Покупатели элитных квадратов требуют большего, застройщики торопятся и не всегда успевают. Но ситуация меняется стремительно.
Несколько лет назад, заглянув в гости к знакомой, поразилась контрастам: поднявшись по обшарпанной лестнице старенькой хрущевки, попала в настоящий оазис за дверями квартиры. Интересная планировка, расширенный санузел, огромная кухня с барной стойкой, современная отделка и шикарная мебель… С тех пор ситуация кардинально изменилась. Обеспеченные покупатели недвижимости все настойчивее требуют не только комфорта в пределах отдельно взятой квартиры, но и соответствующего «окружения»: удобной социально-транспортной инфраструктуры, близких по социальному статусу соседей, просторных подъездов и бесшумных лифтов, благоустроенных и огороженных дворов, круглосуточной охраны, подземных гаражей…
Во-первых, место…
Что такое элитная недвижимость? Во всем мире единого отношения к этому понятию нет. Очень условно принято делить все многоквартирные дома на три класса: А — элит, В — бизнес, С — эконом. Впрочем, «наполнение» каждой категории жилья в разных городах и странах будет сильно отличаться. Более того, конкретный объект спустя весьма непродолжительное время может легко перейти из элит в разряд «бизнес» и даже «эконом».
В Беларуси практика деления жилья по классам комфортности еще не вошла в повседневный обиход покупателей, застройщиков и риэлторов. Первую попытку разработать четкую методологию оценки несколько лет назад предприняли специалисты информационного центра долевого строительства (ИЦДС) риелторской компании «Твоя Столица». «Наша методика основана на оценке нескольких факторов, наиболее важными из которых являются территориальная локализация, социально-транспортная инфраструктура, экологическая составляющая», — говорит Татьяна Недерева-Архипец, руководитель ИЦДС. Все остальные признаки элитного жилья носят прикладной характер: помимо вышеназванных критериев при определении классности жилых домов специалистами оцениваются архитектурно-планировочные решения, организация придомовой территории, инженерная составляющая, сложившаяся репутация жильцов дома…
Самым первым параметром оценки вы-ступает территориальная локализация. Риелторы во всем мире афористично шутят: «Элитное жилье — это, во-первых, место, во-вторых, место и, в-третьих, место». В этом году специалисты компании «Твоя столица» еще раз обратились к понятию «территориальной локализации». На сей раз была учтена градостроительная перспектива, которая впоследствии будет влиять на классность строящихся сегодня объектов. Оценивались возможности строительства в обозримом будущем большого количества жилья, проведения к району застройки линии метро, а также перспектива возведения крупных социальных объектов (развлекательных центров, спортивных сооружений, кинотеатров и пр.). На основании проведенной работы был составлен рейтинг местоположения.
Кто во что горазд
Жилье в Европе практически не сдается в эксплуатацию без внутренней отделки. В России и Украине споры на тему, в каком виде сдавать объекты, не утихают и сегодня. Эта проблема волнует и белорусских участников рынка недвижимости. Некоторые эксперты утверждают, что наши дома еще долго будут сдаваться без отделки. Причина тому — типовое советское прошлое, с его стандартными квартирами, одинаковыми обоями, мебелью… Поэтому обладателей новеньких квартир, стремящихся сделать свое жилище оригинальным, зачастую обуревает неуемная жажда творчества. Все бы ничего, но вряд ли владельцы дорогих квадратных метров захотят долго слушать ремонтные «перестукивания» соседей. Поэтому имеет смысл еще на стадии продажи квартиры в новостройке оговаривать сроки проведения ремонтных работ, считает Татьяна Недерева-Архипец.
Классовое неравенство
Еще пару лет назад взаимосвязь между классностью жилья и стоимостью квадратного метра практически не была заметна. Сегодня, по оценкам ИЦДС, разбежка между экономным и элитным квадратами может составлять 20—25 %, между экономным и бизнес — 12—13 %. Впрочем, это весьма осторожные прикидки, поскольку на стадии строительства реализуется незначительное число объектов, и специалисты делают выводы, оперируя данными вторичного рынка и собственными экспертными оценками. В дальнейшем ценовая пропасть между классами будет увеличиваться, и чем дальше, тем сильнее. Вполне вероятно, что вскоре белорусская реальность станет сродни российской, где разница в цене между типовой и элитной квартирами может отличаться в разы.
Сегодня к элитному жилью можно отнести только 3 % домов, которые возводят коммерческие застройщики — таковы расчеты экспертов ИЦДС, 40 % жилья относится к эконом-классу, 52 % — бизнес-классу, 5 % — «пограничье» между элитным и бизнес-жильем. В Москве самая дорогая недвижимость — дома клубного типа, среднеэтажной застройки, с небольшим количеством квартир. У нас таких объектов строится мало и речь о выделении их в отдельный класс пока не идет.
Как считает Татьяна Недерева-Архипец, в ближайшее время соотношение между жильем элитного, бизнес- и эконом-класса принципиально не изменится. Но то, что мы сегодня считаем элитными квартирами, уже совсем скоро рискует не попасть под это определение. Сегодня белорусский покупатель в отличие от московского не может претендовать на фонтан возле подъезда. Не исключено, что завтра его надежды могут оправдаться.
Точки приложения
Впрочем, белорусские участники рынка еще не пришли к единодушному мнению: нужна ли, в принципе, классификация жилья? Квартиры ведь и так хорошо продаются…
В то же время для специалистов ИЦДС прикладной характер разработанной методики очевиден. «Если сначала наша методика разрабатывалась для того, чтобы помочь клиенту сориентироваться на рынке, то сейчас служит и для консалтинговых целей», — поясняет руководитель информационного центра. Так, например, оценив месторасположение объекта, можно определить, стоит ли возводить здесь элитные хоромы, ведь в отдельных районах дом, в принципе, не сможет претендовать на элитность хотя бы по географическому признаку или социальной среде. Если застройщик сделает правильно, то и отдача будет максимально высокой.
-----------------------------
Челси — и этим все сказано
В мире существуют, по крайней мере, две классификации элитного жилья, которые остаются без изменений уже десятилетия, — лондонская и нью-йоркская. Однако консервативные критерии элитности сложились там не в одночасье. Процесс градостроительства Лондона в мире вообще считается уникальным. Еще в средние века между различными слоями общества возникли прочные «перегородки», которые сохранились и по сей день. Уже несколько столетий аристократия проживает в одном районе, пролетариат — в другом, буржуазия — в третьем. «Смешанные» жилые дома для людей с разным достатком в Лондоне появляются, но только в порядке исключения. Поэтому если сказать о здании, что оно находится в Челси, любой лондонский житель поймет — такой дом не может быть не элитным. В лондонской классификации фигурируют всего два главных параметра: месторасположение объекта и его цена. Нью-Йорк — город более демократичный: здесь не было деления людей на сословия, а только по достатку. По этому признаку еще в конце XIX века здесь начали выделяться отдельные районы. Нечто похожее происходило в те времена и в Москве: на Патриарших прудах жили высшие чиновники, на Красной Пресне — рабочие, на Остоженке — священнослужители. Но в советское время руководством страны было принято принципиальное решение перемешать горожан, и эту теорию удачно воплотили на практике.
