Более 90 процентов бизнеса не имеет собственных помещений. Производственная и офисная жизнь идет (течет, кипит) на арендованных площадях. Поэтому неудивительно, что каждое серьезное изменение в законодательстве об аренде вызывает большой резонанс.
В прошлом году был подписан Указ Президента № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом». Как работает этот комплексный документ? Комфортнее ли стала жизнь бизнеса? Не появились ли у арендаторов новые проблемы?
По данным Госкомитета по имуществу, после того как договоры аренды были приведены в соответствие с Указом № 518, плата за съемные помещения значительно не изменилась (колебания плюс–минус 5 процентов). А в 16,6 процента случаев она даже снизилась.
Это официальные оценки. Но есть и другие. «Я бы не сказал, что аренда в целом стала дешевле, — делится мнением сопредседатель Республиканской конфедерации предпринимательства Виктор Маргелов. — Со статистикой трудно спорить, но из общения с коллегами–бизнесменами знаю, что во многих случаях арендная плата не уменьшилась, а выросла».
В Минском столичном союзе предпринимателей и работодателей мне подсказали несколько конкретных адресов предприятий, которые столкнулись с повышением арендной платы уже после вступления в силу 518–го Указа.
Иван Садовский, директор СЗАО «Ялина», управляет сетью обувных мастерских в Минске. Если следовать методологии Госкомимущества, то для 45 мастерских «Ялины» арендная плата практически не изменилась (рост не превысил 5 процентов). «Однако для такой социально значимой услуги, как ремонт обуви, даже незначительное увеличение платежей — испытание», — констатирует Садовский.
Юристы «Ялины», изучив Указ № 518, пришли к выводу, что арендная плата в этом году должна составлять 7 тыс. рублей за квадратный метр. Формула расчета такова: 0,5 базовой величины (установленная указом базовая ставка для помещений в Минске) умножить на коэффициент 0,4 (применяется к такому виду деятельности, как «услуги по ремонту и пошиву обуви»). Но на практике вышло не так, как в теории. Арендодатели, столичные ЖРЭО, предложили перезаключать договоры аренды по другой схеме: прежняя сумма арендной платы, увеличенная на 1 — 5 процента. А по договорам аренды на новые площади ЖРЭО даже установили повышающие коэффициенты — от 1,5 до 3.
Почему же указ трактуется по–разному? Оказывается, арендаторы руководствуются одним приложением к документу («Коэффициенты к базовым ставкам, которые применяются для отдельных видов деятельности, осуществляемой на арендуемых площадях, отдельных категорий арендаторов и недвижимого имущества»). А арендодатели — другим («Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей»). На чьей стороне правда — пусть разбираются юристы. А мы зададимся простым вопросом: почему опять возникают случаи, когда тот, кто сдает площади, и тот, кто их снимает, читают один и тот же документ по–разному? Ведь при разработке Указа № 518 ставилась цель навести порядок в вопросах аренды. Сделать так, чтобы арендные отношения регулировались простыми и понятными нормами. Кроме того, предполагалось, что новые правила игры будут комфортными для бизнеса. А повышение арендной платы, очевидно, не способствует развитию производства и сферы услуг. К тому же ясно, что рост накладных расходов оплачиваем мы, потребители, из собственного кошелька.
По большому счету
Еще один адрес, где стороны не могут договориться по вопросу арендной платы. Подразделение открытого акционерного общества «Трест № 15 «Спецстрой» — завод металлоконструкций по улице Бабушкина в Минске. В прошлом году частное предприятие «Миоран» арендовало на заводе 598 квадратных метров. Месячная плата составляла 395 евро в эквиваленте. С этого года «Миорану» предлагается платить 1.537 евро. «Для нас это неподъемная сумма, — делится наболевшим директор «Миорана» Елена Ковалева. — А ведь наше предприятие, пусть это не прозвучит нескромно, уникальное для страны». Работники «Миорана» выполняли скульптуры для Мирского замка, участвовали в реставрации Спасо–Евфросиниевского монастыря в Полоцке, изготавливали сложное художественное литье, звонарские лестницы и элементы внутреннего убранства храма Христа Спасителя в Москве...
«Сейчас выполняем работу для минского храма–памятника в честь Всех Святых. Понятно, что переложить растущие затраты на заказчиков не получится. И как быть?»
Почему же арендная плата выросла так резко? Попробовал самостоятельно вникнуть в арифметику ставок и коэффициентов. Выяснилось, что, с одной стороны, арендная плата увеличилась потому, что вместо прежней ставки (2,2 евро за метр) стала применяться новая, утвержденная Указом № 518, — 0,5 базовой величины (17.500 рублей, или примерно 4,5 евро). То есть вроде как все по закону. Но с другой стороны, трест–арендодатель мог бы нивелировать повышение коэффициентом 0,5 (Указ № 518 позволяет умножать базовую ставку на число от 0,5 до 3 — по договоренности сторон). Однако вместо 0,5 «Миорану» был выставлен коэффициент 1,5, и как утверждает Елена Ковалева, «без всякого согласования с арендатором, хотя этого требует указ».
Переписка с инстанциями внятного результата не принесла. Министерство экономики в ответ на обращение «Миорана» указало, что «не наделено полномочиями по толкованию указов». А суть ответа Госкомитета по имуществу в том, что — цитирую: «...представители государства — члены наблюдательного совета могут инициировать рассмотрение вопроса об установлении порядка и условий сдачи в аренду площадей ОАО «Трест № 15 «Спецстрой» в соответствии с нормами Указа № 518».
Здесь нужно пояснить, что часть акций треста находится в госсобственности, а другая — в частных руках. Получается, хочет ОАО руководствоваться нормами Указа № 518, регулирующими аренду госимущества, может принять такое решение. Не хочет — тогда соответствующее положение Указа № 518 «не распространяется на аренду имущества, находящегося в частной собственности юридических лиц». В общем, большое поле для маневра у некоторых арендодателей.
Однако опять же не будем погружаться в нюансы правоприменительной практики. Выделим главное: у некоторых представителей бизнеса арендная плата в этом году увеличилась значительно. И пусть это не массовая тенденция. Но ведь банкротство даже одной фирмы или компании означает потери для экономики и бюджета. А здесь и вовсе речь об уникальном, штучном производстве. Неужели госслужащим безразлична его судьба и коллектив?
Неприятное число 3
До сих пор речь шла о частных ситуациях. Но есть и общая проблема, которая появилась у арендаторов после вступления в силу Указа № 518. Это повышающий коэффициент 3. Он применяется в отношении площадей, занимаемых директорами, бухгалтериями, кадровыми, финансовыми, юридическими службами. Председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Владимир Карягин еще в прошлом году обратил внимание: «Уже пришло понимание того, что очень важно уметь не только произвести продукцию, но и продать ее. А для этого требуются команды классных специалистов маркетологов, аналитиков, финансистов... На мой взгляд, площади, которые занимают эти подразделения, не должны быть слишком дорогими».
«Сейчас стало очевидно, что коэффициент 3 создает серьезную проблему для небольших предприятий, не обладающих солидными финансовыми ресурсами, — делится своими наблюдениями председатель Белорусского союза предпринимателей Александр Калинин. — Если мы хотим, чтобы малый и средний бизнес динамично развивался, то не надо тормозить этот процесс дорогими метрами».
За отмену коэффициента 3 ратует и Виктор Маргелов: «Поделюсь личным примером. В магазине, которым я руковожу, 20 квадратных метров стоят в 3 раза дороже остальной площади. Это место для директора и бухгалтерии. Хотя чем эти 20 метров отличаются от остальной площади помещения? Ничем!» По словам Виктора Маргелова, от коэффициента 3 страдает не только частный бизнес, но и государственные организации, например, проектные институты.
Похоже, что и в Госкомимуществе понимают необходимость отмены «офисного» коэффициента. Как мне рассказали, подготовлен проект указа, в котором этот показатель предлагается упразднить. Есть в этом документе и другие предложения, направленные на снижение арендной платы. Думается, все они позволят еще больше раскрепостить частную инициативу. И сузят почву для споров между теми, кто снимает помещения, и теми, кто распоряжается квадратными метрами.
