Сегодня c ростом доходов населения, а значит, и спроса жилье дорожает: однокомнатная квартира на вторичном рынке в Минске тянет уже на 60 и более тысяч «зеленых». Поэтому главной задачей белорусского государства, которое проповедует социально ориентированную экономику, становится увеличение темпов строительства жилья и сохранение доступных условий предоставления квартир нуждающимся.
Много и доступно
В Беларуси, по сути, сегодня существует две цены на жилье: рыночная и государственная. Еще пару лет назад руководство страны активно обсуждало способы ограничения рыночной стоимости, но идея оказалась нереальной, и от нее отказались. Зато идею сделать квартиры доступными оставили и всячески реализуют на практике. В этом году более 70 процентов всего первичного рынка жилья уйдет очередникам по государственной цене – это когда рентабельность застройщика (как правило, госкомпании) ограничена, а очередник платит только за саму квартиру (строительство объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры оплачивается из местных бюджетов). Получается, что вы покупаете квадратный метр панельного жилья, себестоимость которого едва ли не полторы тысячи долларов, всего за 400–500 долларов.
Условий для постановки в очередь, то есть на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, достаточно: право имеют молодые и многодетные семьи; вступившие в брак и не имеющие собственной квартиры; проживающие в служебном жилье; те, у кого не хватает общей площади на каждого члена семьи (менее 15 кв. м), и другие. Местные органы власти формируют списки из очередников для организации жилищно-строительного кооператива (юридического лица) и строительства дома, а также отслеживают порядок соблюдения очереди.
В нынешнем году в Беларуси будет построено около 4,7 млн кв. м жилья (на 560 тысяч больше, чем в 2006-м, – таких темпов страна не знала уже лет десять). Из них почти 3,333 млн (71 процент) уйдут очередникам. Доступность «очередного» жилья обеспечивается и через рост средней по стране зарплаты – если в 2001 году на среднемесячную зарплату очередник мог приобрести 0,32 кв. м жилья, то в 2006-м – уже почти 0,75.
В ожидании ипотеки
Понятно, что такая господдержка имеет и оборотную сторону медали – высокую нагрузку на государственный бюджет. В нынешнем году строительство обойдется почти в 4,2 трлн белорусских рублей (почти два миллиарда долларов), из которых 2,19 трлн составят кредиты банков, 257 млрд – средства бюджета, 103,5 млрд – средства организаций. (Дополнительно 545,5 млрд средств местных бюджетов предполагается направить на строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в районах жилой застройки: дороги, линии электропередачи, газо- и водопровод, связь, канализация...) И только 1,6 трлн рублей из 4,2 трлн оплатит само население.
На весенней сессии белорусского парламента будет обсуждаться проект ипотечного законодательства, на которое возлагаются большие надежды по более активному привлечению средств граждан. Разработчики законопроекта тщательно изучают российский и европейский опыт. Пока же в Беларуси работает система строительных сбережений, разработанная на основе европейских моделей, – сначала человек, который хочет купить или строить жилье, в течение трех с половиной или семи лет кладет деньги на счет под процентную ставку, а потом получает эти деньги вместе с кредитом и начинает его погашать.
Отдельным категориям граждан (стоящим в очереди и получающим зарплату, не превышающую два минимальных потребительских бюджета на каждого члена семьи, – примерно 230 долларов) дается право на получение льготного кредита: до 90 процентов от стоимости жилья на 20 лет под 5 процентов годовых. Условия, как видим, более чем привлекательные, поэтому используются льготные кредиты очень охотно.
Тем, кто стоит в очереди, но получает зарплату, не позволяющую претендовать на льготный кредит, банк выдаст деньги в зависимости от ставки рефинансирования Национального банка. Сегодня строительный кредит обойдется в среднем под 15 процентов годовых. И, конечно, всегда остаются кредиты на покупку или строительство жилья для любого желающего: нынешняя ставка – около 18 процентов в год.
Коттедж в обмен на рабочие руки
Отдельным пунктом в планах строительства прописаны агрогородки – населенные пункты на базе центров сельсоветов и центральных усадеб сельскохозяйственных организаций, в которых реализованы все минимальные государственные социальные стандарты (магазины, фельдшерско-акушерские пункты и многое другое). До 2010 года таких агрогородков в Беларуси должно появиться почти полторы тысячи, и в них будет введено 574,6 тыс. кв. м жилья. Как правило, это коттеджи со всеми удобствами, которые выделяются местным работникам как служебное жилье.
Более того, в рамках Программы возрождения и развития села каждая сельхозорганизация обязана возводить жилье для своих специалистов (в среднем пять домов в год в каждом хозяйстве). Предоставление отдельных домов или квартир становится главным фактором в решении кадровой проблемы в сельском хозяйстве, способствует прекращению оттока молодежи из деревни. Как рассказали в белорусском Министерстве труда и социальной защиты, в апреле 377 организаций на селе предлагали 2223 рабочих места с предоставлением жилья.
В очередь – «про запас»
То есть на селе белорусы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут практически сразу получить или построить жилье на льготных условиях. А вот в городах столь существенные льготы для очередников привели к тому, что очередь на жилье не уменьшается, а даже растет: сейчас она насчитывает около 600 тысяч семей.
Понятно, что даже если государство одновременно предоставит всем этим людям площадку под строительство и долю в будущем доме, далеко не все очередники воспользуются этим правом: у кого-то пока не хватит денег, а у кого-то попросту нет острой необходимости строиться прямо сегодня, и они стоят в очереди, так сказать, «про запас» – платить за это не надо, да и при подошедшей очереди строиться ведь никто не обязывает, а в будущем эта льгота может очень пригодиться.
Что остается тем, кто стоит в конце очереди, или тем, кто в очередь стать не может? Покупать старую квартиру на вторичном рынке или новую по коммерческой цене.
Отдельная тема – долевое строительство. Летом прошлого года с целью защиты дольщиков от произвола застройщиков появился указ Президента страны о долевом строительстве. В частности, документ положил конец неограниченной рентабельности компаний, привлекающих деньги людей. Более того, как говорят сами разработчики, дело даже не в ограничении, а в обоснованности прибыли. Однако чтобы обойти требования указа, застройщики стали возводить дома за свои деньги, а продавать уже готовые квартиры. И цена на них соответствующая: от 1500 долларов за квадратный метр.
Что нас объединяет?
«Лекарство» против высокой цены на рынке жилья известно – увеличивать объемы строительства. Государственной программой уже к 2008 году мощности белорусских строительных комбинатов будут увеличены в два раза.
Кроме того, в начале года белорусский рынок недвижимости был напуган проблемными переговорами с Россией по поставкам энергоресурсов, и только в апреле специалисты заговорили о некоторой стабилизации цены.
Рост цен на недвижимость в Беларуси кое-кто объясняет и большим спросом со стороны россиян, особенно москвичей, которые, мол, с удовольствием инвестируют свои средства в относительно недорогую, но растущую в цене белорусскую недвижимость. Теоретически так могло и быть, ведь права у россиян на белорусском рынке недвижимости абсолютно такие же, как и у белорусов. Однако на практике оказалось, что факты покупки российскими гражданами квартир и домов в Беларуси составляют меньше 5 процентов от всех сделок.
Что действительно объединяет наши рынки, так это торговля строительными материалами, техникой и небольшая, но стабильная, миграция квалифицированных белорусских строителей на высокооплачиваемые стройки двух российских столиц – официальной и Северной. В последнее время наметилась и еще одна тенденция: российский капитал, в свою очередь, все активнее приходит в коммерческое белорусское строительство.
