Трудные договоры

Как квартирантам и хозяевам защититься друг от друга

Споры между квартирантами и хозяевами квадратных метров, кажется, будут вечными. Претензий друг к другу хватает и у тех, и других. И порой за каждым несколько странным для будущего нанимателя условием стоит горький опыт собственника.

Фото  news.bbport.ru

Хозяин: все страховки хороши 


Обезопасить себя договором найма сегодня желают как квартиранты, так и сами собственники. В нагрузку к нему может идти и акт приемки–передачи, где описывается состояние всего имущества на момент сдачи, и требование залога, который послужит гарантией в случае нежелания оплачивать нанесенный ущерб, и целые инструкции по уборке квартиры при выселении, заверенные нотариально. Оказывается, совсем не зря. 

Квартиру в районе тракторного завода минчанка Инесса сдает уже не первый год. И дважды ей попадались недобросовестные квартиранты. Не помог и договор найма. С виду приличный студент сначала долго кормил «завтраками», обещая оплатить «коммуналку» за несколько месяцев, а потом просто сбежал. Пришлось основательно потратиться на юриста, чтобы правильно составить исковые заявления. Плюс три месяца простоя квартиры, которую собственница не могла сдавать из–за нерасторгнутого договора, долги по коммунальным платежам, смена замка, налог на аренду... Вторая ситуация была еще хуже: молодая семья с ребенком съехала, «убив» однушку после косметического ремонта. Естественно, не оплатив ущерб. Привлечь к ответу бывших квартирантов так и не получилось. 

Именно такие сюжеты чаще всего рассказывают владельцы квадратных метров. Еще говорят: наткнуться на порядочного квартиранта — настоящая удача. Ведь большинство жильцов относится к чужому имуществу, мягко говоря, без особого трепета: мол, я же деньги плачу! 

Кстати

 
Начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам Андрей Ковалевский: 

— С каждым годом становится все меньше собственников, которые пытаются «по–серому» сдавать свои квартиры — без договора найма и уплаты налогов. Если налоговые органы выявляют неплательщика, то в первую очередь ему придется заплатить налог за весь период сдачи имущества и пеню за несвоевременную уплату. Кроме этого, грозит административная ответственность и штраф в размере 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее половины базовой величины. Собственнику лучше обезопасить себя и свое имущество, заключив такой договор найма с будущим квартирантом. Тем более что сумма налога небольшая: по Минску ставка составляет 30,5, 25,5 и 21,5 рубля за каждую комнату в месяц в зависимости от местонахождения сдаваемой жилплощади. 

Советует юрист 


Фото  Павла  ЧУЙКО.

Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации № 2 Юлия Панкова: 


— Стандартный договор найма жилого помещения — это всего лишь основа, которая может меняться. В нем должны быть 3 главных пункта: предмет, цена и сроки. Все остальные условия могут корректироваться на усмотрение сторон. К сожалению, только договор найма полностью не сможет застраховать от непредвиденных конфликтов. К нему нужно составлять акт приемки–передачи, который констатирует состояние квартиры на момент сдачи. Это дополнительная гарантия и для собственника, который будет спокоен за свое жилье, и для нанимателя, который застрахован от попытки хозяина повесить на него лишние дефекты. И очень важно, чтобы акт был максимально детализирован, вплоть до указания месторасположения и размера пятна на обоях или мебели. Я бы рекомендовала при каждом посещении квартиры составлять подобные акты осмотра имущества, фиксируя их подписью. Не лишним будет и письменно заверять факт передачи денег от квартиранта. Дополнительной гарантией может служить залог. Его лучше оформлять нотариально и прописать все условия возврата или невозврата суммы. При неправильно составленном документе собственник может отказаться возвращать ее даже при наличии мелкого повреждения имущества. Можно провести фото– и видеосъемку квартиры на момент заселения. Однако далеко не в каждом судебном разбирательстве это послужит доказательством, зато поможет решить спор в досудебном порядке. 

А вот если квартирант затопил соседей, предстоит еще разобраться, по чьей вине это произошло. Конечно, если жильцы забыли закрыть кран, то даже простого договора найма хватит, чтобы они возместили ущерб. А вот если причина в неисправной сантехнике, то придется доказать, что вины квартиранта в этом нет. 

Кстати, в договоре можно оговорить и периодичность визитов хозяев в сдаваемое жилье. Кстати,  собственник не вправе требовать от нанимателя дополнительной информации в виде справок о доходах, медицинских документов, телефонов родственников и начальников. Квартирант же, по большому счету, не имеет права ничего требовать от нанимателя. Он может только попросить разрешения переклеить обои, поменять старую мебель, завести кота и даже забить гвоздь в стену. 

Квартиранты: на птичьих правах, без детей и животных 


Не менее пугающие истории ходят о хозяевах, которые без предупреждения могут нагрянуть в съемное жилье со своим ключом и дотошно проверить квартиру, вплоть до состояния холодильника и шкафов. Кто–то предпочитает знать все о своем будущем квартиранте и, кроме стандартных паспортных данных и контактных телефонов, требует еще справку о доходах как подтверждение платежеспособности, телефоны родственников и начальников. Еще пару лет назад ситуация на рынке недвижимости, где на 1 квартиру приходилось по 9 претендентов, заставляла мириться с некоторым самодурством собственников. Теперь же квартиранты могут диктовать и свои условия, с которыми приходится считаться. 

Основная их претензия — слишком много хочет хозяин, а сам не желает потратиться ни на копейку. Особенно это касается жилья, которое в своем кругу квартиранты называют «бабушатники»: старая лакированная советская мебель, ремонт образца ранних 1970–х и хрустальные или фарфоровые семейные реликвии, которые надо беречь как зеницу ока. С этим всем квартиранты готовы мириться, но за невысокую цену. 

— Четыре года назад и по сей день я платила за комнату в старой трешке 170 долларов плюс коммуналку, — рассказывает Виолетта. — Хозяин обещал поменять старые деревянные оконные рамы уже к зиме, отремонтировать сантехнику и провести другие мелкие работы. Но очень скоро об этом забыл, пустующая комната тоже начала сдаваться. За 4 года у меня поменялось 7 соседок! Хозяину было все равно, кто тут живет. Само жилье представляло собой какой–то склад ненужных ему вещей, которые почему–то должны были оставаться здесь. 

С выкрутасами хозяина пришлось столкнуться и молодой семье, которая в годы ажиотажного спроса даже на самые захудалые однушки снимала такую в Серебрянке за 250 долларов в месяц. Теперь вспоминают: 

— Вместе со стандартным договором найма хозяин составил еще и акт приемки–передачи. Но оценил свое имущество баснословно дорого: старый поломанный диван — скажем, в 300 долларов, описал и советский кухонный сервант, и ковры, которые от грязи и старости уже не скручивались, а ломались, и даже поломанный холодильник на балконе, порванный матрас и крышку от унитаза. Причем выбросить ненужное барахло с лоджии либо хотя бы убрать ковер со стены хозяин отказывался категорически: мол, ведь так на обоях протрется дыра. Однажды он привез в квартиру старые кресла с дачи и, открыв дверь своим ключом, начал тут же в комнате их красить! В тот же день мы решили съехать, прожили только месяц... 

Наверное, у каждого, кто снимал или сдавал жилье, найдется хоть один неудачный опыт. И хоть сегодня у обеих сторон есть немало способов защитить свои интересы, все же прописать все нюансы на бумаге вряд ли получится. Остается одно — спорные ситуации решать в досудебном порядке. То есть договариваться. А это многие, к сожалению, делать разучились. 

За 2016 год договор найма жилых и нежилых помещений заключили 148,6 тысячи человек

Минск — 61,8

Минская область — 19,9

Брестская область — 16 

Витебская область — 13,9 

Гомельская область — 13,9 

Гродненская область — 13,1 

Могилевская область — 10

Обратная сторона проблемы

Адекватные квартиранты к нормальным требованиям хозяев относятся с пониманием и всегда готовы устранить те неполадки, в которых сами же и виновны, предлагают сделать ремонт (но в счет оплаты, разумеется). Взамен же требуют считаться с их мнением и минимального уважения. 

— Я не потерплю, если хозяйка наведается ко мне в квартиру без предупреждения и со своими ключами! — заявляет Алексей, который снимает квартиру с супругой в микрорайоне Малиновка. — Я всегда готов возместить ущерб. У меня был такой случай, кстати: вынося свою мебель, я ободрал обои. Сразу же позвонил хозяйке и предупредил, что все переклею. Но я никогда не пойму требования «без детей и животных». Если я плачу деньги и не собираюсь сбегать, то такое условие считаю даже унизительным. Сейчас у нас в квартире живет кот, конечно же, мы планируем в будущем и детей. К счастью, мы нашли с новым хозяином взаимопонимание... 

savitskaya@sb.by

Версия для печати
Заполните форму или Авторизуйтесь
 
*
 
 
 
*
 
Написать сообщение …Загрузить файлы?