Коттеджные поселки нуждаются в финансах и инфраструктуре

Деревня Марьяливо, что всего в 9 километрах от кольцевой дороги Минска в сторону Логойска, состоит из двух частей. Новый “поселок газовщиков” начал прирастать частным жильем в 90-е годы прошлого столетия. Здесь изначально выделялись участки для сотрудников “Белтрансгаза”. Сегодня сразу видно — здесь живут городские жители, которым земля нужна разве что под газон и красиво уложенные дорожки. Не зря в народе место получило название “Царское село”.

Иное дело “старое” Марьяливо. В 20-е годы XX века здесь было пусто. Затем объединили окрестные хутора. Выросло селение в 40 дворов. А потом начался обратный процесс —  жилых домов становилось все меньше, старики вымирали, молодежь старалась закрепиться в столице. Впрочем, лет десять назад маятник приоритетов вновь качнулся в сторону деревни: горожане валом повалили осваивать “целину”, меняя квартиры на собственные частные дома. 

Мария Шабловская родилась в Марьяливо. Сегодня женщине 92 года. Она до сих пор держит гусей, обрабатывает землю. Ее обложенный кирпичом дом, в свое время один из лучших в деревне, сегодня спрятался в тени высокого коттеджа с белоснежными стенами.

С Марией Васильевной идем по улице. Она показывает на хатки и произносит: “Здесь наш доживает. Здесь тоже. А вот в этом наследники живут”. Кто обитает “на горе” в больших коттеджах — не знает. “Мы только между собой общаемся, с новыми не знакомимся”. Бабушка живет воспоминаниями. Из них одно из самых ярких — как еще при Советском Союзе сгорела колхозная конюшня. Теперь на ее месте очередной новенький особняк.

“Старое” Марьяливо меняется. Высокие заборы. Стильные домики. Туи. Фигурная тротуарная плитка. Звоним в дверной звонок — тишина. Может быть, владельцы на работе в недалеком Минске, возможно, на приусадебном участке. По соседству еще один дом из красного кирпича в два уровня. Хозяин укладывается в несколько слов. Была дача. Обменял на участок. Была квартира. Продал и построил дом.

“Под горой” на окраине Марьяливо стрекочет перфоратор. Парень прилаживает калитку к столбу. Руслан Заболотный — яркий представитель нового поколения застройщиков, готовый зубами уцепиться за кусок земли, отдавать последние деньги на многолетнее строительство, но достичь-таки поставленной цели — обзавестись собственным домом.

Участок Руслану достался по наследству. Был четкий план строить дом в два этажа за счет микрокредитов, и сперва это удавалось:

— Девять лет назад взял ссуду в банке — 3 тысячи долларов. Пока с помощью отца, без привлечения наемников, ставил фундамент, кредит успел погасить. Затем еще один займ — уже 5 тысяч и под 16 процентов — на коробку дома. Ее “выгнал” за сезон, опять-таки сам. Денег хватило на крышу и окна-двери. А вот дальше планы пошли прахом.

Кредиты “подорожали”, зарплата на заводе у Руслана в валютном эквиваленте становилась все меньше. Последние семь лет парень буквально по крупице выцарапывает средства на обустройство. Живет на первом этаже, о втором пока и не мечтает:

— Таких, как я, большинство. Мы годами не можем позволить себе провести в дом, к примеру, воду. Или газ. Пока проводим отделку одной стены, вторая уже требует ремонта. 

И так до бесконечности. Нужно менять политику по отношению к небогатым застройщикам. Нужны перемены, иначе этот пласт не сдвинется с места.

В 1990-е годы вокруг крупных городов как грибы стали расти коттеджные поселки. Жизнь вдали от городской суеты была воплощением западного изобилия и достатка. Казалось, вот-вот рай наступит, сменив унылую советскую действительность с дачными участками в четыре сотки и скромными домиками с однообразными шиферными крышами. И стали в поселках “новых белорусов” устремляться ввысь башни, колонны, купола, вырастать виллы и замки.

Кто-то метко тот переходный период от социализма к капитализму назвал “безвременьем”. Земельный рынок был отражением той эпохи. Участки получали кто как мог. Для сельисполкомов, особенно возле крупных городов, наступила золотая эра. Здесь началась нарезка наделов для стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. От 10 до 20 соток давалось каждому: и родителям, и их детям. Впрочем, много в этих “очередях” оказывалось и просто “хороших, нужных людей”. Таким образом близкие к сельской власти граждане обзаводились порой несколькими участками на семью.

А вот с чем был дефицит, так это со строительными материалами. Их тоже каждый доставал как мог. Искали кума-свата-брата в лесхозах и на стройпредприятиях. Все это порождало огромные потоки черного нала. Да и вообще весь этот бизнес на частных домах был в глубокой тени. Но во всем этом был и плюс. Деньги оставались в стране, создавая гигантский рынок строительной индустрии. Как говорил Генри Форд: “Я могу отчитаться за каждый свой миллион, кроме первого”.

Но эта безудержная вольница быстро закончилась. От нее остались безыскусные дворцы, которые сегодня продать сложно, и воспоминания первых застройщиков. Легко ли нынче построить дом? И в какую копейку это выливается?

За последние десять лет рынок земельных участков удалось вывести из тени. В первую очередь это касается очередников. Во-первых, как только “надел” зарегистрировали — есть три года на возведение коробки под крышу. Со всеми “консервациями” и продлениями можно увеличить срок до 

8 лет. Но если этого не сделать, участок изымут. Во-вторых, просто так продать участок, даже с готовым домом, не выйдет — распоряжаться жильем по своему усмотрению можно, лишь пожив в нем восемь лет со дня сдачи в эксплуатацию.

Те, кто на очереди не стоит, могут купить участок на аукционе. В этом году в Минской области так продано почти 

1,2 тысячи участков. Начальная стоимость небольшого надела без инфраструктуры в 30 километрах от Минска стартует примерно от 6 тысяч рублей. Одни из самых дорогих —  участки в Боровлянском, Колодищанском, Щомыслицком сельсоветах, стоимость начинается примерно от 60 тысяч рублей. Но купить землю как инвестицию не получится: участок тоже могут изъять, если в течение трех лет стройка не начиналась. Зато надел с фундаментом можно продать.

В прошлом году в стране изъяли 3277 участков. Казалось бы, помимо спекуляций, эти меры должны были бы решить проблему долгостроев и пустующих земель. Но, заехав в пригородную зону вокруг столицы или областных центров, можно встретить пустующие дома и затянувшиеся стройки. Почему?

Показательный пример из Брестского района. В агрогородке для нуждающихся выделили целый квартал. Участки раздали. Но загвоздка — коммуникаций нет. Прошло три года, а ситуация все та же — ни воды, ни электричества, ни газа, ни дороги. В итоге из 52 участков на 8 стройка даже не начиналась, на начальной стадии 14 домов, 20 возведено наполовину и лишь 10 коттеджей почти полностью готовы. 

Подобных историй немало. Особенно напряженная ситуация в Минской области. Председатель Комитета по архитектуре и строительству Миноблисполкома Сергей Трусов рассказывает:

— Сложности возникают из-за дефицита бюджетных средств, предусматриваемых для реализации проектов по строительству объектов инженерной и транспортной инфраструктуры к строящемуся жилью. Кроме того, в последние годы наблюдается четкая тенденция уменьшения процентного соотношения между деньгами на строительство жилья и инженерных сетей к нему: если в 2013 году это было 17,2 процента, то в нынешнем — 7,6 процента. 

Тем временем в идеале на один рубль строительства треть должна отводиться на прокладку сетей, а это 33 процента. Где взять недостающие финансы? Сергей Трусов говорит, что один из путей решения проблемы — инвестирование граждан:

— Однако пока этот механизм, в том числе заключение тройственных договоров строительного подряда, до конца не отработан.

Тем временем отсутствие коммуникаций — проблема серьезнейшая. В среднем на подведение электричества в новые районы застройки уходит порядка 4 лет. А это уже дольше, чем срок, отведенный на строительство дома. 

 — Нам нужно перенять опыт Польши, где участки тоже продаются с аукциона, но только с подведенными коммуникациями, — считает директор агентства недвижимости “Загородный дом” Владимир Чернушевич. — Ведь ненормально, когда с аукциона по кадастровой стоимости продается кусок чистого поля. Государство выручает деньги — эти финансы должны быть направлены на строительство инфраструктуры на улице. 

Впрочем, что касается тех, кто покупает жилье с аукциона, то здесь действительно впору задаться вопросом об участии застройщиков в создании инфраструктуры. Директор 

ООО “Вива Капитал” Вадим Тачкин говорит:

— Земли мало и она стоит дорого, а это только часть расходов, причем не самая весомая, в таком строительстве. Сейчас государство стремится сделать загородное жилье доступным для всех, а не только для богатых. Но первое условие для этого — к участкам должны быть подведены коммуникации. 

На эту пятилетку индивидуальное строительство в приоритете. Согласно госпрограмме, его должно быть не менее 40 процентов от всего возводимого жилья. Экономист Игорь Березняцкий говорит, что направление выбрано верное:

— Строительство — это локомотив экономики. Его развитие активизирует 7—8 смежных областей. А это значит, что людям будет обеспечена занятость, в бюджет будут поступать налоги. Однако, чтобы этот драйвер заработал, необходимо финансирование. 

Раньше существенные вливания обеспечивало государство, в том числе за счет льготных кредитов. Но со следующего года объем выделяемых средств снизится в три раза. Вадим Тачкин считает, что не стоит драматизировать ситуацию:

— Государство дает не рыбу, оно дает удочку. Нет возможности помогать дважды, как было раньше, — льготной ценой квадратного метра и льготным кредитом. У государства есть земельный ресурс и возможность создать инфраструктуру — на это должны быть направлены бюджетные деньги. Но для строительства дома будьте любезны работать, чтобы пойти в банк и взять кредит по коммерческой стоимости.

Однако заемные средства обходятся очень недешево — до 25 процентов годовых. Постепенно ставки снижаются, но обеспечить уровень развитых стран — ипотеку под 3 процента — мы объективно не можем, пока инфляция держится на уровне 11—12 процентов, убежден Игорь Березняцкий:

— Возможно, есть смысл действовать “точечно”. В этом году был опыт: один из банков давал нуждающимся кредиты по ставке ниже рыночной. Думаю, продолжить такую практику вполне уместно.

Еще один из вариантов для развития пригородного жилья — удешевление самого процесса строительства. В госпрограмме упор делается на индустриальное строительство. Условно говоря, дом делают на заводе, а затем на участке его просто собирают. Выходит и дешевле, и быстрее. У нас, кстати, в последние годы появилось немало компаний, которые предлагают каркасные дома. Стоимость начинается примерно от 12 тысяч рублей. Впрочем, пока это не сильно разогревает рынок. Опять же — инфраструктура. Вадим Тачкин считает, что если индивидуальное жилищное строительство рассматривать как помощь в обеспечении квадратными метрами, нужно решать эти проблемы в комплексе:

— Бюджетные дома — это одно из важных условий. Иначе будет перекос — либо мы вернемся к понятию “коттедж”, когда вполне состоятельные люди будут строиться на земле, которую государство обеспечило коммуникациями, либо повторится история недавних лет, когда в Минске стали выделять хорошие участки многодетным семьям, а потом их пришлось изымать из-за долгостроев. Поэтому, если стоит цель подтолкнуть очередников, нужна комплексная застройка. Это удешевит прокладку сетей. В целом опыт имеется: все мы помним агрогородки.

В госпрограмме для развития индивидуального строительства предусмотрен ряд мер. Среди них изменение нормативной базы для возможности увеличения сроков строительства, введение домов очередями, снижение цен на природные ресурсы для “индивидуалов”, продажа участков в рассрочку.

Поселок Южный в Гродно — городская окраина, где в свое время выросли первые огромные коттеджи. За последние годы поселок прирос новыми микрорайонами. В одном из домов Южного-4, где живет семья Лебедевых, удалось побывать. Стоило только свернуть с асфальтированной улицы на гравийную дорогу, ведущую к новостройкам, как взору предстал новый облик частного сектора. Дома стали заметно ниже, во всем поселке немного найдется повторяющихся проектов.  Микрорайон выглядит более стильным и пока контрастным: судя по ухоженным, обжитым дворикам, одни новоселы сюда уже въехали давно,  а вот у соседей стройка еще только в самом разгаре.

— Как молодая семья мы получили своих десять соток по очереди бесплатно еще десять лет назад. Когда приехали смотреть, это был пустырь вблизи леса, по которому бегали зайцы. Строили шесть лет, к личным сбережениям прибавили льготный кредит. Уже по окончании строительства наша семья стала многодетной, — родилась третья дочь, — говорит Наталья.

Она рассказывает, что одна семья, которая первой заселилась, продала четырехкомнатную квартиру, чтобы построить частный дом — это была мечта. Другие соседи, чей дом выделяется своими внушительными размерами, строили свой особняк сразу на две семьи — с двумя отдельными входами. Еще один коттедж рядом возводит мастеровой хозяин исключительно собственными силами. Многие построили свои частные дома исключительно благодаря льготным кредитам.

— Наш микрорайон ожил четыре года назад накануне Нового года. В 20-х числах декабря тогда коммунальщики дали долгожданную воду и многие новоселы сразу же въехали. Тот Новый год был примечательным, праздновали всей улицей, так и познакомились, — вспоминает Наталья.

Так что строятся люди. Но дело это сложное, и денег требует, и упорства, и терпения. Так что точку не ставлю...

В центре Гродно бросается в глаза особняк, который горожане называют “замок Дракулы”. Недостроенный коттедж-башня возвышается возле старого католического кладбища, что, на фоне крестов, придает ему особый имидж. Этот необычный коттедж считается одним из самых высоких в стране. Примечателен стиль частной высотки: первые три этажа выложены блоками для фундамента, выше идут  два этажа из кирпича, а над ними — еще два более узких уровня, сверху замок венчает остроконечная башня.

В деревне Петровичи Минского района дом был построен из соломы. Примечательно, что “квадрат” коттеджа обошелся 300—350 долларов. Внешне дом выглядит обычно — он облицован кирпичом. А вот основной массив стен сложен из прессованных соломенных блоков. Несмотря на скептицизм сторонников “каменного” домостроения, у соломенного аналога имеется ряд плюсов. Во-первых, он легкий, а значит, не требует больших затрат на фундамент. Во-вторых, намного теплее. В-третьих, экологичнее. Неудивительно, что соломенных домов в нашей стране появляется все больше.

В деревне Чухны Сморгонского района ремесленник Сергей Бондаренко строит уменьшенную копию знаменитого Кревского замка. Причем копия не совсем бутафорская. Высота уже построенной первой башни около 4 метров, длина по стенам — 10 метров. В итоге 80 квадратных метров жилой площади. Пока что в архитектурном бюро строение оформлено в качестве обзорной террасы, однако здесь можно будет жить. Интересно, что миниатюрные кирпичи для стен Сергей лепил сам из местной глины.

В Горках достраивается дом в виде купола. Хотя до новоселья семье Базылевых еще далеко, однако их творение уже стало местной достопримечательностью. Внешне двухэтажное строение похоже на цирковую арену или крытый манеж для тренировок спортсменов-мотоциклистов. Однако на самом деле это полноценный жилой коттедж общей площадью около 80 квадратных метров. Основной плюс такого купола — эффективность обогрева. Вместо того чтобы подниматься вверх и улетучиваться через перекрытие потолка, теплый воздух здесь “стекает” по закругленным стенам, образуя комфортный микроклимат.

Это самый дорогой дом из выставленных сейчас на продажу, по данным realt.by. Он находится около Минского моря, в деревне Лапоровичи. Дом построен в голландском стиле, крыша крыта медью, а покрытие пола входных групп, лестницы, террасы — из сверхтвердого южноамериканского дерева кумару.

Домик, расположенный в деревне Раубичи, состоит из 6 спален, 7 санузлов, бассейна с гейзером, сауны и спортзала. В стоимость включена также прилегающая территория с баскетбольной площадкой, футбольным полем, гаражом и парковкой. А еще покупателю достанется собственный пирс (коттедж расположен на берегу реки).

Кроме самого дома в поселке Боровляны общей площадью 694 квадратных метра (комнаты, кабинет, бильярдная, библиотека, бассейн, сауна), в стоимость сделки включен также более скромный гостевой домик площадью 233 квадратных метра. А еще — 43 сотки земли.