Рынок недвижимости в Минске завершил 2021 год с рекордами: каковы прогнозы на этот год?

Уравнение с квадратом

Минувший год для риелтеров стал одним из самых позитивных в работе. Так, на вторичном рынке недвижимости Минска впервые за последнее десятилетие заключено свыше 14 тысяч сделок. На первичном рынке — рекордное количество новостроек, предложенных к продаже за последние десять лет, и это без учета домов от госзастройщиков. А значит, предложений в 2022-м будет очень много. Чем еще запомнился 2021-й и какой прогноз по спросу, предложениям и ценам на этот год, узнавала «Р».

Предложений на рынках первичного и вторичного жилья в Минске стабильно много.

Цены на первичке близки к минимуму

Количество предлагающихся к продаже новостроек, возведенных за минувший год, увеличилось более чем на четверть. Для сравнения: в декабре 2020-го их было 115, спустя год — уже 151.

Это максимум за последние десять лет, отмечает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики недвижимости группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

— Предложение на рынке сейчас рекордное. В 2011-м на выбор было всего чуть более 80 домов, — вспоминает собеседник. — Средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках составляет 1300 долларов в эквиваленте. Десять лет назад по нашему анализу она была примерно такой же — 1220 долларов.

Квадратный метр в новых домах экономкласса в однушках в 2021 году стоил в среднем 1065 долларов в эквиваленте, в домах класса стандарт — 1275 долларов, класса комфорт — 1620 долларов, престиж — 1625 долларов. Двушки — 1125, 1225, 1575 и 1675 долларов соответственно. Трешки — 1065, 1145, 1485 и 1760 долларов.

— По сути, по ценам мы близки к минимуму прошлых лет. И снижение стоимости продолжается, в том числе и за счет того, что на рынок выходят дома с существенно низкими ценами. Например, есть разрекламированный комплекс, где стоимость одного «квадрата» — около тысячи долларов в эквиваленте. Там предлагаются варианты без черновой отделки. Плюс в эту группу нужно добавить несколько домов экономкласса. За счет подобных предложений средний уровень цен и снизился, — описывает положение дел Чернышев.

Выручает желающих обзавестись жильем кредитование, хотя процентные ставки, к сожалению, нельзя назвать доступными для широких масс. Поэтому если еще несколько лет назад займы брали около половины покупателей, сейчас — только треть. Впрочем, средняя сумма кредита осталась примерно на том же уровне — около 60 тысяч рублей.

— Покупатели, планирующие привлечь кредит, должны иметь в виду не только сумму ежемесячного платежа, но и немалые траты на ремонт, которые нужны в новостройке, — обращает внимание представитель агентства.

Что в топе спроса? Двухкомнатные квартиры площадью 45—50 квадратных метров. Вместе с тем интерес сдвинулся к так называемому евроформату, когда кухня и гостиная совмещены, спальня идет отдельным помещением. За счет того, что площади таких квартир немного меньше, чем в квартирах с изолированными комнатами, получается сэкономить. Ищут покупатели и небольшие однушки в 35—40 «квадратов», а также трешки — желательно не более 70 квадратных метров.

Кредиты вытянули вторичку на рекорд

Динамичным год выдался и на вторичке. Пик сделок пришелся на лето — осень. За прошлый год в Минске было заключено более 14 тысяч сделок: сказался отложенный спрос. Многие покупатели в 2020-м заняли выжидательную позицию и наблюдали за положением дел на рынке недвижимости и в банковской сфере, параллельно копили деньги. В итоге тренды на валютном рынке в 2021-м воодушевили, продавцы стали лояльнее к покупателям, собственный запас подрос, а банки предложили линейку займов.

— В начале прошлого года мало кто был готов к тому, что кредитование вторички вернется. Но в феврале это случилось — первым стал Беларусбанк, к которому большое доверие у населения. Он запустил ипотечный продукт, по условиям которого можно одолжить до 100 процентов стоимости жилья без привлечения поручителей. К августу число банков, кредитующих вторичку, в том числе под ипотечные продукты, выросло уже до пяти. Хотя займы и подорожали — ставки в годовых идут от 20 процентов, но все равно помогают закрыть недостающую сумму. По нашим данным, сегодня около 15 процентов квартир на вторичном рынке покупается с привлечением кредитов. Для сравнения: в 2019-м таких покупок было вдвое больше. Средняя сумма кредита — 57 тысяч рублей, — вводит в курс дела Андрей Чернышев.

Что больше всего востребовано на вторичке? Примерно в 80 процентах случаев речь идет об одно- и двухкомнатных квартирах. Причем покупатели ищут варианты стандартных потребительских качеств — с недавним ремонтом или требующие легкого косметического. Впрочем, порой собственники, специально сделавшие предпродажный ремонт, завышают цены и неохотно их снижают. К слову, средняя цена квадратного метра на вторичке — 1280 долларов в эквиваленте. В частности, «квадрат» в однушках стандартных потребительских качеств оценивается в 1240 долларов в эквиваленте, в квартирах с мебелью и ремонтом — 1460 долларов, в двушках — 1100 и 1400 долларов соответственно, в трешках — 1070 и 1350 долларов.

— Больше всего сделок на вторичном рынке — цепочных, когда для покупки квартиры человек продает имеющуюся. Такое часто встречается при расширении жилплощади или переезде в новостройку, — подчеркивает собеседник.

Предложение большое — спрос притих

Прогнозы, как известно, дело неблагодарное, но интересное. Чего же ждать? Январь, как и всегда, прошел на фоне сниженного спроса. Хотя бы потому, что в декабре традиционно многие семьи старались решить жилищный вопрос до нового года. Заметного оживления раньше весны, до которой осталось совсем немного, ждать не стоит. Как будет развиваться ситуация дальше, зависит от экономики.

— Если кредиты будут доступны, процентная ставка по ним, а также ставка рефинансирования и ситуация на валютном рынке останутся без существенных изменений, цены на рынке жилья сохранятся на таком же уровне. В противном случае спрос начнет снижаться, а вслед за ним и цены. А ведь предложение и на первичном, и на вторичном рынке сохраняется большим, — акцентирует внимание Андрей Чернышев. — При этом роста покупательской активности ждать не стоит — она отыграла свое в 2021-м. Многие, кто откладывал покупку, сделали ее в прошлом году. Разве что цены пойдут вниз или появятся более доступные финансовые инструменты, тогда можно ожидать заметного увеличения спроса.

Мария РУЦКАЯ.

Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter