Возведение в квадрат

Стоимость минского жилья в течение года увеличилась более чем в полтора раза и достигла в среднем 1.000 долларов за квадратный метр. И спрос по-прежнему не удовлетворен. Готова ли стройиндустрия города, страны, воспользовавшись моментом, предложить людям дефицитный товар в требуемом количестве и заработать деньги для собственного развития? Каковы перспективы развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры? И что сдерживает строительство недорогого и добротного жилья для очередников?

Обсудить эти проблемы за "круглым столом" "СБ" мы пригласили председателя наблюдательного совета арендного предприятия "Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве" Владимира Столпнера, начальника управления строительства Мингорисполкома Ирину Архипову, главного инженера УКСа Мингорисполкома Андрея Галя, технического директора ОАО "МАПИД" Ивана Волосевича, председателя Комитета облигационных жилищных займов ОАО "Белинвестбанк" Владимира Евтуха и генерального директора совместного НПООО "Ареса-сервис" Сергея Коренько.

"СБ": Что происходит сегодня со строительством жилья в Минске? Может ли город на увеличение спроса ответить соответствующим ростом предложения жилья, то есть строить больше и быстрее?

И.Архипова: Генеральным планом развития Минска, утвержденным в 2003 году, было предусмотрено строительство 600 - 650 тысяч кв. метров жилья в год. Но растущий спрос продиктовал необходимость строить больше, наращивать мощности строительных организаций. Задание Правительства на 2006 год по строительству жилья в Минске - свыше миллиона квадратных метров. На сегодняшний день мощности строительных организаций концерна "Минскстрой" обеспечивают свыше 2/3 планового задания, и в основном именно они строят жилье типовых потребительских качеств для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но есть и иные городские организации, хорошо зарекомендовавшие себя на строительном рынке жилья. Их силами строится жилье повышенных потребительских качеств, в том числе элитное. Сегодня перед городом стоит задача обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в размере 60% от планового задания. При этом и типовое жилье должно оставаться комфортным, разнообразным и качественным, с применением модернизированных серий и новых архитектурных решений.

В.Столпнер: Цивилизованным рынок становится тогда, когда спрос и предложение хотя бы балансируют. А когда спрос выше предложения раза в два, это нельзя назвать рынком. На рынке, если спрос на какой-то товар значительно превышает предложение, производители быстро реагируют на это и, как правило, увеличивают объемы выпуска такого товара. Но это хорошо срабатывает для так называемых быстропроизводимых товаров. А строительство - это продукт весьма длительного производства, и это следует учитывать. За 12 месяцев прошлого года жилье, строящееся с господдержкой, выросло в цене на 11,88 процента, коммерческое - на 40,9 процента, квартиры на вторичном рынке подорожали на 45,4 процента. Получается, что коммерческое строительство работает в унисон со вторичным рынком. Но наша задача - обеспечить нуждающихся доступным жильем. А цены на коммерческое жилье пусть регулирует рынок. Берут покупатели по 2 тысячи долларов за "квадрат" - продавайте. Только это должно быть прозрачно. Получает компания сверхприбыль, пусть и сверхналог платит. Государству это выгодно. Посмотрите на стоимость жилья, строящегося в прошлом году. Стоимость жилья с господдержкой составляла 368 долларов за квадратный метр, такое же жилье, строящееся без господдержки на коммерческой основе, продавалось уже по цене 476 долларов, цена "коммерческой" квартиры в каркасно-блочном исполнении составляла 1.000 долларов за квадратный метр. Себестоимость коммерческого жилья - в 1,8 раза выше себестоимости домов с господдержкой. Почему? Помимо того, что оно возводится из более дорогих материалов и облагается различными сборами на инфраструктуру, его стоимость поднимают еще как минимум 2 причины - затягивание процесса согласования документации и более высокая зарплата строителей. Плюс закладка более высокой рентабельности. Ни одна из частных строительных компаний, похоже, не хочет жить на рентабельности 8 - 9 процентов.

В.Евтух: Мировой опыт свидетельствует: для того, чтобы восполнить выбытие старого жилья и обеспечивать прирост нового, в год надо строить 1 квадратный метр на человека. Сегодня в Минске достигнут показатель 840 тысяч "квадратов". Ровно вдвое меньше, чем требуется. Нужно принимать меры. В конце 80-х годов в целом по Беларуси строилось около 6 млн. "квадратов" жилья в год. Этот опыт необходимо использовать. Не сразу, но постепенно предприятия будут наращивать объемы, приближая предложение на жилье к спросу. Это во-первых. Во-вторых, есть поручение Президента по переходу на договорные контрактные цены с применением противозатратного механизма ценообразования. Основу его должны составлять укрупненные нормативы стоимости объектов, отражающие прогрессивный технический уровень. По выполнению этого поручения Совмин год назад утвердил подготовленное РНТЦ положение о порядке формирования договорной цены в строительстве. Но, к сожалению, реально этими нормативами сегодня воспользоваться нельзя. До сих пор в соответствие с положением не приведены правовые акты, регламентирующие порядок разработки проектно-сметной документации, отчетности... Экономия как результат современных механизмов хозяйствования пока не выгодна предприятиям. Шаг влево, шаг вправо - и предприятие либо с убытками, либо, по формальному принципу, - с невыполненными объемами. Поэтому надо менять нормативную базу, законодательство.

"СБ": Практически каждый четвертый житель Минска нуждается в улучшении жилищных условий. Как получается, что списки очередников растут быстрее, чем новые дома?

И.Архипова: Ничего удивительного. С принятием в 1999 году Жилищного кодекса право улучшать жилищные условия получили граждане при обеспеченности общей площадью менее 15 метров на человека, а также впервые вступившие в брак и не имеющие отдельной квартиры, проживающие в коммуналках, однокомнатных квартирах, за исключением супругов. Было снято ограничение о необходимости 5-летнего срока прописки для постановки на учет нуждающихся. В связи с этим очередь выросла и продолжает увеличиваться. Что касается собственно сроков строительства домов, то пенять на организации, что они медленно строят, нельзя. Побывайте в новых микрорайонах и увидите, как они разрослись за короткое время. Разработка проектов детальной планировки, общественное обсуждение градостроительных проектов, отвод земельных участков под строительство, проектирование инженерной и социальной инфраструктуры жилой застройки действительно занимают длительное время и требуют значительных объемов финансирования. Оправданно ли это? Думаю, что да. Тщательная проработка всех вопросов до начала строительства дает гарантию реализации самого проекта в кратчайшие сроки.

А.Галь: В 2001 году из всего введенного в городе жилья только 30 процентов было для очередников. В этом году эта цифра должна составить 60 процентов. Но город не может только за счет бюджетного строительства удовлетворять эти потребности. Надо заинтересовать коммерческого заказчика строить для очередников. Например, в рамках конкурсов на право проектирования и строительства жилья в Минске, организатором которых является УКС Мингорисполкома, одним из критериев оценки предложений участников является обязательство застройщика привлекать к строительству квартир по договорам долевого строительства до 30% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Пропорционально этой доле заказчики освобождаются от компенсации городу средств на развитие магистральных инженерных сетей и дорог, а также платы на возмещение затрат за созданную инфраструктуру, что должно обеспечить экономическую привлекательность проектов.

В среднем на каждого жителя города сегодня приходится порядка 20 квадратных метров жилья. И в то же время в 2005 году в Минске на учете состояли 152 тысячи нуждающихся. Здесь нет противоречия. Есть семьи, которые имеют в собственности 3 - 4 - 5 квартир. Активно строится так называемое элитное жилье с площадью квартир по 100 - 200 кв. м. Теоретически существует возможность, что в результате изменения законодательства, в первую очередь налогового, повышения стоимости энергоресурсов и других факторов возникнет ситуация, когда люди начнут избавляться от излишнего жилья. В результате очередь сокращалась бы не только за счет нового строительства, а в большей степени за счет перераспределения имеющегося жилого фонда. Но это теория, а в реальности те, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий с начала 90-х, не могут себе позволить улучшить жилищные условия в первую очередь по финансовым причинам. По существующему ныне порядку кредитуется 20 квадратных метров на человека. Поэтому для семьи из трех человек льготному кредитованию подлежит до 90% стоимости 60 квадратных метров общей площади квартиры. Оплата стоимости "лишних" метров должна осуществляться за счет собственных средств. Но заплатить за лишние 40 метров в предлагаемых сегодня 80 - 100-метровых "двушках" в состоянии немногие.

В.Столпнер: На вторичном рынке сегодня даже "хрущевки" идут более 1.000 долларов за метр. И самый большой спрос на одно-, двухкомнатные квартиры площадью 33 и 48 метров квадратных соответственно. Именно потому, что даже типовой проект однокомнатной - 40 - 49 метров - не каждому по карману. При покупке на вторичном рынке человек экономит тысячи долларов. При советском планировании в жилищном строительстве всегда учитывались потребности очередников в квартирах определенной площади. Сейчас опять ставится задача - проектировать жилье под очереди. Но одним крупнопанельным домостроением потребности нуждающихся не удовлетворить. Необходимо строить каркасные, кирпичные дома. Да, они на 20 - 30 процентов дороже, но если продавать их очередникам без коммерческих накруток, то обойдется такое жилье в 500 - 600 долларов за метр. А преимущества его очевидны. Если в "капэдэшном" доме под малые квартиры надо переделывать проект, то в каркасном доме ничего не нужно: "нарезай" какие нужно квартиры - и все. Кстати, если в 2003 году за 12 месяцев рост цен в капитальном строительстве составил 30,2 процента, в 2004-м за такой же период - 22,7 процента, то в прошлом - 12 процентов (в сопоставимых условиях - 10,9 процента), а жилье с господдержкой - 11,9 процента. Отличительная особенность: впервые в прошлом году рост цен на стройматериалы составил всего 9,5 процента, хотя прежде всегда резко опережал рост стоимости строительства. Сработало регулирование цен в основном экономическими методами. Не в ущерб строителям, получившим возможность по более низкой цене покупать стройматериалы.

В.Евтух: Удельный вес жилья, которое строит с господдержкой УКС, не решает жилищную проблему. При таких темпах всех очередников город сможет удовлетворить лишь к 2020 году. Сегодня реальная цена для большинства граждан, которые испытывают потребность в улучшении жилищных условий, - 1.000 долларов за метр. Именно за эти деньги квартиру можно приобрести без многолетнего стояния в очереди. Но этих денег у большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий нет. А прогнозы рынка недвижимости неутешительны - сегодня никто не заинтересован снижать материалоемкость и стоимость строительства. Хотя заполнить эту брешь можно. Процесс перехода на новый метод хозяйствования надо начинать с тех организаций, которые уже имеют определенный опыт, с их участием создавая и адаптируя к реальным условиям недостающие правовые акты, постепенно расширяя круг организаций и объектов строительства до полного перехода на эффективный механизм. Это позволило бы избежать тиражирования возможных недоработок и ошибок, особенно на первом этапе, и за счет этого существенно снизить издержки. Например, жилье, построенное по программе второго Минского целевого облигационного жилищного займа, поддержанного Указом Президента N 109 от 23 февраля 1999 года, на 20 - 40% дешевле аналогичного по качеству, но возводимого на долевых началах.

А.Галь: Жилье должно быть разное: и элитное, площадью под 300 "квадратов", и типовое, которое в Минске сегодня строит УКС. Его среднюю стоимость в домах ЖСК, например, в прошлом году удалось удержать на уровне порядка 700 тысяч рублей за "квадрат". Как? Горисполком принял решение, чтобы строительство инфраструктуры, инженерных сетей финансировалось за счет местного бюджета, а не входило в стоимость квадратного метра для дольщиков, как было до этого. В итоге только за счет этого стоимость строительства для ЖСК за год упала на 2 - 11 процентов.

"СБ": Ситуация парадоксальная: спрос есть, рынок неограниченный, строители могут на этом зарабатывать хорошие деньги... А минчане, получается, только к старости могут построить жилье...

И.Архипова: Все усилия города сегодня направлены на реализацию установленных Правительством задач по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Только за первый квартал текущего года введено в эксплуатацию 202 тысячи квадратных метров общей площади жилых помещений.

И.Волосевич: Наше задание на нынешний год - 430 тысяч квадратных метров жилья. На 50 тысяч до сих пор нет разрешения на строительство. Отвод участка под застройку микрорайона Сухарево-5 тянется целый год! Хотя уже надо проектировать и закладывать базу строительства на 2007 год. Но пока нет ни одного договора с проектной организацией. Если ничего не изменится, с августа я должен буду остановить завод крупнопанельного домостроения. Мне говорят: строй, а я бы хотел спросить: где и что строить? Почему я обиваю пороги землеустроительной службы, чтобы получить разрешение на строительство дома, сетей? Мне как застройщику земля не нужна. Это КИЗ или ЖСК, для которых мы создаем жилье, должны оформлять участок и платить налоги. Кстати, они тоже ходят по тем же инстанциям, но уже после ввода дома в эксплуатацию оформляют документы на земельный участок. Подумать только: сколько времени и денег, потраченных впустую!

С.Коренько: За последние 5 лет стоимость чистого строительства с учетом стройматериалов выросла в два раза и по индивидуальным домам составляет 550 - 650 долларов за метр. Остальные затраты - по сносу, проектированию, платежам за инфраструктуру, землю, 6% жилья, передаваемых городу безвозмездно, добавляют в среднем еще 250 - 350 долларов за "квадрат". Вот отсюда и получается цена от 1.000 долларов и выше. Кроме того, заказчикам, которые реализуют долевое участие по твердым ценам, надо иметь в виду, что в процессе строительства, а это около 2 - 3 лет, себестоимость будет расти параллельно ценам на энергоносители. Учтите еще и цикл подготовки площадки под начало проектирования, что занимает от года до трех. Недавно принятые указы Президента сняли ряд серьезных проблем, что позволило, в частности, нашему предприятию в этом году наконец-то запустить строительство двух объектов, однако сокращение сроков от отвода участков до сдачи домов в эксплуатацию по-прежнему остается в числе первоочередных задач.

И.Архипова: В целях совершенствования порядка изъятия и предоставления земельных участков, а также уменьшения сроков и стоимости жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры Президентом приняты и вступили в силу указы от 28 января 2006 г. N 58 "О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков", от 7 февраля 2006 г. N 72 "О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры". Эти документы регулируют отношения участников строительного процесса и продиктованы необходимостью их упорядочения, прозрачности. А период адаптации к новым условиям всегда связан с временными трудностями.

А.Галь: Коммерческий заказчик смотрит на площадку с точки зрения ее выгодности. Как только получается минус по прибыли, площадка перестает его интересовать. А в городе должна осуществляться комплексная застройка. Центр города - самые востребованные площади с точки зрения возведения коммерческого жилья - застроен частным ветхим жильем, которое надо сносить. Эти территории распределены по заявительному принципу, в том числе и между коммерческими организациями. Ни одна из них не реализовала комплексную застройку тех микрорайонов, которые были за ней закреплены. "Посадили" один домик на существующие сети без сноса либо снесли одну избушку-старушку. И все. Минимум потратить - максимум выгоды получить. Остальное "добро" досталось в наследство УКСу Мингорисполкома. А это, между прочим, 6 реконструируемых территорий, к которым подступиться практически невозможно. УКС начинает строительство первого дома в районе улицы Козыревской. Место привлекательное. Но там сносим около 100 частных домов. Два года только землеустроительное дело оформляли. Ведь каждому нужно было предоставить квартиру. Нам ничуть не проще, чем коммерческим фирмам. Мы должны соблюсти каждую букву закона.

"СБ": Все видят проблемы, все заинтересованы в сотрудничестве, а результат тем не менее минимален. Как установить баланс затрат и интересов? В первую очередь, конечно, интересов нуждающихся в жилье людей.

А.Галь: В городе пустых площадок больше нет. Все, что можно было построить без сноса и подведения длинных инженерных сетей, построено. Миллион квадратных метров на уплотнении не сделаешь. Город вынужден идти на микрорайоны, которые сегодня вообще не обеспечены никакими инженерными сетями - ни теплом, ни электроэнергией. Для того, чтобы обеспечить задел 2006 года, только на сети надо потратить 149 млрд. рублей. Из этой суммы концерн "Белэнерго" на тепло и энергосети предусмотрел лишь 2,9 млрд. рублей. На инженерное обустройство района Каменная Горка, где УКС предполагает построить 1 млн. "квадратов" жилья, требуется более 300 млрд. рублей. Надо строить станции, коллектор, теплотрассы, необходимо реконструировать 4-ю ТЭЦ... Планы по обеспечению города теплом до 2010 года разрабатывались, наверное, лет 10 назад. В 2005 году при колоссальном усилии всех подрядчиков было введено 840 тысяч квадратных метров жилья. В этом году программа предусматривает строительство 1.070 тысяч. И сегодня энергетики, по закону отвечающие за строительство внеквартальных сетей, обеспечение города силовыми подстанциями, не знают, как это сделать под нынешние объемы.

В.Столпнер: В сельском строительстве мы ряд вопросов сняли. В наших сборниках мы сейчас публикуем отдельный раздел, в частности, по ценам на материалы, для строительства сельских домиков. Рентабельность - до 5 процентов. Президент сказал правильно: на сельчанах нечего наживаться. В свое время этот механизм мы предлагали распространить и на строительство жилья с господдержкой. Но здесь есть объективные сложности. Сельский домик - он один. В многоквартирном доме нереально, чтобы все квартиры строились с господдержкой. Чтобы ограничить рентабельность по этому жилью, нужен четкий механизм, которого, увы, пока на законодательном уровне нет.

В.Евтух: В строительстве нужна единая техническая политика, направленная на снижение ресурсоемкости и повышение качества. Пожарные устанавливают свои нормы, электрики - свои. К примеру, представитель пожарной службы ставит условие: не заложите в цену дома стоимость лестницы на 15-й этаж, я вам не подпишу документацию. И закладывают, хотя пожарная служба - бюджетная организация, которая должна эту лестницу приобретать за бюджетные деньги. Но в итоге эти затраты включаются в стоимость квадратного метра. И такого рода начислений масса: они составляют до 50 процентов стоимости дома.

До недавнего времени около 30% добавляли аукционы на землю. Правда, здравый смысл восторжествовал и президентский указ в этом году отменил эту форму распределения участков застройки для массового жилья. То есть все причины роста стоимости жилищного строительства на поверхности. Надо их просто снять и реализовать тот курс, который определил Президент.

И.Волосевич: Еще проблема - проекты. Чтобы получить новое качество строительства, нужен архитектурный проект с учетом последних достижений науки, применением современных стройматериалов. Но что же имеем мы? В проектах 60-х годов поменяли фасады, подкорректировали планировки, а начинка осталась прежней. Радиаторы 40-летней давности ставим. Хотя в Барановичах и Гомеле уже выпускают новые, с помощью которых можно в полтора раза снизить металлоемкость строительства. Но как отступить от проекта, если банк, который кредитует льготное строительство, немедленно оштрафует? Вот и стелим на крышу самый дешевый и "отсталый" рубероид. Российский чуть дороже, но служит 20 лет. Лифты наши гремят день и ночь, ломаются безбожно. Российский линолеум в 2 раза дешевле и втрое шире нашего, который, кстати, истирается через несколько лет. Но мы не можем применить его в домах для очередников. В проекте - только отечественные материалы. А если качество отвратительное и цена высокая?

Я в свое время предлагал: дайте мне возможность и я построю "квадрат" по цене 350 - 400 долларов. Но не вмешивайтесь при этом в деятельность предприятия. Тогда я буду знать, что использую новые материалы, применю современные технологии и вложусь в эту цену. А сегодня я отступить от проекта, ГОСТА ни на шаг не могу. Чтобы купить гвоздь, надо провести тендер. Строителям надо дать возможность свободно работать.

С.Коренько: Это неправда, что не хватает строительных мощностей. И частные, и государственные организации могут строить гораздо больше жилья, чем сейчас. Надо 2 миллиона в год - будет. Только создайте условия для максимального удовлетворения спроса на жилье в городе. Пока их нет, в этом главная проблема.