По законодательству в Беларуси элитного жилья не существует

Трепетное отношение к недвижимости — это, можно сказать, наша национальная черта. Дом, квартиру, дачу или хотя бы комнату в общежитии хотим иметь в собственности. Казалось, множество законов и указов издано для того, чтобы процесс строительства и купли–продажи недвижимости был максимально защищен от бюрократизма, обмана и надувательства. Тем не менее жизнь порой подбрасывает сюрпризы, причем в тех случаях, когда подвох даже трудно предположить. Подборку материалов и комментариев на эту тему предлагаем вашему вниманию.

Филантропы и гондольеры

«Элитное жилье», «Квартиры улучшенной планировки»... Рекламные растяжки подобного рода — не редкость нынче на строящихся корпусах, в красочных буклетах, на сайтах застройщиков. Но насколько правомерна информация подобного рода? И как быть дольщику, который, заключая договор, доверяя информации застройщика, рассчитывал получить один уровень комфорта, а в итоге имеет совершенно типовую квартиру, да еще к тому же и с изъянами, только за несоразмерно большие деньги? Сегодня, когда в стране нет ажиотажного спроса на квадратные метры и цены падают, дольщики, ввязавшиеся в стройку несколько лет назад, задают эти вопросы в СМИ, в кабинетах исполкомов и Минстройархитектуры.


Классический пример: «Маяк Минска». Уж какая была публичная презентация объекта! На макетах нам презентовали дома удивительной архитектуры, школу, детсад, пешеходные дорожки с фонтанами, пейзаж дополняли курсирующие по водной глади гондолы. Однако исполнение грандиозных прожектов вызывает кривотолки у горожан и приводит в отчаяние владельцев «элитного» жилья. Вот цитаты: «Нас уверяли, что будет два входа в подъезд и лобби возле лифтов. Но лобби превратились в коммерческие помещения. А нам оставили кривые входы в подъезды: ширина здесь 1,2 метра! Если нужна будет эвакуация, здесь будет давка. В рекламных проспектах нам показывали красивые парадные с крыльцом. Если бы знали, что получим, не подписались бы под этими лабиринтами». Есть претензии и к качеству. На лоджиях вместо стеклопакетов обычные стекла. И главный сюрприз: вентиляционные шахты посреди комнат. Это результат корректировки проекта, после которой на этаже вместо 6 квартир сделали 8, уменьшив площадь каждой, чтобы быстрее продать. Подземный паркинг трансформировался в торговые площади. И теперь в распоряжении жильцов более 800 квартир комплекса имеется только стоянка под окнами. Вместо большой красивой детской площадки вырос еще один дом. Но покупатели по 1,5 — 1,7 тысячи долларов платили в том числе и за комфорт. Как быть? Спросим у специалистов.


Галина Павлова, начальник главного управления градостроительства, проектной, научно–технической и инновационной политики Минстройархитектуры:

— В наших нормативных актах нет такого понятия как «элитное жилье». Стандарт СНБ 3.02.04–03 «Жилые здания» описывает минимальные требования к основным помещениям и элементам жилых зданий. Например, площадь жилой комнаты в одно– и двухкомнатной квартирах не может быть меньше 14 квадратных метров, не допускается строить спальню меньше 9 квадратных метров, ванную — 3,2 кв. метра, санузел — 1,1. А вот максимальные размеры законодательно не установлены. По заданию на проектирование в квартире дополнительно допускаются: столовая, кабинет, библиотека, комната для игр, помещение для хозяйственных работ, холодная кладовая, гардеробная.


Ирина Барышникова, начальник управления защиты прав потребителей и контроля за рекламой Минторга:

— С вопросами защиты своих нарушенных прав дольщики комплекса «Маяк Минска» к нам не обращались. Чтобы ответить, имеют ли перспективу их претензии, нужно анализировать документы. Могу только сказать, что в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг потребители могут использовать рекламные материалы и иные документы, на основании которых они принимали решение о долевом строительстве. По закону о защите прав потребителей покупатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного снижения цены за некачественно оказанную услугу.

Я не я, дача не моя

Представьте, я в здравом уме и твердой памяти подписала отказ от участка земли кадастровой стоимостью 8 тысяч 72 деноминированных рубля. Почти 6 соток (582 квадратных метра), расположенных близ деревни Паперня, что в 10 километрах от Минской кольцевой, в садовом товариществе «Криница–1989». При других обстоятельствах ни за что бы не отдала, но как законопослушный гражданин сделать это вынуждена. И вот почему.


Ежегодно до 15 ноября страна собирает налог на недвижимость. Его считают от кадастровой стоимости. И поскольку дома, земля и квартиры (облагаются вторая и последующие) в собственности у граждан могут быть недешевые и суммы соответственно предъявляются серьезные, то налоговые извещения почта начинает доставлять адресатам с середины лета. Приглашение забрать заказную корреспонденцию из налоговой получила и я, чему была чрезвычайно удивлена: в собственности у меня только одна квартира, не тунеядец, нетрудовых доходов не имею, дорогостоящих призов и подарков не получала. Сюрприз: послание оказалось расчетом налога за землю близ деревни Паперня. Стала припоминать. Там у меня действительно была дача, подаренная родителями в качестве приданого на свадьбу и проданная 20 лет назад. Сохранился договор, удостоверенный в 1–й минской областной нотариальной конторе. Но кто сделал меня собственником дачи снова? Причем, согласно информации из Единого госрегистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, произошло это в 2001 году. Версия о том, что новый владелец не до конца оформил свои права на недвижимость, отпала первой. У покупателя все оказалось в полном порядке (кстати, уже достаточно немолодой человек, пенсионер, получил серьезнейший стресс), имеется госакт на землю, и он как собственник также фигурирует в электронных списках. Чем в таком случае владею я?

Этот вопрос задала Николаю Костюкевичу, начальнику отдела Минского областного агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Получила ответ: «В 2001 году, когда формировалась электронная база, сведения в нее вносились вручную по данным, переданным землеустроительными службами райисполкома. Ваш госакт на землю не был аннулирован, так вместо одного участка получилось два, которым присвоили разные кадастровые номера». Выходит, 15 лет я благополучно являюсь собственником земли, существующей на бумаге, но с вполне себе реальными правовыми последствиями. Представляете, какое поле деятельности для мошенника: быстро продать ниже рынка и исчезнуть? Но стоп: куда смотрела налоговая? Почему 15 лет меня по поводу материализовавшейся недвижимости никто не беспокоил? Этому тоже нашлось объяснение. Вплоть до нынешнего года налоги на землю и недвижимость собирали и платили бухгалтеры садовых товариществ: в общем «кошельке» и прятались «мертвые души». Бухгалтер СТ «Криница–1989» подсчитала, что за товариществом висит порядка 10 несуществующих участков. Она извещала об этом налоговую инспекцию, однако выявлять собственников воздуха никто не стал. И вряд ли сейчас что–то изменится, если на моем месте окажется пенсионер, которому налог платить не надо.

Но больше всего во всей этой истории удивило другое. Я и чуть не получивший инфаркт мой покупатель не услышали не только извинений за беспокойство и потраченное впустую по чьему–то недосмотру время. Хуже того, когда мой визави попросил выписку из реестра, что он является единственным собственником своей же дачи, ему выставили счет за эту бумажку. А я выяснила, что виртуальная Аэлита Сюльжина из регистра недвижимости имеет совершенно другой номер паспорта и адрес прописки. Хотя регистратор документ, удостоверяющий личность с новыми сведениями, держала в руках и даже сделала его ксерокопию. Но информация так и останется где–то в папках, архивах. А внесение актуальных данных в этой государственной службе — только за деньги. Такой вот странный малопонятный бизнес. Но коль госорганам достоверные данные обо мне не нужны, и я решила сэкономить, не столько из скупости, а интереса ради: а вдруг лет через 20 моя виртуальная копия преподнесет мне очередной какой–нибудь сюрприз? Ведь, как обещал заместитель председателя Госкомитета по имуществу, очень скоро сделки с недвижимостью у нас можно будет осуществлять, не вставая с дивана, по компьютеру. Это нормально и правильно, особенно в свете требований Президента о сокращении госаппарата и скорейшем внедрении электронного правительства. Однако хотелось бы, чтобы в базах к тому времени все–таки навели порядок. Иначе последствия могут быть непредсказуемыми.

Кстати, в то время, как я расследовала инцидент с дачей, в СМИ обсуждалась более впечатляющая история с коттеджами Минского агросервиса в Сенице. Недостроенные дома проданы на аукционе через Минский областной центр инвестиций и приватизаций с проблемными документами: сделка не была согласована с основным собственником предприятия — Миноблисполкомом. И добросовестные приобретатели теперь ходят по судам. Организатор аукциона, оказывается, не обязан проверять, правильно ли наблюдательный совет или собрание акционеров согласовали продажу имущества. Также проблемы могут возникнуть и у покупателей земли, которую у кого–то изъяли, и прежний собственник надумается это оспорить...

Безжалостная быль рыночных отношений

Рыночные отношения, которых многие добивались ранее, демонстрируют, что сентиментальности в них места нет. Вот очередная история на эту тему.

Элитная новостройка, в которой находится квартира Виктора Бысова.

Договор на покупку жилья в элитной новостройке в могилевском микрорайоне Спутник Виктор Бысов заключил в мае минувшего года. С турецкой фирмой, которая возвела этот 21–этажный дом. Цены на жилье в нем были высокими, но у клиента тогда не было проблем с финансами. И он справил новоселье. За однокомнатную квартиру площадью 46 «квадратов» должен был в течение 5 лет выплатить больше 73 тысяч долларов. То есть ежемесячно обязался вносить по тысяче сто долларов. Несколько месяцев исправно платил. Но в жизни случается всякое: Виктор потерял работу. Сбережения, которые копил годами, иссякли. Новосел решил отказаться от квартиры, и в феврале этого года обратился к застройщику с просьбой расторгнуть договор купли–продажи. Но иностранное общество с ограниченной ответственностью «Босфор– Строй» против. По словам Бысова, фирме это невыгодно, ведь она берет пеню за каждый день просрочки платежей...

Высотный дом в микрорайоне Спутник — не какая–то панельная высотка. Монолитный. Внушительный, с богатой отделкой. Входная группа, парадная, лифты, лестничные клетки — все выглядит респектабельно. Квартира Бысова на 16–м этаже тоже хороша. Необычная планировка — гостиная–кухня в эркере, из окон и с балкона открывается потрясающий вид на город... Жилье Виктор брал с отделкой, частично с мебелью. Мебель, правда, уже вывез. Поскольку жить тут не собирается:

— Когда заключал договор с застройщиком, у меня были сбережения, я ведь не один год на собственное жилье копил, много работал, в том числе и за границей. Опять же у нас с напарником в ту пору была своя фирма. Он первый приобрел жилье в этом элитном доме. Вот и я «загорелся». Но тут кризис, дела пошли плохо, работу я потерял. Что оставалось делать? Перебрался к родителям в Кричев. Там тоже пока работу не нашел, состою на учете на бирже труда. А ведь у меня двое малолетних детей...

С мая минувшего года по январь нынешнего Виктор в общей сложности отдал фирме–застройщику около 17 тысяч рублей. Дальнейшие взносы он попросту не потянет. Просрочка уже несколько месяцев. Говорит, когда обратился к руководству фирмы с просьбой расторгнуть договор, думал, проблем не будет. Ведь в этом документе — Бысов протягивает мне копию — прописано: «В случае просрочки оплаты в течение 2 месяцев подряд договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе продавца. Покупатель возвращает приобретенную им квартиру, продавец возвращает ему уплаченные деньги». Правда, есть «нюанс»: с уплаченной уже суммы ООО вправе удержать 7 процентов. А оставшиеся деньги вернет покупателю, когда его апартаменты будут перепроданы, то есть обретут нового владельца.


По подсчетам Бысова, ту сумму, что он уже внес, фирма не вернет: «поглотила» за долги. Обидно, конечно, ведь деньги немалые. Но он и на них рукой махнул бы. Ведь куда больше тревожит другое: фирма отказалась расторгать с ним договор. А значит, долг будет только накапливаться:

— Я обязан выплатить все деньги за жилье в течение 5 лет. Год прошел, за оставшиеся четыре я никогда не соберу нужную сумму. И меня, выходит, «поставили на счетчик». Прямо как рэкетиры в лихие девяностые. Фирма навязывает мне жилье, которое в итоге с пеней обойдется даже не в 73 тысячи долларов, а гораздо дороже! Руководство ООО прекрасно понимает, что и за прежние деньги продать квартиру площадью меньше 50 «квадратов» нынче невозможно. Цены на жилье упали, «двушку» в хрущевке в городе готовы отдать тысяч за 20 — 25 долларов. А тут однокомнатная!

В фирме Виктора огорошили: для расторжения договора нет оснований. Что они считают вескими основаниями, заместитель директора ООО «Босфор–Строй» по продажам и маркетингу Юлия Лурье объяснять не захотела:

— Этот покупатель сперва сослался на то, что уезжает на заработки в другую страну, после — что в другой город. Но это не повод для расторжения договора... Квартира остается за ним. Что–то не устраивает — пусть обращается в суд.


Обратился. И там Виктору объяснили: истец обязан оплатить госпошлину. В его случае, когда спор имущественного характера, это 5 процентов цены иска. То есть Бысов еще до суда должен выложить более 7 тысяч рублей. Но такой суммы у него нет. А влезать в долги, не зная, чем закончится судебный процесс, человеку, который уже и так немало задолжал фирме–застройщику, конечно, не хочется.

Что делать дальше, Виктор не знает. Говорит, он буквально загнан в угол. Пока в состоянии оплачивать лишь коммунальные услуги, ведь он зарегистрирован в элитной высотке в Могилеве. В квартире–мечте, которая его собственностью так и не стала, но уже поставила перед г. Бысовым много проблем. Интересный случай, главный вывод из которого — надо очень внимательно, желательно с помощью юристов, читать договора...



ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Татьяна Затуренская, начальник отдела регулирования жилищной политики Минстройархитектуры:

— Участник долевого строительства жилья и по Указу Президента № 396, действовавшему до 2013 года, и по ныне действующему Указу № 263 (с изменениями и дополнениями) имеет право расторгнуть договор с застройщиком на любом этапе строительства. По первому его заявлению договор должны расторгнуть и вернуть деньги. Если в договоре стоимость квадратного метра была зафиксирована в рублях, то с индексацией в размере ставки рефинансирования Национального банка, действовавшей в период пользования деньгами дольщика. Если же оплата предусмотрена в привязке к условным единицам, выплаты все равно производятся в белорусских рублях в порядке, предусмотренном договором (с учетом привязки к валюте на дату выплаты или с учетом иного курса, установленного по соглашению сторон). Деньги застройщик обязан вернуть в течение месяца после того, как у него появится новый дольщик, но не позднее 3 месяцев после расторжения договора долевого строительства.

Договор купли–продажи жилья с рассрочкой также можно расторгнуть, однако только на тех условиях, которые прописаны сторонами. Если фирма по каким–то причинам расторгать договор отказывается, а это было предусмотрено, и просто начисляет пеню за просроченные платежи, то выход только один — идти в суд и доказывать, что такой путь взаимоотношений бесперспективен и приобретатель жилья, возможно, никогда не сможет его оплатить.

КОМПЕТЕНТНО

Заместитель председателя Могилевского областного суда, председатель коллегии по гражданским делам Светлана Стальмахова:

— Раз миром расторгнуть договор с фирмой не получается, придется делать это в судебном порядке. В Гражданском кодексе есть статья «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Нужно обратиться в суд Ленинского района Могилева — жилье потенциального истца находится на этой территории, он зарегистрирован в квартире. Кстати, человек имеет право попросить освободить его от уплаты госпошлины, если на то есть веские основания: нет официальной работы и других источников дохода, стоит на бирже труда, у него на иждивении малолетние дети... Если районный суд откажет ему в этой просьбе, он может обжаловать его решение в вышестоящей инстанции — областном суде.