Как жилищные облигации могут помочь решить жилищный вопрос?
Если говорить откровенно, сегодня вариантов обзавестись квартирой в новостройке для тех, кто хочет построить жилье, не так уж и много. Их всего три: можно купить готовую квартиру в уже построенном доме, вступить в «долевку» либо же приобрести квадратные метры путем выкупа жилищных облигаций. Последний способ строительства жилья еще недавно был мало распространен, однако, судя по статистике, более 70 % застройщиков приняли решение взять его на вооружение. В основном это крупные, давно проверенные компании. Корреспондент «Р» решил внимательно изучить, что это за инструмент такой — жилищные облигации, для чего обратился за помощью к специалистам Департамента по ценным бумагам Минфина.
Такой способ заимствования средств на жилищное строительство, как выпуск жилищных облигаций, в нашей стране возможен уже более десятка лет. Но раньше популярностью он не пользовался. Частные застройщики предпочитали схему «долевки», а население, скорее всего, было даже не в курсе, что строить квартиры можно как-то иначе. Однако в последнее время интерес к жилищным облигациям вырос, чему немало способствовали и изменения в законодательстве, и перемены на рынке жилья, в частности в сфере льготного кредитования. Стало очевидным, что покупка жилищных облигаций — это не только возможность приобретения квартиры «в рассрочку», но иногда и способ заработать на росте стоимости жилищного строительства.
Что же такое жилищная облигация? Это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. В нашей стране их эмитентом вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории страны, имеющее отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство, разработанную проектную документацию на объект жилищного строительства и являющееся заказчиком (застройщиком). Проще говоря, «случайная» организация выпустить бумаги не может. Она должна соответствовать всем установленным требованиям, и Департамент по ценным бумагам Министерства финансов при регистрации облигаций контролирует их соблюдение.
«Жилищная облигация имеет номинальную стоимость, выраженную в белорусских рублях или иностранной валюте, и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Необходимо заметить: указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению», — конкретизирует заместитель директора Департамента по ценным бумагам Минфина Василий Лихачевский.
Жилищные облигации имеют право приобретать (как в процессе размещения данных ценных бумаг, так и в процессе их обращения) юридические и физические лица, заключившие с эмитентом договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций. Таким образом, приобретая жилищные облигации, вы приобретаете квадратные метры конкретного жилого помещения, обязательства эмитента по строительству которого указаны в договоре.
В отличие от более привычного для нашей страны долевого строительства, где к застройщику предъявляются только требования об отсутствии у него задолженности по налогам, сборам (пошлинам) и другим обязательным платежам в бюджет, жилищные облигации предоставляют их владельцам дополнительные гарантии в случае неисполнения застройщиком обязательств по строительству жилья. То есть такие эпизоды, которые встречались в 2011—2012 годах при застройке по «долевке», в данном случае минимизированы. Исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом, или (и) поручительством, или (и) банковской гарантией, или (и) договором страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств эмитента облигаций. В случае неисполнения эмитентом (застройщиком) обязательств по строительству жилого помещения расчеты с владельцами жилищных облигаций должны осуществляться за счет обеспечения.
Эмитенты облигаций, в том числе жилищных, представляют в Департамент по ценным бумагам Минфина ежеквартальные и годовые отчеты, которые также доступны для всех на сайте Минфина. Соответственно, любой заинтересованный гражданин может ознакомиться с информацией о финансовом состоянии и кредитоспособности каждого эмитента облигаций.
Еще одним преимуществом является возможность свободной продажи жилищных облигаций их владельцем. Для этого он должен расторгнуть договор с эмитентом по строительству жилого помещения, а тот, кто хочет приобрести облигации, — заключить соответствующий договор с эмитентом. Только после этого между данными лицами может быть заключен договор купли-продажи жилищных облигаций. Так обеспечивается соответствие количества владельцев жилищных облигаций количеству жилых помещений в объекте жилищного строительства. А это существенно снижает риски тех, кто инвестирует в жилищные облигации, и является дополнительной гарантией защиты их законных прав.
Владелец жилищных облигаций при их погашении (досрочном погашении) имеет право получить номинальную стоимость жилищных облигаций в белорусских рублях или иностранной валюте с учетом требований валютного законодательства либо жилое помещение, общая площадь которого соответствует эквиваленту номинальной стоимости принадлежащих ему жилищных облигаций, выраженному в квадратных метрах.
А в случае если компания-застройщик, он же эмитент, не исполняет своих обязательств по строительству жилого помещения, владелец жилищных облигаций вправе потребовать от нее полного возмещения причиненных убытков, а также возврата денег, фактически внесенных для приобретения этих облигаций. При этом сумма возвращаемых денежных средств должна быть проиндексирована с учетом индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ. Вернуть деньги в полном объеме эмитент обязан в течение шести месяцев со дня подписания соглашения о расторжении договора или вступления в законную силу решения суда о расторжении договора с эмитентом, однако не позднее одного месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением об их выпуске.
Таким образом, жилищные облигации являются более гибким инструментом финансирования жилищного строительства, предоставляющим их владельцам дополнительные гарантии, различные варианты погашения, возможность быстрого выхода (при необходимости) из жилищного строительства.
