Вступить в стройку, а не влипнуть

Тем не менее для компаний-застройщиков нынешняя пора проходит под лозунгом «выживает сильнейший», а для граждан, решающих жилищный вопрос, — «смотри в оба!». На рынке жилья наметилось несколько тенденций.

После весеннего дефицита валюты, когда число сделок купли-продажи резко сократилось (примерно в два раза), можно говорить об осеннем оживлении и стабилизации.

Тем не менее для компаний-застройщиков нынешняя пора проходит под лозунгом «выживает сильнейший», а для граждан, решающих жилищный вопрос, — «смотри в оба!». На рынке жилья наметилось несколько тенденций.

Прежде всего изменился состав покупателей: «прагматики» пришли на смену «романтикам». Если до начала лета тон задавали люди, получающие зарплату в рублях и рассчитывающие на кредиты, то после девальвации их ожидания развеялись. Пришли те, чей заработок привязан к валюте, или те, кто имеет накопления. Они значительно экономят на том, что строительная отрасль не поспевает за валютным рынком — как и в случае с арендой, вы сильно выигрываете, если в кошельке есть доллары. Большая часть квартир покупается со 100-процентной оплатой в течение 3—5 дней. Кредиты мало кто берет: сказываются как высокая процентная ставка (в среднем — около 40 процентов), так и повышенные требования банков к ежемесячному доходу. Например, чтобы одолжить 100 млн. рублей, нужно зарабатывать минимум 10 млн. (раньше цифра была вдвое меньше). Банки перестраховываются: к примеру, некоторые замораживают ставки для тех, у кого больше 80 процентов дохода идет на погашение кредита, другие наоборот — идут навстречу по валютным кредитам.

Спрос «уплотнился» и сместился в область недорогих малокомнатных квартир, новостроек эконом-класса. Многие покупатели понимают, что докризисного уровня цен можно ждать годами, а решать жилищный вопрос нужно сейчас. Интересующиеся бизнес-классом переориентировались на более дешевые сегменты, меньший метраж квартир.

Цены на вторичном рынке плавно ползут вниз. Летом его развитие тормозило отсутствие валюты в обменниках, теперь же, когда она появилась, рынок начал демонстрировать активность, в долларовом эквиваленте цены на «вторичке» снижаются. На рынке новостроек они пока держатся — панельные дома эконом-класса в среднем продаются по 5,5—6,5 млн. рублей за «квадрат» (каркасные дома в спальных районах — 6,5—8 млн., отдельные новостройки бизнес-класса — 9—12 млн.). Жилье в Минске очень серьезно подешевело, и в столицу потянулись клиенты из областей. Дело в том, что некоторые компании в столице работают без прибыли и даже «в минус» — из-за конкуренции панельный дом может продаваться по цене каркасного. В то время как в регионах такого позволить себе не могут: не те объемы, рынок минимален, альтернативы нет.

Растет число «проблемных» домов. Я говорю даже не о финансовых пирамидах (хотя сейчас активно идет несколько подобных судебных процессов), а о том, что даже крупные госзастройщики не сдают дома вовремя, постоянно переносят сроки и предъявляют дольщикам ультиматумы: либо платите новую цену квадратного метра, либо стройтесь сами. Риски закладываются в хитрые договоры с оговорками о «резком удорожании стройматериалов» — расходы растут из-за проблем с цементом, металлом, их доставкой… Поэтому всегда задавайте себе вопрос: «Почему у этого застройщика так дешево?» Часто объекты замораживаются на стадии вырытого котлована. Поэтому вступать в стройку стоит либо если дом очень быстро строится, либо на финальной стадии проекта. В 2012 году число застройщиков-банкротов, несданных домов определенно вырастет.

Вторичный рынок прирастает спросом и предложением. Так как новостройки — это риск, а условия в этих секторах рынка практически одинаковые (100-процентная предоплата), то все больше покупателей, выбирая, строиться или купить готовое жилье, предпочитают второй вариант. На фоне недостроев, доплат и неопределенности не пугает даже цена. Любопытно, что свою роль сыграло ужесточение условий льготного кредитования — на очереди раньше стояло много небедных граждан, которые, получив 5-процентный кредит, отправлялись к коммерческим застройщикам. Их не смущало, что цена на «квадраты» при этом была заведомо выше среднерыночной: в одном из окраинных районов Минска дом, где метр стоил 1300 долларов, был буквально заполнен дольщиками. Некоторые компании предлагали по такой схеме до 90 процентов жилья, и сейчас эти проекты в критическом состоянии.

Вадим ТАЧКИН, эксперт в сфере недвижимости, директор консультационной компании

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Версия для печати
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?