Владения во вред

Эксперты — о том, почему наш бизнес отказывается от приобретения недвижимости в собственность

У нашего бизнеса нет крыши. По статистике, 90% компаний не владеют помещениями, в которых базируются. В этом многие, слишком многие эксперты видят чуть ли не основной тормоз развития предпринимательства. Мол, не дают деловым людям обзавестись своими цехами-заводами, магазинами-офисами. Некоторые лихо говорят: следует ввести частную собственность на землю, и бизнес расцветет. Почему? Появится стабильность, ибо с арендованных площадей и участков могут в любой момент согнать. Доля истины в таких суждениях присутствует. Но очень небольшая. Ибо нынче недвижимых активов в стране завались. На любой вкус и цвет: офисные, промышленные, складские, огромные и крохотные. И земли в продаже навалом. Проблема в дефиците покупателей. Не побоюсь предположить: наш малый бизнес еще более-менее удачно переживает смутные экономические годы именно благодаря отсутствию активов. У кого они есть — нервно кусают локти. Любое здание — это издержки. Ведь приходится платить налоги и коммунальные. А вот сможет ли оно генерировать доход? Далеко не всегда, а в текущий момент даже очень сомнительно.

Коллаж Юлии КОСТИКОВОЙ

Есть прекрасная пословица: хочешь стать богатым — смотри на поведение миллионеров и поступай точно так же. Понятно, полностью копировать совершенно не обязательно, но необходимо следовать общим подходам. Так вот, крупные транснациональные корпорации во всем мире, в том числе и в Беларуси, следуют святому правилу: меньше активов — мобильней бизнес. Поэтому стараются на балансе держать поменьше имущества. Компания может быть большой, даже огромной, ворочать миллионами, а если посмотреть повнимательнее, то в собственности-то у нее пару автомобилей да набор офисной мебели с оргтехникой. Огромные офисы в аренде, транспорт в лизинге, производство размещено по лицензии на других предприятиях, фирменные магазины принадлежат мелким компаниям-партнерам, которые пользуются громким брендом по договору франчайзинга… 

Еще один из четких трендов — максимальный аутсорсинг. На сторонние организации стараются сбагрить все что только возможно: начиная от транспортировки и хранения и заканчивая проведением рекламных игр и контроля точек продаж. На сторону отдают даже работу, которую экономически выгоднее выполнить самим. Но лишнее структурное подразделение портит другие показатели. В частности, объем выручки на сотрудника. Да и мобильность теряется. Словом, действует принцип: лучше потерять в пределах разумного в прибыльности, но не обрастать активами: транспортом, складами, помещениями… 

Такой подход только кажется великой державной неразумностью транснациональных корпораций. На самом деле — выверенный и обкатанный на практике прагматизм. Особенно оправданный в наши дни всеобъемлющей волатильности и нестабильности. Столп успеха в коммерции — прогнозирование и планирование в последнее десятилетие кризиса глобализации утратили свое первостепенное значение. Ибо один господь знает, как поведет себя рынок. А ведь на каждую отрасль в большей или меньшей степени влияют сотни, если не тысячи факторов. И более-менее точную модель потребительского поведения еще никому не удалось сконструировать. Даже самые маститые ученые только крутятся вокруг проблемы. Результатов пока нет. Если кто-нибудь докопается до истины, это сразу Нобелевская премия. Пока же всем приходится жить и творить в тумане, сквозь который просматривается в лучшем случае только конфигурация будущего. И западный бизнес, не будь дураком, очень оперативно реагирует на веяния времени. Это раньше столпом экономической узурпации считались активы: заводы, станки, пароходы… Сейчас во главе угла стоит мобильность. Даже система бизнес-образования уже уходит от классических принципов МВА с разбором конкретных ситуаций, а ориентируется на умение руководителей не растеряться в любой ситуации. Самой непредсказуемой, в которой он запросто может оказаться, но о которой не может и предположить в самых страшных снах. 

Структура современных передовых компаний похожа на войско кочевников: два коня, лук, фляжка с водой да мешочек со скудной едой, и никаких обозов и другого обременительного имущества. Зато такое войско способно разворачиваться на 180 градусов почти мгновенно. И сегодня в дамках обычно остается тот, кто может быстро и стремительно как нарастить объемы поставок, так и резко их сократить. Без потерь для себя, грамотно переложив все риски на кого-нибудь другого. 

Несомненно, стратегия — не самая сильная сторона отечественных предпринимателей. Но не надо сбрасывать со счетов интуицию. Все-таки большинство наших бизнесменов — выходцы из 1990-х и начала 2000-х. Крайне интересные периоды, когда законов либо не было вообще, либо они не действовали. Цены менялись как им заблагорассудится, плюс несколько курсов валют… Словом, привыкли жить в весьма своеобразных условиях, с которыми западным корпорациям вплотную пришлось столкнуться только в 2010-х годах после мирового финансового кризиса, который и не думает затихать окончательно. Поэтому интуитивно наше деловое сообщество давно живет в модном нынче тренде и не особенно желает обзаводиться активами. Ни собственными помещениями, ни землей. Кстати, последней-то в Беларуси — бери не хочу. И частная собственность на нее прописана в законодательстве. Исключение составляют только сельскохозяйственные и лесные угодья, а также территории различных охраняемых зон. В остальном нет проблем. Приобретай по кадастровой стоимости, а то и еще дешевле, для тех, кто получил участок до 2012 года. Власти это не запрещают, а даже приветствуют, и предлагают владельцам предприятий выкупить участки под своими цехами и зданиями. Захотели лишь единицы. Офисы и торговые площади выкупил охотнее, но процесс также не носил массового характера. Некоторые поддавшиеся искушению стать владельцами коммерческих площадей теперь кусают локти и не знают, как их сбыть с рук. Ставки аренды рухнули, спрос упал, иной раз считается большой удачей сдать комнаты за оплату коммунальных услуг. Не дабы выгоду получить, а чтобы от убытков ускользнуть. 

Почему же проблема доступности активов упорно муссируется деловым сообществом? Лидеры деловых ассоциаций не понимают все прелести текущего момента? Не разбираются в тактике и стратегии современного предпринимательства? Разбираются. Просто вопрос ставится несколько своеобразно: цена некоторым представителям бизнеса не нравится. Ведь многие какую мечту лелеют: получить в собственность современный цех, и за одну базовую. Как говорится, купить на грош пятаков. Такая же история и с землей. Сколько раз приходилось слышать от бизнесменов: нет, по кадастровой стоимости приобретать участок дорого. Вот если бы за полцены, а еще лучше — за четверть… А как же рыночные принципы, когда любая вещь — не важно, пачка печенья или заводской корпус — должны стоить ровно столько, сколько стоят?! 

В данном случае сказываются некоторые морально-психологические особенности нашего делового сообщества. Многие занимаются бизнесом уже 15—20 лет и за долгую службу хотят от государства не просто признания, но определенных льгот и преференций. Как вариант — дисконт на недвижимость. И не на какую-нибудь заштатную, в райцентре, а ликвидную, желательно поближе к многолюдным трассам в Минске или областных центрах. Если дешево купить, то можно заработать, если даже недорого продать. 

Кстати, некоторые инвесторы уже погорели на стремлении завладеть активами хитрыми способами. Ведь почему за обладание предприятиями в центре города очередь выстраивалась? Из-за большого желания выпускать часы или велосипеды и побить на этом поприще китайцев? Да нет, расчет являлся чисто девелоперским: вынести производство куда-нибудь за кольцевую, а на месте старых цехов возвести торговый или развлекательный центр, жилье или еще какой-нибудь объект из этой оперы. Вот только изменчивая макроэкономика спутала все планы. А инвестировать в чистое производство такие деятели изначально не собирались. Вот и возник конфликт с властью. Поэтому льготная приватизация вряд ли даст новый импульс родному предпринимательству. Скорее, наоборот, может обострить некоторые противоречия. Но, самое главное, недвижимость в собственности в современной ситуации может не упрочить, а, наоборот, ослабить позиции малых и даже средних предпринимателей, лишить их свободы маневра. А вращаться в современных непростых экономических условиях и без этого нелегко.

МНЕНИЯ

Алексей ВАСИЛЬЕВ, первый заместитель председателя Государственного комитета по имуществу:


— Почему у предпринимателей нет собственных активов? Даже затрудняюсь ответить. Со стороны государства уже почти все сделано. Законодательная база существует и уже отработана на практике. Только берите помещения и участки. Хотите в собственность – пожалуйста! В аренду с правом выкупа — нет никаких проблем. Некоторые объекты есть возможность выкупить за одну базовую. Законодательно прописаны условия, когда недвижимость может предоставляться по цене ниже рыночной и вообще бесплатно под инновационные проекты, создание новых рабочих мест и так далее. Арендную плату уже сделали ниже некуда. У арендодателей в последние годы уже никаких вопросов по тарифам не возникает: только у бизнес-союзов. Жалоб, что кто-то хотел выкупить помещение или цех, а ему не дали — не слышал. Если бы такие обращения были, сотрудники Государственного комитета по имуществу выехали бы на место и разобрались в проблеме.

Другой вопрос, когда хочется забрать ликвидный объект в центре города за бесплатно либо с многократным дисконтом от рыночной цены и без всяких обязательств. Но чудес-то не бывает. Почему государственный объект должен отдаваться за бесценок, когда напротив стоит здание, принадлежащее частнику, тоже продается, и за весьма приличную цену. Поэтому, когда говорят о низкой доступности активов для бизнеса, надо различать, когда предприниматель хочет взять помещение для производства, а когда для последующей сдачи в аренду или продажи. Девелопинг — тоже бизнес, имеющий право на жизнь. Но почему его ресурсная база должна формироваться за государственный счет?

Георгий ГРИЦ, заместитель председателя РОО «Белорусская научно-промышленная ассоциация»:


— В последнее время недвижимость кардинально подешевела. Избыток только новых производственных площадей в два раза превышает требования рынка. И этот тренд будет продолжаться. Поэтому вложения в недвижимость невыгодные. Несомненно, необходимо различать активы, которые являются важными для жизнеобеспечения компании, и те, которые служат в качестве вложения капитала. Но в любом случае стоимость недвижимости сегодня падает. Несомненно, есть много ожиданий от развития частного индустриального сектора, но не стоит забывать, что его придется создавать фактически с нуля. Для его становления необходимы серьезные инвестиции. Да, сегодня некоторые предприниматели готовы взять в собственность цеха. Но бесплатно, да еще с понижающим коэффициентом по коммунальным платежам.

Андрей КАРПУНИН, председатель Республиканского клуба финансовых директоров:


— Насколько владение собственной недвижимостью является принципиальным для развития компании — вопрос многогранный. Давайте посмотрим, как к этой проблеме подходят с точки зрения международных финансовых стандартов. На Западе принято: недвижимость на балансе компании имеет смысл только в одном случае – если есть шанс на рост ее стоимости. Однозначно не наш вариант: все дешевеет. И стремительно. Кстати, такой подход не распространяется на производственные площади. Предполагается, что они по определению с каждым годом только дешевеют и становятся менее эффективными. Ведь в строительстве появляются новые технологии, более энергоэффективные, которые снижают эксплуатационные издержки. Некоторые производственные цеха «заточены» под определенное оборудование и размещать в них другое нецелесообразно. Если же рассматривать белорусские реалии, то сегодня, учитывая общую непростую экономическую ситуацию, нередко компаниям выгоднее сидеть на арендных площадях и не нести излишние издержки и риски по обслуживанию этих помещений, уплате налогов и так далее.

volchkovvv@mail.ru

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
ТЕГИ:
Версия для печати
Учитель
Самую большую ошибку сделал мой друг, когда переехал жить в США, - купил дом... Теперь - продать не может за пол цены, чтобы уехать назад... Я понимаю бизнесменов...
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?
Новости
Все новости