На дорогом жилье зарабатывают и банки, и даже местные бюджеты
Тезис о том, что продажная цена квадратного метра, как минимум, в два раза оторвалась от себестоимости, в последнее время стал особенно популярен. Создается впечатление, что есть прекрасная возможность опустить ценовую планку на квартирном рынке и быстро сделать всех довольными и счастливыми за счет «хапуг-застройщиков». При этом не учитываются два момента: первый — все-таки мы имеем дело с рынком, второй — та ценовая дельта, о которой ведется речь, в карман застройщика попадает в очень даже урезанном виде.
Дорогая моя столица
Цены на жилье растут прямо на глазах. Например, если в 2001 году стоимость квадратного метра строящегося и свободно продаваемого жилья в Минске составляла $ 300, то в 2005-м — около $ 1 тыс. Сегодня, по оценкам аналитического центра «Realt.by», квартиры в столичных новостройках предлагаются по коммерческим ценам от $ 1,6 тыс. до $ 2,5 тыс. за квадратный метр. Один квадрат жилья, возводимого для нуждающихся, стоит значительно меньше – $ 500—800, но на среднюю «температуру по палате» эта цифра влияния почти не оказывает. Специалисты утверждают: цена предложения долевого строительства квартир в Минске на сегодняшний день составляет $ 2020 за квадратный метр.
Однако с такой цифрой согласны далеко не все. После подписания Указа № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» глава Минстройархитектуры Александр Селезнев пообещал минчанам долевое жилье по цене $ 575 за квадрат. Ведь одна из принципиальных норм указа — ограничение прибыли застройщиков при долевом строительстве до 5 % от себестоимости. По словам министра, такая цена будет определена для дольщика, который нуждается в жилье и строит его за свои деньги или на общих основаниях оформляет кредит.
Кто нарезает пирог?
Правда, при этом никто не уточнял, что фигурирующие в отчетах цены максимум в $ 700 — это лишь стоимость бетонной коробки. Немалая разница между ней и итоговой ценой формируется за счет различных издежек, ведь прежде чем дойти до конечного покупателя, жилье в новостройке проходит через многочисленных посредников.
Из чего тогда складывается себестоимость строительства? Девелоперы старательно загибают пальцы, перечисляя затраты: строительно-монтажные работы, землеотвод, инженерное оборудование и благоустройство участка…
«Для строителей себестоимость работ формируется из трех составляющих: цена стройматериалов, которая от нас никак не зависит, стоимость транспортных услуг, которую также формируем не мы, и заработная плата специалистов, — объясняет глава Белорусского союза строителей Иван Кеник. — И так уж складывается рыночная ситуация, что единственным вариантом снижения цен на возводимое жилье является урезание зарплаты работников». В себестоимости зданий оплата труда, по разным оценкам, составляет от 15 % до 20 %. Не менее 55—60 % приходится на долю строительных материалов.
Впрочем, первый и главный «нарез» квартирного пирога — земельный участок. «Именно его цена во многом формирует так называемую инвестиционную себестоимость, которая ложится на плечи инвестора строительства и может многократно превосходить себестоимость коробки», — поясняет руководитель компании «Инвест-систем» Владимир Евтух. Немалые отчисления достаются и городу. Точнее, его многочисленным службам и ведомствам. Речь идет о затратах на техническую инфраструктуру: право подключения к городским сетям, строительство дорог и подъездных путей. Наконец, санитарно-эпидемиологические службы и пожарные тоже не оказывают бесплатных услуг. Интересно, что в ряде белорусских городов напрямую взимается сбор «на инфраструктуру», из которого финансируются поддержание и ремонт городских сетей.
Нередко на застройщика взваливаются дополнительные обременения. То есть город дает доступ к строительству при условии, что девелопер еще осчастливит жителей района детсадом или физкультурно-оздоровительным комплексом. Или поставит новую подстанцию, возможно, обновит изношенные трубы теплоцентрали в квартале. А это отнюдь не маленькие затраты. К тому же то, что в советские годы для строительных организаций было бесплатным (подведение водо- и газопровода, канализации, линий электросвязи брали на себя профильные муниципальные службы), сегодня осуществляется исключительно за счет застройщиков. «Судите сами, — говорит руководитель одной из строительных компаний, — только по предварительным оценкам, прокладка новой теплотрассы к новостройке может увеличить итоговую смету строительных работ на 60 %. А если строение находится на более удаленном расстоянии от тепломагистралей, то сумма может увеличиться и на 200 %».
Даже после соблюдения всех необходимых условий у застройщика остается на руках немалый кусок пирога — почти 50 %, но и он не достается ему в качестве прибыли. В дело включается немалое количество посредников. К примеру, для организации строительства нужна служба заказчика — предприятие, которое снимает головную боль застройщика по поводу согласований, учета, контроля и прочего (3—5 % от себестоимости). К тому же застройщик не мастер на все руки и самостоятельно проектировать дом не может. Без архитектурного бюро не обойтись. Разработки, осуществляемые по типовому проекту, заберут около 3—4 % от цены метра, по индивидуальному — 6—7 %. Хотя, как отмечает Владимир Евтух, эти затраты застройщика могут доходить до 10 %.
Наконец, квартиры надо продавать. Нанимать риелторов (которые тоже хотят своей весомой доли), юристов или же арендовать офис продаж, нанимать сотрудников. Все это тоже влетает застройщику в копеечку, прибавляя к цене квадрата $ 10—50.
Немало прибыли «съедают» и банковские кредиты. Достоверно просчитать динамику цен на стройматериалы практически невозможно, поэтому и берут девелоперы деньги взаймы с солидным запасом. Даже если и не все средства были освоены, весьма солидный кусок пирога достается банкам-кредиторам — до $ 100 с метра.
Квадратный метр упадет в цене?
Эксперты отмечают, что в Минске сегодня темпы роста цен реализации жилья как на первичном, так и на вторичном рынке значительно опережают темпы роста себестоимости строительства. И один из способов недопущения резкого роста цен в сфере жилищного строительства государство видит в увеличении объемов возводимого жилья — минимум в 2—3 раза. Согласно планам Минстройархитектуры, в Беларуси к 2011 году объемы строительства жилья могут быть увеличены до 10 млн. кв. метров, что почти в два раза больше, чем запланировано на 2008 год. Как отметил Александр Селезнев, это станет возможным благодаря наращиванию объемов производства строительных материалов, модернизации предприятий, строительству новых производственных линий и заводов.
Но застройщики придерживаются иного мнения: для того чтобы уменьшить цены или хотя бы остановить их, следует каким-то образом повлиять на разницу между себестоимостью и ценой реализации жилья. Если речь идет о строительстве, то здесь два пути: уменьшение затрат, не связанных непосредственно со строительством, но входящих в стоимость реализации, и одновременно увеличение доли жилья, строящегося для неочередников. Это вызовет цепную реакцию, которая повлияет и на вторичный рынок: количество желающих покупать жилье на нем уменьшится, что приведет к снижению цен.
Но, с другой стороны, ни один из застройщиков, несмотря на сложное положение, связанное с ценообразованием, пока добровольно не ушел из бизнеса. Видимо, что-то их все-таки удерживает…
