С другой стороны, раздавать квартиры бесплатно, как это практиковалось в советские времена, государство в условиях рыночных отношений не в состоянии. Благо уже то, что оно поддерживает самые социально незащищенные слои населения. И сегодня именно за средства государства в основном возводятся дома. Однако для дальнейшего увеличения объемов строительства бюджетных ресурсов явно недостаточно. Граждане сами должны более активно участвовать в этом процессе. Но поскольку в нашей стране прослойка богатых людей еще невелика, а у остальных попросту нет достаточно денег для столь дорогостоящего дела, то выход один — брать ипотечный кредит.
Все развитые страны практикуют такую схему кредитования. Человек берет ссуду под залог недвижимости и строит себе жилье. Минус этой системы — годами придется выплачивать банку кредит, да еще с процентами. Но это, согласитесь, лучше, чем копить полжизни, скитаясь по съемным “хатам” или тесня родственников в малогабаритной квартире. В том, что новоселье в собственное “гнездышко” состоится быстро — и есть большой плюс ипотечного кредитования.
В нашей стране уже пять лет готовится законодательная база для запуска ипотеки, которая должна стать одним из основных механизмов финансирования жилищного строительства и привлечения средств в экономику. В конце прошлого года депутаты нижней палаты национального парламента приняли в первом чтении проект закона “Об ипотеке”. Сейчас, на весенней сессии, им предстоит рассмотреть его во втором чтении. Что нового привнесет в жизнь белорусов этот закон, как он будет реализовываться на практике, есть ли у него отличия от аналогичных документов, принятых в других странах? Об этом корреспондент “НГ” беседует с заместителем министра архитектуры и строительства, членом Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь Владимиром МАЛЬЦЕМ.
— Владимир Михайлович, залог недвижимости и сегодня используется банками при выдаче кредитов. Зачем тогда нужен закон об ипотеке?
— Применение нынешнего инструмента в значительной степени ограничено действующим законодательством, по которому реально получить заложенное жилье весьма проблематично. В этом смысле принятие закона об ипотеке переводит отношения заемщика и банка в рыночную плоскость. Иначе говоря, он дает гарантии банкам, что заемные суммы кредитополучателем будут возвращены.
Этот документ также определяет, что предметом ипотеки может быть не только жилье, но и другое недвижимое имущество: капитальные здания, строения, сооружения, земельные участки. В нем раскрываются понятия залогодателя, залогодержателя, владельца закладной. К тому же вступление в силу этого закона повлечет за собой принятие других нормативно-правовых актов, которые дадут толчок развитию отечественного рынка ценных бумаг. Например, закона об ипотечных облигациях, необходимого банковской системе. Или, скажем, закона об оценке, которого у нас сейчас нет. Поскольку ипотечное кредитование распространяется и на юридических лиц, то, прежде чем они смогут заложить свои имущественные комплексы, их нужно оценить. Будет принят закон о стройсбережениях и внесены изменения в Жилищный кодекс, которые позволят урегулировать порядок обращения взыскания на заложенные дом или квартиру, если там проживают несовершеннолетние.
— Вы упомянули систему стройсбережений. Что она собой представляет?
— Эта система — фундамент, на котором должно возводиться здание ипотеки. Правительством уже разработана концепция соответствующего законопроекта. Система стройсбережений — более простой институт, он лучше воспринимается в сознании людей. Кстати, система накопительных счетов, которую сейчас практикует АСБ “Беларусбанк”, является одним из элементов, с которых нужно начинать систему жилищных строительных сбережений. Ее суть в том, что вкладчику выплачиваются не только банковские проценты, которые должны компенсировать потери от инфляции и обеспечивать определенный доход, но и премия от государства. Таким образом, поощряются граждане, решившие включиться в систему стройсбережений.
Она привлекательна еще и тем, что принимает всех желающих, независимо от того, состоит гражданин на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или нет. Если человеку квартира не нужна, но у него есть свободные деньги, то он, включившись в эту систему, может просто получать доход.
Анализ 89 эпизодов возникновения ипотечного института в 54 государствах за последние 200 лет показывает, что ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ.
— А как быть с аргументом многих людей, дескать, у них нет лишних денег?
— Человек должен понять, что жилье ему, кроме социального, никто не подарит, его надо строить. Для этого надо хотя бы прийти в банк и поработать с менеджером. Специалист проанализирует его доходы и расходы, посоветует, какие траты можно уменьшить и предложит индивидуальный план накоплений. Тот, кто накопил средства в размере 25 процентов стоимости жилья, имеет право обращаться за кредитом. Выгода для человека в том, что он может вселиться в свою квартиру и жить в ней взаймы. В западных странах это обычная практика.
— Но вы согласны, что эта система рассчитана все же на средний класс населения? Как быть бедным?
— Увы, но даже в богатейших странах мира есть бездомные. Всегда будут люди с низкими доходами, которые ничего не смогут собрать. О них заботится, пусть везде и по-разному, государство. Ведь строят же у нас социальное жилье для сирот, многодетных семей, других категорий людей, имеющих льготы.
В чем была ошибка российской ипотеки? Ею поначалу могли воспользоваться люди, как правило, состоятельные, имеющие доход от 1 тысячи долларов в месяц и выше. А у кого есть большие деньги, тому и ипотеки не надо — свой жилищный вопрос он всегда решит. Суть же ипотеки в том, что она должна стать массовой. В России потом учли это, там даже впоследствии появился термин “социальная ипотека”. Это значит, если человек, имеющий льготы, с помощью ипотеки строит квартиру, то ему положены дотации из бюджета.
— Был ли учтен опыт других стран при разработке отечественной системы ипотечного кредитования?
— Конечно. К слову, большинство европейских стран взяло за основу немецкую модель стройсбережений, Польша — американскую. С последней начинала и Россия. Но у нее поначалу плохо получалось, потому что была отброшена функция государства. Да и в обществе должны быть созданы для этого определенные предпосылки. Нужна и макроэкономическая стабилизация в стране. Когда галопирует инфляция, кто что сможет накопить? Нельзя бросать семена в неподготовленную почву — всходов не будет.
Разрабатывая закон “Об ипотеке”, мы изучили аналогичные документы России, Украины, Казахстана. Могу сказать, что отдельные нормы в нашем законопроекте прописаны лучше. Например, по передаче в залог земельных участков. У нас записано, что начальная их стоимость должна быть не ниже кадастровой стоимости этого участка. В российском же законе сказано, что цена определяется по согласованию сторон. При таком подходе есть опасность появления непрозрачных схем, когда стоимость можно как занизить, так и завысить, в зависимости от того, какие цели преследуются.
— Что такое ипотечная облигация, закладная?
— В первом случае — это облигация, используемая банками и другими институтами для финансирования ипотечных кредитов. В странах с развитой экономикой эти ценные бумаги охотно покупаются пенсионными фондами, инвестиционными компаниями с целью получения дохода. Кстати, первые инвестиционные вложения Пенсионного фонда России будут осуществлены именно в ипотечные облигации.
Во втором случае — это дополнительный элемент, подтверждающий договор ипотеки. Закладная также является ценной бумагой, дающей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Она может переходить из рук в руки.
— Владимир Михайлович, давайте смоделируем такую ситуацию: человек заложил свою квартиру, но рассчитаться с кредитом в силу различных обстоятельств не смог. У него заберут квартиру?
— Законопроектом предусмотрено взыскание заложенного имущества в судебном и внесудебном порядке. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту три и более раз в течение года жилье может быть изъято в судебном порядке. Однако срок судебного рассмотрения этого вопроса также будет составлять не менее года. Таким образом, заемщику предоставляется около двух лет на восстановление своей платежеспособности без фактического обращения взыскания на жилье.
— А если и эта временная отсрочка не позволит человеку погасить долги, значит, жить ему на улице?
— В проекте закона об ипотеке и Гражданском процессуальном кодексе прописываются юридические нормы, а материальные нормы реализации этого права будут определены в Жилищном кодексе. Понятно, что здесь необходимо искать какой-то компромиссный вариант, поскольку этот аспект весьма болезненный. В российском законе, например, записано, что банк может купить человеку меньшее жилое помещение, менее комфортное и благоустроенное или переселить. Практически это выглядит так: банк продает забранную квартиру, размещает остаток непогашенного кредита, плюс издержки, которые он понес, а оставшуюся сумму денег возвращает гражданину. Тот покупает себе жилье, на которое у него хватает денег.
Этот вариант приемлем, когда человеком выплачена большая часть кредита. Если же наоборот, то... быть ему без жилья. Правда, как показывает та же российская практика, эта норма применяется крайне редко. Всего три процента кредитозаемщиков не справляются со своими обязательствами. Подавляющее число людей реально оценивают свои возможности, а в случае потери кредитоспособности принимают все меры, чтобы не доводить дело до суда. Поэтому такую меру следует рассматривать скорее как превентивную, а не карающую, которая дисциплинирует, напоминает кредитозаемщику о возможном таком сценарии. Понятно, что и банк не будет выселять людей в одночасье. Он, в случае неплатежеспособности клиента, начнет прорабатывать различные варианты, чтобы помочь ему расплатиться с долгом.
