сервис», которая строит жилье давно, много и активно привлекая средства граждан, приостановила заключение договоров долевого строительства. У Сергея Коренько, фактического начальника, имеющего сложночитаемый титул — председатель собрания акционеров СООО «Ареса–Сервис» — есть на то веский аргумент: «Пока не знаем, как работать по новым правилам». Прежде, например, любой гражданин мог заключить договор на строительство квартиры, а потом, подумав хорошенько и точнее взвесив свои возможности, выбросить бумагу с печатями и подписями в мусорку. Потому что если дольщик в определенный срок не перечислял первый взнос, то договор автоматически становился недействительным. Теперь такие вольности, по словам Сергея Коренько, исключены. В течение 3 дней компания зарегистрирует договор в администрации района и не выполняющего взятые финансовые обязательства гражданина вынуждена будет разыскивать. Как две стороны договор заключали, так на пару должны будут и расторгать. Известно, что при нынешних ценах суммы вращаются в строительстве астрономические. Надежно ли будет защищена создаваемая база с персональными данными дольщиков от взломов и несанкционированного доступа? Такой вопрос потенциальные инвесторы уже задают Сергею Коренько. Он в задумчивости...
Впрочем, это цветочки. А ягодки в том, что в стране узаконены две цены на коммерческое жилье. Для нуждающихся в улучшении жилищных условий — себестоимость плюс 5 процентов прибыли и другая — свободная — для всех остальных.
— Чтобы сформировать цену квадратного метра для очередника, как того требуют нормы и правила, я рабочему должен платить зарплату 150 долларов. Где я сейчас найду строителя высокой квалификации за такие деньги?! Между тем, опубликовав проектную декларацию на дом, я должен буду заключить договор с каждым, кого ее условия заинтересуют. Более того, если дольщик, подписавший договор на общих основаниях, в течение срока строительства окажется нуждающимся в улучшении жилищных условий, я обязан ему пересчитать стоимость квадратного метра, то есть уменьшить. Куда списывать фактические затраты? Пока я не получу ответов на эти вопросы, — делится, видно, очень сильно наболевшим Сергей Коренько, — ни одного долевого договора компания «Ареса–Сервис» заключать не будет.
Но вот его коллеги из строительного ЗАО «Лада–Гарант» не столь категоричны. К обязательной регистрации да, готовятся, но опасаются, что их договоры, существенно отличающиеся от типовых, могут эту процедуру не пройти. Опять же из–за цены. Дольщику выставляют фактически сложившиеся затраты после ввода дома в эксплуатацию.
Кто будет затягивать пояса
В Мингорисполкоме сообщили: с 26 октября готовы принимать договоры долевого строительства. «Конфиденциальность информации — гарантируем», — для убедительности добавил Александр Доменикан, председатель комитета строительства и инвестиций. Несколько надуманными считает выдвигаемые застройщиками проблемы и Татьяна Затуренская, начальник отдела жилищной политики и инвестиционных жилищных программ Минстройархитектуры: «Ничего принципиально нового, кроме регистрации договоров в исполкомах и проверки их на соответствие законодательству, не появилось. К примеру, многих застройщиков возмущает запрет перекидывать средства с одного дома на другой. Но он просто продублирован. А впервые введен еще в 2000 году, постановлением Правительства и Нацбанка. Цель — предотвратить образование строительных пирамид. Не нравится специальная цена для нуждающихся в улучшении жилищных условий? Господа, она у нас действует с 2008 года. И пока были неограниченны льготные кредиты, всех устраивала. Застройщикам, на мой взгляд, сейчас надо больше думать о том, как снизить затраты».
Тайны пирамид
Но и Татьяна Затуренская, и Сергей Коренько сошлись в одном мнении: регистрация договоров в исполкомах, взбудоражившая нынче рынок, вряд ли предотвратит появление строительных пирамид и мошенничества на рынке долевого строительства. Вот что думает по этому поводу Татьяна Затуренская: «Слишком лояльные у нас условия выделения площадок для застройщиков. В их числе порой оказываются фирмы, где даже нет директора. Собирают деньги и исчезают. Почему исполкомы не проверяют надежность инвестора? Ведь это их прямая обязанность!»
Кто и как получает площадки под жилищное строительство — в самом деле явление, мало поддающееся логике. Например, звоню в компанию «Белбуд». Коллектив — 450 человек. Оба дома, которые «Белбуд» сейчас достраивает, будут сданы на полгода раньше планового срока. Но на новые условия заключения договоров долевого строительства директор отреагировал вяло и грустно: «Для нас это уже неактуально. Практически все квартиры проданы. Новых площадок нет. Не выделяют...»
В то же время неподалеку от Минска фирма, которая не построила ни одного дома и имела на расчетном счете 10 тысяч рублей, получает 60 гектаров земли бесплатно, без аукциона, с массой льгот и преференций под строительство коттеджей. И в течение нескольких месяцев благополучно начинает распродавать их еще на уровне котлована, собрав тем самым более 5 миллиардов рублей. Каким образом подобные финты возможны? И почему такой компании разрешают привлекать деньги граждан? Ведь потом, случись что–нибудь, у исполнительной власти спросят: как же вы это все допустили?
Принцип отбора инвесторов должен быть понятен и прозрачен. Россияне обожглись на долевом строительстве куда серьезнее, чем мы. Строительные пирамиды там исчислялись сотнями и расцветали повсюду. Как справились с проблемой? Экономически. Вот что рассказал мне директор одной нашей строительной компании, которая собиралась вести бизнес в Смоленской области. Оказывается, даже самая лучшая и построившая у нас пол–Минска фирма не может просто так приехать в Россию и принять участие в тендере. Прежде надо вступить в ассоциацию застройщиков. Процесс этот несложный и недорогой. Но между тем коллеги проверят, есть у претендента на членство аттестованные и квалифицированные специалисты, техника, опыт работы, рекламации и прочее. Затем конкуренты должны перечислить в тендерную комиссию 5 процентов от суммы контракта. Это тест на платежеспособность и серьезность намерений. Еще 5 процентов остаются у заказчика в течение 2 лет, пока построенный дом находится на гарантии, в качестве так называемого страхового фонда. Возможно, и эта схема неоптимальна, но то, что отсеивает проходимцев хотя бы частично, — факт. Причем без дополнительной бумажной волокиты.
