В круглом столе приняли участие начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль, заведующая отделом Института жилища — НИПТИС имени Атаева Марина Еременко, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица — Управление проектами» Андрей Чернышев, заместитель директора Департамента розничных продуктов ОАО «БПС-Сбербанк» Валентина Графова и управляющий менеджер Департамента розничных продуктов ОАО «БПС-Сбербанк» Кирилл Прокопчук.
Субсидии тоже помогли росту рынка
«Р»: Правительство в прошлом году обозначило планы на 2018-й и заявило, что ВВП вырастет в том числе и за счет строительства, объемы которого хотят увеличить на 6—6,5 процента. Сегодня эта цифра реальна или завышена? Как чувствует себя отрасль?
Александр ГОРВАЛЬ— Я могу сказать только одно по строительству. Да, объемы по сравнению с той госпрограммой, которая принята на пятилетку, выросли. Там было заложено ежегодно строить порядка 3,5 миллиона квадратных метров жилья. Теперь задача стоит сделать 4 миллиона. Из них должно быть 900 тысяч с государственной поддержкой. В прошлом году эта цифра была равна 500 тысячам «квадратов». Но благодаря 240-му Указу и в прошлом году было превышение плана.
«Р»: Есть ли какие-то проблемы с реализацией указа на практике?
А. Горваль:
— Все утряслось. Конкуренция сделала свое дело: ставки снизились, и условия стали более лояльными. Так что ситуация стабилизировалась, схема работает.
Большие объемы средств уже поступили по этой линии. В прошлом году заключено договоров примерно на 185 миллионов рублей. Из них 95 уже освоено. В этом году все тоже идет хорошо. По последним данным, всего в исполкомах принято почти 2,6 тысячи решений по выделению кредита. За это время заключено почти 3 тысячи кредитных договоров. Кредитные линии открыты примерно на 146 миллионов рублей. Выдано кредитов по этим договорам почти на 81 миллион. А общие обязательства перед банками по таким договорам в этом году составили практически 150 миллионов. В целом, сумма на этот год предусмотрена большая — 526 миллионов рублей. Сейчас рассматриваются возможности даже ее увеличения.
«Р»: Почему в Минске труднее работать с жилищными субсидиями, чем в регионах?
А. Горваль:
— В столице не хватает земельных участков для организации строительства большего количества домов. В прошлом году план по господдержке не был выполнен, то же самое существует и в этом году.
«Р»: БПС-Сбербанк уже работал с жилищными субсидиями?
Кирилл ПРОКОПЧУК— Конечно. Мы стали одним из первых частных банков, который выдает кредиты в рамках государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Банк уже заключил более полусотни кредитных договоров на сумму 26 миллионов рублей. Учитывая интерес белорусов, нами запланировано увеличение объема кредитных средств на цели указа до 95 миллионов рублей.
Шанс для тех, кто не первый в очереди
«Р»: Давайте отойдем от льготного финансирования и посмотрим, сколько в вашем банке клиентов воспользовались господдержкой, а кто взял кредиты сам?
В. Графова:
— В прошлом году мы заключили около 6 тысяч кредитных договоров на покупку или строительство жилья на 250 миллионов рублей. Из них порядка пяти процентов по жилищным субсидиям, с учетом того, что в 240-й указ мы вошли только в конце третьего квартала. В 2018 году применительно к данной ситуации примерно четверть клиентов можно отнести к льготной категории граждан.
Валентина ГРАФОВАК. Прокопчук:
— Население достаточно осведомлено о возможностях покупки/строительства жилья в рамках указа. Какой формат кредитования выбрать, каждый определяет самостоятельно, исходя из конкретных жизненных обстоятельств. Действительно, доступность наших кредитных предложений порой позволяет действовать на опережение, с меньшим набором административных процедур.
А. Горваль:
— Такого учета действительно нет. В 2016—2017 годах были коммерческие кредиты с компенсацией половины ставки рефинансирования. И тогда люди маневрировали. Брали в том числе и коммерческие кредиты, получали компенсацию в 50 процентов от ставки рефинансирования. Действительно, есть те, кто, понимая, что стоять в очереди можно долгие годы, идет и берет кредиты на общих основаниях.
«Ограничение кредитования может сильно повлиять на рынок жилья»
«Р»: Наверное, особенно это было видно в прошлом году, когда ставка рефинансирования снижалась 8 раз. Как это изменило рынок недвижимости?
Андрей ЧЕРНЫШЕВ— Это существенно подстегнуло спрос. По количеству сделок бились рекорды. Я подтверждаю, что основная доля сделок сейчас проходит за счет того, что люди пытаются улучшить свои жилищные условия. Одна квартира уходит, идет доплата, и покупается что-то более крупное по метражу. Либо если квартира покупается с нуля, то зачастую это скромная однокомнатная. Люди до сих пор остаются ограниченными в средствах. И кредиты как раз выступили активатором, который компенсировал этот недостаток.
Еще года 3 назад, когда ставки по кредитам были на уровне 38—40 процентов, по нашему агентству в месяц проходила одна-две сделки с привлечением кредита. Как правило, это были квартиры, готовые к проживанию, с хорошим ремонтом. То есть обеспеченный человек понимал, какая ему нужна квартира, и брал на нее деньги в долг у банка. Сейчас, когда ставки снизились в среднем до 13 процентов, покупателей с кредитами стало существенно больше. Например, по новостройкам (в сегменте классов «эконом» и «стандарт», которые наиболее востребованы) мы наблюдали даже больше половины клиентов с кредитами. По вторичному рынку немного скромнее — 30—35 процентов.
Но всегда наступает какой-то переломный момент, когда все может пойти вниз. На наш взгляд, при сохранении текущих ставок и условий кредитования, а также росте цен, который мы сейчас наблюдаем (около 2 процентов ежемесячно на вторичном рынке, по новостройкам сложно сказать что-то однозначное, так как многое зависит от стадии строительства и класса качества), подобный интенсивный спрос будет поддерживаться только три-четыре месяца. Потом количество сделок начнет понемногу уменьшаться, потому как количество покупателей, которым под силу взять кредит (выполнить все условия банка), а после его выплатить, за 2017 год значительно уменьшилось. Если же кредиты будут дорожать или ужесточаться условия их выдачи, то это все может наступить гораздо быстрее. Я имею в виду введение ограничений на выдачу кредитов от Нацбанка.
«Р»: И все-таки, по вашим прогнозам, к концу года рынок подрастет или снизится?
А. Чернышев:
— В феврале по Минску было больше 1200 сделок на вторичном рынке. С «первичкой» труднее отследить точные цифры, поскольку там договоры долевого строительства, но активность весьма высокая. Сейчас даже некоторые застройщики принудительно снижают темпы продаж путем поднятия цен. Им не всегда выгодно за неделю продать весь дом — они руководствуются четко выверенным планом по освоению. И таким способом девелоперы регулируют спрос. Поэтому подорожание новостроек отчасти имеет искусственный характер.
В ближайшие месяцы по отношению к сегодняшнему дню рост цен и сделок еще будет, но все опять-таки упирается в финансовое положение людей. Однако отложенный спрос уже уменьшается.
К. Прокопчук:
— Введение ограничений пока сложно комментировать — мы не видели официальных документов. Исходя из той информации, которая была озвучена, сложно сказать, например, на какие типы кредитных продуктов такой подход будет распространяться. Возможно, только на потребительские…
«Р»: Но ведь по суммам потребительское кредитование занимает меньше, чем кредиты на жилье. Если Нацбанк хочет серьезно сократить закредитованность белорусов, то логично ограничивать все виды кредитов…
К. Прокопчук:
— Человек, который заключил кредитный договор на жилье, как раз сейчас и может дополнительно взять еще один кредит. Ведь, как правило, кредиты на жилье заключаются с привлечением совокупного дохода родственников либо с обеспечением, а для потребительских порой даже справка о доходах не нужна. В любом случае, это своего рода сигнал населению: адекватно соизмеряйте свою кредитную нагрузку с планируемыми доходами.
«Не надо рассчитывать, что дома будут бесплатными»
«Р»: За счет чего сегодня можно снижать стоимость работ, готовых решений в строительстве?
Марина ЕРЕМЕНКО— Вопрос, нужно ли это делать? Сколько уже можно удешевлять? Это все ведет к развалу отрасли.
А. Чернышев:
— В прошлом году мы пытались оценить себестоимость жилья для нуждающихся, и, по нашим подсчетам, получилось, что за последние 8 лет себестоимость панельного «квадрата» колебалась на уровне 500—600 долларов. Но это без учета инфраструктуры и обременений, которые ложатся на себестоимость при строительстве домов коммерческими застройщиками.
М. Еременко:
— Есть же еще и рыночная цена. Любой застройщик за снижение себестоимости, но не цены за «квадрат». Ведь разницу между рыночной ценой и реальными затратами он забирает себе. Сколько бы мы ни стремились строить «надувные» дома, мы все равно не сможем этого сделать. Стройка — это дело затратное. И, кроме того, должно ведь соблюдаться соотношение цена — качество. Не надо рассчитывать, что дома будут бесплатными.
А. Горваль:
— Себестоимость — это закрытый показатель застройщика, подрядчика. Он у каждого свой, и даже госпредприятия не очень хотят им делиться. Если, например, взять жилье с господдержкой, то там стоимость идет без каких-либо обременений. Голая стройка без всяких дополнительных затрат с минимальной рентабельностью. Предельная — 5 процентов. По факту бывает и 1, и минус 5.
В прошлом году чуть меньше 800 рублей в среднем по стране стоил квадратный метр с господдержкой. В этом году «квадраты» в панельных домах, которые сдавались в первом квартале в Минске, имели такую стоимость: 864, 790, 1077 рублей. В регионах еще дешевле. Это без учета затрат на инфраструктуру, чистая коробка. А в коммерческом жилье огромное количество обременений, да и прибыль выше.
Есть еще такой момент, как энергоэффективность. Напомню, с этого года мы начинаем строить дома, в которых электричество будет использоваться для подогрева воды и отопления. С одной стороны, это вклад в экологию, а с другой — может потребовать дополнительных затрат на оборудование. В порядке эксперимента сейчас строится по одному такому дому в каждом регионе. Мы будем смотреть, во сколько обойдутся строительство и эксплуатация.
В этом году должны построить 4 миллиона квадратных метров жилья, из них 900 тысяч — с государственной поддержкой«Р»: То есть энергоэффективность не снижает, а повышает цену на жилье?
А. Горваль:
— Параметров, которые влияют на стоимость квадратного метра, очень много. И если мы хотим качество жилья хотя бы не ухудшать, то затраты все равно будут расти. От этого никуда не деться. Стоимость жилья с господдержкой мы сдерживаем, но одновременно это приводит к тому, что мы загоняем предприятия до состояния, когда они не имеют средств на техническое обновление. А мы потом ждем, что они где-то рванут. Многие из них закредитованы и перебиваются от зарплаты до зарплаты.
Что касается кадров, то здесь тоже нужно удерживать достойную зарплату, чтобы не было их оттока. Сейчас мы с этим вопросом справляемся. Однако если следовать идеологии «жилье должно дешеветь», то есть большой риск остаться без квалифицированных кадров.
«Р»: Получается, формула «стоимость метра = средней зарплате» не имеет никаких оснований?
А. Горваль:
— Нужно идти путем оптимизации и снижать затраты. В прошлом году удалось добиться того, что «квадрат», построенный с господдержкой, стоил ниже, чем была средняя зарплата по стране. С одной стороны, это хорошо. С другой — речь идет о средней зарплате, а не о медианной. Кроме того, напомню: мы говорим о цене жилья, построенного с господдержкой. А ведь его строят для ограниченного круга граждан — примерно 30 процентов тех, кто состоит на учете нуждающихся. Да, здесь можно сдерживать цену. Но ведь нужно, чтобы и другие могли строиться. Хорошо, что люди уже начали это понимать и не говорят, как раньше: «У меня семья, трое детей, дайте мне квартиру по всем нормам обеспечения!» Они начинают с малого: с однокомнатной, со временем улучшают жилищные условия.
«Дебиторка пока никуда не исчезла»
«Р»: Застройщикам и строителям сегодня стало жить лучше? Проблемы отрасли, которые начались еще с 2014 года, удалось решить? Дебиторская задолженность была огромной.
А. Горваль:
— Да, дебиторская задолженность остается и сейчас, причем весьма приличная. Но это больше наблюдается за пределами жилищного строительства, особенно в сельской местности. В жилищном строительстве с этим проще: если с клиентом заключается договор, значит, деньги будут.
Сейчас у нас большие мощности жилищного строительства, можно было бы строить ежегодно по 9—10 миллионов метров. Но на это нет платежеспособного спроса: есть домостроительные комбинаты, у которых загрузка составляет всего 25—30 процентов. А есть и другие примеры. Взять, допустим, Гомельский ДСК — полностью обеспечен, строит и по республике, и за ее пределами. Нынешние 4 миллиона «квадратов» — это определенный баланс, который рынок способен поглотить.
Стоит ли сейчас покупать квартиру?
«Р»: Что посоветуете нашим читателям: стоит ли покупать жилье сейчас или есть смысл подождать снижения цен? Брать ли на это кредиты?
К. Прокопчук:
— Знаете, я и сам не так давно решил квартирный вопрос с помощью заемных средств банка, до этого жил с тремя детьми и женой в одной комнате. Думаю, сейчас то самое время, когда стоит воспользоваться кредитными деньгами. Ведь понимая социальную ответственность бренда, мы продолжаем активно развивать партнерские программы с ведущими застройщиками и агентствами недвижимости, делая жилье еще более доступным. Например, когда ежемесячный платеж на кредит в размере 50 тысяч рублей составляет менее 500 рублей.
А. Чернышев:
— Если покупать квартиру для жизни — ждать не стоит. По крайней мере, начать думать об этом нужно уже сейчас. Как показывает практика, когда вопрос начинает решаться, находятся и пути решения. В любом случае, текущий момент благоприятен для покупки жилья, это факт: цены еще не сильно выросли по сравнению с тем дном, до которого они опустились в 2016-м, кредиты тоже выступают действенными помощниками. Главное, по полной использовать возможности текущего момента.
А. Горваль:
— Я думаю так: если есть где жить, можно чего-то ждать. Если есть малейшая возможность — улучшай жилищные условия. Что толку годами думать «выгодно—невыгодно»? Так и жизнь пройдет.
Полина КОНОГА
konoga@sb.by
Владислав КУЛЕЦКИЙ
kuletski@sb.by
