Цена в квадрате

Почему растет стоимость жилья?
Почему растет стоимость жилья?

В Минске 135 тысяч семей стоит на очереди. Жители из регионов активно стремятся перебраться в столицу. Банки поощряют покупателей недвижимости доступными кредитами. Доллар обесценивается, и народ тянется к вечным ценностям как к средству спасения сбережений. Как говорится, спрос рождает предложение. Да, но это когда существует свободная конкуренция покупателей и продавцов. На самом деле продавцов на нашем рынке недвижимости всего–то несколько сотен. Удивлены? Тогда откройте любую газету рекламных объявлений. Практически за каждым из них стоит посредник — риэлтерская фирма. А это уже совершенно меняет дело.

«Спрос на жилье достиг каких–то немыслимых размеров, — не без удовольствия сказали мне в одном из риэлтерских агентств. — Берут все, и почти не глядя. Цена больше не зависит от месторасположения дома и экологии района». Во все времена такое состояние рынка называлось ажиотажем. По законам экономики он возникает в двух случаях: если покупателей много, а товара мало или цены на него растут слишком быстро. Причем явления эти взаимосвязаны. По статистике Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, в 2000 году в Минске зарегистрировано 35 тысяч сделок с жильем, а в 2003–м уже в полтора раза меньше. Казалось бы, эти цифры не поддаются прямой логике. Тогда Минск строил 5 — 6 тысяч новых квартир в год, сейчас 12 — 14 тысяч. Вторичный рынок жилья должен был отреагировать, но этого, к сожалению, не произошло. Цены приостановились лишь однажды — на 4 месяца в середине прошлого года. И представьте себе, предложение сразу выросло вдвое. По данным Белорусского общества оценщиков, покупателю предоставлялась возможность выбора в среднем из 5 квартир, а не из 3, как это было в январе 2003–го. Но по осени будто кто–то снова запустил маховик, и хозяева квартир стали придерживать товар, а среди покупателей остались самые–самые обеспеченные. Из пятой квинтильной группы, как говорят статистики. Иными словами, наш рынок недвижимости превратился в дорогой бутик, где продавцы договорились о ценах, а у покупателя просто нет выбора. Думаете, бред? Тогда я расскажу вам одну интересную историю из почты «СБ».

У нашей читательницы–минчанки в прошлом году умерла старушка–мать, всю жизнь прожившая в центре города в избушке на курьих ножках, построенной после войны. У дочки к тому времени была благоустроенная квартира, и она решила домик с участком 15 соток продать. Позвонила в одно из агентств и спросила возможную цену. «10 тысяч долларов — красная цена. Участок не приватизирован, дом — развалюха», — услышала она в ответ. Правда, через некоторое время к ней на переговоры напросился специалист агентства и предложил почти вдвое больше. На том и порешили. «Но каково же было мое удивление, — пишет Людмила, — когда недавно в рекламной газете я наткнулась на «свой» участок, который выставлен на продажу за 70 (!) тысяч долларов».

А в общем–то ничего удивительного. Рост цен на квартиры уже практически исчерпан. С 2006 года строительная индустрия Минска ежегодно будет обеспечивать по миллиону квадратных метров новой жилплощади. Это 15 — 18 тысяч квартир. Причем нынче цены на строительство взяты под бдительный контроль власти, и в таких условиях хорошо заработать на росте цен вторичного рынка жилья довольно сложно. Кто ж будет покупать за 800 долларов квадратный метр в «хрущевке», если он практически столько же стоит в новостройке. Так что теперь предметом вожделения риэлтерских агентств стала земля в городе и пригороде. Этот сегмент рынка сегодня находится еще в процессе становления. В ценах разброд и шатание. Но, уверяю вас, это ненадолго. Очень скоро цены выровняются и будут расти как по команде. А пока земельные участки скупаются по дешевке у тех, кому они достались по наследству от бабушек и дедушек, кто слабо ориентируется в ценах, кому просто срочно нужны деньги, и затем выставляются в свободную продажу, но уже по «рыночным» ценам. Скажем, 10 тысяч долларов за сотку. А не купят с ходу, можно и подождать, пока народ к таким цифрам привыкнет. Недвижимость — товар нескоропортящийся.

Но почему львиная доля сделок с недвижимостью проходит с участием посредников? Ведь раньше люди как–то обходились сами? Есть причины. Мастера художественного слова, риэлтеры, готовы часами рассказывать вам тысячи самых страшных криминальных историй о тех, кто когда–то пытался купить или продать квартиру самостоятельно. Продавец может оказаться невменяемым. Квартира — с «душком», особенно если до вас она перепродавалась раз эдак 5. Документы о праве на жилье могут быть поддельные, а нотариус их подмахнет не глядя. К тому же чистых продаж нынче практически нет, в основном цепочки из десятков съезжающихся–разъезжающихся клиентов. А очереди? А сбор всевозможных справок? Страхи и ужасы поджидают участников сделки буквально на каждом шагу. И вообще, как и где вы будете совершать обмен документов на деньги, проверять подлинность купюр на худой конец? Расчеты за недвижимость идут в основном в долларах. А кстати, почему? Ведь законы страны категорически запрещают использование иностранной валюты в качестве средства платежа. Между тем в агентствах оборудованы специальные комнаты для запрещенных (!) валютных операций, где продавцу торжественно вручают пачки американских купюр, а потом уже в кабинете у нотариуса он расписывается в договоре о получении энной суммы белорусских рублей. Но стоит только этому продавцу, скажем, по наивности положить вырученные деньги в банк, у него тут же возникнут проблемы. Легальность происхождения крупной суммы валюты потребуют подтвердить. Но сделать это с помощью договора о купле–продаже квартиры невозможно. Ведь там значатся белорусские рубли.

Все это прописные истины, которые известны огромному количеству людей, а некоторых из них могли бы заинтересовать, так сказать, по долгу службы. Рынок «черный». Так сказал, например, заместитель министра юстиции Виталий Калугин, выступая перед парламентариями. Может, потому и дерут здесь по–черному со всякого обремененного жилищным вопросом вместо 150 долларов (столько на самом деле стоит пакет документов, необходимых для оформления купли–продажи) по тысяче у.е. с каждого покупателя. А если это цепочка из 8 — 10 клиентов? Набегает приличная сумма, скажу я вам. Но взамен обещают спокойный сон и чистую сделку, проверенную, юридически грамотную.

Однако на самом деле далеко не всякое агентство обеспечит вам полное спокойствие. О юридической грамотности агентов можно судить по последней информации Минюста. Сейчас там идут экзамены, и только каждый второй, претендующий на аттестацию специалист сумел их сдать с ходу. Кроме того, в стране нет закона о риэлтерской деятельности, как нет и официально установленного права запрашивать некую закрытую информацию, скажем, из органов внутренних дел, диспансеров, ЖЭСов и прочих официальных организаций. Источником такой информации служат негласные и, надо полагать, хорошо оплачиваемые источники, получающие деньги в конвертах, так сказать, из рук в руки. Что, кстати, ничуть не скрывают риэлтеры, когда дотошные клиенты требуют объяснить калькуляцию цен на их услуги.

Однако после того, как договоры подписаны, деньги уплачены, очень часто вы остаетесь один на один со своими проблемами. Например, в квартире может быть незаконно прорублена ниша под холодильник, сделана неутвержденная перепланировка, хотя каждая продаваемая квартира обследуется специалистами по технической инвентаризации. Есть случаи, когда люди не могут вселиться в купленную и оплаченную по договору квартиру годами. Это происходит, если в конце цепочки оказывается новостройка, а строители у нас, как известно, частенько затягивают ввод дома в эксплуатацию. Одна моя приятельница, оказавшись в такой ситуации, даже подавала в суд на риэлтерскую контору. И проиграла. С точки зрения собственной безопасности агентства документы были составлены действительно безупречно. Но что до того клиенту, которого обдирают как липку баснословными ценами на квартиры, на услуги по их оформлению, да еще и качество никто на самом деле не гарантирует?
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter